Catégorie Bimby +

Auteur(s) : - David Miet
- Benoit Le Foll

Publié le 11 Mars 2011

Notions clés :
> conseil au particulier
> densification pavillonnaire
> diversifier l'offre de logements
> division parcellaire
> donner accès aux endroits les plus recherchés
> donner une nouvelle vie aux tissus pavillonnaires existants
> équité foncière
> filière courte
> gouvernance du PLU
> initiative des habitants
> nouveaux métiers

Une nouvelle filière de production de la ville

Le projet de recherche ANR BIMBY (Build In My Back Yard) vise à la définition, à court terme, d'une nouvelle filière de production de la ville, qui soit capable d'intervenir là où les outils « classiques » de l’urbanisme opérationnel (ZAC, lotissements, etc.) sont techniquement et économiquement incapables d'intervenir : au sein des tissus pavillonnaires existants, qui représentent la grande majorité des surfaces urbanisées en France et donc l’enjeu de renouvellement urbain le plus important pour les décennies à venir.

Se donner les réels moyens de stopper l’étalement urbain

La filière BIMBY est à la fois complémentaire et différente des modes actuels de production de la ville. Elle affiche, en grande partie, les mêmes objectifs que les filières traditionnelles : préservation des espaces naturels et agricoles, économie du développement urbain, limitation des déplacements, qualité du cadre de vie, soutien de la vie économique locale, accueil de nouveaux habitants, etc.

Ce qui la différentie fondamentalement des filières actuelles, c’est qu’elle n’opère pas en extension urbaine, ni en comblant les dernières friches, ni en destruction/reconstruction : en ceci, elle est une solution radicalement plus efficace du point de vue de l’étalement urbain et des coûts pour la collectivité du développement urbain. D’après nos premières estimations, si une maison sur 100 était divisée chaque année pour libérer un terrain à bâtir, alors l’ensemble des terrains nécessaires à la construction des quelques 150 000 maisons individuelles produites chaque année (diffus + lotissement) pourrait être dégagé à l’intérieur des surfaces déjà urbanisées, sans aucune forme d’étalement urbain.

Créer des synergies entre l’intérêt de la collectivité et l’intérêt des particuliers

Observant que dans les tissus pavillonnaires construits ces dernières décennies, l'intérêt d’un particulier (notamment à diviser son terrain pour mieux valoriser son patrimoine sur le marché immobilier, ou pour s’adapter à une nouvelle situation de vie) peut entrer en synergie avec les intérêts de la collectivité (à proposer une offre diversifiée de logements individuels sur son territoire sans engendrer d'étalement urbain), la filière BIMBY cherche à produire un urbanisme dans le cadre duquel :

- l’intérêt collectif devienne la meilleure opportunité pour chaque individu de se donner les moyens d'accomplir ses propres projets.

- les projets des particuliers deviennent la meilleure opportunité pour la collectivité de porter un projet politique de développement urbain durable.

Réutiliser et transformer les outils existants

Cet projet de filière, en cours de définition et d’expérimentation dans le cadre du projet ANR BIMBY, est dors et déjà pensé comme le fruit d’un assemblage et d’une transformation originale d’éléments pré-existants, notamment :

- la mobilisation et la coordination des acteurs de la filière libre ou « diffuse » (qui produisent chaque année, maison par maison, 1/3 des logements en France, dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par le particulier lui-même et la maîtrise d’œuvre par les architectes, artisans et constructeurs locaux), non pas pour prolonger l’émiettement urbain, mais pour faire évoluer, sans destruction préalable, des tissus urbains déjà bâtis.

- l’utilisation ciblée et renouvelée des outils du Plan Local d’Urbanisme : diagnostic de mutabilité des tissus pavillonnaires, évaluation de l’effet du système de règles actuelles, zonages plus fins et règles « positives », orientations d’aménagement sur l’existant plutôt qu’en extension, etc.

- le rôle central donné au conseil aux particuliers, le particulier étant envisagé comme un co-producteur de la ville et non plus simplement comme un habitant à concerter.

- La complémentarité envisagée dès l’amont entre les outils de l’urbanisme réglementaire et les outils de droit privé qui définissent également les formes de relations entre parcelles et voisins.

Une nouvelle façon de pratiquer l’urbanisme

Malgré le fait que rien dans la filière BIMBY ne soit créé de toute pièce, et qu’elle vise en grande partie les mêmes objectifs que les filières traditionnelles, celle-ci n’en est pas moins déroutante pour la plupart des professionnels de l’aménagement et de l’urbanisme.

Nous faisons en effet le double constat, avec la plupart des professionnels :

- d’un accord sur les objectifs visés, les principes souhaitables, l’opportunité de faire évoluer les tissus pavillonnaires, etc.

d’une incompréhension pratique sur le rôle, le positionnement et le type d’apport qui peuvent être attendus du professionnel de l’urbanisme dans le cadre de la filière BIMBY.

C’est pourquoi nous avons essayé de formuler les différences fondamentales de posture professionnelle entre un « urbaniste actuel » et un « urbaniste BIMBY» de telle sorte que nous puissions avancer dans la définition progressive des « nouveaux métiers » de l’urbanisme qui pourraient devenir des acteurs clés de la mise en œuvre de la filière BIMBY.

Les 5 principes qui suivent sont structurés pour décrire de façon relativement complète le positionnement de l'urbaniste au sein de la filière BIMBY, telle que nous en faisons aujourd’hui l’hypothèse. Cette filière se distingue par :

1. Une certaine forme de gouvernance du développement urbain : Projet politique VS Stratégies de contournement

2. Un certain type de rapport entretenu entre cette politique et les habitants d’une commune : Bimby VS Nimby

3. Un certain rôle donné à l’habitant dans la production de la ville : L’habitant bâtisseur VS L’habitant concerté

4. Un certain mode de production de l’urbanisme : Produire sur mesure VS Produire en série

5. Un certain type de stratégie de transformation du territoire : Exploiter un gisement VS Remplir les derniers espaces libres

L'élu : L’intérêt d’un particulier (notamment à diviser son terrain pour mieux valoriser son patrimoine sur le marché immobilier, ou pour s’adapter à une nouvelle situation de vie) peut entrer en synergie avec les intérêts de la collectivité. L’urbaniste : La filière BIMBY est à la fois complémentaire et différente des modes actuels de production de la ville. La filière : Mobilisation et la coordination des acteurs de la filière libre ou « diffuse » (qui produisent chaque année, maison par maison, 1/3 des logements en France, dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par le particulier lui-même et la maîtrise d’œuvre par les architectes, artisans et constructeurs loc...

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