Catégorie Bimby +

Auteur(s) : - David Miet
- Thomas HANSS

Publié le 22 Novembre 2013

 

Démarche BIMBY en accompagnement du PLU de Bouray-sur-Juine

Rapport de Synthèse – 29 juillet 2013

 

 

David Miet et Thomas Hanss

Bureau Opléiades

 

Une commune qui décide de se donner les moyens du ZERO étalement urbain tout en recevant de nouveaux habitants

La commune de Bouray-sur-Juine a décidé, en septembre 2012, de se lancer dans une démarche BIMBY en accompagnement de l’élaboration de son PLU. Le PADD, voté début octobre, prévoie en effet que le développement de l’offre de logements nouveaux s’effectue strictement à l’intérieur de l’enveloppe urbaine existante, que ce soit sur des parcelles en « dents creuses » ou sur des parcelles déjà bâties et habitées. C’est donc à l’initiative du bureau d’étude en charge du PLU, avec l’appui du CAUE de l’Essonne et du PNR du Gâtinais, et sur proposition de subvention de l’ADEME IDF, que l’hypothèse du BIMBY est validée par les élus.

 

La centaine de logements supplémentaires prévus à l’horizon 2030 peut-elle être réalisée avec ZERO étalement urbain ?

 

Le lancement de la démarche BIMBY permettra de connaître plus précisément le potentiel de construction de  nouveaux logements sur les parcelles déjà bâties, le « gisement BIMBY », en interrogeant tout à la fois :

> la capacité technique et morphologique de chaque parcelle bâtie à accueillir la construction d’un nouveau logement : le « gisement morphologique » ;

> les habitants propriétaires eux-mêmes, afin de comprendre et d’anticiper leurs besoins, souhaits et projets dans les années à venir : le « gisement social ».

 

Ce second gisement, que l’on peut considérer comme une sorte de  facteur de « rétention foncière », constitue en effet l’élément le plus déterminant, dans des petites communes comme celle de Bouray-sur-Juine, si l’on souhaite connaître la capacité réelle des tissus déjà urbanisés à muter à court terme.

 

Mais dans la perspective de la démarche BIMBY, ce n’est pas tant l’étude de la « rétention foncière » qui importe que la compréhension des projets qui pourraient être portés par les habitants eux-mêmes sur leur parcelle, des projets qu’il s’agit de faire entrer dans une logique de synergie positive avec les projets et les politiques portés par les élus.

 

Les élus de Bouray-sur-Juine ont identifié dès le départ des discussions deux types de situation dans lesquelles ces processus de division parcellaire, ou construction d’un nouveau logement sur la parcelle de la maison existante, pourraient rendre un grand service aux habitants :

> le cas des personnes âgées, que l’on rencontre en nombre dans certains lotissements de Bouray-sur-Juine, et qui peuvent voir leur logement devenir inadapté à leur usage et à l’évolution de leur mode de vie ;

> le cas des jeunes ménages qui cherchent à se loger sur la commune à des prix abordables, et que l’offre « naturelle » du marché immobilier local n’est pas capable de satisfaire.

 

Cependant, s’ils réalisent que la division parcellaire peut être un levier intéressant dans cette perspective, les élus de Bouray-sur-Juine ont également pris conscience que ces initiatives pouvaient s’avérer contre-productives si elles ne sont pas accompagnées par la collectivité.

Un agent immobilier de la commune a, en l’occurrence, commencé à distribuer des tracts dans les boite aux lettres incitant les habitants à le contacter pour d’éventuels projets de division parcellaire.

 

De 2009 à 2012, une première analyse fait ressortir qu’une dizaine de logements s’est construit sur des parcelles issues de divisions, dans l’enveloppe actuelle du bourg. Toutes ne donnent pas satisfaction, et c’est bien l’une des motivations premières des élus à lancer cette démarche BIMBY que de « reprendre la main » sur cette question de la division parcellaire. « Une densification à l’initiative de l’habitant oui, mais seulement si celle-ci va dans le sens de l’intérêt général. »

 

Le projet de vie prime sur la capacité technique de la parcelle

La mission d’accompagnement BIMBY pour l’élaboration du PLU de Bouray-sur-Juine s’est déroulée sur une période de 9 mois, d’octobre 2012 au mois de juin 2013.

 

Les deux premières étapes ont consisté à évaluer, décrire et comprendre le potentiel de renouvellement des parcelles déjà bâties, en complément d’une étude existante (menée par l’IAU IDF et le PNR du Gâtinais) qui recensait, sur le territoire de la commune, le potentiel en « dents creuses » constitué essentiellement de grandes parcelles situées dans l’enveloppe du bourg.

 

Un « projet BIMBY » consiste à ajouter un logement sur un terrain qui est déjà bâti. Toutes les parcelles déjà bâties, y compris les parcelles de taille modeste, qui sont majoritaires, sont ainsi susceptibles de contribuer aux objectifs de production de logement de la commune dans les années à venir. La commune compte quelques 740 parcelles bâties sous la forme d’habitat individuel. Quelle part de ces parcelles fera l’objet, d’ici à 2030, de la construction d’un nouveau logement ?

 

Des entretiens d’une heure ont été proposés à l’ensemble des habitants de la commune, en particulier les propriétaires de maison, afin d’anticiper leurs aspirations et leurs projets : une équipe de 4 architectes a ainsi été mobilisée pendant 2 week-end, les 23 et 24 novembre, puis le 30 novembre et le 1er décembre 2012, lors desquels 52 entretiens individuels ont pu être réalisés avec les habitants volontaires, afin d’élaborer avec eux les scénarios possibles d’évolution de leur parcelle, les scénarios qui correspondent à leurs souhaits : cession d’un terrain à un enfant, accueil d’un parent dépendant, extension, vente d’un terrain à bâtir, projets de réhabilitation, investissements locatifs …

 

A l’issue de ces 52 entretiens, soit 7% des propriétaires de la commune, plus d’un propriétaire reçu sur 2 a fini par faire dessiner, à l’architecte avec lequel il a travaillé, un voire deux logements supplémentaires sur sa parcelle … des projets qui sont envisagés dans la majeure partie des cas dans les 10 années à venir.

Ce sont ainsi 33 ménages qui ont imaginé 62 projets de logements, et 1 projet d’activité, sur des parcelles déjà bâties.

 

En effectuant une première analyse des projets que les architectes ont dessinés pour les habitants, on s’aperçoit que cette offre potentielle de nouveaux logements n’est pas localisée dans un quartier plutôt qu’un autre,  ni même dans un type de tissu urbain plutôt qu’un autre.

 

Les habitants sont venus de partout. Et avec des situations de vie très diverses. Des habitants du bourg, dont la maison est bâtie sur des parcelles très étroites, sont venus pour imaginer des projets. Des propriétaires de grandes parcelles, au contraire, ne sont pas venus malgré l’évidence du potentiel qui s’offre à eux sur leur terrain. Ce n’est pas parce que l’on a un grand terrain qu’on a le besoin, ou l’envie de densifier sa parcelle …

Investissement locatif, amélioration du confort de son habitation, vente d’un terrain devenu trop grand à entretenir, anticipation d’un héritage, accueil d’un parent dépendant, transformation d’un local en habitation, aide d’un enfant, vendre une partie de terrain pour générer un apport financier … les scénarios de vie qui ont conduit les habitants de Bouray-sur-Juine à nous faire dessiner de nouveaux logements sur leur parcelle sont multiples.

Ceci semble une évidence, mais il est peut être utile d’insister sur ce point : on n’est pas plus enclin à accueillir un parent dépendant s’il ont est propriétaire d’un pavillon de lotissement que si on habite un corps de ferme. Les ménages habitant de grandes parcelles ne divorcent pas plus que ceux qui ne disposent que d’un jardinet et d’une cour. Envisager d’aider ses enfants en leur offrant un terrain ou un logement dépend moins du quartier de Bouray-sur-Juine dans lequel on habite que des évènements de la vie.

 

Le facteur principal des projets des habitants réside dans leurs besoins, leurs souhaits, leurs projets. Le regard qu’un architecte porte sur les possibilités techniques que leur offre leur parcelle les a simplement aidé à mieux se figurer la concrétisation spatiale de scénarios possibles, dont l’origine et les motivations sont avant tout familiales, financières, de confort …

Il existe malgré tout une sorte d’autocensure des habitants eux-mêmes quant aux possibilités qu’ils imaginent, avec leurs propres moyens de représentation, sur leur parcelle : les habitants venus aux entretiens sont des personnes qui, pour la majorité, ne concluaient pas à l’impossibilité de réaliser quelque chose en plus (un logement, un agrandissement) sur leur parcelle.

 

Si les projets de nouveaux logements dessinés se situent tout autant dans le bourg dense et constitué que dans les parcelles urbanisées de façon diffuse (parcelles découpées les unes après les autres le long des voies), nous avons eu une difficulté certaine à attirer aux entretiens les propriétaires en lotissements (aménagement d’ensemble avec création en une seule fois de l’ensemble des lots à bâtir) : leurs maisons occupent une surface au sol importante, souvent implantées au milieu de parcelles qui ne sont ni larges ni profondes, ce qui peut rendre effectivement plus difficile l’implantation d’une seconde construction.

 

Outre la difficulté réelle à bâtir, c’est aussi l’absence de référence qui peut être un élément culturellement bloquant : alors que dans le bourg de la commune, tous les coins de rue montrent des habitations qui ont été ajoutées les unes aux autres progressivement, une par une, au fur et mesure, les lotissements des dernières décennies ont été construits en une salve. Ils n’ont connu que très peu d’évolutions depuis. Restés comme figés depuis leur développement initial, leurs habitants éprouvent plus de difficultés à s’imaginer de quelle façon ils pourraient évoluer à l’avenir…

 

La deuxième maison est plus petite que la première

En effectuant une seconde analyse des projets portés par les habitants, on s’aperçoit que cette offre potentielle de nouveaux logements est plutôt complémentaire à l’offre existant « naturellement » sur la commune de Bouray-sur-Juine.

 

Comparaison de l’offre de logements qui pourraient naître des projets portés par les habitants sur leur parcelle (en bleue) et l’offre disponible à un instant t sur la commune (analyse des annonces immobilières du site seloger.com au 5 novembre 2012).

 

Comme l’illustre les diagrammes ci-dessus, le marché local manque de petits logements individuels. Or les projets dessinés par les habitants sont majoritairement des projets de « petites maisons » de 70 à 110m² habitables. Une gamme de logements qui pourraient convenir tant comme seconde maison pour des personnes retraitées et âgées qui souhaiteraient vivre sur la commune, qu’à des primo-accédant à la recherche d’une maison plus accessible financièrement.

 

Que penser des ménages qui ne sont pas venus aux entretiens ?

Ce travail individuel avec les habitants volontaires propriétaires de maisons individuelles a permis de cerner une partie des aspirations et de besoins émergeant de la population de Bouray-sur-Juine.

 

Pour un certain nombre d’entre eux (32 porteurs de projet de nouveaux logements, parmi les 52 ménages reçus), la possibilité de créer ou d’accueillir un nouveau logement sur leur terrain est envisagée comme une solution à différentes situations de vie. Pour les 7% des ménages propriétaires de maisons individuelles ayant été reçus, il nous est possible de nous prononcer clairement sur les intentions de cet échantillon de la population.

 

Il est évident que l’invitation du maire, faite par courrier à l’ensemble des habitants, à venir discuter avec un architecte mandaté par la commune des évolutions possibles de leur parcelle, a permis de recevoir les personnes les plus motivées, et qu’il est difficile de considérer cet échantillon comme représentatif de la population de la commune dans son ensemble.

 

Il semble aussi que certaines catégories de la population sont plus difficiles à toucher, alors qu’elles pourraient avoir des besoins d’adaptation de son logement, de ressources financières ou encore de financement d’une aide à domicile[1].

 

Pour la part des habitants n’ayant pas participé aux ateliers de consultations individuels, soit 93 % des ménages propriétaires de maisons individuelles, nous avons proposé à la commune et ses partenaires de nous baser sur les résultats d’un sondage IFOP réalisé en mars 2012[2]. Ce sondage fait ressortir d’un échantillon d’étude national élargi, que 33% des propriétaires accepteraient de réfléchir à l’hypothèse de la vente d’une partie de leur terrain à un particulier afin que ce dernier y fasse bâtir une maison.

 

Au total, et à condition que la population soit informée sur le sujet (brochure de la mairie sur les pratiques de la « bonne division » ou de la densification des secteur de maisons individuelles à l’initiative de ses habitants), nous pouvons finalement faire l’hypothèse que la commune de Bouray-sur-Juine pourrait comptabiliser, d’ici à 2030, quelques 255 porteurs de projet intéressés par la construction d’un nouveau logement sur leur terrain.[3]

 

Mais entre le souhait ou l’idée de réaliser de tels projets et le fait de les accomplir jusqu’au bout, un certain nombre de facteurs vont intervenir qui nous conduisent à moduler cette première estimation.

 

Du côté des facteurs minorants : les travaux de sociologie montrent que la principale difficulté que rencontrent les ménages réside dans le fait de convaincre sa  famille (selon les cas le conjoint, les enfants, les parents …). La nécessité d’investir au préalable pour aménager et diviser la parcelle, les changements d’avis … sont aussi des éléments qui peuvent amener des ménages à renoncer finalement à construire ou faire construire un second logement sur leur terrain.

 

Du côté des facteurs majorants : les bons exemples réalisés par les voisins peuvent créer des effets d’entrainement et inciter plusieurs ménages du quartier à réaliser le même type d’opération.

 

Pour la suite du raisonnement, nous avons donc proposé au Comité de Pilotage de la démarche de considérer que la moitié des porteurs de projets potentiels pourraient aller jusqu’au bout de la démarche d’ici à 2030, soit une base solide de 125 porteurs de projets potentiels.

 

Quelle part des propriétés de maisons individuelles remplissent les conditions morphologiques et techniques pour accueillir un nouveau logement ?

Partant de la base de 125 porteurs de projets à l’horizon 2030, reste à considérer les facteurs morphologiques (forme et taille du terrain, implantation de la maison existante, ouvertures de façades) et techniques (accès, sols, pentes) qui donneront ou non la possibilité aux intéressés de réaliser leur projet.

 

Ces facteurs morphologiques et techniques dépendent principalement du type de parcellaire qui doit accueillir de nouveaux logements, celui-ci définissant les possibilités d’accès, de construction et de séparation des terrains (cadastrales ou d’usage) nécessaires au bon voisinage et à la réalisation d’une forme urbaine harmonieuse.

 

Quatre types de parcelle principaux semblent se dégager. Chaque type de parcelle, mis en regard du type d’implantation du bâti, possède ses propres capacités à accueillir de nouveaux logements. A Bouray-sur-Juine :

> Les parcelles de maisons de bourg présentent la difficulté d’être bâties à l’avant des parcelles et donc de rendre les accès difficiles à l’arrière. Les bâtiments sont souvent mitoyens des deux côtés. Par des porches toutefois, ou des accès à créer qui pourraient être mutualisés pour plusieurs parcelles, il est envisageable de desservir l’arrière des terrains.

> Les parcelles de lotissements modernes sont de taille modeste, souvent rectangulaires avec des maisons implantées en milieu de terrain. La surface non bâtie des terrains est importante mais répartie tout autour de la maisons existante ce qui ne rend pas évident une éventuelle division, excepté pour de petits lots. Les projets sans division et de petits logements seront sans doute privilégiés.

> Les parcelles en lanières profondes ont des surfaces très importantes. Elles forment de larges îlots dont il conviendra, dans un certain nombre de cas, de préserver les cœurs. Ces terrains ont parfois déjà donné lieu à des divisions « en drapeau », qui ne présentent pas toujours des caractéristiques idéales en terme d’optimisation des accès et de la forme urbaine.

 

Parcelles de type bourg

Parcelles de lotissements modernes

 

> Les parcelles en lanières courtes sont des terrains produits à partir des voies existantes, sur lesquelles c’est le plus souvent l’arrière des parcelles qui pourrait être valorisé. Leur profondeur est cependant moindre que celle des parcelles en lanières profondes.

 

Les synthèses des capacités de chaque tissu sont résumées dans les deux diagrammes représentés ci-dessous.

Pour chaque type de parcellaire, nous pouvons estimer le nombre de parcelles qui pourraient être construites sur l’avant, le côté et l’arrière. On obtient ainsi un pourcentage des parcelles qui pourraient accueillir une nouvelle construction.

Sur l’ensemble des parcelles déjà bâties, c’est 62% d’entre elles qui se révèlent aptes à accueillir, relativement facilement, un nouveau logement. Soit un potentiel d’environ 450 terrains à bâtir qui pourraient être produits à partir de parcelles déjà bâties. Sur les autres parcelles, ce n’est pas que l’ajout d’un nouveau logement soit impossible mais plutôt que ce dernier sera de taille modeste voire très modeste, accolé ou en prolongement du bâtiment existant, dans une configuration où il sera difficile de le considérer comme un second bâtiment.

Un studio attenant à la maison principale. Pour ce genre de scénario, il n’existe quasiment aucun obstacle morphologique qui puisse permettre sa réalisation : un bon architecte trouvera toujours une solution pour ajouter 2 pièces sur un terrain qui supporte déjà un logement …

 

3 scénarios de renouvellement des tissus déjà bâtis

Lorsqu’on croise les données du gisement social à celles du gisement morphologique (pour une personne qui envisagerait la construction d’un second logement sur sa parcelle, et qui aurait la capacité d’aller jusqu’au bout, a-t-elle la « chance » de posséder une parcelle qui permette l’opération ?) on peut proposer un ordre de grandeur du nombre de projets qui pourraient émerger d’ici à 2030 sur les parcelles déjà bâties.

Les calculs nous donnent une estimation de 85 porteurs de projets d’ici à 2030 (soit 5 porteurs de projets par an).

Cette estimation ne tient pour l’instant pas compte du projet de zonage et du règlement. Elle donne un potentiel « brut », qui pourra être mobilisé par le projet de mutation des tissus déjà bâtis qu’il va maintenant falloir construire.

 

Si toute parcelle déjà bâtie est susceptible de muter, de se densifier, alors c’est l’ensemble des tissus déjà urbanisés qui est susceptible d’entamer une évolution. Dans quelle(s) direction(s) ces tissus déjà bâtis peuvent-ils et doivent-ils muter ?

 

Afin de dégager l’architecture d’ensemble des tissus bâtis existants, nous avons simplifié et transformé la carte représentant les différents types de parcelle densifiables en une carte représentant l’état des tissus urbains existants, en gommant les légères différences ou irrégularités que l’on pouvait observer ici ou là lorsque l’analyse procédait à l’échelle de la parcelle.

 

Il en ressort 3 grandes familles de tissus urbains, qui définissent des secteurs dans lesquels ces tissus sont dominants :

> les tissus de bourg (en rose), traditionnel, dans lequel les parcelles sont étroites et profondes, irrégulières parfois, et où le bâti est majoritairement situé à l’avant de la parcelle, sur un front ou sur deux fronts avec un système de cours. Les arrières de parcelles forment des cœurs d’îlots qui sont en général non bâtis.

> les tissus d’urbanisation diffuse (en bleu), avec un parcellaire qui s’est développé en lanières le long des voies qui quittent le bourg ; ces parcelles ont accueillis la construction de maisons de type « pavillon » avec une implantation en retrait de la voie publique et des limites séparatives.

> les tissus de lotissements (en orange), avec un parcellaire plus rectangulaire, découpé autour de voiries souvent en impasse, et des maisons le plus souvent situées en milieu de parcelle.

 

A gauche : tissu d’urbanisation diffuse, à droite : tissu de lotissements.

Les tissus déjà bâtis de Bouray-sur-Juine dans leur état initial : si chaque parcelle peut muter, dans quelle(s) direction(s) orienter ces mutations ? Faut-il conserver une identité propre à chacun de ces types de tissu, en leur permettant de muter chacun à leur manière ?

 

Trois scénarios schématiques ont été proposés aux élus, qui sont traduits par les 3 schémas qui suivent. Ces schémas ne doivent pas être lus comme des projets : mais comme des directions de projet.

 

Le scénario 1, qui propose que l’ensemble des tissus acquièrent la liberté de développer des formes d’une compacité et d’une densité comparables à celles que l’on trouve dans le bourg centre, présente une direction unifiée pour l’évolution de l’ensemble des tissus déjà bâtis. Il ne faudrait pourtant pas s’imaginer qu’en optant pour ce scénario, l’ensemble des quartiers de Bouray-sur-Juine va adopter une forme comparable, en 10 ans, à celle que l’on trouve dans le bourg. A une vitesse de 1%/an, il s’agit bien de micromutations parcellaires qui opèreront dans une direction de projet.

Scénario 1 : le bourg global

Scénario 2 : le bourg linéaire

 

Le scénario 2 propose que cette généralisation des qualités du bourg soit limitée à la partie nord du tissu urbain, qui longe la Juine, tandis que les tissus au Sud, du côté du plateau agricole, seraient unifiés et « hybridés », en opérant un mélange entre les caractéristiques des tissus de lotissements et des tissus diffus. Là encore, ce mélange des genres est à lire pour les projets à venir, qui viendront modifier lentement l’état et le caractère actuel de ces quartiers.

 

Le scénario 3, quant à lui, cherche à trouver une voie d’évolution et de densification possible qui soit spécifique pour chaque tissu, dans le but de conserver ce qui constitue leur identité et leur caractère propre, comme par exemple les fronts bâtis continus dans le bourg, la souplesse d’implantation et les découpages en lanière dans le diffus, ou encore le retrait vis-à-vis de la rue dans les lotissements…

Scénario 3 : intensifier selon le caractère actuel

 

Le scénario de synthèse : intensifier sans homogénéiser

A la demande des élus et de leurs partenaires associés, c’est une synthèse entre les scénario 2 et 3  à laquelle nous nous sommes ensuite attelés : le secteur du bourg a été légèrement étendu, mais ne rejoint pas pour autant la partie ouest du village. Les lotissements reprennent quelques caractéristiques des tissus diffus (la capacité à générer des parcelles étroites, en lanières) mais conservent l’essentiel de leur caractère propre : un retrait par rapport à la rue et au fond de parcelle. Les parcelles diffuses évoluent vers une structuration plus forte, mais gardent l’essentiel de leur caractère également : des fonds de parcelle relativement préservés formant de vastes jardins.

 

Les tissus déjà bâtis de Bouray-sur-Juine évolueront chacun dans leur genre. Nous avons résumé l’idée de chacune de ces évolutions par les slogans suivants :

> « un bourg plus dynamique », afin de montrer la nécessité de trouver des marges de manœuvre dans un tissu qui est déjà dense, compacte, et bien constitué.

> « des lotissements plus souples », permettant par exemple une implantation en limite latérale de parcelle et des droits à bâtir plus conséquents ;

> « un diffus plus structuré » afin d’aller vers des formes d’implantation de nouveaux bâtis qui soient plus organisées, sans toutefois vouloir revenir tout de suite aux morphologies traditionnelles du bourg.

Scénario de synthèse, avec les projets des habitants

 

Ce scénario s’exprime à deux niveaux :

> il détermine des délimitations de secteurs pour lesquels il est décidé qu’ils ne muteront pas selon les mêmes modèles : les limites de l’urbanisation sont définies, et à l’intérieur de l’enveloppe définie, des limites sont proposées pour distinguer les 3 types de secteurs. Ces délimitations ont été reprises pour établir le zonage du PLU : la zone Ua pour le secteur bourg, la zone Ub pour le secteur de lotissements et la zone Uc pour le secteur diffus.

> il exprime des types de possibilités de mutation de chaque parcelle qui sont différentes en fonction des secteurs. Ces possibilités, qui ont été débattues et arbitrées avec les élus et le BE en charge du PLU, au cours de plusieurs allers-et-retours, ont trouvé leur traduction concrète dans les règles de chacune des zones.

 

La dimension « durable » du scénario de synthèse et sa traduction dans le PLU : des terrains à bâtir sans étalement urbain + une implantation intelligente des constructions

Dans chaque secteur, plusieurs dispositifs, qui peuvent être issus des projets de construction d’un nouveau logement sur une parcelle déjà bâtie, et qui seront incités par la façon dont sont écrites les règles d’urbanisme, peuvent contribuer à améliorer les performance environnementales, sociales et économiques des tissus urbains existants.

La démarche BIMBY, qui consiste à organiser la possibilité pour les habitants propriétaires d’un bien d’y construire un nouveau logement, porte en elle-même des caractéristiques qui sont intéressantes du point de vue du développement durable.

1. Premièrement, chaque construction qui pourra être réalisée dans le tissu déjà bâti, représente une construction en moins à faire en extension urbaine, en lotissement notamment. Cela représente donc des économies de voiries et réseaux, de déplacements quotidiens (les parcelles déjà bâties étant mieux situées que les parcelles non bâties). Le plan de zonage est venu affiner ces questions en retirant des espaces constructibles, pour les placer en zone Nj,  des espaces en font de jardin formant des cœurs d’îlots ou des franges urbaines qu’il est apparu souhaitable de préserver.

2. La valorisation d’un foncier constructible peut permettre à certains propriétaires de financer des travaux de réhabilitation énergétique de leur logement ; cette dimension, qui a été abordée dans certains entretiens avec les habitants, pourrait être approfondie si un accompagnement ultérieur des habitants est prévu, en partenariat avec le Point Info Energie local par exemple.

3. Le renouvellement de l’offre de logement dans des secteurs anciens, avec des typologies complémentaires par rapport au patrimoine bâti existant, permet également de redonner un dynamisme, une mixité et peut-être une solidarité intergénérationnelle à certains quartiers, comme certains entretiens réalisés avec les habitants peuvent le laisser entendre.

 

Dans le secteur du bourg en particulier, la mitoyenneté est rendue obligatoire sur au moins une limite (Ua, Art.7), avec l’exploitation de modèles urbains et architecturaux qui sont déjà présents sur le territoire de la commune, à l’instar du porche, qui permet de laisser un accès automobile à l’arrière de la parcelle tout en occupant tout le front bâti sur rue.

Ces constructions mitoyennes, plus compactes, diminuent ainsi les déperditions énergétiques des bâtiments. Situées à l’avant des parcelles, elles permettent également de préserver les cœurs d’îlot ainsi que des poches de verdures dans un tissu qui présente une forte occupation du sol.

 

Ces formes urbaines compactes, aisément perceptibles dans le bourg, sont peut-être plus difficiles à imaginer aux endroits qui ont été englobés dans le secteur du bourg mais qui n’en présentent pas encore la morphologie. L’exemple suivant montre une configuration qui n’est pas encore un porche mais qui pourrait le devenir à l’avenir.

 

Ce modèle du porche suggère, en retour, d’autoriser, à l’article 6 de la zone Ua, la construction à l’arrière d’un bâtiment existant si le front bâti est déjà bien occupé[4].

Schéma synthétisant les prescriptions et possibilités en zone Ua : réalisation (d(, en charge du PLU

 

Dans les secteurs pavillonnaires, en zone Ub, les possibilités de découpage de parcelles étroites sont introduites (suppression de la largeur minimale de façade à l’article 5) et construction en limite et en mitoyenneté autorisées tout en cherchant :

> à préserver des espaces de jardin (Art. 13, 70% de coefficient de pleine terre en zone Ub, contre 50% en zone Ua, et la nécessité de pouvoir inscrire un cercle de diamètre 6m sur la parcelle)

> à laisser une certaine souplesse d’implantation des maisons pour qu’elles puissent s’adapter aux contraintes d’orientation sur la parcelle, et ainsi opter pour des configurations plus performantes d’un point de vue énergétique.

> à limiter l’impact des nouvelles constructions sur le voisinage, notamment la hauteur des constructions en second rang (Art. 10, 7m au faitage).

Schéma synthétisant les prescriptions et possibilités en zone Ub : réalisation (d(, en charge du PLU

 

Dans les secteurs diffus, en zone Uc, les constructions sont limitées dans une bande de 30 m  à partir de la voie (Art.6), permettant des implantations variées sur l’avant de ces parcelles relativement spacieuses. Cette bande d’implantation de 30m est doublée d’une nécessité de s’implanter sur une limite séparative (Art.7), favorisant ainsi l’émergence progressive de modèles de cours tels qu’on les rencontre dans le bourg.

 

Conclusion 

Une fois ces éléments de stratégie d’évolution des formes urbaines inscrits dans le règlement, il reste à évaluer dans quelle mesure ces contraintes sont venues diminuer l’évaluation du potentiel qui avait été faite sur des critères uniquement morphologiques et d’intention des habitants.

 

Vous pouvez avoir une parcelle divisible et constructible, la volonté de vous reconstruire une maison de plain pied pour vos vieux jours, et obtenu l’accord de votre femme … Il vous reste encore à vérifier que le règlement autorise les configurations qui conviennent tant à votre projet qu’à votre terrain actuel.

 

L’évaluation du potentiel brut donnait une estimation de 85 logements nouveaux à horizon 2030.

 

Une fois le règlement pris en compte, on voit que le gisement BIMBY est atténué. Il est proposé à la commune de considérer un rythme de 4 porteurs de projets par an, soit un peu moins de 70 logements produits d’ici à 2030.

 

Cette vitesse est supérieure au rythme observé ces 3 dernières années (10 logements sur parcelles issues de division parcellaire, pour 7 porteurs de projet, soit 2 porteurs de projet par an). Elle constitue moins une prévision qu’un objectif raisonnable que la commune peut se fixer et que le PLU, tel qu’il a été élaboré, devrait lui permettre d’atteindre.

 

 

Et après le PLU ?

Le travail accompli constitue une impulsion :

> le potentiel de construction sur les parcelles déjà bâties est estimé à 450 terrains à bâtir ;

> la grande consultation réalisée auprès d’une cinquantaine de ménages propriétaires de Bouray-sur-Juine a permis de voir le type d’attente des habitants, et de voir qu’une part significative d’entre eux pourrait être à l’origine d’un projet BIMBY, soient quelques 125 porteurs de projets potentiel à l’horizon 2030 ;

> le choix d’un scénario de projet de renouvellement des tissus déjà bâtis oriente les mutations possibles de chaque parcelle habitée dans le sens d’une intensification et d’un respect des caractéristiques spécifiques à chaque tissu urbain existant ;

> la traduction de ce scénario dans le zonage puis le règlement du PLU canalise et rend possible la réalisation de ces projets ;

> si bien que l’on peu estimer/ se donner pour objectif que 4 fois par an, un habitant de Bouray-sur-Juine se présentera aux services de la mairie pour porter un projet de type BIMBY.

 

Un travail mené avec la commune et ses partenaires institutionnels est dès aujourd’hui engagé, qui vise à définir les modalités de pilotage, d’animation et de suivi de ce processus de renouvellement urbain à l’initiative des habitants :

> faut-il s’en remettre dès à présent aux savoir-faire des géomètres, des notaires et des constructeurs ?

> peut-on imaginer, pour certains types de projets, une AMO qui continuent d’accompagner et d’aguiller les projets des habitants jugés stratégiques pour la commune ?

 

A cet égard, les 10 premiers projets BIMBY, qui auront un impact certain sur l’appréhension collective de ces processus de micro-densification, ne sont-ils pas de facto des projets stratégiques pour la suite de la démarche ? 



[1] Pour une personne en particulier, dans l’incapacité de se déplacer, c’est M. le Maire qui est venu réaliser l’entretien.

[2] Sondage IFOP réalisé en mars 2012 pour l’association Promotoit, publié dans son livre blanc, qui indique qu’à la question « si un particulier vous faisait une offre pour vous acheter une partie de votre terrain afin d’y faire construire sa propre maison, accepteriez-vous de réfléchir à cette offre ? », 33% des Français répondent “oui" .

[3] Les 27 porteurs de projets venus aux entretiens, auxquels s’ajoutent 228 porteurs de projet, soit 33% des 93% des propriétaires qui ne sont pas venus aux entretiens.

[4] Une valeur de 60% du linéaire de façade a ici été retenue.

 

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