Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - David Miet
- Damien Truchard
- Thierry Vilmin

Publié le 17 Septembre 2012

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Bimby, la filière courte de production de logements

 

Animateur

David MIET, Co-pilote du projet Bimby, CETE Ile-de-France

 

Intervenants :

Franck MICHEL, Agronome et adjoint au maire de Niort en charge de l’urbanisme

Didier-Paul ARMAND, Président de l’Union des Maisons Françaises en Aquitaine

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Damien TRUCHARD, Promoteur de la société Odigos

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Thierry VILMIN, Economiste, Cabinet Logiville

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Introduction :

La filière de production de maisons en diffus, qui est régulièrement la plus décriée pour être la plus consommatrice d’espace, est aussi la filière la plus économique et la plus « courte ». Dans la perspective Bimby, ces constructions à l’unité sont mêmes réalisées sur des parcelles déjà bâties, en renouvellement urbain pur, sur des parcelles privées qui passent de particulier à particulier, du producteur au consommateur… L’urbanisme sans maîtrise foncière, en filière courte, n’est-il pas l’avenir du renouvellement urbain ?
 

Télécharger ici la version pdf du résumé et de la retranscription complète de l'atelier

 

Résumé :

La filière courte est un système plus léger et plus court de production de logements, car les acteurs économiques qui interviennent dans le processus sont peu nombreux. De ce fait, les coûts de construction au m2 de Bimby sont inférieurs à ceux d’autres systèmes de production.

 

Les filières courtes agricoles

Les filières courtes sont présentées à titre de comparaison avec les filières courtes de production de logements. Elles tirent leur origine du constat qu’il n’existe plus de revenu agricole sans soutien public. En effet, la valeur ajoutée du secteur agricole a été captée à la fois par l’aval, en raison d’une baisse des prix agricoles beaucoup plus rapide que les gains de productivité, et par l’amont, du fait de l’augmentation - ou de la moindre baisse - du prix des intrants (engrais, pétrole, etc.). C’est pourquoi les agriculteurs essayent de se réapproprier leur valeur ajoutée en raccourcissant les circuits. Les filières courtes agricoles (vente à la ferme, magasins collectifs, vente directe à des groupes de consommateurs) ont ainsi suscité un regain d’intérêt.

Les filières courtes agricoles présentent en effet plusieurs avantages. Premièrement, il s’agit d’une économie qui produit de la richesse localement. Deuxièmement, ces filières font l’objet d’une demande sociale de plus en plus importante, car les notions de qualité et de service aux consommateurs reviennent en force. Troisièmement, elles produisent de la valeur ajoutée et génèrent davantage d’emploi que les filières industrialisées. Quatrièmement, contrairement à une idée reçue, les coûts des produits issus des circuits courts ne sont pas plus élevés que ceux des filières industrielles. Enfin, grâce aux filières courtes, les agriculteurs se réapproprient leurs savoir-faire.

Les filières courtes agricoles peuvent donc, avec certaines limites, constituer un exemple de réussite pour les filières courtes de production de logements.

 

Bilan des constructeurs de maisons individuelles de l’UMF (Union des Maisons Françaises d’Aquitaine)

En Aquitaine, l’UMF compte 37 adhérents, qui représentent 12 000 emplois directs et un chiffre d'affaires de 850 millions d'euros. Elle assure 60 % du marché de la maison individuelle, soit 6 500 constructions en secteur diffus (division parcellaire comprise) et plus de 1 000 constructions en secteur groupé.

D’après l’UMF, les coûts de construction en filière courte sont inférieurs d’environ 40 % à ceux de la construction assurée par les promoteurs immobiliers. 

 

La micro-promotion immobilière

Dans ce schéma, le promoteur est un maître d’ouvrage. A ce titre, il doit gérer plusieurs contraintes d’ordre technique, administratif, commercial et financier : contrôler la passation des marchés aux artisans, et exercer tout le suivi administratif qui en découle ; travailler avec des architectes et, avant de déposer un permis de construire, faire des allers et retours constants avec les mairies ;  fournir nombre de dossiers administratifs aux assureurs ; distribuer les produits via des modes de défiscalisation permettant à des investisseurs d’obtenir une rentabilité ; gérer le service après-vente ; être en relation avec les banques.  

Par rapport à un particulier qui bâtit sa maison, un promoteur maître d’ouvrages doit supporter des coûts supplémentaires. Ces frais sont liés  aux diverses contraintes énoncées. Cependant, la différence entre la filière courte et la micro-production réside essentiellement dans le financement.

Premièrement, contrairement aux particuliers qui s’engagent sur le long terme pour construire, les financements bancaires en micro-promotion sont à court terme, de l’ordre de deux à quatre ans maximum. Deuxièmement, les financements ne sont accordés qu’en contrepartie de garanties importantes telles qu’une caution personnelle et une exigence d’un apport propre de l’ordre de 10 % du prix de revient d’un programme de construction.

Lorsque les particuliers agissent comme des maîtres d’ouvrage en divisant leur parcelle pour construire eux-mêmes pour un tiers, les banques élèvent encore davantage leurs exigences financières afin de se prémunir contre les risques. En effet, les particuliers ne sont pas des promoteurs professionnels. C’est pourquoi, selon Damien TRUCHARD, la filière courte doit résoudre le problème crucial du financement si elle souhaite se développer.

 

Les trois filières de la maison individuelle

Trois marchés de la maison individuelle ont pu être identifiés :

> Première couronne autour de la ville : les promoteurs de maisons individuelles groupées vendues en VEFA ont davantage de chances d’obtenir les parcelles que les lotisseurs, car ils optimisent mieux la charge foncière.

> Deuxième couronne : les lotisseurs l’emportent sur les promoteurs, car ces derniers sont peu enclins à prendre le risque de construire des maisons semblables sur des terrains éloignés de la ville. La plupart du temps, les acquéreurs de lots bâtiront des habitations en contrats de maison individuelle.

> Périurbain lointain : la construction est en diffus le long des voies existantes et sur des parcelles d’origine rurale.

Les trois filières génèrent un parcellaire qui conditionne la possibilité de réaliser du Bimby. Le diffus présente à cet égard le maximum de possibilités, car la superficie des parcelles est plus élevée. Les études foncières montrent en outre que le prix de revient du logement individuel le plus faible correspond au contrat de maison individuel en diffus.

 

Perspectives : Construire une ville sur la ville

Construire des logements supplémentaires en divisant les parcellaires revient à construire une ville sur la ville, ce qui permet de profiter des services urbains déjà existants. Par ailleurs, les différents réseaux sont souvent surdimensionnés. Il ne devient nécessaire d’envisager des frais de changement de canalisation ou de voirie que lorsque la proportion de logements ajoutés dans un quartier dépasse 10 à 20 %.

Bimby pourrait également offrir la possibilité d’installer des commerces ou des bureaux dans les espaces périurbains qui en sont dépourvus, ce qui permettrait en outre de limiter l’augmentation de l’utilisation des véhicules.

Enfin, la filière courte étant moins chère et plus rapide, elle pourrait constituer une réponse à la pénurie de logements en Ile-de-France, par exemple en produisant des logements sociaux. Ainsi, l’association Solidarités Nouvelles pour le Logement (SNL), bailleur social d’Ile-de-France, s’est spécialisée dans le logement social en diffus. Elle use d’une démarche assez similaire à celle de Bimby.

 

Retranscription :

 

David MIET : L’objectif de cet atelier est d’approfondir la notion de filière courte de production de logements, dont la présentation a été esquissée ce matin à l’aide de quelques exemples de production de logements en diffus, avec une maîtrise d’ouvrage particulière, à savoir maison par maison. Ces exemples vous ont montré que ce système est plus léger et plus court, car les acteurs économiques qui interviennent dans le processus sont peu nombreux. De ce fait, les coûts de construction au m2 de Bimby sont inférieurs à ceux d’autres systèmes de production.

Je vais à présent vous présenter les intervenants de cet atelier.

Damien TRUCHARD, de la société Odigos, promoteur immobilier en région toulousaine, est spécialisé dans le domaine de la micro-promotion, c'est-à-dire les très petites opérations immobilières.

Thierry VILMIN, du Cabinet Logiville, économiste, établira une comparaison entre les différentes filières de production de logements en fonction des pressions foncières qui s’exercent autour des agglomérations.

Franck MICHEL, agronome et adjoint au maire de la Ville de Niort en charge de l’urbanisme, confrontera la notion de filières courtes dans la production de logements et dans le domaine agricole.

Didier-Paul ARMAND, président de l’Union des Maisons Françaises (UMF) de la région Aquitaine, exposera en détail le bilan des constructeurs de maisons individuelles. Il présentera également la profession de ces derniers. En effet, dans le cadre de notre projet de recherche, nous nous sommes aperçus que le milieu des urbanistes et des aménageurs connaît très mal celui des constructeurs de maisons individuelles, notamment en diffus. De nombreuses confusions sont par exemple commises entre les promoteurs immobiliers en maison individuelle et les constructeurs, ou bien entre la maison Bouygues et la maison Phénix, etc.

 

Conférence de Franck MICHEL, Agronome et adjoint au maire de Niort en charge de l’urbanisme

 

Franck MICHEL : Je me permets de commencer par une brève parenthèse afin de décrire le secteur agricole d’une manière à laquelle vous n’êtes peut-être pas accoutumés.

L’agriculture représente 90 milliards d’euros de recettes, et 10 milliards d’euros de revenu, constitué à 100 % d’aides. En d’autres termes, il n’existe plus de revenu agricole sans soutien public. Dans les années 1960, l’agriculture générait 80 milliards d’euros de recettes, mais 30 milliards d’euros de revenu. Elle occupait six fois plus de personnes. Les revenus ayant été divisés par trois et la population agricole par six, le revenu de chaque agriculteur a donc été multiplié par deux.

Cette évolution tient à plusieurs facteurs. La valeur ajoutée du secteur agricole a été captée à la fois par l’aval, en raison d’une baisse des prix agricoles beaucoup plus rapide que les gains de productivité, et par l’amont, du fait de l’augmentation - ou de la moindre baisse - du prix des intrants (engrais, pétrole, etc.). Voilà donc un secteur tout à fait étonnant dans une économie libérale, car il ne produit aucun revenu à ses acteurs.

Cette situation a engendré des réactions. Un tiers du secteur agricole s’est extrait d’un modèle dans lequel la valeur ajoutée est captée : d’une part grâce à la petite industrie agro-alimentaire et aux produits de qualité ; d’autre part en raccourcissant les circuits afin de se réapproprier de la valeur ajoutée. C’est ainsi que les filières courtes agricoles (vente à la ferme, magasins collectifs, vente directe à des groupes de consommateurs) ont suscité un regain d’intérêt parmi les agriculteurs.

Il a été dit ce matin que le secteur de la construction en diffus repose pour deux tiers sur des petits opérateurs locaux, qui rémunèrent le travail d’artisans, de chefs d’entreprises et de promoteurs, et non pas des actionnaires. Il s’agit donc d’une économie qui produit de la richesse localement. Je lui adresse le message suivant : ne commettez pas la même bêtise que les agriculteurs, en adoptant un modèle industriel qui créera de moins en moins d’emplois dans les territoires.

Il me semble que les analogies entre les filières courtes agricoles et les filières courtes de production de logements peuvent s’établir sur quatre points.

Premièrement, les filières courtes agricoles font l’objet d’une demande sociale de plus en plus importante. Un nombre croissant de consommateurs s’intéresse à l’origine des denrées, à ceux qui les produisent, et aux conditions de leur production. Je laisserai aux spécialistes de la question le soin de dire si la maison individuelle cousue main donne également lieu à une demande sociale aussi importante.

 

Deuxièmement, les filières courtes agricoles produisent de la valeur ajoutée et génèrent davantage d’emplois que les filières industrialisées.

Troisièmement, contrairement à une idée reçue, les coûts des produits issus des circuits courts ne sont pas plus élevés que ceux des filières industrielles. Par exemple, le « Cordon Bleu », produit bien connu, est composé à 17 % de viande de dinde, le reste étant de l’eau et des matières grasses.  Ramené au coût/matière, il revient à 20 euros le kilo de viande, alors qu’il est possible d’acheter un kilo de dinde à moins de huit euros. Le processus d’élaboration du produit industriel est donc beaucoup plus coûteux.

Enfin, les agriculteurs en circuits courts se réapproprient leurs savoir-faire. Les notions de qualité et de service aux consommateurs reviennent en force. Peut-être les petits constructeurs locaux peuvent-ils également adapter leurs pratiques aux matériaux locaux, ou encore utiliser des filières d’approvisionnement plus localisées ? Il revient encore une fois aux experts de ce sujet d’apporter un éclairage sur ce point.

Je souligne pour conclure deux limites de la filière courte agricole, dont j’ignore si elles existent également dans le domaine de la construction. D’une part, l’offre est insuffisante, et insuffisamment diversifiée. Pour établir un parallèle avec la construction, j’ai également l’impression que, dans ma région, le nombre d’artisans locaux est trop peu élevé pour faire face à la demande. D’autre part, la logistique n’est pas assez développée. En effet, il faut considérer le fait que tous les consommateurs ne peuvent aller se ravitailler à la ferme. Il faudrait donc innover dans ce domaine, sans trop allonger les circuits.

 

David MIET : Pour faire le lien avec la prochaine intervention, à savoir celle de l’UMF, je dirai que Bimby nous a permis d’observer que, lorsqu’une parcelle est divisée pour y construire une maison, la nécessité veut que la filière courte soit à l’œuvre. En effet, les acteurs dont le business model est susceptible de répondre à ce besoin spécifique sont ceux de la construction locale. Les grands constructeurs tels Bouygues agissent pour leur part à l’échelle d'opérations immobilières importantes. La construction d’une maison sur une parcelle divisée n’a pas de pertinence économique à leurs yeux.

Il y a 19 millions de maisons en France. Dans la majeure partie des cas, la taille des parcelles ne permettrait de construire qu’une à deux maisons supplémentaires sur celles-ci. Il n’est pas rentable pour un promoteur ou un marchand de biens d’acheter une maison, de construire une autre maison sur la parcelle, et de revendre les deux habitations. En effet, ces opérations requièrent de nombreuses transactions, sources de frais élevés. Elles ne sont pas rentables si le nombre de lots est inférieur à quatre ou cinq.

Seuls les architectes et les constructeurs de maisons individuelles peuvent se charger de la construction sur une parcelle divisée vendue par un particulier à un autre particulier. C’est pour cette raison que les porteurs du projet Bimby se sont rapprochés de l’UMF, qui est le syndicat regroupant ce type d’acteurs.  Nous pouvons leur attribuer l’étiquette de producteurs en filière courte, qu’ils ne revendiquent pas nécessairement de prime abord.

Didier-Paul ARMAND : En effet, nous ne savions pas que nous faisions de la filière courte, tout comme Monsieur Jourdain ignorait qu’il faisait de la prose.

 

 

Conférence de Didier-Paul ARMAND, Président de l’Union des Maisons Françaises en Aquitaine

L’Aquitaine, la CUB et l’UMF

 

Didier-Paul ARMAND : La région Aquitaine recouvre cinq départements comptant 3,2 millions d’habitants, pour une densité moyenne de 79 habitants/km2. 58 % des Aquitains sont des propriétaires, dont 72 % possèdent des maisons individuelles. Le revenu moyen des Aquitains s’établit à 1 620 euros mensuels.

Pour ma part, je travaille au niveau de la CUB (Communauté Urbaine de Bordeaux). Celle-ci regroupe 27 communes, soit 719 489 habitants. Elle compte 45 % de propriétaires, dont une majorité de primo-accédants célibataires. Les résidents de la CUB disposent d’un revenu moyen de 1 850 euros.

En Aquitaine, l’UMF compte 37 adhérents, qui représentent 12 000 emplois directs et un chiffre d'affaires de 850 millions d'euros. Elle assure 60 % du marché de la maison individuelle, soit 6 500  constructions en secteur diffus (division parcellaire comprise) et plus de 1 000 constructions en secteur groupé.

Afin de montrer que l’UMF est également promotrice d’une certaine qualité de travail, je souhaitais signaler qu’elle a initié la création d’une Licence professionnelle de Conducteur de Travaux, tout d’abord à l’IUT de Marne-La-Vallée, puis à l’IUT Génie Civil de l’Université de Bordeaux 1, où je suis intervenant.

 

Un exemple de promotion immobilière : la construction de 10 pavillons en bande à Villenave d’Ornon (33140)

Villenave d’Ornon est l’une des communes de la CUB. Elle est située à l’intérieur de la rocade, c'est-à-dire qu’elle est très proche de Bordeaux. Elle est d’ailleurs desservie par le tramway.

Les 10 lots sont construits en maisons BBC finition clés en main, de type R+1,  qui ont chacune une surface de terrain de 200 m² et une surface habitable de 83,09 m². Par lot, le budget s’établit ainsi :  

> terrain : 58 000 euros TTC (200 euros/m²) ; 

> frais : 16 181 euros TTC ;

> raccordements : 2 040 euros TTC ;

> accès + VRD : 15 200 euros TTC ;

> construction : 136 000 euros TTC (1 636 euros/m²) ;

> total (prix de vente) : 228 000 euros TTC.

 

Deux exemples de division parcellaire 

Construction d’une maison individuelle à Villenave d’Ornon

Pour une maison BBC de type R+1, finition clés en main, d’une surface de terrain de 255 m² et d’une surface habitable de 83,81 m², le budget nécessaire s’établit ainsi :

> terrain : 75 000 euros TTC (294 euros/m²) ;

> frais : 6 000 euros TTC ;

> raccordements : 6 300 euros TTC ;

> accès : 1 800 euros TTC ;

> construction : 108 900 euros TTC (1 299 euros/m²) ;

> total (prix de vente) : 198 000 euros TTC.

Pour information, un ménage de la CUB dispose d’un budget moyen de construction s’élevant à 230 000 euros.

 

Construction d’une maison individuelle à Saint-Loubès (33450)

Saint-Loubès est une commune située à proximité immédiate de la CUB.

Pour une maison BBC de type R+1, finition clés en main, d’une surface de terrain de 418 m² (soit le double qu’à Villenave d’Ornon), et d’une surface habitable de 83,22m², le budget nécessaire est le suivant : 

> terrain : 57 000 euros TTC (136 euros/m²) ;

> frais : 6 500 euros TTC ;

> raccordements : 3 000 euros TTC ;

> accès : 1 400 euros TTC ;

> construction : 118 000 euros TTC (1 417 euros/m²) ;

> total (prix de vente) : 185 900 euros TTC.

 

1.Conclusion : tableau comparatif du prix au m2 bâti

Ville

Le marché

Promotion

La promotion en VEFA par constructeur de maison individuelle

La filière courte

Villenave d’Ornon

3 779 euros/m2

(Source : Le Nouvel Observateur)

2 740 euros/m2

(- 28 % par rapport au marché)

2 170 euros/m2

(- 43 % par rapport au marché)

Saint-Loubès

3 195 euros/m2

(Source : Le Nouvel Observateur)

 

1 876 euros/m2

(- 41 % par rapport au marché)

 

David MIET : Votre intervention montre que la construction en filière courte est la moins onéreuse. Je vous propose à présent d’enchaîner avec la présentation d’Odigos. Cette société développe la micro-promotion, c'est-à-dire qu’elle vise à développer des projets de la plus petite taille possible.

Je souhaitais, à travers l’exemple d’Odigos, appréhender les limites du marché. Par expérience, nous savons en effet que, en deçà de trois ou quatre lots, la promotion immobilière n’est pas viable. La construction passe donc nécessairement par la filière courte.

 

 

Conférence de Damien TRUCHARD, Promoteur de la société Odigos

Damien TRUCHARD : A l’origine, Odigos agissait dans le domaine de la grande promotion immobilière. A partir de 2007, la société a changé de stratégie et s’est orientée vers la petite promotion.  

 

Le métier de promoteur immobilier maître d’ouvrage

Le maître d'ouvrage est un chef d’orchestre qui gère, outre le foncier, plusieurs contraintes d’ordre technique, administratif, commercial et financier.

S'agissant des contraintes techniques et administratives, le maître d’ouvrage doit contrôler la passation des marchés aux artisans, et exercer tout le suivi administratif qui en découle. Odigos doit également travailler avec des architectes et, avant de déposer un permis de construire, faire des allers et retours constants avec les mairies. Il est en outre nécessaire de fournir nombre de dossiers administratifs aux assureurs.

Au niveau des contraintes commerciales, il faut savoir que le métier de maître d’ouvrage en promotion immobilière ne réside pas uniquement dans l’accession à la propriété. En effet, le maître d’ouvrage joue également un rôle important dans la distribution de produits via des modes de défiscalisation permettant à des investisseurs d’obtenir une rentabilité. 80 à 90 % des logements vendus au cours des dix dernières années relèvent d’ailleurs de ce type d’investissement. Les dérives entraînées par la loi de Robien ont, vous le savez, été largement médiatisées.

Les contraintes commerciales impliquent de gérer le service après-vente.  Au-delà de la livraison du logement, un promoteur exerce donc un suivi du back office, par exemple en s’occupant de remplir des documents tels que les déclarations d’impôt. A noter que ces services supplémentaires proposés par les promoteurs entraînent les prix à la hausse.

Enfin, Odigos est en relation à la fois avec le banquier qui finance l’opération  de promotion immobilière, et avec celui de l’acheteur.  

Le bilan d’une opération de promotion se détermine de manière classique. Le chiffre d'affaires correspond au prix des logements vendus. La charge foncière est constituée par le coût des terrains et les frais de notaire. Sur ce point, je précise qu’Odigos recherche les terrains à vendre en s’adressant à des apporteurs d’affaires, c'est-à-dire aux agents immobiliers qui possèdent la meilleure connaissance du milieu.  Doivent également être pris en compte le coût de l’aménagement du terrain, celui de la construction, les honoraires techniques, les honoraires de commercialisation (ils varient entre 6 et 10 % du chiffre d'affaires, selon le réseau de distribution utilisé), les frais de communication, les frais généraux (assurances), et les frais financiers.

 

Le financement, au cœur de la promotion immobilière

Un promoteur qui ne dispose pas d’un financement ne peut pas travailler.

David MIET : Dans les scénarios de division parcellaire, le foncier appartient à un particulier et est vendu à un autre particulier. En ce qui vous concerne, vous agissez comme un intermédiaire, à savoir que vous achetez un bien et le revendez, d’où des coûts additionnels.

 

Damien TRUCHARD : Certes,  il faut prendre en compte des coûts supplémentaires par rapport à la construction en direct, car la micro-promotion en maîtrise d’ouvrage implique la gestion des nombreuses contraintes que j’ai énumérées. Cependant, un particulier qui prendrait les mêmes précautions que nous, c'est-à-dire ferait appel à des bureaux d’études ou souscrirait aux mêmes assurances, verrait le coût de sa construction dépasser le nôtre.

 

David MIET : Il faut en effet bien comprendre que le micro-promoteur joue le rôle de maître d'ouvrage. La maîtrise d'ouvrage est un travail véritable de coordination, qui n’est pas de tout repos.

Néanmoins, en division parcellaire, les frais de commercialisation (environ 6 %) n’interviennent qu’une seule fois, à savoir lorsqu’une personne divise son terrain et le vend à un particulier. Dans votre cas, ils doivent être payés à deux reprises.

 

Damien TRUCHARD : Ce n’est pas vraiment le cas.  En pratique, les frais de commercialisation ne représentent pas l’addition de 6 % plus 6 %. En effet, si un maître d’ouvrage fait bien son métier, il négocie à la baisse les honoraires en entrée et en sortie avec l’agent immobilier qui apporte le terrain.

La différence majeure entre la filière courte et la micro-production réside dans le financement.

Premièrement, contrairement aux particuliers qui s’engagent sur le long terme pour construire, les financements bancaires en micro-promotion sont à court terme, de l’ordre de deux à quatre ans maximum.

Deuxièmement, les financements se déroulent en deux temps : un premier prêt est accordé pour l’acquisition du terrain et un second pour l’accompagnement de la construction. Ce deuxième crédit n’intervient que lorsque nous avons vendu suffisamment de logements. Après seulement débutent les travaux.

Enfin, les financements ne sont accordés qu’en contrepartie de garanties importantes : caution personnelle ; exigence d’un apport propre de l’ordre de 10 % du prix de revient d’un programme ; pourcentage de pré-commercialisation. En effet, nous ne pouvons construire qu’à partir du moment où 75 % des logements du bâtiment à construire ont été vendus.

L’analyse du banquier s’établit en fonction du risque d’une opération et de la rentabilité de celle-ci,  ce qui a pour conséquence majeure d’influer sur la taille du projet et la compétence de celui qui le réalise. En d’autres termes, plus le projet est petit, moins le professionnalisme du maître d'ouvrage est reconnu, et plus le risque est élevé. C’est typiquement le cas lorsque le maître d’ouvrage est un particulier. Dans ce cas, la banque élève ses exigences financières.

C’est pourquoi, à notre sens, la filière courte doit résoudre le problème du financement si elle souhaite se développer.

 

David MIET : Prenons par exemple le cas d’un ménage déjà propriétaire de sa maison : celui-ci veut profiter de la loi Scellier en opérant un investissement locatif sur son terrain, et entreprend une opération de construction pour un tiers. Il agit donc comme un apprenti promoteur. Or, les documents que vous nous avez présentés montrent qu’il est difficile de réaliser de la promotion immobilière à des petites échelles.

 

Damien TRUCHARD : C’est pourquoi je disais que la filière courte doit résoudre ce problème. 

 

David MIET : Oui, si nous comptons sur la capacité des particuliers à être des constructeurs et des promoteurs immobiliers. Dans le cas où ceux-ci achètent un terrain et souscrivent un crédit à long terme pour faire bâtir pour eux, le raisonnement est différent. Ils recourent à la filière courte, dont le coût est moins élevé que celui de la promotion. Je veux dire par là que, si les règlements de la division parcellaire destinée à la construction évoluent, il y a de grandes chances pour que les premiers bénéficiaires soient les particuliers qui bâtissent pour eux.

Il convient donc de distinguer plusieurs catégories : premièrement, les ménages maîtres d’ouvrage qui font bâtir pour eux, et qui bénéficieront de la division parcellaire ; deuxièmement, ceux qui achètent leur terrain et font appel à un constructeur ou à un architecte ; troisièmement, les autres acteurs de la promotion. Ces derniers se demandent si l’assouplissement du règlement leur permettra de jouer leur rôle de producteur de logements en dehors du processus par lequel les personnes autoproduisent ce dont elles ont besoin. Ce n’est pas évident, car il faut atteindre un certain nombre de lots pour que la construction devienne intéressante.

 

Un intervenant : Les particuliers cherchent rarement à faire un « coup immobilier » en faisant bâtir pour un locataire étranger sur leur terrain. La division parcellaire répond le plus souvent au besoin d’accueillir des proches, par exemple un enfant ou un ascendant.

 

Gilles ROUCHER, Président d’Odigos : Je souhaitais revenir sur deux points. D’une part, le métier de la promotion immobilière n’est pas réglementé. N’importe quel individu peut se déclarer promoteur, ce qui a entraîné nombre de malfaçons et de sinistres par les années passées. C’est pourquoi les banquiers ont joué le rôle de régulateurs. Afin de ne pas prendre de risques, ils ont imposé des règles financières aux promoteurs, qui sont très lourdes pour les particuliers. Que cela soit jugé positif ou négatif, il n’en demeure donc pas moins que les banques imposent des limites à la promotion immobilière.

D’autre part, en tant qu’opérateurs marchands, les promoteurs recherchent un résultat financier. Pour ce faire, ils poussent au maximum la capacité de construction d’un terrain. Cette logique peut entrer en contradiction avec les motivations des particuliers, qui souhaitent vendre un bout de leur terrain sans subir trop de nuisances.

Bien souvent, en tant que promoteurs, nous faisons appel à des constructeurs de maisons individuelles pour ce qui regarde la partie exécution technique. Nous devenons donc donneurs d’ordre pour ces derniers.

Pour ceux qui ne connaissent pas le métier, je souligne que les promoteurs réalisent de la masse sur peu de volume, tandis que les constructeurs de maisons individuelles sont contraints d’intervenir sur plusieurs chantiers disséminés. En d’autres termes, les promoteurs s’attachent au nombre, tandis que les constructeurs se préoccupent de l’unité. Une approche combinée est donc pertinente. En effet, elle permet aux constructeurs de « faire du nombre » et, pour ce qui nous concerne, de nous affranchir d’un certain nombre d’obligations en maîtrisant la construction.   

 

Cédric NEVIANS, architecte de l’agence BENC, Nord-Pas-de-Calais : Les particuliers qui font bâtir pour eux ne sont pas obligés d’appliquer les lois dites d’accessibilité, à la différence de ceux qui font construire pour un tiers.

 

David MIET : En effet.

 

Un intervenant : La filière courte est le plus petit chemin pour récupérer de la valeur ajoutée, gain auquel s’additionne éventuellement la joie de faire construire pour un proche.

 

Un intervenant : En outre, construire des logements supplémentaires en divisant les parcellaires revient à construire une ville sur la ville, ce qui permet de profiter des services urbains déjà existants.

 

David MIET : J’en reviens à la distinction entre construire pour répondre à ses besoins et produire pour obtenir une rentabilité.

De nombreux maires préfèrent que les habitants soient à l’origine des projets immobiliers. Lorsqu’il s’agit de promoteurs, ils redoutent la construction d’un immeuble. Afin d’apaiser les inquiétudes des élus, il est possible de déterminer des seuils, par exemple interdire de construire plus d’un logement supplémentaire par parcelle. Cette mesure empêche l’intervention des promoteurs.

La difficulté réside dans les cas intermédiaires, c'est-à-dire lorsque les particuliers font bâtir sur leur terrain pour accueillir un membre de leur famille. Dans ce cas, les banquiers les considèrent comme des promoteurs, et non plus des particuliers, et leur imposent des contraintes plus importantes.

Il existe donc trois scénarios : bâtir pour soi, bâtir pour un proche en profitant de la loi Scellier – et être considéré comme un promoteur par les banques - bâtir en tant que promoteur professionnel.  

 

Une intervenante : Je crains que la division parcellaire ne pose des problèmes techniques, tels que le sous-dimensionnement des réseaux d’assainissement ou des voies de communication.

 

David MIET : En général, les réseaux actuels sont surdimensionnés. Si 10 à 20 % de logements sont ajoutés dans un quartier, il faut donc simplement prendre en compte le coût de l’entretien des réseaux. Si la proportion de maisons supplémentaires est supérieure, il devient alors nécessaire d’envisager des frais de changement de canalisation, ou de voirie.

 

Un intervenant : Il faut également prendre en compte le problème du stationnement des véhicules.

 

David MIET : La question du stationnement est en effet une question d’équipement politiquement sensible. La réglementation impose deux places de parking par parcelle. Il est possible de « ruser » en utilisant des facteurs psychologiques afin d’être certain qu’elles soient occupées. Par exemple, attribuer des places non closes en dehors des parcelles, en comptant sur l’instinct de propriétaire des résidents pour y stationner leur véhicule, de peur que quelqu’un d’autre ne s’y gare.

 

Eric HAMELIN, sociologue : J’ai travaillé sur la problématique des relations entre les réseaux et Bimby. Je pense qu’il est peu pertinent d’envisager le projet Bimby en tant que facteur d’augmentation du trafic automobile. Selon moi,  il faut le replacer dans un contexte métropolitain, c'est-à-dire à une grande échelle. Il est en effet évident que les démarches Bimby ne pourront se développer que dans les espaces où un SCOT les autorisera.

J’ajoute que Bimby devrait offrir la possibilité d’installer des commerces ou des bureaux dans les espaces périurbains qui en sont dépourvus, ce qui permettrait en outre de limiter l’augmentation de l’utilisation des véhicules.

 

David MIET : Vous m’assurez une excellente transition avec la prochaine intervention, qui va porter sur la grande échelle. Thierry VILMIN va en effet évoquer la répartition spatiale des différentes filières qui peuvent produire du logement.

 

Conférence de Thierry VILMIN, Economiste, Cabinet Logiville

Thierry VILMIN : Trois filières de la maison individuelle ont été identifiées :

> Première couronne autour de la ville : les promoteurs de maisons individuelles groupées vendues en BEFA ont davantage de chances d’obtenir les parcelles que les lotisseurs, car ils optimisent mieux la charge foncière.

> Deuxième couronne : les lotisseurs l’emportent sur les promoteurs, car ces derniers sont peu enclins à prendre le risque de construire des maisons semblables sur des terrains éloignés de la ville. La plupart du temps, les acquéreurs de lots bâtiront des habitations en contrats de maison individuelle.  

> Périurbain lointain : la construction est en diffus le long des voies existantes et sur des parcelles d’origine rurale.

 

Les études foncières montrent que le prix de revient du logement individuel le plus faible correspond au contrat de maison individuel en diffus. Contrairement à une idée reçue, les économies d’échelle n’existent pas. Les opérations les plus importantes n’entraînent pas la baisse du prix de la construction au m2.

Les trois filières génèrent un parcellaire qui conditionne la possibilité de réaliser du Bimby. Le diffus présente à cet égard le maximum de possibilités, car la superficie des parcelles est plus élevée.

 

Des cartes montrant l’évolution d’un territoire de l’Essonne entre 1976 et 1999 sont projetées. 

Vous pouvez constater que les promoteurs ont évincé progressivement les lotisseurs. Pratiquement tout le territoire est devenu un marché de promoteurs.

Un tableau présentant le croisement du parcellaire et des trois marchés (promoteurs, lotisseurs, particuliers) est projeté. Il permet de se rendre compte des associations parcellaire/marché qui présentent le plus de gisements potentiels en Bimby.

Les plus importants gisements de Bimby se situent en diffus ordinaire et pour le marché de promoteurs. La propension au Bimby la plus faible se localise dans les lotissements, pour le marché des particuliers. En effet, la pression foncière est moins grande dans ces territoires un peu plus excentrés.

 

Jean-François PELLISSIER, conseiller régional d’Ile-de-France : Je ne suis pas un expert en immobilier, ni un expert en urbanisme. La démarche Bimby m’intéresse en tant qu’élu et qu’habitant.

La filière courte est moins chère, plus rapide, et permet de résoudre un problème métropolitain. Selon les études réalisées par l’Institut d’Urbanisme d’Ile-de-France, la population vieillit, particulièrement dans la zone pavillonnaire de la petite couronne. L’un des objectifs du document de planification en cours d’élaboration par les collectivités territoriales franciliennes est la production de logements. Il me semble que Bimby pourrait constituer une réponse à la pénurie de logements en Ile-de-France.

Je me demande par ailleurs si les outils des agences foncières pourraient être utilisés par les intercommunalités afin d’accompagner la production de logements sociaux en diffus. De ce point de vue, Bimby apporterait non seulement une plus-value patrimoniale, mais également qualitative.

 

David MIET : L’association Solidarités Nouvelles pour le Logement (SNL), bailleur social d’Ile-de-France, s’est spécialisée dans le logement social en diffus. Elle dispose d’un réseau de bénévoles qui repèrent les parcelles pouvant être achetées et sur lesquelles il est possible de construire des logements supplémentaires, financés grâce à des PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration). Elle use donc d’une démarche assez similaire à celle de Bimby.

SNL peut également s’adresser à des propriétaires altruistes qui acceptent la construction d’un bâtiment sur leur parcelle afin d’y loger une famille pendant vingt ans. Les logements sont ensuite rétrocédés aux propriétaires.

Un intervenant : J’ai entendu une idée intéressante lors d’un colloque organisé à l’école d’architecture de Marne-la-Vallée : une personne, par exemple retraitée, fait construire pour elle-même une maison sur sa parcelle, et loue sa première résidence en tant que logement social.

 

Ronan MARJOLET, chargé de mission, Communauté d’agglomération de la région nazairienne et de l’estuaire (CARENE) : J’attire votre attention sur le fait que Bimby est une filière courte, ce qui n’est pas nécessairement synonyme de rapide. Il ne faut pas oublier que tout dépend de la rétention foncière. Les propriétaires espèrent tirer le prix le plus élevé possible de la vente d’une partie de leur terrain. Bimby ne résout en rien le problème de la production rapide de logements. Il offre simplement une réponse pour ce qui concerne la production de logements de particulier à particulier. Par ailleurs, Bimby n’est intéressant que dans les espaces en renouvellement urbain concurrentiel, car il faut que les terrains aient une valeur suffisamment importante pour que les transactions entre particuliers apparaissent attractives. Je doute qu’il se développe au fin fond de la Creuse.

 

David MIET : C'est ce que nous décrivrions sans doute dans les semaines et les mois à venir. Merci à tous. 

À télécharger : - Didier Armand.pdf
- Presentation Bimby Filière courte V1 - Damien TRUCHARD.pdf
- VILMIN-CAUE27 BIMBY 17OCT2012.pdf
- VILMIN-CAUE27 BIMBY 17SEPT2012.pdf
- AT 5 Bimby, la filière courte de production de logements.pdf

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