Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Anastasia Touati

Publié le 02 Mai 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Bimby : l’exemple canadien

 

Intervenante :

Anastasia TOUATI, Chargée de recherches, CETE Île-de-France

 

télécharger le support d'intervention


Introduction :

Les processus de densification « douce » sont une alternative aux filières traditionnelles de construction de logements. La division parcellaire suivie d’une construction sur parcelle détachée, processus au cœur du projet de recherche Bimby, en est un premier exemple. Au Canada il existe un autre type de processus de densification douce, où on intensifie le tissu pavillonnaire. On augmente la densité résidentielle d’un quartier pavillonnaire, sans en augmenter la densité bâtie, par des processus de construction d’ « appartements accessoires ». Il s’agit d’une forme de « densification résidentielle douce », qui s’effectue sans division parcellaire et s’appuie sur le système locatif, plutôt que sur le système de division parcellaire/vente/construction sur parcelle détachée. L’objectif de cette séance est de discuter des potentialités de ce type particulier de densification douce

 

Télécharger ici la version pdf du résumé et de la retranscription complète de l'atelier

 

Résumé :

La politique canadienne des « logements accessoires » constitue une piste intéressante d’intensification du tissu pavillonnaire. Ce processus de densification douce, qui s’effectue sans division parcellaire, s’adresse aux locataires plutôt qu’aux propriétaires. Avec la filière diffuse de construction sur parcelles détachées, il apporte un complément substantiel aux filières traditionnelles de logements. Il est toutefois nécessaire de compléter ce type de production de logements par une politique de logements sociaux.

 

 

Retranscription :

 

Conférence de Anastasia TOUATI, Chargée de recherches, CETE Île-de-France, Bimby : l’exemple canadien

Benoît LE FOLL : Je vous propose à présent d’écouter Anastasia Touati, qui a écrit sa thèse dans le cadre du projet de recherche Bimby. Elle va nous présenter un exemple canadien tout à fait comparable au projet Bimby.

 

Anastasia TOUATI : Je travaille sur les politiques et processus de densification des tissus à dominante pavillonnaire. Dans ce cadre, j’ai étudié la région parisienne et la région urbaine de Toronto, au Canada. Je vous présenterai aujourd'hui un exemple canadien de densification douce.

 

Comme vous le savez certainement, il existe différentes manières de densifier le tissu pavillonnaire. Ce dernier peut, de manière traditionnelle, intervenir dans le cadre d’une procédure partenariale de type ZAC, où la puissance publique acquiert de manière systématique les parcelles pavillonnaires pour procéder à un remembrement foncier et mettre en œuvre un aménagement d’envergure. Cette densification forte peut également intervenir dans le seul cadre du document d’urbanisme, où, par exemple, des promoteurs immobiliers se saisissent des dispositifs prévus par le PLU pour densifier de manière plus ou moins forte le tissu pavillonnaire.

 

Mais la densification peut également, sans changement radical des formes urbaines, passer par des processus de densification douce, notamment des processus de division parcellaire et de construction sur parcelles détachées. C’est ce qu’étudie le projet Bimby.

Au Canada, on observe un processus un peu similaire, donnant lieu à une densification et intensification du tissu pavillonnaire sans forcément augmenter la densité du bâti, par la construction d’appartements accessoires.

 

Sous l’influence des préceptes de la croissance intelligente (smart growth), les provinces se sont engagées, depuis la fin des années 1980 et le début des années 1990, dans des politiques de maîtrise de la croissance urbaine, où la densification constitue un outil de prédilection. Dès le début des années 1990, des dispositifs de densification résidentielle ont été mis en place par de nombreuses provinces pour augmenter l’offre de logements abordables. Ainsi, la province de l’Ontario a mis en place une politique de densification régionale, encourageant les municipalités à mettre en œuvre des dispositifs de densification résidentielle pour augmenter et diversifier l’offre de logements. Elle proposait à ce titre différents dispositifs, dont l’insertion intercalaire, la conversion de foncier non résidentiel en foncier résidentiel, et l’ajout de deuxième unité ou « appartement accessoire ». L’idée était d’augmenter l’offre de logement en utilisant les ressources existantes.

 

La politique sur les appartements accessoires a été mise en place dès le début des années 1990 par un gouvernement provincial de gauche. L’objectif était de permettre la création d’appartements accessoires dans tous les quartiers résidentiels de basse densité de la ville. Un appartement accessoire est un logement autonome, possédant une salle de bain et une cuisine propre. Séparé du logement principal, il peut se trouver à l’intérieur ou à l’extérieur de ce dernier, sur le même terrain. Cette approche permettait au gouvernement d’augmenter l’offre de logements abordables tout en dégageant un revenu supplémentaire pour les propriétaires. L’idée était également d’optimiser l’utilisation des ressources existantes, notamment les infrastructures et les réseaux d’assainissement. Enfin, l’objectif était d’augmenter la densité résidentielle dans des quartiers où la population diminuait.

 

La densité n’a pas toujours bonne presse, mais l’argument consistait à proposer d’augmenter l’offre de logements abordables sans pour autant modifier l’apparence extérieure des quartiers.

Cette politique s’appuie sur l’initiative privée pour créer du logement abordable. Au centre du dispositif de densification se trouve le propriétaire d’une maison, qui va aménager un logement abordable. Autour de lui viendra se greffer le locataire, mais aussi les professionnels de la construction et les agents immobiliers. La puissance publique joue un rôle d’incitation réglementaire à la densification. L’idée est d’assouplir le règlement pour libérer les initiatives privées.

Concernant le caractère abordable des logements, il convient de souligner qu’aucun contrôle des prix n’est effectué par la province. Les loyers ne sont pas plafonnés. La province considère que les appartements accessoires sont abordables de fait, en raison de leur qualité moindre par rapport aux autres types de logements.

 

Plusieurs municipalités ont mis en place cette politique depuis le début des années 1990, comme Guelph, ville universitaire en pleine croissance située à 100 kilomètres au sud ouest de Toronto, qui compte aujourd'hui environ 140 000 habitants. A l’image de l’ensemble des villes canadiennes, mais aussi nord-américaines, cette ville est caractérisée par l’immensité de ses banlieues résidentielles, qui sont de faible densité bâtie et se composent majoritairement d’habitat pavillonnaire bas. Ces banlieues résidentielles s’étendent sur des aires métropolitaines souvent immenses. Le transport urbain y fonctionne essentiellement sur l’utilisation de la voiture.

 

Dans les années 1990, à Guelph, le marché du logement locatif était très surchargé, avec un taux d’inoccupation très bas. Les loyers augmentaient à un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation. Il était donc très difficile, pour les ménages à faible revenu, de trouver un logement locatif abordable. Par ailleurs, le parc construit de la ville de Guelph se caractérise par une grande majorité de maisons individuelles. La solution des appartements accessoires semblait ainsi tout indiquée pour remédier à la pénurie de logements locatifs abordables.

 

Suite à une étude sur la densification résidentielle menée au début des années 1990, la réponse de la ville de Guelph à ce problème a été l’autorisation, dans tous les quartiers de basse densité résidentielle de la ville, des appartements accessoires, sur la base d’une politique et d’un règlement propre. Ainsi, les appartements accessoires doivent être contrôlés par une personne de la puissance publique et enregistrés par la municipalité. Cette politique existe encore aujourd'hui. En matière de retombées, depuis 1994, une centaine d’appartements accessoires sont construits chaque année, soit 17 % de la construction résidentielle à Guelph. Ce dispositif a également représenté une source majeure de logements abordables, si ce n’est la seule. En effet, la province compte sur ce dispositif et ne construit pratiquement plus de logements sociaux. Des réflexions sont sans doute à mener sur ce point. Au final, les logements accessoires représentent un tiers des logements résultant de la densification. Suite à des plaintes émises par des résidents, la municipalité travaille actuellement sur des règles de vitesse de densification différenciées, en fonction de la localisation ou des caractéristiques des quartiers.

 

En conclusion, dans la lignée des réflexions du projet de recherche Bimby, la politique des logements accessoires constitue un mode d’intensification douce du tissu pavillonnaire, qui s’effectue sans division parcellaire et s’adresse plutôt aux locataires qu’aux propriétaires. Ce mode de production de logements peut, avec la filière diffuse de construction sur parcelles détachées, constituer un complément substantiel aux filières traditionnelles de logements. Il s’agit d’une piste intéressante à explorer. Le seul bémol tient au fait que la province ne compte plus que sur ce seul dispositif pour maintenir une offre de logements abordables. Or, il est nécessaire de travailler conjointement sur ce type de production et sur les logements sociaux. Voilà ce que nous enseigne l’expérience canadienne. 

À télécharger : - R Bimby l’exemple canadien.pdf
- A Touati colloque BIMBY TED ex Canada 18 09 12.pdf

Cliquez pour voir ce qu'ils en pensent

> L'habitant

> L'urbaniste

> L'élu

> La filière