Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Bruno Sabatier

Publié le 02 Août 2011

Notions clés :
> conseil au particulier
> densification pavillonnaire
> gouvernance du PLU

Résultats d’enquêtes de terrain et contribution à la définition d’un nouveau métier : « pilote des flux » de divisions parcellaires.

Introduction

Située à 15-20 kilomètres d’une grande agglomération, cette commune de 1200 habitants est exclusivement pavillonnaire et a conservé un paysage rural (entourée de bois dans lesquels elle s’insère en partie). Ce cadre de vie est recherché par des ménages polarisés par le cœur de l’agglomération. En outre les habitants, qu’ils soient originaires ou non de la commune, y sont particulièrement attachés, ce qui produit un effet d’ancrage local. La pression foncière est donc supérieure à ce qu’indique la seule situation de la commune, à l’écart des grands axes et zones d’habitat pavillonnaire (cf. encart de la carte).

Depuis les années 2000, un essor des divisions de parcelles a produit une offre de terrains à bâtir (hachurés en rouge sur la carte, maisons en rouge). Cette évolution est certes catalysée par la rareté de foncier constructible, mais elle ne fait que prolonger des divisions effectuées depuis les années 1980, par les propriétaires occupants des terrains. Le diagnostic de la situation actuelle s’inscrit donc dans cette histoire récente, à la fois socio-démographique et urbanistique.

Diagnostic : analyse des flux de divisions parcellaires

Scénarii de vie à l’origine de la division/offre d’un terrain à bâtir :

Parmi les situations personnelles qui ont mené les habitants à diviser leurs terrains, l'âge reste jusqu’à aujourd’hui le motif ou facteur dominant, qui se décline en sous-facteurs. Ainsi les premières divisions ont été initiées par des plus de 60 ans, soit pour : - céder une partie de terrain qu’ils ne veulent pas conserver, car à la retraite ou en veuvage l’entretien du jardin demande trop d’efforts physiques, ou il n’est plus utilisé comme avant ; - offrir un terrain à leurs enfants, qui cherchent à faire construire sur la commune mais ne trouvent pas de terrain accessible à leurs moyens ; - ou, lorsque les enfants habitent sur la commune et que leurs parents veulent aussi y rester pour leurs vieux jours, mais ailleurs que dans leur maison devenue inadaptée, ce besoin peut amener les enfants à diviser pour créer un nouveau terrain sur lequel les parents construisent une maison (de plain-pied, plus commode, fonctionnelle, etc.).

Ces premières divisions parcellaires ont forgé un habitus, sorte de tradition locale qui s’est ensuite développée avec la pression foncière, l’imitation aidant (des voisins d’un terrain divisé divisent leur terrain).

Aujourd’hui, les motifs liés à l’âge incluent l’intérêt de bénéficier d’un complément de revenu pour sa retraite, la succession et le départ en maison de retraite avec legs aux enfants (partage familial dans ces deux cas : les héritiers divisent). Puis avec l’augmentation de la population communale et l’instabilité croissante des destins familiaux, ils se sont élargis à ceux non liés à l’âge : - autres changements dans le ménage, comme la séparation des conjoints, - problèmes d’endettement (ou tout simplement le besoin de solder un crédit), - départs pour raisons professionnelles qui imposent de vendre le terrain, tout en le valorisant, - intérêts de valoriser leur patrimoine (ce qui rejoint le besoin de complément de retraite), - intérêts financiers « purs », via des opérations foncières (vente après division), et immobilières (division/construction, notamment investissement locatif Scellier), qui sont en partie effectuées par des habitants même si d’autres petits promoteurs commencent à acheter sur la commune.

Analyses chronologiques/morphologiques des divisions (des années 1980 à aujourd’hui) :

En lien avec l’urbanisation de la commune : le phasage de la construction pavillonnaire par secteurs se retrouve lors de leur densification, puisque celle-ci est liée à l’avancée en âge des habitants. Ainsi : - le centre, avec des parcelles moyennes (1500-2000m²), urbanisé dès les années 1960, a rassemblé les propriétaires qui ont divisé leurs parcelles autour des années 1990 ; - un axe sud (deux rues) concentre les grandes parcelles (3000-5000m²) bâties dans les années 1980, qui ont été divisées dans les années 2000 surtout.

En même temps, ce phasage est directement lié au PLU : ces « grappes » de divisions répondent à des abaissements successifs du minimum parcellaire (1984, 1993), qui avaient été décidés justement pour permettre aux habitants de se créer plus de terrains à bâtir.

Le dernier abaissement (2008) a contribué à diffuser les divisions sur toute la commune, ce qui correspond à leur « décollage » récent. Couplé bien sûr à un COS non limitatif (> 0,5), le minimum parcellaire dans le PLU apparaît donc là comme le principal outil de régulation des divisions/constructions.

Stratégie : anticipation des flux de divisions parcellaire

Analyse du potentiel de division à venir : (cf. carte)

Avec la couleur plus ou moins foncée des parcelles selon leur taille, ce potentiel s’évalue à deux niveaux :

1. Importance de la probabilité à diviser : plus une parcelle est grande (a) plus elle est mobilisable pour répondre à diverses situations de vie (notamment loger ses enfants, selon le fonctionnement local), et (b) plus elle constitue un patrimoine foncier à valoriser.

2. Les surfaces donnent aussi une estimation du nombre de nouveaux terrains à bâtir que chaque parcelle peut générer, environ de 1 pour 800m², à 4-5 pour 3000 ou 5000m².

Avec l’âge des propriétaires (points plus ou moins foncés, ocre pour les plus de 65 ans) : il est d’autant plus évident, dans le contexte local où l'âge est le facteur dominant de division, qu’une part non négligeable des plus âgés effectuera des divisions parcellaires, d’aujourd’hui jusqu’à 2030.

La corrélation de ces deux indicateurs amène ensuite à en tirer des déductions logiques.

- Les grandes parcelles des personnes âgées (y compris non bâties) sont le stock susceptible de créer le plus de nouveaux terrains de façon régulière au cours des 20 prochaines années. - Puis diverses évolutions représentant des hypothèses sérieuses, doivent être envisagées. Par exemple : les propriétaires de 45 à 65 ans sur parcelles grandes et moyennes seront sans doute ceux qui bâtiront des petites maisons locatives ou vendront à des promoteurs avant ou après division / en inférant de la taille des parcelles un autre indicateur, celui des revenus, les occupants des petites parcelles des deux lotissements situés au nord de la commune seront probablement les plus concernés par les problèmes d’endettement ou dans le besoin financier pour leur retraite ou leurs enfants. Ainsi le centre et le sud de la commune au parcellaire ne sont pas les seuls secteurs nécessitant d’anticiper les futures divisions.

Le maire, qui connaît sa commune et ses habitants de près, est en capacité d’affiner ces diverses prévisions et de mieux en estimer la probabilité de chacune. C’est pourquoi il a considéré la carte avec indicateurs et scénarii de vie comme un document stratégique pour la prochaine révision du PLU.

Stratégie communale / par rapport à la programmation intercommunale de l’habitat :

1. Ce PLU (2008) réservait (dans les OA) des secteurs à d’autres lotissements pour offrir suffisamment de terrains à bâtir, surtout pour les personnes de la commune. Mais le maire, « surpris par l'accélération des divisions », est revenu sur ce schéma classique « en extension », et n’exclut pas de différer ces lotissements tant que les divisions produisent le nombre de terrains nécessaire à la demande locale.

En outre, il fait preuve aujourd’hui d’un recul critique vis-à-vis de son PLU (élaboré par un « petit » cabinet d’urbanisme) : notamment ce PLU présentait abusivement comme une « densification » une urbanisation ciblée sur des « interstices » qui sont en fait surtout des parcelles non bâties. La seule cartographie jointe lui a prouvé que la densification se réalise spontanément sur le tissu déjà bâti.

Par ailleurs, l’objectif à atteindre par de nouvelles règles, est d’éviter que des promoteurs ne construisent des petits collectifs sur les grandes parcelles. En ce sens encourager la division parcellaire permettrait de préserver le caractère pavillonnaire.

Pour autant, l’enjeu est double pour ce maire qui n’avait « pas prévu les effets des divisions » : maîtriser le rythme de division/construction dans les années à venir, et également concevoir, dans divers zonages, des règles fines pour réaliser un projet différencié selon chaque secteur. Deux aspects bien sûr très liés.

2. Cette évolution de la commune s’inscrit dans celle du secteur, d’autant que les voisines laissent peu construire : les enquêtes ont déjà illustré un report de la demande locale sur la commune.

Mais surtout elle s’articule avec la stratégie de la communauté d’agglomération relative à la production de logements individuels. Pour atteindre l'objectif du SCoT d’une centaine de logements individuels, fixé en 2001 pour 2011, le PLU prévoyait 40 terrains à bâtir (dans les « interstices », hypothèse haute) et deux nouveaux lotissements devaient fournir les terrains restants.

Or, en se calant sur cette période décennale, l'offre issue des divisions a été de 25 depuis 2008, ce qui définit une hypothèse basse équivalente dans les 5 ans, et de 75-80 logements dans les 10 ans. Une hypothèse haute basée sur l’incitation à diviser, via de nouvelles règles et une communication à la population, permettrait alors de dépasser la centaine. Mais ce n’est pas non plus la volonté du maire, qui avait tenu à afficher dans le PLU la nécessité d’un « développement modéré » pour contrebalancer les objectifs intercommunaux de création de logements individuels sur sa commune.

Le futur de cette commune dépendra donc du jeu d’acteurs entre ces deux échelons, notamment pour le prochain PLU, mais d’ores et déjà son urbanisation est et sera étroitement liée à la division parcellaire.

A lire également :

3 nouveaux métiers de concepteurs urbains

Urbanisation pavillonnaire et division parcellaire, le renouveau d'un couple historique

L'élu : Avec l’augmentation de la population communale et l’instabilité croissante des destins familiaux, [les motifs de division] se sont élargis à ceux non liés à l’âge. L’urbaniste : Ces « grappes » de divisions répondent à des abaissements successifs du minimum parcellaire (1984, 1993).

Cliquez pour voir ce qu'ils en pensent

> L'habitant

> L'urbaniste

> L'élu

> La filière