Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - pascale d'Anfray
- Julien Delile
- nolwenn marchand

Publié le 17 Septembre 2012

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Bimby et projet urbain : utiliser les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) sur l’existant

 


Animateurs :

Julien DELILE, Chargé d’études, PNR Haute Vallée & Nolwenn MARCHAND, Architecte paysagiste

 

Intervenants :

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE, Architecte Urbaniste, gérante de la société Le Dez-Legendre : Bimby et OAP, entre intérêt général et intérêts particuliers, l’initiation de la démarche à Bouray-sur-Juine

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Jérôme LOVADINA, Urbaniste paysagiste, Cittanova : Quelle échelle territoriale pour le traitement des OAP ?

Julien DELILE & Nolwenn MARCHAND : Trois scénarios Bimby pour envisager l’avenir d’un grand hameau francilien 

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Introduction :

Construire un projet urbain s’appuyant sur la démarche Bimby demande d’adopter une posture particulière de conception. Il faut composer avec des tissus pavillonnaires habités, et donc une évolution qui s’imagine a priori par petites touches, sans transformations radicales. En l’absence de maîtrise foncière, le projet doit partir d’une multitude d’initiatives individuelles, dont on ne sait ni quand, ni même si elles se déclencheront. Il faut ainsi bâtir des tactiques urbanistiques efficaces sur des bases spatiales et temporelles incertaines, et construire par là des équilibres pertinents et désirables entre les projets individuels et le projet collectif. Outil urbanistique à la forme et au contenu très ouverts, l’orientation d’aménagement et de programmation recèle un potentiel intéressant à explorer pour atteindre cet objectif.


Télécharger ici la version pdf du résumé et de la retranscription complète de l'atelier

 


Résumé :

 

Il est souvent reproché aux actions Bimby d’être la somme d’une multitude de projets particuliers, ce qui soulève la question de l’intérêt général. Pourtant, il est véritablement possible de concevoir des projets urbains à partir des approches Bimby. L’outil OAP révèle alors son potentiel, en tant que garantie de l’intérêt général.

Les OAP sont un outil réglementaire spatialisé, opposable, qui permet d’assurer de façon réglementaire le projet urbain développé à l’échelle de la commune. Elles déterminent la forme urbaine et peuvent être combinées avec le diagnostic et le PLD, participant ainsi à la chaîne de l’élaboration du projet d’aménagement jusqu’à la construction. L’instruction des permis de construire en constitue l’articulation.

La démarche Bimby, à travers la concertation et l’expression des habitants, permet de préciser les besoins des habitants et d’affiner le diagnostic. Si, dans le cadre des PLU, la concertation avec les habitants prenait plutôt la forme d’une simple information, Bimby apporte aux architectes les moyens nécessaires à une véritable concertation. Pour les élus, cette remontée d’informations issues directement des habitants leur permettra également de préciser leur projet.

 

A Bouray-sur-Juine, commune de l’Essonne, les architectes se sont attachés à identifier les secteurs porteurs, sans pour autant privilégier un secteur par rapport à d’autres, avant d’identifier les gisements. Sans l’accord des habitants, les OAP restent lettre morte. Il est intéressant d’articuler les OAP avec les différents outils réglementaires, tels que les emplacements réservés, la fiscalité, les bonus de COS ou encore les codes différenciés entre logements et activités.

La démarche Bimby pourrait être conduite à l’échelle d’une communauté d’agglomération, à condition de connaître le terrain de façon très précise. A une telle échelle, il est nécessaire de définir un projet communal, qui pourra ensuite être alimenté par les projets des particuliers. La communauté d’agglomération de Rouen envisage ainsi l’application de Bimby à l’échelle de plusieurs communes, notamment par l’intermédiaire du PLH. Saint-Quentin-en-Yvelines réfléchit également à l’application de Bimby à l’échelle d’une communauté d’agglomération. Plus le territoire est grand, plus il faut consacrer de temps et de moyens à la réflexion. Le levier financier est donc déterminant pour donner du sens à la démarche Bimby. Bimby et les PLU s’avèrent très complémentaires. A l’échelle intercommunale, il faut définir des secteurs cibles et assouplir la démarche Bimby.

Dans le cadre de la loi SRU, les orientations d’aménagement étaient facultatives ; le Grenelle II de l’environnement les a rendues obligatoires et les a assorties de la notion de « programmation ». Il faut profiter de cet outil fabuleux pour mettre en place des projets urbains et imposer une vision des collectivités auprès des aménageurs.

 

Par ailleurs, il faut croiser les projets des particuliers afin d’envisager un règlement commun pour l’ensemble de la zone considérée. Les entretiens peuvent être menés en parallèle avec la phase de diagnostic. En effet, il est préférable de lancer la démarche Bimby parallèlement au PLU pour relever les contraintes du PNR et permettre aux projets des particuliers d’alimenter le diagnostic. Les OAP permettent de dépasser le hiatus entre les PADD et leur traduction réglementaire, et de régler la question du gisement via la spatialisation. Il faut élaborer une programmation de logements pour l’avenir, l’aboutissement du projet restant toutefois incertain. Le règlement ne permettra pas la réalisation de tous les projets. Par ailleurs, il est souhaitable d’inclure du projet dans la phase d’instruction des permis de construire, envisagée au sens large, afin de traiter la question du règlement dans la continuité de la chaîne.

Une question reste à résoudre : où placer le curseur, entre le projet communal et le projet des particuliers ? Bimby permet d’identifier un gisement de logements, de manière à réduire les besoins et redessiner le projet communal.

La hiérarchisation des priorités revêt une place très importante dans la phase projet. Pour certains secteurs, la commune privilégiera peut-être la production de logements, au détriment de la réflexion sur la forme urbaine. A l’inverse, pour d’autres secteurs, la commune choisira de maîtriser l’évolution de la forme urbaine. La commune garde toujours la maîtrise de son projet politique. Tout dépend de ses priorités et de la manière dont la réflexion des habitants s’intègre dans son projet. Bimby est l’une des composantes du projet urbain, mais n’est pas la seule.

La concertation avec le public est l’occasion d’effectuer un aller-retour entre le projet communal et les souhaits des particuliers. De nombreux habitants ont d’ailleurs intégré la notion d’intérêt général dans la construction de leur projet personnel. La démarche Bimby doit progresser par paliers, avec les habitants. Il est intéressant que les architectes connaissent les premières conclusions du diagnostic avant de lancer les entretiens. L’architecte reste dans une position de médiateur, mais discute des éléments avec le particulier tout au long de l’élaboration du projet. Il remet également en cause un certain nombre de ses premières conclusions et les affine au fil des discussions avec les habitants.

 

Appliquée à la commune des Essarts-le-Roi, la démarche Bimby a conduit à l’élaboration d’une typologie des habitants selon leurs attentes et à l’élaboration de plusieurs scénarios, tenant également compte des questions posées par les élus. Il a été décidé de croiser les scénarios en fonction du type de tissu.

 

Grâce aux OAP, il est possible de favoriser les projets atypiques. Il relève de l’OAP de préciser les espaces à protéger ; de définir les principes d’implantation, ainsi que de formuler des indications sur la programmation des équipements, et enfin de formuler des indications sur les voiries et les cheminements.

 

L’OAP permet de construire de petits logements et ainsi de diversifier l’offre de logements et de requalifier l’espace public, dans la continuité du patrimoine. Un dernier exemple de l’utilisation de l’OAP est celui des lotissements en franges, qui visent à construire sur le fond des parcelles privées. Chacune des tactiques Bimby permet à la fois de créer des logements et des typologies particulières, tout en intervenant sur des espaces publics, à l’intérieur de l’espace déjà bâti. Ce type d’urbanisme fait supporter la plupart des coûts par les particuliers, dans le cadre d’un projet d’ensemble.

 

 

 


Retranscription :

 

Il est souvent reproché aux actions Bimby d’être la somme d’une multitude de projets particuliers, ce qui soulève la question de l’intérêt général. Pourtant, il est véritablement possible de concevoir des projets urbains à partir des approches Bimby. L’outil OAP revèle alors son potentiel en tant que garantie de l’intérêt général. Un projet Bimby n’est pas un projet urbain comme les autres. Il comporte au moins trois caractéristiques. Premièrement, la propriété du tissu urbain est souvent émiettée, ce qui rend impossible une maîtrise foncière globale. Deuxièmement, le tissu pavillonnaire est habité et ne peut donc faire l’objet d’une intervention globale. Enfin, il est impossible de savoir quand le projet pourra aboutir, ni même s’il pourra aboutir puisqu’il est soumis au bon vouloir des habitants. Il faut parvenir à concevoir des projets, malgré cette situation critique.

 

Conférence de Pascale D’ANFRAY LEGENDRE, Architecte urbaniste, gérante de la Société Le Dez-Legendre : Entre intérêts particuliers et intérêt général : initiation de la démarche à Bouray-sur-Juine

 

Julien DELILE : Bienvenue à tous. Nous recevons Pascale D’Anfray Legendre, Architecte urbaniste, par ailleurs maître d’œuvre de l’exposition et du journal Bimby, qui s’est lancée dans une approche Bimby dans le cadre du PLU de Bouray-sur-Juine.

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Bonjour. Je suis architecte urbaniste au sein d’un bureau d’études qui intervient dans des communes périurbaines de l’Ile-de-France comprenant entre 500 et 2 000 habitants. En France, 75 % des communes comportent moins de 2 000 habitants, contre 60 % en Ile-de-France. Bien que l’urbanisme et l’aménagement de l’espace concernent une population assez réduite, ils portent sur un territoire très vaste. Je suis également architecte urbaniste conseil au CAUE 78 et interviens en conseil auprès des communes qui nous sollicitent dans le cadre de l’élaboration de leur PLU. J’ai participé avec le PNR et Julien Delile à l’élaboration du projet concernant Les-Essarts-le-Roi.

Dans le cadre du CAUE, nous avons monté un « Atelier urbain » à l’échelle nationale et publié un document qui promeut les orientations d’aménagement – qui sont devenues les orientations d’aménagement particulières. Ce document, qui fera l’objet d’une mise à jour, conserve toute son actualité à l’échelle des PLU communaux.

Les OAP sont un outil réglementaire spatialisé, opposable, qui permet d’assurer de façon réglementaire le projet urbain développé à l’échelle de la commune. Il me semble parfaitement intéressant d’opérer une articulation entre le diagnostic, le PLD et les OAP. En effet, la partie réglementaire des PLU (plan de zonage, règlement et OAP) participe à la chaîne de l’élaboration du projet d’aménagement jusqu’à la construction. L’instruction des permis de construire en constitue l’articulation. Les compétences exigées lors de l’élaboration des PLU et des projets de construction se renforcent. Il est ainsi fait appel à des urbanistes, des architectes, des paysagistes, des écologues, des juristes…

Les apports de la démarche Bimby dans l’élaboration du PLU de Bouray-sur-Juine sont de plusieurs ordres. Il s’agit non seulement d’améliorer la définition du projet par un diagnostic affiné, mais aussi d’améliorer la concertation en donnant la parole aux habitants et enfin, d’améliorer les outils de mise en œuvre du projet.

Bouray-sur-Juine est une commune de l’Essonne, située au bord de la Juine, qui comprend environ 2 000 habitants. L’urbanisation est issue de trois strates : l’urbanisation traditionnelle ou historique, les lotissements et l’urbanisation en diffus. Le maire de Bouray-sur-Juine a précisé qu’il ne souhaitait pas étendre l’urbanisation. Par conséquent, les 80 logements projetés (issus du SCOT) devaient trouver place à l’intérieur de l’enceinte bâtie. Cette contrainte soulève évidemment des questions liées à la densification et à la forme urbaine. Notre bureau d’études, en partenariat avec le PNR, la DDT et le CAUE 78, a mis en évidence des secteurs qui nous semblaient porteurs. Dans ces secteurs construits, la maîtrise foncière est privée. Une fois les secteurs de projet identifiés, se pose la question de l’évolution de l’urbanisation. Par exemple, il faut régler la question du stationnement et préciser le devenir du secteur diffus.

La démarche Bimby, à travers la concertation et l’expression des habitants, nous permet de préciser les besoins des habitants. Si, dans le cadre des PLU, la concertation avec les habitants prenait plutôt la forme d’une simple information, Bimby nous apporte les moyens nécessaires à une véritable concertation. Les architectes recevront les habitants en novembre afin de leur présenter les solutions envisagées pour le devenir de leurs parcelles. A cette occasion, nous pourrons préciser le diagnostic. Pour les élus, cette remontée d’informations issues directement des habitants leur permettra de préciser leur projet.

Trois « gisements » ont pu être identifiés :

1. Un centre ancien soumis à des divisions, qui soulève une problématique globale de stationnement.

2. Un tissu pavillonnaire issu de plusieurs opérations, dont les premiers lotissements sont habités par une population homogène vieillissante, qui n’a plus nécessairement les moyens d’entretenir à la fois la maison et le jardin.

3. Un tissu diffus, qui subit les assauts des « agents immobiliers ».

Il faut améliorer l’articulation entre le projet d’aménagement et les outils réglementaires, en précisant le futur souhaitable (ce qui suppose un arbitrage politique) et en explicitant les faisabilités temporelles et économiques des projets (création de voies par exemple). Sans l’accord des habitants, les OAP restent lettre morte. Il est intéressant d’articuler les OAP avec les différents outils réglementaires, tels que les emplacements réservés ou encore la fiscalité.

 

De la salle : Avez-vous adopté la « méthodologie Bimby », qui consiste à recevoir les habitants en entretien individuel avec les architectes ? Si oui, sur quel tissu ? Cette méthodologie a-t-elle été conduite à l’échelle la commune tout entière, ou est-elle ciblée sur les zones pavillonnaires ? Existe-t-il un vrai potentiel pour des opérations Bimby ? Les parcelles semblent très petites.

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Les habitants seront reçus par les architectes au mois de novembre. Nous avons décidé, avec les élus, de ne recevoir que les propriétaires et les habitants situés à l’intérieur du tissu bâti, dans la mesure où le maire ne souhaite réaliser aucune extension. Cependant, tout n’est pas prévu. Il nous semble plutôt intéressant de laisser la porte ouverte ; il peut y avoir un gisement dans le secteur ancien. Par exemple, nous pouvons créer de petits logements dans les fermes. Nous pouvons aussi imaginer un gisement dans le pavillonnaire, même si les parcelles ne sont pas très importantes. Soyons créatifs pour permettre l’expression du besoin !

 

De la salle : Avez-vous identifié le gisement à l’intérieur du centre ancien ?

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Dans le cadre du PLU, une telle opération serait très complexe car il faudrait procéder à un relevé bâtiment par bâtiment. Pour ouvrir les entretiens à l’ensemble du tissu urbanisé, il me semble important d’assurer l’équité du service ; il ne s’agit pas de privilégier un secteur plutôt qu’un autre.

 

De la salle : Quels architectes recevront les habitants ? Comment les mobiliserez-vous ?

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Ce sont des architectes du projet Bimby. Le financement de la prestation est assuré par l’ADEME et les collectivités territoriales.

 

De la salle : Faut-il un label Bimby ?

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : La démarche est ouverte et requiert une certaine technicité. Nous recevrons les habitants pendant une heure et leur présenterons un projet possible et souhaitable. Nous leur préciserons les règles du jeu. Le projet sort du champ réglementaire. Il faut se méfier des retours ou des contre-retours des projets que nous pourrions leur présenter. En effet, les élus restent maîtres du jeu.

 

De la salle, Agence d’urbanisme de Bordeaux Métropole : Je m’interroge sur l’adaptation de cette démarche à une échelle plus large. Quid des communautés d’agglomération ? Bordeaux souhaite atteindre un million d’habitants d’ici 2030, sans extension supplémentaire. Comment pouvons-nous utiliser Bimby à une plus grande échelle ?

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Cela requiert une connaissance du terrain très précise. Il faut mettre en place les moyens nécessaires.

 

Jérôme LOVADINA, Urbaniste paysagiste, Cittanova : La méthodologie Bimby part du particulier. Dans le cadre d’une échelle plus importante, il faut définir le projet communal, qui pourra ensuite être alimenté par les projets des particuliers. Cela permettrait de réduire le champ des possibles.

 

Julien DELILE : La communauté d’agglomération de Rouen s’est engagée dans une réflexion sur l’application de Bimby à l’échelle de plusieurs communes, notamment par l’intermédiaire du PLH. Saint-Quentin-en-Yvelines réfléchit également à l’application de Bimby à l’échelle d’une communauté d’agglomération.

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Plus le territoire est grand, plus il faut consacrer de temps et de moyens à la réflexion.

 

De la salle : La subvention est essentielle dans ce type de projet. Les collectivités de taille modeste n’ont pas nécessairement les moyens de payer plusieurs architectes. Le levier financier est donc déterminant pour donner du sens à la démarche Bimby.

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Le PLU n’est pas bien payé par rapport au travail que cela demande. A mon sens, le devenir des petites communes est un enjeu territorial très important. L’ADEME a inventé l’AEU pour améliorer le traitement de la question environnementale dans les PLU. Je pense que Bimby apporte une autre démarche et permet de recueillir des financements particuliers, qui viennent renforcer les diagnostics, les projets et les outils réglementaires.

 

Hélène DESCHAMPS : Comment intégrez-vous les communes relativement importantes dans le projet Bimby ?

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Une étude de gisement est effectuée. Le projet de PADD et le projet de PLU sont portés par les élus. L’un ne vient pas effacer l’autre.

 

Jérôme LOVADINA : Bimby et les PLU s’avèrent très complémentaires. Il faut définir un gisement grâce à la méthode Bimby, ainsi qu’une zone à urbaniser classique – telle qu’on pourrait la retrouver dans les PLU.

Nous pourrons répondre à la question du logement social grâce aux projets des particuliers, qui viennent compléter les besoins en logements. Cependant, répondre à la question du logement social seulement en élaborant des micro-projets semble difficile.

 

De la salle, Urbaniste, Montpellier : Nous avons travaillé avec une communauté de communes située dans l’arrière-pays de Grasse sur un projet urbain intercommunal. Nous avons ainsi identifié les secteurs préférentiels de densification à l’échelle communale, en liaison avec les transports urbains. A l’échelle intercommunale, il faut définir des secteurs cibles et assouplir la démarche Bimby par rapport aux intentions de départ. Il faut interroger les habitants dans les secteurs qui semblent les plus intéressants d’un point de vue stratégique.

 

Hélène DESCHAMPS : Le logement social n’est pas accueilli favorablement. Comment la concertation peut-elle permettre de faire accepter la mixité ?

 

De la salle, Urbaniste, Montpellier : Les habitants cherchent eux-mêmes un logement pour leurs enfants.

 

Hélène DESCHAMPS : C’est très théorique.

 

De la salle, Service territorial de l’aménagement, DT91 : Certaines communes de l’Essonne sont réticentes à la construction de logements sociaux. La DT91 porte le discours de l’Etat. Nous n’avons pas l’impression que Bimby apporte une solution en termes de logement social. Si Bimby permet de construire de nouveaux logements non sociaux, les communes s’éloigneront davantage de l’objectif fixé par l’Etat. Même si nous comprenons les réticences des personnes, cela pose un vrai problème car une partie de la population se trouve dans une situation véritablement précaire.

 

Julien DELILE : Un autre atelier est consacré à la question du logement social. Nous pouvons cependant esquisser trois éléments de réponse. Premièrement, Bimby permet de créer des logements atypiques, dans des tissus auparavant répartis entre grande parcelles. Cette offre aux tarifs inférieurs au marché permet à une partie de la population d’accéder à la propriété et répond ainsi à l’enjeu de la mixité. A mon sens, deux pistes doivent être explorées pour construire du logement social dans le cadre de Bimby. Il s’agit, tout d’abord, des bonus de COS pour le logement social. Les particuliers pourraient construire une maison en logement conventionné et le louer en tant que logement social. Par ailleurs, un certain nombre d’acteurs du logement social achètent des secteurs propices au logement social dans le tissu diffus pour les transformer en logements. En leur octroyant un bonus de COS, nous les rendons plus compétitifs par rapport à un particulier ou à un agent immobilier. A Saint-Rémy-lès-Chevreuse, en face de la gare, l’association Solidarités Nouvelles pour le Logement a réalisé quatre logements PLAI en BBC, qui s’intègrent très bien au paysage. Nous pourrions également envisager de nouveaux outils réglementaires, fiscaux et opérationnels pour construire davantage de logements sociaux.

 

De la salle, Service territorial de l’aménagement, DT91 : Un financement peut être mis en place par les communes.

 

Julien DELILE : Nous réfléchissons actuellement à la taxe d’aménagement majorée.

Je vous propose de recentrer le débat sur les OAP.

 

De la salle : En Ile-de-France, nous souhaitons réfléchir aux modalités d’accompagnement de la démarche Bimby, au regard de la question du logement social. Nous finançons des expérimentations Bimby en Ile-de-France.

 

 

Conférence de Jérôme LOVADINA, Urbaniste paysagiste, Cittanova : Quelle échelle territoriale pour le traitement des OAP ?

 

Julien DELILE : Nous recevons Jérôme Lovadina et Elise, du bureau d’études Cittanova, qui sont chargés des PLU de Tremblay-sur-Mauldre et de Cernay-la-Ville, deux communes qui se sont engagées dans une expérimentation Bimby.

 

Jérôme LOVADINA : Dans le cadre de la loi SRU, les orientations d’aménagement étaient facultatives ; le Grenelle II de l’environnement les a rendues obligatoires et les a assorties de la notion de « programmation ». Dans une commune de Mayenne, nous avons travaillé sur des espaces vacants et avons défini les espaces publics, notamment la programmation en termes de logement. Je pense qu’il faut profiter de cet outil fabuleux pour mettre en place des projets urbains et imposer une vision des collectivités auprès des aménageurs.

Se pose la question du travail à la parcelle. Aujourd'hui, les projets des particuliers alimentent le projet communal. Nous avons défini différents secteurs de morphologie urbaine et avons procédé à un « zoom » sur chacun des quartiers. Nous avons préféré réfléchir à l’échelle des quartiers, plutôt qu’à l’échelle parcellaire, afin d’entrer directement dans le vif du sujet. Cependant, le règlement appliqué dans chaque quartier n’est pas de nature à satisfaire les projets débattus lors des entretiens individuels. Un certain nombre de projets doivent donc être abandonnés. Les besoins quantitatifs ainsi définis ne pourront être respectés.

Aux Essarts-le-Roi, les orientations d’aménagement ont été définies à l’échelle d’une rue ou d’un quartier. Par conséquent, le zonage à la parcelle s’avère impossible. Nous serons confrontés à la problématique de l’échelle de traitement à mettre en œuvre. Des discussions doivent être engagées avec les élus. Il faut croiser les projets des particuliers afin d’envisager un règlement commun pour l’ensemble de la zone considérée. Finalement, nous avons plus de questions que de réponses !

 

De la salle, DDT Seine-et-Marne : La question n’est pas tant celle de l’échelle que du temps de programmation du PLU. Comment réagissent les élus ? Ne vaut-il pas mieux enclencher un certain nombre de démarches avant l’élaboration du document d’urbanisme ?

 

Jérôme LOVADINA : A Tremblay-sur-Mauldre, nous avons lancé la démarche Bimby parallèlement au PLU. Les entretiens ont été menés pendant que nous réalisions le diagnostic. Pour Cernay-la-Ville, le diagnostic avait été réalisé avant le lancement du projet Bimby. Nous avons dû observer un temps d’attente pour réaliser les entretiens. Cette commune est extrêmement contrainte par le PNR. Elle s’est fortement appuyée sur les projets des particuliers pour répondre aux besoins de logement. Je pense que les deux démarches doivent être conduites en parallèle.

 

De la salle, DDT Seine-et-Marne : Cette démarche ne va-t-elle pas conduire à un allongement de la durée d’élaboration des PLU ?

 

Jérôme LOVADINA : Si les entretiens sont réalisés en même temps que le diagnostic, nous nous retrouvons en phase avec le PLU.

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Dans le meilleur des cas, un PLU est valable dix ans. Nous avons sollicité la démarche Bimby alors que nous étions en train d’élaborer le PADD. Le PLU va s’allonger de quatre à cinq mois seulement.

Les OAP nous obligent enfin à spatialiser. Il y a un hiatus entre les PADD et leur traduction réglementaire. Il faut prendre le temps de la spatialisation et utiliser cet outil pour régler la question du gisement.

 

De la salle : Bimby est un bon exercice de démocratie, favorable au maintien d’une enveloppe urbaine constante, mais s’avère difficile à traduire à une échelle supérieure. J’imagine que les attentes des habitants sont très fortes.

 

Jérôme LOVADINA : Nous réfléchissons à l’échelle d’un quartier. Il est vrai que nous avons tendance à mettre de côté les projets des particuliers. Nous devons élaborer une programmation de logements pour l’avenir. Nous ne sommes pas sûrs que cette programmation puisse voir le jour. Le règlement ne permettra pas la réalisation de tous les projets.

 

De la salle : A l’intérieur de l’enveloppe urbaine, certaines parcelles sont très grandes. Bimby est-il efficace pour couper un terrain en deux ? A l’échelle de la transcription réglementaire, vous essayez d’entrer dans le cadre du permissible, tout en dessinant des morphologies de vie cohérentes. Il faut peut-être retravailler certains pans de rues. La maîtrise du changement est très incertaine. Au-delà du PLU et de l’information recueillie durant les entretiens qui ont alimenté la réflexion, il faut obtenir les permis.

 

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : La question de l’instruction soulève celle du règlement. Si le pétitionnaire répond aux règles, le permis est délivré. De mon point de vue, il faut aller plus loin et inclure du projet dans l’instruction.

 

De la salle : L’instruction ne peut être réalisée qu’une fois le projet défini.

Pascale D’ANFRAY LEGENDRE : Oui. Il s’agit de l’instruction au sens large, qui comprend le projet en amont. En incluant le projet dans l’instruction, nous pourrions traiter la question du règlement dans la continuité de la chaîne.

 

De la salle : Avez-vous évoqué avec les élus la possibilité d’utiliser d’autres outils, tels que les emplacements réservés ou le projet urbain partenarial ?

 

Jérôme LOVADINA : Nous avons soulevé la problématique des accès et envisagé la possibilité d’un emplacement réservé permettant un accès mutualisé à une parcelle.

 

Hugo RECEVEUR, gérant de La Motrice Paysages et Urbanisme : Avez-vous analysé la question des règlements de lotissements du tissu existant ?

 

Julien DELILE : Nous avons reçu quelques habitants des Essarts-le-Roi dont le quartier était régi par un règlement de lotissement. Nous n’avons pas approfondi cette thématique, mais nous sommes concentrés sur le PLU. La moitié de la ville est sous l’emprise de règlements de lotissements, voire de copropriété. Les règlements de lotissements sont garants de la forme urbaine, de la conception initiale de ces lotissements. Ces points doivent être étudiés de façon détaillée.

 

De la salle : A Tremblay-sur-Mauldre, certains habitants ont manifesté une opposition franche au projet souhaitable. Comment transformer ces projets individuels en un projet global, par l’intermédiaire du PLU et des OAP ? Ne revient-on pas au début de Bimby ? La somme des projets individuels ne correspond pas nécessairement au projet d’origine.

 

Jérôme LOVADINA : Se pose la question de la limite : où placer le curseur, entre le projet communal et le projet des particuliers ? La commune reste-elle maître de son projet, ou les projets des particuliers viennent-ils alimenter le projet communal ?

Nous avons formulé des hypothèses de développement pour Tremblay-sur-Mauldre, avec des logements à réaliser et du foncier à libérer. Grâce à Bimby, nous avons pu identifier un gisement de logements qui nous a permis de réduire les besoins et de redessiner le projet communal. Il existe donc bien un système de vases communicants.

 

De la salle : La hiérarchisation des priorités revêt une place très importante dans la phase projet. Pour certains secteurs, la commune privilégiera peut-être la production de logements, au détriment de la réflexion sur la forme urbaine. A l’inverse, pour d’autres secteurs, la commune choisira de maîtriser l’évolution de la forme urbaine. La commune garde toujours la maîtrise de son projet politique. Tout dépend de ses priorités et de la manière dont la réflexion des habitants s’intègre dans son projet. Bimby est l’une des composantes du projet urbain, mais n’est pas la seule.

 

De la salle : La concertation avec le public est l’occasion d’effectuer un aller-retour entre le projet communal et les souhaits des particuliers. Par conséquent, cet espace de discussion permet de faire émerger des projets particuliers, dans le cadre d’un projet communal. Nous pouvons donc faire émerger le souhait des particuliers, mais ce souhait est cadré car nous avons anticipé l’évolution de la forme urbaine.

 

Julien DELILE : Je vous propose de répondre à ces problématiques dans le cadre de la prochaine intervention.

 

De la salle : Cette posture revient à briefer les architectes avant les entretiens et à biaiser les souhaits des particuliers. Ce faisant, nous sortons du cadre de la démarche Bimby. Ce n’est plus un service que nous apportons aux habitants pour réaliser leur projet ; nous les aidons de façon orientée. Il faut être transparent.

 

De la salle : L’intérêt général rejoint les intérêts particuliers. C’est l’occasion de mutualiser les accès. Le projet communal n’est pas une somme de projets spontanés.

 

Julien DELILE : De nombreux habitants ont d’ailleurs intégré la notion d’intérêt général dans la construction de leur projet personnel. Les entretiens sont très intéressants pour construire les projets.

 

De la salle : Il convient de préciser que la démarche Bimby comporte plusieurs paliers. En effet, nous avons besoin de connaître le paysage foncier. Les habitants ont également besoin de connaître ce paysage avant de se reconnaître dans un projet global. La démarche Bimby doit progresser par paliers, avec les habitants, afin de tisser une synthèse. Il faut éviter de tout confondre au démarrage, et de se dire « c’est l’occasion de… ».

 

Julien DELILE : Il est intéressant que les architectes connaissent les premières conclusions du diagnostic avant de lancer les entretiens, pour connaître la morphologie parcellaire, les enjeux paysagers, les enjeux communaux etc. Ils peuvent ainsi introduire ces éléments dans la discussion avec les particuliers. L’architecte reste dans une position de médiateur, mais discute des éléments avec le particulier tout au long de l’élaboration du projet. Il remet également en cause un certain nombre de ses premières conclusions et les affine au fil des discussions avec les habitants. Il n’est pas nécessaire d’élaborer le projet avant de rencontrer l’habitant ; ce serait même dangereux. En revanche, il importe de disposer des premiers éléments du diagnostic et des premières orientations pour en discuter avec lui.

 

Caroline ORIA, Responsable Politiques Locales de l’Habitat, CREA : Quand les architectes reçoivent les habitants lors des entretiens individuels, ils ont au préalable mené une véritable analyse du tissu urbain. Des expérimentations sont menées dans l’agglomération de Rouen. Si les entretiens sont programmés pour septembre et octobre, les architectes ont commencé à travailler leur discours en juin et juillet. Les architectes ne reçoivent pas les habitants sans connaître l’historique des territoires.

 

De la salle : N’est-ce pas aller trop loin, que de faire figurer dans les OAP les divisions de parcelles ? Les OAP sont pourtant censées rester des « orientations » et des principes d’aménagement, pour ne pas empiéter sur le travail de l’aménageur ou de l’architecte.

 

Julien DELILE : Il faut toujours trouver le bon équilibre entre les éléments auxquels on tient absolument et ceux qui relèvent de la liberté de l’architecte.

 

Conférence de Julien DELILE, Chargé d’études, PNR Haute Vallée & Nolwenn MARCHAND, Architecte paysagiste : Trois scénarios Bimby pour envisager l’avenir d’un grand hameau francilien

 

Nolwenn MARCHAND : L’objet de notre étude était d’explorer les possibilités de la démarche Bimby en termes d’évolution du hameau de Saint-Hubert. Il importe de souligner que Bimby est une démarche complémentaire des autres stratégies urbaines et ne peut pas agir sur tous les tissus. L’analyse des données de la consultation et du terrain nous a conduits à établir trois scénarios volontairement contrastés.

La commune des Essarts-le-Roi est située au Nord de Rambouillet et au Sud de Saint-Quentin-en-Yvelines. Elle compte plus de 6 000 habitants, soit 2 000 foyers et comporte un hameau de taille importante, Saint-Hubert. Nous avons élaboré des scénarios pour ce hameau.

Les habitants des différents tissus ont participé aux entretiens. La mobilisation des habitants de Saint-Hubert est proportionnellement plus forte que sur le reste de la commune, puisque 20 % des propriétaires ont participé à ces entretiens.

 

Julien DELILE : Les habitants de Saint-Hubert ont des attentes contrastées. Nous avons conçu une typologie – un peu caricaturale. Certains habitants peuvent évidemment recouvrer les quatre catégories :

1. Le « Diviseur ». Il souhaite créer un nouveau logement sur sa parcelle soit poury loger son enfant, soit pour bénéficier d’un apport financier. Cependant, la réglementation actuelle l’en empêche, les surfaces minimum étant très importantes.

2. Le « Lotisseur ». Celui-ci est propriétaire d’un terrain nu, dans une zone déjà constructible et souhaite diviser son terrain en plusieurs lots.

3. L’« Adaptateur ». En raison des contraintes réglementaires, l’Adaptateur ne peut faire évoluer son logement. Par exemple, une personne propriétaire d’une chaumière ne peut pas procéder à un agrandissement en chaux, le règlement interdisant les couvertures rustiques. Au cours de l’entretien, ont été évoquées les possibilités de location du logement.

4. Le « Protecteur ». Il regrette les divisions réalisées et souhaite préserver les qualités paysagères et patrimoniales du hameau, en limant l’évolution de celui-ci.

 

Nolwenn MARCHAND : Les avis des habitants sont partagés. Nous relevons cependant des constantes dans les différentes postures, qui rejoignent les positions des élus de la commune. Les habitants sont conscients de résider dans un cadre privilégié et souhaitent conserver le patrimoine paysager spécifique de Saint-Hubert. Malgré ces constantes, la position de la commune n’est pas évidente quant à l’évolution du hameau : faut-il en faire un petit village ou le conserver sous la forme d’un grand hameau ? Ce choix est difficile et lié aux spécificités du terrain.

 

Julien DELILE : Nous avons proposé à la commune de réaliser un diagnostic projet.

Saint-Hubert est situé à proximité de la Chaîne des Etangs de Hollande (réservoirs d’eau construits avec le Château de Versailles). Louis XV avait fait construire un château sur ce tissu, qui explique la forme parcellaire actuelle du hameau. Il avait souhaité créer une ville nouvelle. Néanmoins, l’ensemble de la trame a été remplie progressivement par des constructions récentes, soit sous la forme de micro-lotissements, soit sous la forme de constructions diffuses. Certaines rues sont encore très rurales. Le traitement est très hétéroclite. Le parcellaire, les typologies du bâti et les ambiances sont contrastés.

 

Nolwenn MARCHAND : Le tissu urbain s’intègre dans une trame orthogonale, avec des gabarits équivalents sur l’ensemble du hameau. Des lotissements situés en périphérie du hameau constituent les franges, avec les fonds de parcelles et sont en contact direct avec les espaces agricoles. Se pose la question de l’utilisation du foncier dans les grandes parcelles. Enfin, plusieurs îlots de la trame orthogonale sont peu construits. Ces îlots occupent une place déterminante dans l’élaboration des scénarios, du fait de leur position centrale dans le hameau. Il faut développer une stratégie pour ces îlots qui soit complémentaire d’une action Bimby différenciée.

Nous ne pouvions pas agir de la même façon sur ces différents secteurs. C’est pourquoi nous allons opérer le croisement des scénarios à partir de ces différents tissus.

 

Julien DELILE & Nolwenn MARCHAND : Nous avons conçu trois visions contrastées du devenir du hameau, en faisant en sorte que chaque scénario mobilise de façon différente les tissus. Ces trois scénarios trouvent leur source dans les questions posées par les élus et les projets des habitants :

1. « La Neuville de Louis XV : reprise de chantier » vise à repartir de la ville nouvelle de Louis XV pour l’actualiser. Il s’agit d’accroître l’autonomie de Saint-Hubert et d’en faire un village. Ce scénario repose sur une stratégie de croissance endogène continue. Il faut faire en sorte que le village puisse se développer sur lui-même. Nous allons donc créer des potentiels de logements et des réserves pour l’avenir. En parallèle, il est nécessaire d’équiper le hameau pour lui donner les caractéristiques du village, en installant des établissements publics (école…) et des commerces.

2. « La villégiature : entre étangs de Hollande et massif de Rambouillet » vise à favoriser les divisions diffuses dans le tissu bâti en conservant un esprit de cité-jardin, tout en répondant aux besoins d’adaptation de l’offre de logement. La figure urbanistique de référence est le contour.

3. « L’éco-hameau des Essarts : un fragment métropolitain » consiste à considérer le hameau comme un fragment de la métropole parisienne et à exploiter son potentiel touristique pour en faire un laboratoire d’expérimentation de la construction durable et des nouvelles formes d’habitat et d’activité. Il s’agit de favoriser les projets innovants en termes de performance énergétique et de mixité entre logements et activités, en utilisant l’ensemble des outils réglementaires à notre disposition. Ce scénario repose sur une stratégie d’accentuation écologique. Il s’agit de renforcer le gisement de terrains à bâtir par division parcellaire, en créant si nécessaire de petites constructions.

 

De la salle : Quels sont les outils réglementaires à votre disposition ?

 

Julien DELILE : Nous pouvons utiliser les bonus de COS, les codes différenciés entre logements et activités… Grâce aux OAP, nous pouvons favoriser les projets atypiques.

 

Nolwenn MARCHAND : Le troisième scénario repose sur une image hybride, la stratégie correspondant plutôt aux étapes du PADD. Nous y retrouvons cependant des éléments propres aux OAP. La difficulté tient à l’intégration des projets des particuliers dans le projet communal. Il est difficile d’exprimer un projet et les orientations afférentes sans les détailler par parcelle. Il relève de l’OAP de préciser les éléments à protéger, tels que les cœurs d’îlots ; de définir les principes d’implantation (alignement continu ou discontinu du bâti), ainsi que de formuler des indications sur la programmation des équipements, et enfin de formuler des indications sur les voiries et les cheminements. Les contraintes sont liées au respect de la trame existante. Il faut opérer une mutualisation et trouver un accord avec les différents propriétaires.

Julien DELILE : Par la suite, nous avons élaboré des « tactiques Bimby » en croisant les différents types de tissus. Pour chaque scénario, nous avons réfléchi à la manière dont le tissu pouvait contribuer à l’avènement du scénario.

Dans le cadre du scénario « La Neuville de Louis XV », nous avons proposé de recréer des courées dans le hameau de la Haie aux Vaches à partir des voies de circulation. L’OAP détermine la forme urbaine. Nous octroyons des droits à construire très importants, dans un cadre très contraint qui requiert un accord entre les propriétaires. L’OAP est couplée avec divers outils réglementaires.

 

Nolwenn MARCHAND : Dans le cadre du scénario « La villégiature », nous proposons d’implanter le pavillonnaire sur l’une des voies structurantes, afin de construire de petits logements, y compris du logement social. Nous pouvons ainsi diversifier l’offre de logement et requalifier l’espace public, puisque la construction de ces petites parcelles est conditionnée à la recréation d’un muret et d’un alignement d’arbres, dans la continuité du patrimoine.

 

Julien DELILE : Il s’agit d’utiliser l’article 11-13 de l’OAP pour créer une zone séparée de part et d’autre de la rue.

 

De la salle : Cette stratégie revient-elle à créer du micro-zonage ?

 

Julien DELILE : Oui. Toutefois, cette zone mesure de cent mètres de long. Cette proposition est justifiée par un enjeu de requalification, cette rue ayant été durement touchée par les divisions précédentes.

Un dernier exemple de l’utilisation de l’OAP est celui des lotissements en franges. Il s’agit de construire un projet collectif par succession de projets individuels. Cela permet de préserver les intérieurs d’îlots et de favoriser la création d’un « tour de hameau » sur le fond des parcelles privées, liée à une constructibilité nouvelle en fond de parcelle.

 

Nolwenn MARCHAND : Chacune des tactiques permet à la fois de créer des logements et des typologies particulières, tout en intervenant sur des espaces publics, à l’intérieur de l’espace déjà bâti.

Ce type d’urbanisme fait supporter la plupart des coûts par les particuliers, dans le cadre d’un projet d’ensemble.

 

De la salle : Comment avez-vous traité la question du stationnement ? La construction de nouvelles parcelles génère un trafic supplémentaire sur les voies existantes.

 

Julien DELILE : C’est un tissu périurbain. De fait, il existe déjà des possibilités de stationnement sur les parcelles. Toutefois, des cas emplacements réservés peuvent servir de complément. La question du stationnement est incluse dans l’OAP.

À télécharger : - AT Bimby et projet urbain.pdf
- BIMBY Colloque 180919.ppt.pdf
- Colloque BIMBY Réglement2A.pdf

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