Catégorie Bimby +

Auteur(s) : - David Miet

Contributeur(s) : - Benoit Le Foll

Publié le 21 Décembre 2011

Illustration : Duric Tardio Architectes, Maison à Antony, 2011.

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> construire sans manger sur les espaces naturels et agricoles
> de particulier à particulier
> division parcellaire
> donner accès aux endroits les plus recherchés
> donner une nouvelle vie aux tissus pavillonnaires existants
> filière courte
> nouveaux métiers

A l'origine une idée simple, à contre-courant : penser à dessiner une maison entre deux maisons ... (2005)

 

 « Le foncier se fait rare et, malheureusement, les Français continuent d'aspirer à vivre en maison individuelle ...

 

– S'ils préfèrent vivre en maison individuelle, n'est-ce pas notre métier d'urbaniste que d'essayer de répondre au mieux à leurs aspirations ?!

 

 Ce dont les habitants n'ont pas conscience, c'est du problème de l'étalement urbain. Il faut absolument cesser de construire en extension, limiter les déplacements ...

 

– Eh bien, pourquoi ne pas construire les nouvelles maisons sur les terrains des maisons existantes ?

 

 Vous rêvez ! Voyons, soyons réalistes ...

 

– Et si nous proposions au propriétaire d'une maison de céder une partie de son terrain comme terrain à bâtir ?

 

 Mais qui pourra bien vouloir d'un terrain aussi exigu ? Les gens qui font bâtir sont à la recherche d'un grand terrain ...

 

– Les quartiers pavillonnaires de nos parents sont aujourd'hui mieux situés que ceux que l'on construit en 2012 !

 

 Et comment cela ?

 

– Ils sont actuellement situés aux endroits stratégiques d'une agglomération : déjà constitués, desservis et équipés, ils possèdent voies et réseaux, souvent commerces et emplois.

Sans compter le charme de la ville existante, que n'ont pas les quartiers que nous construisons en 2012 !

Les terrains à bâtir dans ces quartiers sont donc à la fois extrêmement rares et très recherchés. En Ile-de-France par exemple, vendre un bout de terrain dans un quartier construit il y a 30 ans peut aisément rapporter 100 à 200 000€ à son propriétaire.

Si des terrains plus petits mais proches du centre se vendent plus cher que des grands terrains situés aujourd'hui en étalement urbain, c'est bien que les habitants ne placent pas la taille du jardin comme premier critère de choix !

 

 Peut-être, mais si les gens acceptent déjà difficilement que l'on construise de nouvelles maisons dans les champs, loin de chez eux, ce sera encore une autre affaire que de construire dans leurs jardins ! 

 

Les modes de vie changent, et les situations de vie aussi. Les ménages se décomposent et se recomposent, nous vivons également plus longtemps. Les maisons que nous avons construites hier ne conviennent plus nécessairement aux usages d'aujourd'hui. Elles sont habitées par nos parents, nos grands-parents, pour qui elles ne sont plus bien adaptées. 

Pourquoi les habitants actuels de ces quartiers ne feraient-ils pas du départ des enfants, d'un divorce, où de la retraite une nouvelle étape dans leur projet d'habitat ? 

Nous pouvons offrir une opportunité aux habitants qui le souhaitent d'adapter leur logement aux circonstances de la vie. Et c'est la vente d'une partie de leur terrain qui leur donnera les moyens de cette transformation.

 

 Certaines personnes préféreront vendre et aller habiter dans un logement tout neuf plutôt que de transformer leur maison ...

 

– Et une nouvelle possibilité s'offrira à eux : construire dans leur jardin ! Nous pouvons imaginer par exemple que des personnes âgées s'y reconstruisent une maison neuve, plus petite, de plain pied et bien isolée, en vendant la première maison, tout en récupérant une partie de sa valeur patrimoniale pour financer d'autres projets.

 

 Que certaines personnes pensent à ce genre de solution, je veux bien vous suivre, mais ce ne sera certainement pas le cas de la majorité. Il ne faudrait pas sous-estimer la dimension affective que chacun porte à sa maison.

Et comme très peu de personnes accepteront la construction d'un second logement dans leur jardin, construire des maisons ne sera pas suffisant.

Ces formes urbaines ne sont pas assez denses, il faut densifier !

 

– Avec un parc de 19 millions de maisons individuelles, si chaque année une maison sur 100 voit son propriétaire décider de diviser son terrain pour le valoriser comme terrain à bâtir, c'est quelques 200 000 terrains qui peuvent voir le jour sans engendrer aucun étalement urbain ...

 

 Certes, mais on ne va pas appliquer une telle politique partout ! Il y a des endroits en situation de dépression foncière, dans lesquels le parc de logement est trop important pour la demande. Nous n'allons quand même pas encourager la construction de logements loin des transports et des emplois ?

 

– Parmi ces 19 millions de maisons individuelles, 14 millions sont situées dans les pôles urbains et couronnes périurbaines, au sens de l'INSEE. Dans beaucoup d'agglomérations, la plus grande partie des maisons existantes se situent dans des communes desservies par des lignes de transport en commun structurantes.

Si un propriétaire sur 100 décide d'y diviser son terrain, c'est donc quelques 150 000 terrains à bâtir qui peuvent émerger dans les secteurs stratégiques du territoire, soit l'équivalent de la production actuelle de maison individuelle, ou encore du déficit annuel de construction de logements.

 

 Mais on ne va pas les racheter toutes ?

 

– Une telle filière ne peut, en effet, que reposer sur l'initiative volontaire de chaque propriétaire d'une maison individuelle. Il suffit en fait que cette année, sur 100 maisons existantes, il y en ait 1 qui se décide pour passer à l'acte.

 

 Tout cela est pour l'instant virtuel, et je ne vois toujours pas très bien quelle est la plus-value de ce mode de densification par rapport à d'autres types d'opération, comme les ZAC ou les lotissements denses, qui seront mieux maîtrisés et plus faciles à mettre en œuvre.

 

– Quelles sont les plus-values ?

 

Réussir à répondre à l'aspiration de la majorité des habitants à vivre en maison individuelle, et ceci sans engendrer aucun étalement urbain.

Produire du foncier à bâtir dans les secteurs recherchés des agglomérations.

Proposer une densification douce des quartiers pavillonnaires existants, une densification par la maison individuelle, qui n'attirerait pas les foudres de la population locale.

Permettre à ces tissus urbains de s'intensifier progressivement, tout en préservant leur caractère, en renforçant les qualités auxquelles les habitants sont attachés.

 

Ce nouvel outil de politique publique sera, bien entendu, à utiliser en parallèle des outils existants, et à employer de façon circonstanciée ...  

Mais cette filière est susceptible d'en enthousiasmer plus d'un, à commencer par les habitants eux-mêmes, à qui l'on redonne un rôle fort de maître d'ouvrage de la production de la ville

Et combien de maires ne seront-ils pas soulagés de découvrir que la maison individuelle, à laquelle aspire la majorité de leurs habitants, n'est finalement pas contradictoire avec les principes d'une ville durable ?  » 

 

... Puis la découverte, progressive, d'une facette méconnue de la réalité urbaine : la division parcellaire ... (2006)

 

Le constat est rapidement fait : les divisions parcellaires existent, ce sont les particuliers, les géomètres ainsi que les services instructeurs des communes et des DDT qui en sont les acteurs principaux.

Ces terrains sont produits en petit nombre, par des particuliers, à destination d'autres particuliers, en filière courte, diffusesans maîtrise foncière : selon des modalités qui sont aux antipodes de l'urbanisme opérationnel actuel.

 

Les quelques divisions parcellaires que l'on observe aujourd'hui suivent aujourd'hui les logiques de la pression foncière, des règlements d'urbanisme, de copropriété et de lotissement.

 

Les divisions anciennes, en lanière, dans le sens de la largeur, ne ressemblent pas aux divisions récentes, souvent en drapeaux.

 

Les drapeaux (une allée latérale desservant un terrain situé à l'arrière de la première maison) sont le fruit croisé 

> des règlements d'urbanisme modernes (distances par rapport aux limites ...), 

> d'une nouvelle façon de construire et d'implanter les maisons (le goût pour la maison dont on peut faire le tour ...), 

> d'un nouveau rapport au jardin (de moins en moins potager ...).

Ils résultent aussi de la baisse du recours à des dispositifs de droit privé (servitudes de hauteur, de vue, de cours commune ...) qui ont été employés, un temps, pour définir et réguler les usages collectifs d'une forme urbaine dense, élaborée sur le mode de la négociation.

 

Aujourd'hui, la majorité des règlements d'urbanisme ne permettent pas la construction de formes urbaines du type de celles que l'on trouve dans les bourgs ; ils sont plutôt hostiles aux divisions parcellaires, ce qui explique en partie leur faible nombre.

 

Non conçus pour faire évoluer les quartiers pavillonnaires, les règlements d'urbanisme ont plutôt tendance à les figer.

 

Quand ils ne les figent pas tout à fait, ils les contraignent vers des formes d'évolution peu heureuses, en imposant des divisions parcellaires de faible qualité.

 

C'est donc le statu quo dans la quasi-totalité des quartiers pavillonnaires de France.

Alors par où commencer ?

 

... Suivie de discussions avec des élus, de rencontres avec des habitants ayant divisé leur terrain ou projetant de le faire : un véritable gisement ... (2007)

 

Les projets de division de terrain répondent à des situations de vie variées, à des aspirations de nombreux habitants que nous avons découverts.

 

A l'heure actuelle, les propriétaires initiateurs de divisions sont ceux qui ont compris que cette option augmente la valeur de leur patrimoine, leur permet d'en mobiliser une partie, à un moment choisi, pour accomplir leurs projets.

Familiers du monde de la construction, possédant un architecte ou un instructeur de permis de construire dans leur famille, habitués aux logiques de la gestion de patrimoine, intéressés par les constructions écologiques ... ces "amateurs" produisent des terrains à bâtir pour eux-mêmes, ou pour des tiers. 

 

Ce qui dérange les élus, c'est que ces divisions sont mal maîtrisées.

 

Ils n'ont pas à disposition les outils ni les méthodes pour faire de la division parcellaire une véritable stratégie de développement urbain. Celle-ci est donc subie par la collectivité, par les voisins également.

 

A l'échelle d'un foyer, elle semble pourtant légitime : loger des parents dépendantsvendre une partie de terrain pour financer les études des enfants, pour rénover sa maison, etc. 

A l'échelle de la collectivité, les plus-values sont également manifestes : produire du foncier à bâtir à l'intérieur de l'enveloppe urbaine actuelle, rentabiliser les investissements passés en termes de routes, de réseaux et d'espaces publics. Promouvoir une densification douce, non brutale, des quartiers pavillonnaires existants.

 

On réalise sans difficulté que la densification par la maison individuelle est infiniment plus désirable, du point de l'habitant et de l'élu, que la destruction de pavillons existants pour les remplacer par des immeubles collectifs. 

 

On sent même, chez certains élus comme chez certains habitants, une réelle envie de se ressaisir de cet outil, la division parcellaire, pour accomplir leurs projets.

 

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L'élu : Les modes de vie changent, et les situations de vie aussi. Les maisons d'hier sont souvent habitées par des personnes pour qui elles ne sont plus bien adaptées. Pourquoi les habitants actuels de ces quartiers ne feraient-ils pas du départ des enfants, d'un divorce, où de la retraite une nouvelle ... L’urbaniste : Avec un parc de 19 millions de maisons individuelles, si chaque année une maison sur 100 voit son propriétaire décider de diviser son terrain pour le valoriser comme terrain à bâtir, c'est quelques 200 000 terrains qui peuvent voir le jour sans engendrer aucun étalement urbain ... L'habitant : Pour le particulier, il faut bien visualiser la complexité de la chose : passer par un agent immobilier pour vendre le terrain, faire appel à un géomètre pour la découpe, obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel auprès de sa mairie, trouver un notaire pour établir les règles qui s'imposeron...

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