Catégorie Bimby +

Auteur(s) : - Bruno Sabatier

Publié le 27 Juin 2011

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> densification pavillonnaire
> division parcellaire
> filière courte
> gouvernance du PLU

Introduction

La division d’un terrain déjà bâti qui conduit à la construction d’une (ou plusieurs) nouvelle(s) maison(s), est la clé de la densification « Bimby ». Cette division de parcelle est une action foncière individuelle, résultant de la décision du propriétaire du terrain, mais qui est loin d’être marginale comme souhaiteraient le croire certains : mises bout à bout, ces initiatives s’imposent comme un mode d’évolution urbaine qui fait sens à l’échelle nationale (sans pouvoir encore l’évaluer finement, on sait que la part de la division dans la production pavillonnaire en diffus est importante), et, à l’échelle locale, remodèle un quartier de tous les points de vue (morphologique, paysager, démographique, sociologique, technique...). C’est cet impact local qui conduit les élus à prendre conscience de la densification « Bimby », par la plus simple observance du précepte de Saint-Thomas.

Ce mode de densification pavillonnaire n’est donc qu’une des multiples facettes par lesquelles l’addition des conduites individuelles « atomisées » génère une évolution, un fonctionnement systémique, que les responsables de l’urbanisme et de l’aménagement doivent ensuite « gérer », « maîtriser », ou dont il s’agit de garantir une certaine qualité (tout comme les stratégies résidentielles, les pratiques de mobilité, de tri des déchets... les exemples abondent).

Mais la division parcellaire se distingue de ces exemples par une consistance singulière : d’une part il s’agit d’un processus d’urbanisation par excellence, qui produit du bâti (et pour une fonction première, le logement), d’autre part on peut le qualifier de traditionnel car il est à l’œuvre depuis un siècle au moins.

Remontons alors le temps en deux moments, et, le plus récent étant logiquement le plus connu, il faut ici aussi réhabiliter l’ancien.

La division parcellaire, un phénomène ancien

Une densification freinée puis favorisée.

Certains comme T. Vilmin rappellent avec justesse que la division a été limitée ces dernières décennies, depuis l’instauration des minima parcellaires lors de la création des POS en 1967. C’est pourquoi on assiste avec intérêt à son renouveau actuel, depuis la loi SRU par laquelle l’État a souhaité lever les freins de la densification urbaine, et qui a permis l’expression de divers besoins sociaux. En effet, l’analyse des scénarios de vie recueillis par les enquêteurs Bimby dans des communes qui ont supprimé ou réduit leur minimum parcellaire, indique que les divisions sont le fait de ménages qui ne sont plus dans le schéma classique ayant fourni les cohortes de l’essor pavillonnaire : les couples avec enfants consolidés financièrement sont devenus des habitants âgés, divorcés, endettés, etc., pour qui la division permettant de vendre une partie de terrain est une solution à une ou plusieurs de leurs difficultés actuelles. Pour autant, le rapprochement entre le code d’urbanisme et cette demande sociale est jonché d’hésitations, puisque des débats parlementaires ont abouti au compromis (transcrit dans la loi UH) d’inciter les communes à supprimer le minimum parcellaire, tout en leur laissant la possibilité de le reconduire pour raisons soit techniques (assainissement individuel), soit conservatistes (via la préservation du caractère paysager, peuvent être maintenus à la fois l’esthétique et la composition sociale de la commune). Le contexte actuel hérité de ces évolutions législatives, et leur traduction locale dans les politiques des communes, fait donc l’objet d’une des recherches Bimby (M. Rousseau).

La division parcellaire à l'origine du développement des villes.

Dès que l’on s’accorde un recul supplémentaire pour aborder le second moment (avant les années 1960), le processus de division parcellaire révèle toute sa profondeur historique : il a largement contribué, depuis le 19è siècle, à l’essor des villes (et donc des bourgs devenus « ville », particulièrement ceux qui forment aujourd’hui les couronnes de nos agglomérations). Évidemment ce rôle a été plus ou moins important selon les situations locales, qui présentent autant de variations sur le même thème. Pour illustrer ce poids de la division parcellaire dans l’histoire urbaine du 20è siècle, je présente ici à la suite, sans préjuger de son exemplarité, un cas issu de mes enquêtes de terrain, et nourri d’une récente publication locale . Il s’agit de la commune de Mont-Saint-Aignan, en première couronne de l’agglomération de Rouen, et en particulier de son quartier le plus ancien, Saint-André.

Étude de cas : la commune de Mont-Saint-Aignan

Située sur le plateau du nord de Rouen, Mont-Saint-Aignan était, à l’instar de ses communes voisines (Bois Guillaume, Bihorel), une zone rurale qui s’est développée comme excroissance pavillonnaire de la ville, au caractère bourgeois. Le secteur de Saint-André s’est urbanisé le premier car, étant jointif avec la commune Rouen, il en a prolongé les tissus pavillonnaires préexistants, pour apparaître dès le début du 20è siècle comme un « contingent suburbain ».

La toponymie de Mont-Saint-Aignan atteste de son passé agreste (chemins, sentes) ; et en particulier certains lieux-dits portent les noms des riches propriétaires auxquels ils ont appartenu, car sur la commune, l’essentiel de la propriété foncière était réparti entre quelques familles qui la mettaient en fermage. Les secteurs qui leur appartenaient ont pu alors être urbanisés via l’expropriation, comme le quartier des Coquets construit dans les années 1960 suivant le modèle des ZUP sur des terrains du Dr Fleury, mais plus généralement sur leur propre initiative. Ce fut le cas à Saint-André, dès les années 1860, de 4 hectares agricoles qu’un certain Piquerel a divisé et viabilisé pour vendre des lots à bâtir, formant ainsi la première « opération » d’un seul tenant.

Dans les décennies suivantes, d’autres propriétaires ont continué à diviser des terrains pour les lotir : le métier d’aménageur-lotisseur n’existe pas encore, ce sont donc eux qui s’y attellent. Rappelons qu’il s’agit là de la première phase d’urbanisation pavillonnaire en France, qui s’est caractérisée par de nombreuses insuffisances liées justement au manque de professionnalisme (problèmes en particulier techniques de réseaux d’électricité et d’assainissement). Mais si le tout nouvel univers pavillonnaire a ainsi produit des « mal lotis », particulièrement en Île-de-France, ce que l’historienne A. Fourcaut a bien décrit , à Mont-Saint-Aignan ce sont résolument des « bien lotis », dont les moyens permettront l’investissement de la commune pour normaliser les équipements.

La division parcellaire, clé de l'urbanisation locale

Le cas de Saint-André montre surtout comment, dès le Second Empire, soit il y a 150 ans, la division parcellaire est la clé d’une urbanisation qui « relève des lotissements » . Cela nous rappelle donc qu’avant la structuration d’une profession spécifique (géomètres, aménageurs, lotisseurs) pour laquelle ont été créées des procédures successives permettant en même temps de diviser en lots et d’aménager un grand terrain acquis dans ce but (aujourd’hui les permis d’aménager, groupé), ce furent d’abord les propriétaires fonciers décidant de bâtir leur terrain qui créaient les « lotissements » au sens générique, c’est-à-dire opéraient une division en n lots . Cette période laissant la part belle aux propriétaires dans l’urbanisme a alors duré longtemps. La phase de « périurbanisation » pavillonnaire, de masse, engagée dans les années 1980, l’a fait oublier, parce que la division a été internalisée par les professionnels qui ont dominé le marché.

Dans tous les cas, la division est au cœur de l’urbanisation pavillonnaire, selon une logique générale fort simple : lorsqu’il s’agit de bâtir en pavillons une périphérie constituée de grands terrains, diviser est l’étape indispensable pour créer des lots ou terrains individuels.

Puisque la division parcellaire effectuée par un propriétaire est un mode d’urbanisation traditionnel, la retrouver aujourd’hui traduit en réalité un nouvel ordre des choses : passé le « gros » de la phase d’expansion pavillonnaire catalysée par des professionnels, il s’agit pour de plus en plus de communes de permettre la construction dans leurs tissus anciens, donc la densification. Certes par incitation étatique, mais aussi, dans certains cas comme à Mont-Saint-Aignan, pour proposer via des terrains à bâtir, de nouveaux logements qui leur permettent de maintenir une dynamique démographique, alors qu’elles n’ont plus de réserves foncières, ne peuvent plus « ouvrir à l’urbanisation » de nouveaux secteurs.Dans ce contexte, la suppression récente du minimum parcellaire a servi l’intérêt de la collectivité locale, en favorisant la division des plus grands terrains.

Certes, il ne s’agit plus tant de parcelles de plusieurs hectares que leur propriétaire agricole divise en un grand nombre de lots (quoique certains avertis font toujours ce genre d’opération dans des communes rurales « rattrapées par la périurbanisation »), mais de parcelles de quelques milliers de m² au plus, permettant de créer quelques terrains à bâtir, et souvent de bien moins, n’autorisant qu’un seul nouveau terrain à bâtir (jusqu’à 1000m² environ), insérés dans un tissu urbain (et pas forcément que pavillonnaire d’ailleurs).

Tout ne dépend pas non plus que des communes et de l’État, loin s’en faut. En réalité, ces divisions effectuées par les propriétaires n’ont jamais disparu, mais ont toujours existé : elles ont produit la densification pavillonnaire spontanée que l’on a pu constater ci et là, selon divers degrés d’importance, et de façon plus ou moins étalée dans le temps. Là encore le quartier Saint-André de Mont-Saint-Aignan en montre la reconduction, tout au long de l’histoire récente, donc y compris au plus fort de la phase d’extension pavillonnaire du plateau nord rouennais.

Pour reprendre l’exemple de la famille Fleury, installée sur 2 hectares dans une partie haute du quartier, il y eut d’abord dans les années 1970 la division de deux parcelles de 2500m² sur des terrains qui paraissaient pentus. Les extensions récentes s’accommodant de cette contrainte topographique avaient suscité l’intérêt financier du propriétaire, dans la perspective de la succession. Puis l’héritier de cet important patrimoine dans les années 1980, était du coup redevable de droits de succession délicats à régler. Au début des années 1990, il décide alors de procéder à une série de divisions de sa parcelle, pour un ensemble collectif en promotion (Terrasses du Belvédère), et 5 terrains à bâtir de 1500m² pour des maisons individuelles. Il n’avait alors plus de droits à construire sur son terrain restant, en raison de l’emprise importante de la maison familiale normande. Mais à la faveur de la loi SRU, ayant permis l’augmentation du COS sur sa zone, il a pu prolonger l’opération dans les années 2000, cette fois en partie incité par l’occupant de l’étage de sa maison qu’il avait mis en location, et qui recherchait un terrain à bâtir proche. Pour l’avenir, sur son terrain restant il compte réaliser un petit collectif BBC de qualité, notamment pour loger des personnes âgées de la commune...dont certaines ont pu déjà acheter un premier appartement grâce à la vente de leur terrain divisé. Cette petite histoire familiale de divisions successives, tout comme celle de l’urbanisation du quartier Saint-André, n’est sans doute qu’un exemple parmi d’autres qu’il serait possible de recueillir dans nos si nombreuses communes françaises.

Les élus qui expriment leurs réticences face à ces petites « opérations » auraient-ils alors plus à craindre de leurs administrés dont ils connaissent l’histoire familiale et les véritables intentions, que face à un panel de promoteurs plus ou moins connus, poussés par la concurrence? Surtout lorsque les propriétaires intègrent peu ou prou les besoins de la population dans leurs projets ?

Conclusion

Pour densifier intelligemment nos villes, à plusieurs égards il est donc bon de se rappeler notre passé urbain. En particulier parce qu’il montre combien il est impératif de se départir des schémas de pensée régissant l’aménagement, tels que la maîtrise foncière publique ou la carte blanche à des promoteurs, qui ont certes sédimenté ces dernières décennies mais sont loin d’être des « classiques » éprouvés. Par contre une ouverture d’esprit, au service d’une vision réfléchie, permet d’imaginer d’autres modes d’action sur les tissus anciens, qui amènent à retrouver les fondamentaux pour les optimiser.

C’est pourquoi la division parcellaire effectuée par les propriétaires mérite d’être appréciée à sa juste valeur actuelle : comme le moyen de produire de la maison individuelle au cœur des agglomérations, en réponse aux besoins des habitants, et accessoirement à coût quasi-nul pour la collectivité. Il faut simplement s’y intéresser le plus tôt possible pour en éviter les désagréments éventuels et mieux l’orienter vers l’intérêt collectif local.
 

L'élu : Mises bout à bout, ces initiatives s’imposent comme un mode d’évolution urbaine qui fait sens à [...]l’échelle locale, remod[elant] un quartier de tous les points de vue. L’urbaniste : Cette division de parcelle est une action foncière individuelle, résultant de la décision du propriétaire du terrain, mais qui est loin d’être marginale comme souhaiteraient le croire certains.

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