Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - David Miet

Contributeur(s) : - Benoit Le Foll

Publié le 20 février 2011

Notions clés :
> densification pavillonnaire

Afin de répondre à l’ensemble des enjeux urbanistiques, politiques et sociaux d'un possible renouvellement des tissus pavillonnaires existants, le projet de recherche BIMBY propose une stratégie de travail systémique partant des 3 principes suivants :

CONSIDÉRER , dans un premier temps, que l’essentiel des « villes durables » qui pourront émerger de ces tissus pavillonnaires existants sera produit par des processus de transformation et de régénération continus, par des procédés de mutation plutôt que par des actes de création ex nihilo :

- Par des processus de densification plutôt que par des créations de densités, comme on l’observe souvent dans les cas de création de quartiers entiers sur d’anciennes friches ou dans des lieux jusque-là préservés de l’urbanisation.

- Par des processus de différenciation morphologique, fonctionnelle et sociale plutôt que par des diversités planifiées, des mixités sociales imposées ou des mixités fonctionnelles placées sous perfusion.

- Par des procédés de polarisation des activités économiques, d’agrégation, redistribution et relocalisation des services, commerces et équipements, par des processus de restructuration progressive des réseaux de mobilité plutôt que par la création de centralités artificielles et le dessin de réseaux a priori.

FOCALISER , dans un deuxième temps, les travaux de la recherche qui seront réalisés dans le cadre de ce projet sur un ensemble de phénomènes bien ciblés, soulevant un jeu de problématiques bien ficelées, elles-mêmes porteuses d'hypothèses de réponses bien précises' :

- A l’échelle parcellaire, étudier l’opportunité et la faisabilité de rendre le capital que représente la propriété d’une maison individuelle « divisible », en proposant aux propriétaires individuels de revendre une partie de leur terrain qui, assemblée à une partie analogue de la parcelle du voisin, formera une nouvelle parcelle constructible : c’est-à-dire construire une maison entre deux ou à côté de maisons existantes par un procédé de division et de création parcellaire. Etudier les procédures par lesquelles l'on pourrait permettre aux résidents actuels d’influer sur les règles d’urbanisme applicables aux parcelles qu’ils ont contribué à créer et se servir des marges de manoeuvre financières ainsi dégagées pour leur permettre d’adapter et de transformer leur habitation actuelle pour mieux répondre à leurs nouvelles situations de vie et qu’ils n’aient pas nécessairement à changer de quartier.

- A l’échelle d’un quartier, intégrer ce modèle (architectural, social, juridique) à un panel plus large de possibilités de mutations par itérations locales : divisions de maisons en appartements, extensions et mixité fonctionnelle, démolition / reconstruction, création de nouvelles parcelles évolutives, etc. Déterminer dans quelle mesure cette palette de manières de densifier permettrait de dépasser certains seuils de rentabilité de commerces et de services de proximité, de créer des phénomènes de centralités urbaines, de développer la population, les activités et les revenus d’une commune.

- A l'échelle d’une ville ou d’une agglomération, élaborer des outils et des modèles urbanistiques permettant non seulement de rendre possible et d’amplifier cette croissance par étapes successives des tissus pavillonnaires existants, mais aussi de la maîtriser et de l’orienter, pour qu’elle puisse servir des stratégies urbanistiques plus larges de réorganisation des territoires urbains, de développement de réseaux de transport structurants, notamment les réseaux supports de l’ensemble des mobilités alternatives à l’automobile.

MOBILISER , dans un troisième temps, les apports théoriques et opérationnels de l’ensemble des métiers et des disciplines de la ville pour concevoir et mettre en oeuvre, de façon contextualisées, des stratégies durables de transformation des tissus pavillonnaires prenant en compte les logiques :

- Sociales et anthropologiques : un certain nombre d’évolutions récentes et d’aspects de la vie sociale des lotissements pavillonnaires rend les possibilités de densification envisagées particulièrement intéressantes, comme la situation sociale de personnes ayant emménagé dans une maison de lotissement dans les années 60 – 70, la nature des relations de voisinage, la structure des bassins d’emploi, les parcours résidentiels réels et désirés, les périodes de la vie et l’évolution des besoins spécifiques correspondants (recompositions familiales, autonomie des enfants, départs, retraites).

- De politique et de gouvernance : la question de la densification des zones pavillonnaires est un objet d’étude qui peut rencontrer un certain nombre de résistances individuelles et collectives a priori, notamment lorsqu’elle est envisagée de façon détachée des stratégies et des intérêts des individus, des familles et des collectivités. Mais également dans la mesure où les institutions actuelles ne sont pas construites et outillées pour aborder ce genre de processus.

- Economiques et foncières : les questions de division parcellaire, et plus généralement, de remembrement itératif des tissus existants, avec création de nouvelles parcelles constructibles comme valeur levier permettant de financer la transformation de l’existant, sont à étudier finement dans la mesure où elles constituent certainement, replacées dans le contexte des marchés fonciers et immobiliers, les moteurs essentiels des processus de mutation des tissus pavillonnaires que nous pouvons envisager.

- Juridiques et réglementaires : la généralisation des procédés de division parcellaire et de création de nouvelles unités foncières se heurte à la difficulté de penser des stratégies de planification urbaine croisant le droit public et le droit privé, à la nécessité de développer des procédures innovantes pour permettre des actions individuelles et collectives qui soient conformes à l’intérêt général.

- D’urbanisme et de mobilité : la densification de tels tissus entraîne une reconfiguration de l’espace public, des réseaux techniques et de mobilité, des possibilités de déplacement et de stationnement, la possibilité de faire apparaître de nouveaux services urbains, de reposer les questions de positionnement et de développement des centralités, de repenser de façon plus large des stratégies de tracé et de construction de réseaux de transports structurants, etc.

- Architecturales et constructives : la construction d’une maison entre des maisons existantes implique de répondre à des questions d’intimité, de sentiment de la densité, de relations de voisinage, de confort visuel, d’image, d’identité, d’optimisation des espaces intérieurs et extérieurs, etc. Les formes urbaines induites par ces procédés seront, sous certaines conditions à étudier, plus compactes, plus performantes des points de vue thermique et acoustique. La « furtivité » des chantiers impliqués est également un élément essentiel du degré d’acceptabilité de tels procédés de densification.

- Environnementales : faire évoluer la densité d’un quartier pavillonnaire permettrait d’envisager de nouvelles façons de recueillir et de traiter les eaux, d’autres stratégies d’imperméabilisation des sols, de travailler sur la diversité des espèces végétales composant l’armature de ces quartiers résidentiels.

L'habitant : Permettre aux résidents actuels d’influer sur les règles d’urbanisme applicables aux parcelles qu’ils ont contribué à créer. L'élu : Rendre possible et d’amplifier cette croissance par étapes successives des tissus pavillonnaires existants, mais aussi de la maîtriser et de l’orienter, pour qu’elle puisse servir des stratégies urbanistiques plus larges. L’urbaniste : L'essentiel des « villes durables » qui pourront émerger de ces tissus pavillonnaires existants sera produit par des processus de transformation et de régénération continus.

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