Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Bruno Sabatier

Publié le 03 Mars 2011

Notions clés :
> de particulier à particulier
> densification pavillonnaire
> diversifier l'offre de logements
> division parcellaire
> gouvernance du PLU
> initiative des habitants
> Innover dans la conception et la construction de maisons individuelles
> maisons mitoyennes
> proposer de nouvelles habitations dans les quartiers les mieux desservis
> servitude de droit privé
> une démarche de projet conçue pour les particuliers
> valoriser son patrimoine

Les propriétaires vendeurs : un couple âgé sur le départ qui divise sa grande parcelle

S’installant dans le sud du pays près des enfants, fin 2008 un couple âgé vend sa grande maison sur terrain de 1200m², «à prix très élevé» puisque le secteur est proche de l'hypercentre d'une agglomération de 450.000 habitants. Le ménage qui voulait l’acheter a alors proposé de réduire le terrain pour réduire le prix, ce qui a été facilement accepté puisque l’ensemble allait être mieux valorisé. La grande parcelle a donc été divisée pour créer un petit terrain de 327m², qui correspondait à l’ancien verger.

Un nouvel arrivant bâtisseur : en quête de centralité, un ménage "initié" recherche une parcelle divisée, et démine le terrain

Pour se loger dans ce secteur dense, un ménage quadragénaire cherchait une maison à retaper, puis devant la difficulté à trouver, un terrain à bâtir. Bien au fait du potentiel de la division de par son métier d'architecte et sa connaissance fine du territoire local, il s’engage dans un démarchage actif par courriers auprès de propriétaires de grandes parcelles, après repérage, dans un autre quartier central, mais sans succès. C’est finalement l’agence immobilière à qui le couple avait confié son terrain qui lui a indiqué cette opportunité « rarissime ». Premier à la visiter, il l’a retenue tout de suite.

Avec un projet contemporain, moderne/bois, de plain-pied, et au fait des difficultés auprès des habitants et des services municipaux, le ménage a pris la précaution de «déminer le terrain» :- auprès du voisinage, en faisant valoir le terrain étant clos par des murs, la maison ne se verrait presque pas, donc pas d’impact sur le paysage ;- le projet a été aussi «vendu» à la mairie lors du dépôt de PC (pour en faciliter l’obtention).

Les nouveaux voisins : en quête de centralité également, initient la division

C'est donc le ménage qui voulait acheter la grande parcelle avec grande maison pour se loger confortablement près de l'hypercentre, qui a donné aux vendeurs l'idée de la diviser. Ainsi, ce ménage cinquantenaire (2 enfants) a les moyens mais, pour bénéficier d'un prix plus raisonnable, fait clairement le choix de moins de terrain (870m² contre 1200m²) et de plus de voisins.

Une maison construite «au chausse-pied» donc des contraintes réglementaires critiquées

Avec le minimum parcellaire et les règles de prospect empêchant de s’implanter en limite, le ménage bâtisseur doit nécessairement construire sa nouvelle maison de plain pied «au chausse-pied», pour disposer de 85m² de Shon seulement. Du coup, son point de vue est critique : «le PLU est très mal fait pour densifier» dans cette zone avec des petites parcelles, qui pourtant abondent : si de plain-pied on peut avoir peu de Shon, par ailleurs avec un étage on doit s’implanter en milieu de parcelle sans pouvoir dégager plus de jardin. Le principe que ces règles visent à réduire les constructions pour préserver le caractère «résidentiel» de ces quartiers pavillonnaires anciens serait accepté, mais un sentiment d’injustice vient du fait que la densité autorisée est bien supérieure dans d’autres quartiers pavillonnaires anciens.

Un règlement outil de stratégie urbanistique de la commune

La ville a donc pensé et maîtrise la densification de ses quartiers pavillonnaires : le PLU la permet de façon toujours mesurée et traitée au cas par cas via l'instruction des PC, et selon un zonage fin, ce qui indique que chaque portion de tissu pavillonnaire doit suivre une évolution spécifique. Ainsi dans cette zone UBb, le PLU fixe un minimum parcellaire de 300m² car «les maisons doivent y être implantées de manière discontinue», et «une part importante des terrains doit être végétalisée».

L'habitant : Le ménage qui voulait l’acheter a alors proposé de réduire le terrain pour réduire le prix, ce qui a été facilement accepté puisque l’ensemble allait être mieux valorisé. L'élu : Le PLU est très mal fait pour densifier. L’urbaniste : Bien au fait du potentiel de la division de par son métier d’architecte et sa connaissance fine du territoire local, il s’engage dans un démarchage actif.

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