Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Sophie Duplessy

Publié le 09 Mai 2011

Notions clés :
> conseil au particulier
> diversifier l'offre de logements
> donner accès aux endroits les plus recherchés
> donner une nouvelle vie aux tissus pavillonnaires existants
> gouvernance du PLU
> initiative des habitants
> Innover dans la conception et la construction de maisons individuelles
> servitude de droit privé

Une rédaction adéquate des articles 5, 6, 7 et 8 des PLU

Introduction

Historiquement les centres bourg de village ou de centre ville étaient marqués par des maisons implantées en front de rue, dont les parcelles situées en arrière étaient accessibles par des porches.

Cette forme d’habitat traditionnel, souvent petite et stigmatisée « par des maisons de type ouvrières », a été délaissée pour un habitat plus « lâche », en retrait de la rue.

Aujourd’hui dans un souci d’optimisation de l’espace constructible, les « maisons-porche » dans leurs potentialités apparaissent comme une forme urbaine intéressante pour :

- permettre d’accéder en arrière cour et ainsi optimiser les divisions de terrain,

- créer un front urbain dans certains quartiers,

- permettre un stationnement en dehors du domaine public.

"Les porches sont aussi des éléments fonctionnels : ils permettent de la porosité des lotissements denses, offrent un accès privilégié au coeur d’îlot, aux cours arrière ou aux placettes. Percée directement dans l’épaisseur d’un front de rue, sa largeur maîtrisée permet aussi de ralentir la circulation."

Pratiques actuelles

Actuellement, les POS/PLU prévoient peu ou pas la possibilité de construire des maisons porches, voire en interdisent l’édification au travers de la rédaction de leur règlement. En effet, les articles 6, 7 et 8 des règlements des PLU (comme d'ailleurs ceux des POS) édictent les prescriptions relatives à l'implantation des constructions. Les articles 6 et 7 sont obligatoirement réglementés.

L'article R. 123-91 fait clairement apparaître la distinction qu'il convient d'établir entre trois catégories de prescriptions :

– celles régissant l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques (art 6) ;

– celles régissant l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (art 7 ) ;

– celles régissant l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété (art 8).

Le règlement du PLU empêche bien souvent par sa rédaction actuelle la réalisation de maison porche de la façon suivante :

Le PLU réglemente l’implantation en retrait de l’alignement (art 6). On voit souvent inscrit dans les PLU « implantation au minimum à 5 mètres » : Exemple dans un PLU récent on peut voir inscrit en zone habitat pavillonnaire « Les constructions doivent être implantées à 5 mètres minimum de la limite de l'emprise (ou de l'alignement futur) des voies ou places, publiques ou privées », ou encore, schéma à l'appui, ou encore avec schéma à l’appui « Les constructions doivent être implantées à l’alignement ou en retrait de 5 mètres au moins des voies publiques ou de la limite d’emprise des voies privées. »

L’implantation sur les deux limites séparatives (article 7) n’est pas permise : Exemple « L ‘implantation, à la limite parcellaire qui en est la plus rapproché, doit être au moins égale au quart de la hauteur maximale absolue de la construction, avec un minimum de 3,50 mètres », ou encore « Les constructions en limite de propriété latérales sont toujours possibles, cependant pour une bonne composition architecturale en harmonie avec le voisinage, il est demandé de s'écarter de la limite avec une distance d'environ 3 mètres. Les mêmes règles sont applicables pour des constructions non contigües sur la même propriété. »

L’impossibilité de créer un deuxième rideau de parcellaire (article 6). Exemple dans le PLU de Saint Benoit : « Lorsqu'une parcelle construite est découpée pour construire une autre maison, la façade sur rue doit être suffisante pour que la deuxième maison soit édifiée à côté de la première et non derrière. Les terrains étroits mais de grande longueur perpendiculaire à la rue ne pourront pas être divisés en parcelle constructible. La commune ne souhaite pas que des maisons se construisent en deuxième rideau derrière les maisons situées le long de la route. »

Restriction sur le minimum de largeur de façade sur rue. Exemple « Article UB.5 : Caractéristiques des terrains (…) Il doit en outre disposer d'une façade sur voie d'une largeur minimale de 4 mètres et permettre l'inscription d'un cercle de 15 mètres de diamètre (…). Les terrains issus d'un morcellement antérieur au présent plan sont constructibles sous réserve de posséder une superficie minimale de 450 m² et de disposer d'une façade sur voie d'une largeur minimale de 5 mètres, tout en permettant l'inscription d'un cercle de 15 mètres de diamètre. »

Exemple Article 8 : Zone UCa : une distance d'au moins 6 mètres sera imposée entre deux bâtiments non contigus. Cette distance sera créée ou conservée de part en part du terrain.

Ce type de rédaction est souvent rencontré dans des zones périphériques à l'hyper-centre. Dans les centres bourg ou villes, la réglementation est adaptée à un bâti plus ancien déjà implanté à l’alignement et en limites séparatives.

Une rédaction différente des règles de PLU - articles 5 à 8 - permettrait ainsi de favoriser l’utilisation et l'optimisation des parcelles avec des largeurs de façades plus étroite et dont la construction existante se situe en fond de parcelle pour permettre ainsi l’édification d’une maison porche en front de rue. Ceci permettrait aussi de recréer des fronts urbain dans certains quartiers pavillonnaires, et de gérer une partie de la problématique du stationnement sur les parcelles.

Cependant, il faudra veiller à 2 points :

- La complexité de la construction : les maisons proches ne sont pas des produits standards des catalogues de constructeurs.

- La gestion d’une servitude de passages : une servitude est une charge imposée à un bien immobilier bâti ou non, appelé fonds servant, pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier, appelé fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire (article 637 du code civil).

La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire d’un fonds enclavé. Le Code civil prévoit qu’un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété (article 682).

La jurisprudence considère que ce droit peut être revendiqué quelle que soit la destination du bien immobilier. Ainsi, une servitude de passage peut être demandée par le propriétaire d’une maison d’habitation (Cour d’appel de Montpellier, 18 avril 1958, D.J., 1958, 491).

En pratique, la servitude doit permettre de laisser un passage suffisant pour assurer la desserte du fonds enclavé. Concrètement, elle doit prévoir une largeur suffisante pour permettre l’accès d’un véhicule par exemple.

Pour prétendre bénéficier d’un droit de passage, il faut que le terrain ne possède aucun accès à la voie publique et que l’état d’enclave soit involontaire. Nul ne peut bénéficier d’une servitude du fait d’une situation qu’il a lui-même créée. Si l’enclave résulte d’une division d’un fonds, il revient au vendeur de prendre à sa charge les frais d’aménagement du passage. On ne peut invoquer le bénéfice d’une servitude de droit de passage, s’il est possible de remédier à l’état d’enclave. Toutefois, le coût des travaux pour créer un accès à la voie publique ne doit pas être disproportionné. (Cour de Cassation 3e civ., 8 avr. 2010 n° 09-65.261).

Suite ou précédant une division parcellaire

Le propriétaire-vendeur de la parcelle initiale, vend la parcelle en façade (parcelle B) et l'accès (parcelle C) à la parcelle située en fond (parcelle A) et bénéficie alors d'une servitude de passage sur parcelle d'accès vendue. Dans ce cas, la construction de maison porche est possible puisqu'elle se réalise sur une unité foncière appartenant au pétitionnaire.



>> Proposition de rédactions du PLU

Article 5

1- Pas de minimum parcellaire et de largeur de façade minimum dans les zones pavillonnaires.

2- Autoriser les divisions parcellaires même pour les parcelles étroites.

Article 6

1 - Les constructions pourront ou « devront » (en fonction de la forme urbaine que l’on souhaite donner à la rue ) être implantées à l'emprise (ou de l'alignement futur) des voies ou places, publiques ou privées.

2. L'implantation d'une seconde construction en arrière des constructions existantes est possible. Dans ce cas, il n’est pas fixé de recul par rapport à la voie publique.

Article 7

1- supprimer la prescription H/2 mini 3 mètres

2- Imposer une implantation sur au moins une des limites séparatives (sauf constructions existantes).


 

Vente d'un lot en façade et cas de la copropriété



Le propriétaire-vendeur de la parcelle initiale vend la parcelle en façade et garde en sa possession le chemin d'accès à sa parcelle (dans ce cas pas de servitude de passage).

Le pétitionnaire de la parcelle située en façade ne peut demander la construction sur la parcelle d'accès que s'il bénéficie d'une autorisation expresse du propriétaire (code de l'urbanisme R421-1-1 + jurisprudence ). Dans le cas contraire, l'édification de maison porche ne pourra pas être possible. Il en va de même pour le cas où les deux propriétaires sont copropriétaires de la parcelle. Une autorisation est aussi nécessaire.

Conclusion

Permettre les maisons-porches à l'alignement ou en léger retrait doit relever d'une politique globale de la collectivité qui entend ainsi d'une part favoriser l'optimisation de l'utilisation du foncier mais aussi d'autre part conduire un changement de physionomie du cadre de vie. Le paysage urbain ainsi constitué est radicalement différent de celui organisé par le pavillonnaire lâche.

Cet élément doit être prévu dès le PADD du PLU.

De plus, pour une bonne efficacité des règles du PLU (art 6 et 7), il est impératif de bien organiser au préalable la division parcellaire, c'est-à-dire qui devient propriétaire de l'accès ? Nous proposons pour permettre la réalisation de maison « porche » que le propriétaire de la parcelle en façade soit aussi propriétaire de la parcelle d'accès et qu'il accorde une servitude de passage au propriétaire du fond.

Rappel : la division parcellaire se régit par le droit privé et est réalisée en dehors d'un PLU.

L'habitant : Le propriétaire-vendeur de la parcelle initiale vend la parcelle en façade et garde en sa possession le chemin d’accès à sa parcelle (dans ce cas pas de servitude de passage). L'élu : Une rédaction différente des règles de PLU – articles 5 à 8 – permettrait ainsi de favoriser l’utilisation et l’optimisation des parcelles avec des largeurs de façades plus étroite et dont la construction existante se situe en fond de parcelle pour permettre ainsi l’édification d’une maison porch... L’urbaniste : Aujourd’hui dans un souci d’optimisation de l’espace constructible, les « maisons-porche » dans leurs potentialités apparaissent comme une forme urbaine intéressante.

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