Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Thierry Vilmin
- CAUE 27

Publié le 27 Août 2012

Fiche établie suite à un entretien avec M. Yves Gross, géomètre à Montlhéry (Essonne) et à une réunion à la mairie de Fontenay-lès-Briis (Essonne) avec M. le maire et M. l'adjoint à l’urbanisme.

Notions clés :
> conseil au particulier
> de particulier à particulier
> division parcellaire
> initiative des habitants

Les associations foncières urbaines de remembrement

Les fonds de parcelles, les cœurs d’îlots, recèlent souvent des capacités foncières qui pourraient accueillir des constructions supplémentaires. Mais chaque parcelle individuelle n’est pas forcément conformée comme il faut pour la construction d’une maison. Elle est peut-être trop petite, ou trop étroite (lanière), ou enclavée. Des échanges multiples de terrains seraient envisageables mais ils génèrent des actes et des frais d’enregistrement. Ils ne sont pas toujours faciles à mettre en œuvre faute d’une instance organisatrice et coordinatrice.

L’association foncière urbaine permet un véritable remembrement transparent fiscalement (pas de droits d’enregistrement). Elle donne aux propriétaires associés un support de décisions équitables et de maîtrise d’ouvrage de travaux éventuels de viabilisation. Cependant, la mise en place et la gestion d’une AFU de remembrement impliquent un travail relationnel lourd. C’est sans doute ce qui explique leur faible diffusion. La relance de l’outil dans des tissus déjà partiellement urbanisés de manière diffuse contribuerait à une offre foncière nouvelle dans l’esprit BIMBY (sans consommation d’espaces agricoles).

 


Définition

Les AFU appartiennent à la catégorie juridique des associations syndicales régies par la loi du 21 juin 1865. Le remembrement en AFU stipule que :

· Les terrains remembrés sont redistribués à proportion des valeurs d’apport des anciennes parcelles.

· Un prélèvement de surface est opéré sur toutes les propriétés pour l’emprise des équipements publics et, éventuellement, du logement social.

· Les propriétaires doivent contribuer aux dépenses de l’AFU pour le remembrement, la viabilisation, et les éventuelles participations que l’association devra verser à la mairie pour les équipements externes. Ces contributions aux charges de l’AFU sont calculée soit en fonction de la surface des terrains d’apport, soit selon la surface de plancher constructible qui est attribuée à chacun.

En pratique, pour qu’une AFU se crée, il faut qu’au départ le remembrement soit indispensable, que le parcellaire soit suffisamment inextricable pour qu’aucun propriétaire ne puisse valoriser seul ses terrains. Il faut également que le droit des sols oblige les propriétaires à produire une opération d’ensemble (zone AU dans le PLU). Enfin, sur un plan économique, la différence de prix entre le terrain brut et le terrain à bâtir doit être suffisante pour justifier que les propriétaires se lancent dans l’aventure (marchés 1 et 2 de  notre typologie, mais pas le marché 3).

En revanche, si les parcelles ne nécessitent pas de remembrement d’ensemble et si les propriétaires peuvent trouver des solutions individuelles de desserte, ils seront peu portés à s’associer, y compris pour des travaux de viabilisation. Ils attendront que la puissance publique procède à cette viabilisation, puisque l’urbanisation diffuse, majoritaire, s’est faite de cette façon, aux frais des contribuables.

Notons que le périmètre de l’AFU peut n’incorporer qu’une partie d’une parcelle cadastrée (notamment, la partie non construite). Ainsi, des fonds de parcelles peuvent-ils être regroupés et restructurés en AFU.


 

L’AFU libre

L’AFU libre est constituée à l’unanimité des propriétaires concernés. Elle prend également ses décisions à l’unanimité. Elle fait l’objet d’un permis d’aménager comme pour un  lotissement classique. Le permis d’aménager peut prévoir une répartition des SHON constructibles différente de ce que donnerait l’application du COS à chaque parcelle. De même, selon l’article R123-10-1, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.

L’AFU libre est une entité de droit privé dont la structure est relativement légère. Mais vis-à-vis d’un propriétaire récalcitrant, elle n’a que la possibilité de l’exclure du périmètre. Si un associé ne s’acquitte pas des contributions à l’AFU, celle-ci peut le poursuivre au civil devant le tribunal de grande instance.

Une AFU libre est possible à partir de trois lots et sans aucune viabilisation. Le cas de trois lanières en bordure de voie appartenant à des propriétaires distincts à la Ville du Bois (91) a été cité.

 

L’AFU autorisée

L’AFU autorisée est créée par une majorité qualifiée de propriétaires : au moins les deux tiers des propriétaires détenant au moins les deux tiers des surfaces. Cela veut dire qu’une AFUA peut être créée sur un périmètre comportant des opposants. Mais ces derniers bénéficient d’un droit de délaissement : ils peuvent obliger la personne morale qui s’y est engagée, mairie ou AFU, à racheter leur terrain (mais en général, ils ne le font pas car le rachat aurait lieu au prix de l’usage antérieur ; ils ont intérêt à attendre que les terrains deviennent quasi constructibles et à les vendre juste avant de payer les contributions aux dépenses de viabilisation).

Le fait qu’une majorité puisse contraindre une minorité oblige la puissance publique à encadrer le processus d’organisation des propriétaires. En France, l’AFU « autorisée » est un établissement public et le préfet, lors de sa création, vérifie que le périmètre est cohérent, qu’il n’est pas un périmètre d’opportunité dessiné pour exclure (et éventuellement enclaver) certains propriétaires réticents. Et les contributions versées par les propriétaires, les taxes syndicales, sont recouvrées comme en matière d’impôts directs, de manière que les associés de mauvaise volonté ne bloquent pas le fonctionnement de l’AFU. L’AFU autorisée a cependant un poids appréciable qui lui permet de négocier auprès d’une banque des prêts aux propriétaires pour acquitter les taxes syndicales.

Par rapport à une situation foncière complexe, l’AFU autorisée a beaucoup plus de moyens qu’une AFU libre. Etant un établissement public, elle peut réaliser des équipements publics et pas seulement les « équipements propres » (VRD tertiaires) de l’opération.

Elle n’est pas soumise au permis d’aménager, le plan de remembrement approuvé par la collectivité en faisant office. Mais ce plan ne permet pas d’attribuer aux parcelles créées des SHON constructibles différentes de celles qui résultent du PLU. En ce sens, il est plus rigide que le permis d’aménager en AFU libre.

 

Mobiliser les acteurs

Les AFU sont complexes à monter. Seuls les experts géomètres ont les compétences pour effectuer simultanément le remembrement, assurer la maîtrise d’œuvre des VRD, gérer l’AFU avec les propriétaires. Les notaires sont peu intéressés par cette formule car elle échappe aux droits d’enregistrement. Les lotisseurs voient l’AFU comme un concurrent puisqu’elle effectue les mêmes tâches. En revanche, dans les zones tendues (marché 1 de notre typologie), les promoteurs, peuvent être intéressés à racheter des parcelles éparses et à profiter du remembrement pour constituer des unités foncières viables. Il arrive ainsi qu’ils contribuent financièrement aux études préalables par le géomètre.

Notons qu’en France, contrairement à d’autres pays (Allemagne, Espagne), les collectivités n’ont pas de compétence en ingénierie du remembrement urbain. Si elles estiment qu’une AFU peut être une solution pour un secteur morcelé, elles sollicitent un expert géomètre mais le laissent opérer ensuite à ses risques et périls. Cependant, pour une commune, l’AFU a l’avantage d’être l’interlocuteur unique et de parler d’une seule voix au nom de tous les propriétaires.

Il semble que les AFU connaissent une certaine désaffection à l’heure actuelle car la relation avec les propriétaires exige beaucoup de temps et de disponibilité. Les experts géomètres ont investi dans des équipements informatiques topographiques et cartographiques lourds ces dernières années et préfèrent se concentrer sur les tâches qui rentabilisent ces équipements. La création d’une AFU demande un travail préalable d’information et d’explication avec les propriétaires sans que le géomètre soit certain de récupérer son investissement à travers les missions qui pourront ensuite lui être confiées : direction de l’AFU, remembrement, maîtrise d’œuvre des VRD. Par ailleurs, il semble aussi que les préfets hésitent à autoriser les AFU lorsqu’il n’y a pas accord unanime des propriétaires, sauf lorsque le remembrement est indispensable pour implanter des équipements publics ou des opérations de logements sociaux.

On peut donc se demander si les AFU ne doivent pas relever d’un service public tout comme les OPAH en réhabilitation ou les opérations FISAC de revitalisation du commerce qui comportent des financements pour une équipe d’animation. Service qui serait justifié si le processus BIMBY est reconnu d’utilité publique.

 

Etude de cas : l’AFU libre du Chemin des Vallées à Saint-Germain-lès-Arpajon

Contexte : Le secteur de l’AFU du Chemin des Vallées est un cœur d’îlot formé de parcelles allongées, d’origine rurale, ayant pour certaines une façade sur des voies existantes (voir photo 1 ci-contre). Le cœur de l’îlot est accessible par un chemin d’exploitation qui n’est pas cadastré. Ce chemin est en fait implanté sur les limites parcellaires. Il a été stabilisé par la mairie et il donne accès à quelques constructions réalisées par le passé sans doute sans autorisation.

Au POS, le secteur est classé NAUH, zone à urbaniser à règlement, constructible juridiquement si les propriétaires peuvent faire la preuve que leur terrain est viabilisé. Pour desservir les terrains, seule une opération d’ensemble est possible. Cependant, les terrains sont morcelés et ils sont arrivés à un niveau de prix qui rend difficile une maîtrise d’ensemble par un lotisseur. Une autre solution aurait été pour la commune de réaliser la voie sur un emplacement réservé prévu au POS et d’imposer une participation pour voie et réseaux (PVR). Mais cette solution paraissait difficile dans la mesure où la commune a par le passé viabilisé des chemins sans demander de participations aux riverains. La PVR ne réglait pas non plus la question de la restructuration parcellaire.

L’article 5 du règlement oblige à une taille minimale de parcelle de 750 m². Mais dans ce secteur, le marché aurait admis des lots de 500 m². Notons que la commune était propriétaire de terrains dans le périmètre et qu’elle bénéficiera de 8 lots constructibles. Le fait que la commune soit partie prenante de l’AFU libre a sans doute facilité le déroulement du processus.

 

Aménagement : L’aménagement consiste en une voie de 8 mètres d’emprise (5,5 mètres de bande de roulement et deux trottoirs de 1,25 mètre) à peu près sur l’emplacement du chemin d’exploitation préexistant (voir photo 2 ci-contre). La continuité de cette voie reposait sur l’accord des propriétaires riverains non associés dans l’AFU de céder l’emprise correspondante. Mais cet obstacle a été surmonté car c’était aussi dans l’intérêt de ces propriétaires. Cette voie pourra déboucher sur la ZAC voisine et être ainsi incluse dans le maillage du quartier. Mais en attendant, elle reste en impasse.

Une convention a été passée entre la commune et l’AFU qui prévoit que les permis de construire ne seront pas accordés si l’AFU n’a pas donné son feu vert (c’est-à-dire, si l’AFU n’a pas certifié que les terrains sont viabilisés). L’AFU n’a pas établi de règlement ni de cahier des charges. C’est directement le POS qui s’applique. L’expert géomètre directeur de l’AFU a passé en moyenne une demi-journée d’explication avec chaque famille de propriétaires.

 

Trois catégories de propriétaires : Ceux qui sont associés et compris dans le périmètreà l’AFU, bénéficiant à la fois du remembrement et de la viabilité et qui n’auront pas de ce fait à demander un permis d’aménager ; ceux dont l’unité foncière (plusieurs parcelles en lanière contigües) non construite est en bordure du périmètre, bénéficiant de la viabilité mais pas du remembrement ; et ceux dont la parcelle est déjà construite et est desservie de fait par le chemin, qui pourront se brancher sur les réseaux de  l’AFU, ce qui leur évitera d’avoir à mettre aux normes leur assainissement individuel.

Les associés de l’AFU payent à proportion de leur surface d’apport, soit en moyenne environ 37 000 € par lot créé (d’une taille minimale de 750 m² en vertu de l’article 5 du POS). C’est le prix de revient moyen des travaux de viabilité pour un lot en lotissement dans l’Essonne et il reste intéressant en regard du prix de vente moyen d’un terrain à bâtir dans le secteur, aux alentours de 150 000 €. Les propriétaires inclus dans l’AFU subissent également un prélèvement de surface pour l’emprise de la voirie.

Les propriétaires de la deuxième catégorie doivent passer une convention avec l’AFU pour bénéficier de la viabilisation créée. Ils acquittent en moyenne 20 000 € par lot et cèdent à l’AFU un morceau de terrain pour le passage de la voirie. Mais ne bénéficiant pas du remembrement, ils devront demander un permis d’aménager s’ils doivent découper leur unité foncière et réaliser une voie interne pour desservir les lots créés. En accord avec la mairie, une convention avec l’AFU sera exigée de ces propriétaires s’ils veulent obtenir un  permis d’aménager.

Les propriétaires de la troisième catégorie (constructions existantes en bordure du chemin) doivent également passer une convention avec l’AFU pour pouvoir se brancher sur ses réseaux. Rien n’oblige ces propriétaires à passer cette convention puisqu’ils ne demandent pas d’autorisation et ont déjà un droit de passage reconnu par l’usage. Mais le coût du raccordement à l’AFU, 4000 €, est inférieur à ce que leur coûterait la mise aux normes de leur installation individuelle d’assainissement. D’autre part, l’AFU réserve ses droits en restant propriétaire d’une bande de terrain au droit de ces constructions (les réseaux étant bouchonnés en attente). Les propriétaires ne pourront pas se raccorder sans l’accord de l’AFU.

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