Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Otero Fabrice

Publié le 13 Mai 2011

Notions clés :
> division parcellaire
> gouvernance du PLU
> nouveaux métiers
> servitude de droit privé

Introduction :

Bien que les PLU aient succédés aux POS depuis 2000, date de la mise en œuvre de la loi SRU, il existe encore de nombreuses communes dotées de POS. Le code de l'urbanisme distingue donc les procédures d'évolution selon la nature du document concerné.

Les procédures d'évolution sont destinées à adapter le document au contexte changeant, à saisir une opportunité économique ou à réorienter la stratégie communale d'aménagement.

Il n'existe aucune obligation ni limite pour une commune de s'inscrire dans une logique de mise en œuvre des différentes procédures. Une commune avec un POS peut rester ainsi longtemps. Aussi, un POS ou un PLU peut évoluer autant de fois que nécessaire en cumulant ou superposant les procédures. Communément, les horizons temporels des POS ou PLU sont d'une dizaine d'année, ce qui n'est toutefois pas définit par la loi. Cependant, la mise en compatibilité avec un SCoT doit être immédiate pour un POS et doit être réalisée dans un délai de 3 ans pour un PLU. En outre les PLU doivent faire l'objet d'une évaluation à échéance de 3 ans pouvant conduire à une évolution. Ce sont donc des documents qui peuvent/doivent évoluer régulièrement.

Chaque procédure a un domaine d'action différent. Leur gouvernance est calibrée en fonction de l'importance des modifications envisagées : association de l'État et/ou de la population.

Mettre en œuvre BIMBY nécessitera souvent de revoir les dispositions du règlement du POS/PLU. A partir des différentes procédures existantes, quelles sont celles qui peuvent être utilisées?

Leur champs d'application est défini par l'article L-123-13:



(1)cette procédure peut être utilisée si la mise en œuvre de BIMBY peut se satisfaire des limites suivantes et si l'intensification ne vient pas contredire le PADD: Augmenter, dans la limite de 20 %, le coefficient d'emprise au sol, le coefficient d'occupation des sols ou la hauteur maximale des constructions, ainsi que les plafonds dans lesquels peut être autorisée l'extension limitée des constructions existantes, diminuer les obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur terrain d'assiette ou par rapport aux autres constructions situées sur le même terrain, diminuer, dans la limite de 20 %, la superficie minimale des terrains constructibles. Remarque : des procédures successives seraient considérées comme devant relever au final d'une procédure de révision ; le total des modifications apportées compromettant l'économie générale du départ.

(2)il n'est pas impossible que cette procédure puisse être mobilisée pour mettre en œuvre Bimby si une démonstration juridique suffisamment solide réussi à démontrer que l'intensification urbaine constitue une opération à caractère public ou privé présentant un intérêt général contribuant ainsi à l'atteinte de l'objectif d'économie d'espace. L'avantage de la révision simplifiée par rapport à la modification est l'absence de contrainte par rapport au PADD.

Pratiques actuelles : une évolution progressive des POS/PLU

De plus en plus de POS évoluent en PLU pour intégrer les orientations des SCoT ou parce-qu'ils sont suffisamment anciens pour limiter le développement communal. Jusque récemment, l'objectif restait assez largement de poursuivre l'étalement de l'urbanisation en intégrant assez peu la question de la re-mobilisation du foncier déjà bâti. Par conséquent, rares sont les cas où la procédure de modification pourra être mobilisée pour mettre en œuvre BIMBY compte tenu du fait qu'il y aura, dans la majorité des situations, atteinte à l'économie générale du PADD en passant d'une stratégie d'étalement à une stratégie d'intensification. Néanmoins, une vérification fine devra être opérée document par document pour appréhender la validité juridique de la mise en œuvre de la modification.

Il est intéressant de noter que les procédures d'évolutions peuvent être combinées pour être soit utilisées simultanément sur des objets différents, soit successivement par exemple pour maitriser le processus de densification dans le temps. Une forme de régulation est donc possible, phase par phase, quartier par quartier, zone par zone... en fonction de la stratégie communale.

Une démarche par évolutions successives entrainera nécessairement des coûts répétés de procédure (cf tableau ci-dessus). Cependant, ces coûts destinés à la maitrise de la densification pourront être compensés compte tenu du bénéfice induit par la maitrise des renforcements de réseaux qui auraient été rendus nécessaires par les nouvelles constructions. En effet, permettre BIMBY sur l'ensemble du territoire communal pourrait entrainer, dans certains cas, la commune dans des dépenses considérables de renforcement des réseaux ou des équipements publics. Alors qu'une temporisation des besoins peut avoir un impact moindre sur les finances communales.

Une attention particulière devra toutefois être portée à la stabilité du droit du sol qui entraine une certaine forme de sécurité juridique dont peuvent se prévaloir les habitants qui s'installent ou vivent dans un quartier en fonction d'un environnement économique, social et paysager donné. Ils pourraient invoquer des droits à ce que cet environnement ne puisse être trop facilement remis en cause. Le choix de la procédure peut donc intégrer, dans ses critères, le niveau et la forme de la concertation.

Les stratégies possibles favorisant le processus d'évolution des POS/PLU :

Compte tenu de l'inadaptation de la grande majorité des POS/PLU à la mise en œuvre de BIMBY, la stratégie suivante peut être développée pour rendre possible la re-mobilisation du tissu bâti existant:

1-Révision du document pré-éxistant pour mise en œuvre d'un PLU intégrant dans son PADD une ambition forte de re-mobilisation du foncier bâti existant. Ce PLU prévoit dans ses dispositions les conditions réglementaires nécessaires à la mise en œuvre de Bimby dans un premier quartier.

2-Lorsque les objectifs de densification de ce premier quartier sont atteints, mise en œuvre d'une procédure de modification pour intégrer les dispositions réglementaires favorables à la mise en œuvre de Bimby sur un(e) 2ème quartier/zone.

3-Ce processus peut être mis en œuvre plusieurs fois tant que les limites établies par le PADD du PLU d'origine ne sont pas dépassées.

4-Lorsque ce sera le cas, évaluation de la situation (L 123-12-1) et mise en œuvre d'un nouveau PLU au moyen d'une révision générale.

Afin d'assurer la sécurité juridique de toutes les procédures qui vont suivre l'étape 1, il sera important que la stratégie de mise en œuvre du PADD soit annoncée dans le PLU. Les modifications successives apparaissant comme une suite logique de la mise en œuvre du PLU et non comme une remise en cause de la stabilité du droit de l'urbanisme.

Perspectives et conclusion :

Le projet de simplification des règles d'urbanisme envisage de revenir sur les différents moyens de faire évoluer les documents d'urbanisme et notamment de supprimer la procédure de révision simplifiée. En outre il sera possible de faire évoluer un POS ou un PLU au moyen d'une procédure de mise en compatibilité déclenchée par la procédure de déclaration de projet (art R-123-23-1) dès lors que son domaine d'application aura été élargi. Une veille juridique sur ces questions est donc à mener.

Dans la majorité des cas, la mise en œuvre de BIMBY nécessitera une évolution du document d'urbanisme existant. Ces procédures nécessitent du temps pour les conduire et doivent mobiliser de plus en plus d'argent compte tenu des problématiques embrassées (risques, TVB, GES...).

Mettre en œuvre BIMBY dans un « vieux POS » ou un PLU complètement inadapté peut demander plusieurs années avant d'en percevoir les effets sur le territoire tandis que mettre en œuvre BIMBY dans une commune dotée d'un POS/PLU peu contraignant en matière de règles d'implantation pourra se faire relativement rapidement.

L'élu : Mettre en œuvre BIMBY nécessitera souvent de revoir les dispositions du règlement du POS/PLU. A partir des différentes procédures existantes, quelles sont celles qui peuvent être utilisées? L’urbaniste : Les procédures d’évolution sont destinées à adapter le document au contexte changeant, à saisir une opportunité économique ou à réorienter la stratégie communale d’aménagement.

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