Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Anastasia Touati

Publié le 27 Mai 2011

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> construire sans manger sur les espaces naturels et agricoles
> densification pavillonnaire
> gouvernance du PLU
> initiative des habitants
> une démarche de projet conçue pour les particuliers

Dans le cadre d'un travail de thèse en cours, Anastasia Touati étudie un certain nombre d'expériences menées par des acteurs qui ont été précurseurs du type de démarches qui sont actuellement construites et expérimentées par le projet BIMBY. Elle nous présente ici le cas d'une commune qui a délibérément assoupli ses règles d'urbanisme afin de favoriser un processus de densification à l’initiative de ses habitants. Cette étude permet ainsi de dresser une analyse du système d’action concret constitué autour de la genèse et de la mise en œuvre d’une politique de densification du tissu pavillonnaire de cette commune francilienne de grande couronne. Cette présentation a été faite aux RIDAD (Rencontres Interdisciplinaires Doctorales de l’Aménagement Durable) le 23 mars 2011 à l’ENTPE (Ecole Nationale des Travaux Publics de l’Etat).

Introduction

La question de l’organisation urbaine est un enjeu central des politiques dites de développement urbain durable. Parmi l’ensemble des préceptes qui guident leur élaboration, la limitation de la place de l’automobile dans la ville et la préservation des espaces naturels et agricoles figurent en première place. Or la densification urbaine serait l’un des meilleurs outils à la disposition des professionnels de l’aménagement non seulement pour réduire l’usage de l’automobile, mais aussi pour limiter le développement urbain aux seuls espaces déjà construits. La lutte contre l’étalement, devenue un véritable leitmotiv ces dernières années, de même que la nécessité de mettre en œuvre un développement durable des villes ont ainsi fait resurgir la problématique des densités.

Cet argument de la densité comme remède à la crise urbaine tire en grande en partie sa source dans le modèle de la ville compacte. Ce dernier part du postulat que les flux de mobilité sont influencés par la morphologie urbaine. La théorie de la ville compacte établit également un lien étroit entre la qualité de vie, les densités résidentielles, la compacité du bâti et la durabilité urbaine. Au sein de ce courant théorique, nombreux sont les auteurs qui ont tenté de mettre en évidence les liens entre morphologie urbaine, densité et émission de gaz à effet de serre.

De cette façon ces dernières années, un certain nombre de mesures prises par le politique vise à encourager la densification urbaine à l’échelle nationale française : bonus de COS (Coefficient d’Occupation des Sols), suppression du minimum parcellaire, majoration des règles de densité, seuils de minimum de densité. Que ce soit dans l’exposé des motifs de la loi sur l’air du 30 décembre 1996, qui instaure les plans de déplacement urbains (dont l’objectif principal est de limiter les déplacements automobiles), ou encore au niveau de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 dans laquelle la nécessité de densifier les tissus urbains existants est explicite, le besoin d’allier politiques urbaines et politiques de transport pour un développement durable des villes est largement mis en avant. Plus récemment encore, la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite Grenelle 2, présente de nouvelles mesures en faveur de la densification.

Les politiques de densification constitueraient ainsi un enjeu majeur au regard des discours sur le « faire la ville sur la ville », et ne sont pas encore un objet largement investi dans le champ de la recherche sur les politiques se réclamant du développement durable. Notre travail de thèse s’intéresse de ce fait à la mise en œuvre au niveau local, des politiques de densification urbaine. Plus précisément cette recherche s’appuie sur des études de cas franciliens permettant d’analyser différentes politiques communales de densification. Notre regard se porte exclusivement sur des espaces particuliers et encore peu investis dans les recherches sur l’« aménagement durable », à savoir les tissus de type résidentiel pavillonnaire. La densification de tels tissus constitue en effet un enjeu majeur, à l’heure où se multiplient les discours quelques peu idéologiques sur les pavillonnaires et leur mode de vie (8,9) mais également du fait des surfaces urbanisées en jeu.

L’objectif est donc de s’intéresser, à travers l’analyse du contenu des politiques en question et l’analyse du système d’acteurs qui se saisit des dispositifs de densification déployés, à la genèse et à la mise en œuvre au niveau local de ces politiques mais aussi aux mécanismes (économiques, fonciers, politiques et réglementaires, cognitifs ou encore liés à la composition démographique et sociale des quartiers considérés) sous-jacents aux processus effectifs de densification associés.

Nous prenons ici l’exemple d’une commune francilienne de 9000 habitants située en grande couronne, dont nous ne citerons pas le nom pour des raisons de confidentialité. En 2008 cette dernière a effectué une révision de son document d’urbanisme valant PLU (Plan Local d’Urbanisme), dont l’un des objectifs affichés est la densification du tissu pavillonnaire. Cette politique volontariste de densification s’est alors accompagnée d’une densification effective du tissu pavillonnaire de la commune. Dans le cadre de cette communication, nous nous proposons d’appréhender la genèse, la mise en œuvre et les enjeux de cette politique et du processus de densification associé, notamment en étudiant les facteurs qui sous-tendent le phénomène.

Une politique volontariste de densification

En 2003, la municipalité de la commune, avec l’aide de la direction de l’Urbanisme de la Communauté d’Agglomération (CA) dont elle fait partie, a entamé un processus de modification de son document d’urbanisme.

Aux origines de la révision du POS : de l’impératif de développement à la requête habitante.

Plusieurs facteurs ont conduit la commune à entamer la révision de son POS (Plan d’Occupation des Sols) valant PLU (pour une analyse politique du contenu des PLU). L’un des premiers motifs était l’impossibilité de réaliser des projets de logements et d’équipements (pour cause de non conformité au règlement du POS) ambitionnés à la fois par la commune et la CA. Parallèlement, de nombreux habitants avaient exprimé, avant la révision, leur souhait de faire évoluer leur pavillon, que ce soit en termes d’extension de leur habitat, ou en termes de divisions de leur terrain. Si les premières réflexions concernant la révision du POS ont débuté en 2003, le PLU n’a pu être définitivement adopté qu’en 2008, signe d’un lent processus de maturation du projet politique et du document réglementaire associé.

Nombre d’acteurs ayant participé à l’élaboration du PLU attirent ainsi l’attention sur la place importante faîte à la concertation avec les habitants tout au long du processus de révision. Dès 2004 des réunions publiques ont été organisées dans chacun des quartiers de la commune. Parallèlement une urne mise à la disposition des habitants, et leur permettant de déposer leurs remarques et demandes concernant la révision du POS a été mise en place à la mairie. La synthèse des 56 contributions écrites déposées a confirmé le souhait de la part de plusieurs habitants de pouvoir faire évoluer le tissu pavillonnaire à leur initiative. Plus de la moitié des requêtes formulées concerne les possibilités d’évolution du tissu pavillonnaire au niveau de l’habitat et du parcellaire. Parmi elles on recense : des demandes de classement de certaines parcelles en zone urbaine, mais aussi des demandes explicites visant à densifier le tissu pavillonnaire (augmentation du COS , diminution voire suppression de la taille minimale des parcelles, modification des règles d’implantation des constructions en faveur d’une plus grande souplesse dans la constructibilité).

Ces éléments soulignent bien la demande faîte par certains habitants de pouvoir faire évoluer leurs pavillons. Par la suite, après un travail sur la rédaction du Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), la rédaction du règlement s’est faîte parallèlement à un travail d’ateliers thématiques avec les habitants sur des sujets particuliers. On peut faire valoir ici un processus de révision du POS auxquels les habitants ont largement pris part.

Les objectifs politiques motivant la densification du tissu pavillonnaire.

La politique de densification du tissu pavillonnaire mise en place par la mairie de la commune est justifiée par des objectifs de divers ordres. Ce sont tout d’abord des objectifs politiques de portée très locale que l’on retrouve dans les différentes justifications : on retrouve systématiquement citées des raisons qui concernent directement l’équipement, l’urbanisation et l’évolution en termes de population de la commune. Plus encore, pour l’ancien élu adjoint à l’urbanisme à l’époque de la révision du POS, la densification constitue une solution permettant de concilier non seulement des problématiques propres à la ville, mais aussi des intérêts plus larges, comme en témoignent ses déclarations sur l’importance de promouvoir la densification urbaine :

« On se dit qu’il y a une contradiction sur le même territoire, puisqu’il faut loger 9 milliards de gens et leur donner du travail, donc pour ça il faut urbaniser. Et puis en même temps il faut aussi les nourrir donc il ne faut pas urbaniser. Pour garder les terres. Donc c’est la problématique qui nous est posée à tous les niveaux, élus, citoyens, d’avoir à gérer cette contradiction là, et pour l’instant la seule réponse que l’on a c’est une certaine forme de densification (…) Lorsqu’on a commencé la révision du PLU en 2003-2004, moi j’ai tout de suite posé cette question là avec des arguments environnementaux ».

La commune : acteur central dans la genèse de la politique de densification.

Chacun des acteurs associés à l’élaboration du PLU a joué un rôle assez différent dans la genèse de la politique de densification. Nous avons vu combien les habitants ont pris une part non négligeable à la genèse de cette politique. Par ailleurs, différentes personnes impliquées dans le processus d’élaboration du PLU s’accordent à dire que c’est en grande partie l’ancien élu adjoint à l’urbanisme de la commune, qui a principalement porté la politique de densification. Il apparaît ainsi comme le protagoniste central dans la genèse de la politique de densification mise en place par la commune, comme en témoignent les déclarations de l’urbaniste chargée pour la CA du suivi de l’élaboration du PLU de la commune :

« Après tout ça (la mise en place de la politique de densification) c’est aussi du fait de la présence de Monsieur X (l’ancien élu adjoint à l’urbanisme) qui était un élu qui avait une vision assez large, intégrative, et qui a expliqué aussi aux habitants dans les réunions publiques, que si ils faisaient évoluer leur logement ben que ça contribuait à la vitalité de la ville, que ça permettait d’offrir des logements pour tous. Il a expliqué tous les mécanismes et l’imbrication des mécanismes. C’est sûr que c’était quelque chose qui était fort (…) Monsieur X était très fort dans l’équipe municipale ».

C’est donc l’ancien élu adjoint à l’urbanisme, avec le soutien du Maire et du service urbanisme de la commune qui a impulsé la genèse d’une véritable politique de densification du tissu pavillonnaire, faisant de la commune le principal porteur du projet de modification du POS. Les autres acteurs impliqués dans l’élaboration du PLU apparaissent alors plus comme des suiveurs de cette initiative municipale. La CA a ainsi soutenu techniquement le projet politique, et cela d’autant plus qu’elle n’a pas engagé une politique volontariste d’incitation à la densification au niveau de l’ensemble de l’agglomération, comme le déclarent les urbanistes responsables à la CA, du suivi de l’élaboration des PLU.

Ce rôle d’accompagnateur joué par la CA, peut s’expliquer par son fonctionnement même. Formellement, pour ce qui concerne les questions d’aménagement et d’urbanisme, l’élaboration des PLU est une compétence d’agglomération pour le cas de cette CA. Les urbanistes de la CA expliquent que de manière générale les PLU sont faits en collaboration avec les communes concernées, et l’équipe technique de la CA est là pour aider à concevoir le projet de la commune, en faisant émerger à la fois les critères stratégiques pour la commune mais aussi les critères stratégiques pour l’agglomération. Mais pour déterminer ces derniers, la CA se heurte à une difficulté majeure qu’est l’absence d’un document cadre qui définirait une vision politique globale de la CA et dans lequel elle pourrait formuler des objectifs clairs pour l’ensemble de son territoire, ce dont témoignent les urbanistes de la direction de l’urbanisme de la CA :

« Aujourd’hui petit à petit on se rend compte qu’on a besoin d’un cadre commun, mais y’a pas ce cadre là pour l’instant. (…)On n’a pas cette réflexion de base qui permettrait de développer une stratégie globale. (…) Avec les difficultés que ça implique c'est-à-dire qu’il faut toujours jouer entre les intérêts communaux et l’intérêt global dans le cadre d’un PLU, sachant qu’on n’a pas de document de référence sur lequel nous appuyer ».

Si les équipes techniques tentent de construire au fur et à mesure de l’élaboration des PLU un cadre global d’action, cette initiative n’est pas forcément relayée au niveau politique. Car il n’apparaît pas de leader politique sur le territoire de la CA, leader qui impulserait la construction d’une véritable stratégie d’agglomération. Du fait de l’absence de vision commune sur le territoire de la CA, on comprend le rôle d’accompagnement et non pas de protagoniste réel joué par la CA dans l’élaboration du PLU de la commune.

De même, l’équipe technique du PNR (Parc Naturel Régional) dans laquelle la commune est insérée s’est montrée favorable à la politique de densification proposée par la commune. Le PNR milite en effet pour la préservation des terres agricoles et des milieux naturels, pour la maîtrise de l’évolution des espaces urbanisés et pour la densification du tissu urbain. Le PNR est ainsi intervenu en tant qu’appui à la réalisation du PLU, par l’élaboration de conseils et de recommandations et a également défendu spécifiquement la politique de densification, par l’intermédiaire de son équipe technique.

Enfin on peut s’attarder ici sur le rôle de l’acteur « Etat » dans l’élaboration du PLU de la commune. En tant que Personne Publique Associée, l’Etat donne un avis sur le projet de PLU. La Direction Départementale de l’Equipement (DDE, aujourd’hui Direction Départementale des Territoires) responsable pour la commune, a ainsi été le garant pour l’Etat du bon respect des lois nationales dans le projet du PLU. Mais il semble que les outils à la disposition de la DDE pour faire respecter ces objectifs ne soient que des outils de contrôle et non pas d’aide à la réalisation du projet. En termes de moyens de pression, l’Etat en étant Personne Publique Associée à l’élaboration du PLU a un droit de regard sur le document en question. Il s’agit davantage d’un contrôle a posteriori sur la légalité du document et notamment en regard des préconisations et objectifs nationaux. Mais pour certains acteurs de terrain, l’Etat n’a pas toujours les moyens d’aider à la réalisation des prescriptions qu’il formule. C’est ce qui ressort des entretiens réalisés avec ces derniers.

Le désengagement entre autres de l'ingénierie publique de l'Etat nécessite pour les collectivités de se doter de compétences et d’expertise et notamment auprès des Communautés d’Agglomération. C’est ce que préconise un rapport du Sénat (11) dans lequel il est fait mention que les collectivités territoriales doivent désormais être le « moteur de l’ingénierie publique ». Le rôle anciennement joué par l’Etat devrait donc aujourd’hui être joué par les Etablissement Publics de Coopération Intercommunale (EPCI). Mais pour le cas du territoire de la Communauté d’Agglomération étudiée ici, on observe qu’actuellement, la CA n’est pas en mesure de jouer ce rôle d’accompagnement stratégique des communes. Ainsi lorsque l’Etat par l’intermédiaire de ses lois nationales prescrit la densification sur le territoire, se pose la question de l’accompagnement technique de cette injonction à la densification qui n’est ici pas réalisé.

Le dispositif réglementaire permettant la densification du tissu pavillonnaire.

Pour finir sur la genèse de la politique de densification, il est nécessaire de s’attarder sur le dispositif réglementaire instauré dans le PLU, qui favorise la densification. L’un des outils réglementaires qui a le plus d’impact sur la densification, et notamment sur les divisions parcellaires, c’est la suppression du minimum parcellaire, comme le prescrit la loi SRU . On note aussi la suppression du COS (Coefficient d’Occupation des Sols) dans la plupart des secteurs pavillonnaires, mais également des allègements règlementaires divers (retraits par rapport à la rue diminués, possibilité de construction en limite de parcelle). De surcroît ces règles ont eu un réel impact sur le processus effectif de densification du tissu pavillonnaire de la commune.

Un processus effectif de « densification douce »

Malgré le fait que la politique de densification de la commune n’ait été mise en place que récemment (période d’observation de deux ans seulement entre mars 2008 et juillet 2010), nous tentons ici de qualifier et de caractériser le processus effectif de densification qui a suivi la mise en place de la politique de densification sur le tissu pavillonnaire de la commune.

Une construction accrue dans le tissu pavillonnaire.

Le nombre de permis de construire déposés à la mairie de la commune depuis 2000 connaît une évolution irrégulière. Néanmoins, on observe dès 2008 (année de mise en vigueur du PLU), une évolution à la hausse du nombre de permis de construire déposés. C’est ce qu’on observe sur la Figure 1.

FIGURE 1 : Evolution du nombre de permis de construire déposés à la mairie de la commune depuis 2000.

La construction de maisons individuelles, notamment, est en progression constante depuis 2007. Ainsi, entre 2007 et 2008, le nombre de dépôt de permis de construire pour des maisons individuelles a plus que doublé, passant de 9 dépôts de permis de construire en 2007, à 17 permis de construire en 2008, et 25 permis de construire en 2009. Selon la directrice du service urbanisme de la commune, il ne fait aucun doute que cette évolution est due à la mise en place en 2008 du nouveau PLU, qui a considérablement augmenté les possibilités de construire dans le tissu pavillonnaire.

Une densification par divisions parcellaires et constructions en diffus sur les parcelles détachées.

Nous avons consulté le registre des permis de construire et le registre des déclarations préalables pour la période du 21 avril 2008 (date d’entrée en vigueur du PLU) au 21 juillet 2010 (jour de consultation des registres en mairie). Cette consultation fait ainsi apparaître qu’entre avril 2008 et juillet 2010 :

- 13 demandes de déclarations préalables ont été déposées pour des divisions parcellaires; - 37 demandes de permis de construire pour des logements, dont 34 pour des constructions de maisons individuelles et 3 pour des immeubles collectifs.

Grace à une géo localisation de ces demandes via le logiciel Google Earth, nous constatons de manière nette que plusieurs des demandes de divisions de parcelles et de constructions de maisons sont liées. C’est à dire que le dépôt du permis de construire fait suite à une déclaration préalable de division à la même adresse.

Ainsi la majorité des cas rencontrés concerne des microprocessus de densification à l’échelle d’une parcelle. Dans le cas de le commune étudiée, ce sont effectivement des acteurs privés comme les particuliers qui sont à l’origine de ce développement en diffus. On trouve aussi à la marge d’autres types d’acteurs qui construisent des immeubles collectifs. Ponctuellement des petits promoteurs locaux peuvent ainsi profiter des dispositions offertes par le PLU.

Suite à la mise en place d’une politique de densification dans la commune, on observe donc bien un processus effectif de densification du tissu pavillonnaire, processus que l’on peut qualifier de « doux ». Il se caractérise en grande partie par un processus de divisions parcellaires et de constructions sur les parcelles divisées ou sur des parcelles qui étaient anciennement trop petites pour être constructibles. On qualifie ce processus de densification « douce » dans la mesure où il n’induit pas une transformation radicale du tissu urbain existant.

Un processus de densification faisant intervenir un système d’action centré sur des acteurs privés

Nous avons esquissé une première analyse du système d’acteurs impliqué dans la genèse de la politique de densification mise en œuvre dans la commune, mettant en évidence la place centrale occupée par la municipalité et en particulier par l’ancien adjoint à l’urbanisme. Qu’en est-il du système d’acteurs impliqué dans la mise en œuvre de cette politique ou autrement dit dans le processus effectif de densification ?

Les habitants maîtres d’ouvrage du processus de densification.

La grande majorité des pétitionnaires des demandes de permis de construire consultés sont des particuliers qui sont à l’initiative d’un projet de construction de maison individuelle. Ces particuliers, par leur décision de construire sur leur parcelle, qu’elle soit ou non issue d’une division, sont au centre du processus effectif de densification observé dans la commune. Dans les cas de divisions suivies de constructions par exemple, les propriétaires qui détachent une partie de leur parcelle par une division foncière sont les initiateurs du processus. On les appellera les «propriétaires initiateurs ».

Suite à l’acte de division à proprement parler intervient un autre particulier qui lui souhaite bâtir une maison individuelle sur un terrain à bâtir est qui est donc un acquéreur potentiel de la parcelle détachée. L’association d’un « propriétaire initiateur de division» et d’un « acquéreur de terrain à bâtir » constitue ainsi la première étape d’un projet de construction de maison individuelle qui vient densifier le tissu pavillonnaire. C’est ensuite autour de leurs projets respectifs que viennent se greffer tout un ensemble de professionnels qui vont intervenir sur une partie du projet de construction : cela va du géomètre, au constructeur de maison individuelle, en passant par l’agent immobilier, le service instructeur de la mairie, le notaire ou encore l’architecte. Les entretiens réalisés avec l’ensemble des acteurs impliqués dans le processus effectif de densification observé dans la commune indiquent que du côté du « propriétaire initiateur », plusieurs types de configurations personnelles peuvent être à l’origine d’une décision de détacher une partie de sa parcelle :

- Le cas de la personne qui cherche à vendre son bien (maison et terrain) et qui ne trouve pas d’acheteur. Là la personne elle-même ou conseillée par son agent immobilier décide de diviser son terrain afin de vendre un terrain ainsi que la propriété à un prix moins élevé, ainsi qu’un terrain à bâtir issu de la division ; - Le cas de la personne qui vient d’acheter une maison à rénover et qui n’a pas les moyens financiers de réaliser les travaux. Elle vend alors une partie de son terrain pour financer les travaux de rénovation ; - Le cas de la personne qui souhaite faire un partage de son patrimoine entre ses différents enfants et qui, conseillée par son notaire par exemple, envisage des divisions foncières de son terrain pour prévoir la transmission de son héritage à ses enfants.

Au centre du système d’action du processus de densification se trouve donc le « propriétaire initiateur ». En fonction du projet qu’il envisage, ce sont ensuite tout un panel d’acteurs professionnels et non professionnels qui vont intervenir dans la suite du processus.

Dans ce système d’action ce sont les particuliers, propriétaires initiateurs, qui sont au centre du processus de densification. La municipalité de la commune quant à elle, alors qu’elle est au cœur de la genèse de la politique de densification, exerce ici un rôle collatéral de simple contrôle réglementaire. Le service instructeur valide ou refuse d’instruire le permis de construire, mais il n’y a pas de véritable accompagnement ni même de maîtrise du processus effectif à partir du moment où les projets respectent les règles du PLU. Les autres acteurs professionnels sont eux impliqués de manière ponctuelle à une étape particulière du processus et ont donc un rôle technique que l’on peut qualifier de rôle « charnière » : leur intervention se fait à un moment précis, en précédant et/ou en suivant l’intervention d’un autre acteur professionnel.

De même, une observation plus précise montre que l’ensemble des acteurs professionnels fonctionne également comme un sous-système d’action de la densification. En effet, certains des acteurs jouent le rôle d’ « apporteurs d’affaire » pour d’autres acteurs du processus. C’est par exemple le cas des membres du service urbanisme de la mairie, des géomètres, des notaires, ou encore des agents immobiliers qui peuvent jouer le rôle d’apporteurs d’affaires ou de prospecteur foncier pour d’autres acteurs : géomètres, agents immobiliers, constructeurs de maisons individuelles voire les petits promoteurs immobiliers. Ainsi le système d’acteur impliqué de manière concrète dans le processus effectif de densification est essentiellement composé d’acteurs privés (particuliers, professionnels de la construction), la puissance publique (ici la commune), n’intervenant que de manière collatérale dans ce processus.

De l’intérêt économique de la densification « douce ».

Dans la commune étudiée, les prix élevés du marché résidentiel et la pénurie de terrains à bâtir sont tels que les terrains issus d’une division se vendent très facilement et peuvent rapporter un gain financier non négligeable aux propriétaires fonciers qui vendent un terrain. En fonction de la qualité et de la taille du terrain, une géomètre expert exerçant entre autres dans la commune, nous affirmait ainsi qu’un terrain à bâtir pouvait se vendre entre 200 000 et 300 000 euros. Cette même géomètre nous citait ainsi le cas d’un particulier qui cherchait à vendre sa maison et souhaitait la vendre au prix de 500 000 euros, mais ne trouvait pas d’acheteur potentiel. La division d’une partie du terrain, sa vente, ainsi que la vente de l’autre partie du terrain avec la maison, ont permis de dégager une marge de 100 000 euros par rapport au prix initialement espéré. Il y a donc un intérêt économique fort qui est évident pour les particuliers, ce qu’avaient bien repéré certains habitants de la commune lors de l’élaboration du PLU, comme en témoigne l’ancien élu adjoint à l’urbanisme de la commune :

« Lorsqu’on a commencé la révision du PLU en 2003-2004, moi j’ai tout de suite posé cette question de la densification avec des arguments environnementaux. Je m’attendais à ce qu’il y ait quand même pas mal de résistance mais je n’en ai pas eu (…) Mais je l’explique aussi d’une autre façon, c’est que le fait de dire, sur vos terrains on peut densifier… ben y’a pas mal de gens qui sont pas idiots et qui ont vu qu’ils gagnaient un peu au loto ».

En revanche pour les acteurs privés professionnels de la construction –vente tels que les promoteurs immobiliers, l’intérêt économique de la densification du tissu pavillonnaire n’y est pas toujours évident et dépend fortement de la configuration local. Le règlement d’urbanisme de la zone pavillonnaire de la commune ne permet pas forcément à un promoteur immobilier de faire une opération d’immeuble collectif rentable pour lui. Pour cela il faut que le bilan (prix de vente des appartements – coût de construction – coût d’achat du terrain), qui dépend en grande partie des possibilités de construire sur la parcelle, soit positif. Les conditions ne sont pas toujours favorables.

On voit ici émerger le type d’acteur qui peut éventuellement trouver un intérêt au type de densification « douce » qui est permise par le PLU. Ce sont en majorité les particuliers qui vont pouvoir profiter des dispositions offertes par le document. A la marge, des petits promoteurs immobiliers qui trouvent un terrain favorable peuvent ponctuellement réaliser une petite opération de logements collectifs. De manière générale, l’injonction à la densification urbaine semble profiter à tout un panel d’acteurs professionnels.

Discussion : les acteurs qui tirent parti de la politique de densification

Parmi les facteurs de succès de la densité urbaine à l’ère du développement durable, on compte différents acteurs professionnels dont l’intérêt pour la densification est manifeste. A qui profite la densification ? Peut-on identifier des acteurs et/ou des groupes qui ont intérêt à ce que la densité soit mise à l’agenda politique ? On peut répondre positivement à cette question, pour le cas spécifique de la commune étudiée ici. Nous l’avons vu, ce sont d’abord les habitants qui profitent du coté immédiat de l’intérêt économique soit d’une location, soit de la vente d’un terrain à bâtir issu d’une division. Mais ce sont aussi tous les acteurs de la communauté des professionnels dont le métier est en lien avec la construction de maisons individuelles voire de petits collectifs, qui ont intérêt à ce que les politiques de densification se développent. Ainsi, à la question « le contexte actuel, d’injonction à la densification urbaine est-il favorable à l’exercice de votre métier », les acteurs rencontrés répondent tous par l’affirmative : que ce soit les géomètres, les constructeurs de maisons individuelles, les agents immobiliers, ou encore les promoteurs immobiliers.

En outre, plusieurs d’entre eux évoquent l’impact favorable qu’a eu loi SRU et notamment la suppression du minimum parcellaire, sur l’exercice de leur profession. L’impulsion de la densification du tissu pavillonnaire dans la commune étudiée est ainsi une politique qui intéresse non seulement les habitants qui ont réclamé une ouverture des droits à construire, mais aussi toute la communauté professionnelle de la construction en diffus, qui trouve un intérêt non négligeable au contexte actuel d’injonction à la densification urbaine.

Conclusions

L’exemple de cette commune francilienne et de sa politique de densification est en définitive un cas typique d’une politique volontariste de type « douce » de densification. Ce type de politique, tel que nous le définissons consiste à utiliser les outils réglementaires d’incitation à la densification à destination majoritairement des particuliers voire des petites structures de promotion immobilière.

Ces derniers, par divisions parcellaires et constructions successives sur les parcelles nouvellement créées œuvrent pour une densification progressive du tissu pavillonnaire existant. Nous qualifions ce type de politique de « douce » dans la mesure où la politique n’induit pas de transformation radicale du tissu urbain existant.

D’autre part il s’agit d’une politique volontariste puisque la densification est politiquement affichée : au niveau du PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable), lors de la concertation avec la population mais aussi à l’occasion des entretiens avec les élus de la commune. En revanche dans le processus effectif de la densification, alors que les acteurs privés (particuliers, professionnels de la construction de maisons individuelles) sont au centre du système d’action, la commune joue là un rôle collatéral.

À télécharger : - RIDAD -A.Touati La-mise-en-oeuvre-de-la-ville-compacte-au-niveau-local.pdf

L'élu : Pour l’ancien élu adjoint à l’urbanisme [...] la densification constitue une solution permettant de concilier non seulement des problématiques propres à la ville, mais aussi des intérêts plus larges. L’urbaniste : Nombre d’acteurs ayant participé à l’élaboration du PLU attirent ainsi l’attention sur la place importante faîte à la concertation avec les habitants.

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