Catégorie Bimby +

Auteur(s) : - David Miet

Contributeur(s) : - Benoit Le Foll

Publié le 28 Décembre 2011

Illustration : Duric Tardio Architectes, Maison à Antony, 2011.

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> conseil au particulier
> construire sans manger sur les espaces naturels et agricoles
> densification pavillonnaire
> division parcellaire
> gouvernance du PLU
> NIMBY VS BIMBY

>> Cet article est la suite de Bimby s'épanouit : les prémisses d'une filière >>

 

La conception d'une filière : quoi, où, quand, pour qui et par qui ? ... (2008)

 

 « Alors quels sont les ingrédients manquant à la division parcellaire pour en faire un outil capable de mettre en synergie, à grande échelle, les intérêts apparemment convergents des particuliers et de la collectivité ?

 

– Des professionnels capables de produire une offre "grand public", qui permettra aux habitants comme aux élus d'accomplir leurs projets : pour l'habitant, diviser un terrain et adapter son logement, pour la collectivité, faire de la division parcellaire un outil de développement urbain.

Les initiatives que l'on observe aujourd'hui sont le fait de pionniers, de particuliers et de maires autodidactes qui se lancent dans l'aventure. Pour en faire un véritable outil de développement urbain, il faut que tout ceci se professionnalise.

 

 Les professionnels actuels n'en sont-ils pas capables ?

 

– Pour le particulier, il faut bien visualiser la complexité de la chose : passer par un agent immobilier pour vendre le terrain, faire appel à un géomètre pour la découpe, obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel auprès de sa mairie, trouver un notaire pour établir les règles qui s'imposeront au futur terrain à bâtir, faire appel à un architecte ou un constructeur pour concevoir et réaliser la future maison, discuter avec le banquier du financement de l'opération ... Pour beaucoup de personnes, ces démarches à entreprendre, avec des acteurs auxquels ils n'ont la plupart du temps jamais eu recours, et qui n'ont pas tous la réputation de défendre les intérêts de leur client en toutes circonstances ... ces démarches apparaissent comme un obstacle infranchissable.

 

– Et pour le maire ?

 

– Les choses ne sont pas beaucoup plus simples. J'ai reçu la semaine dernière un mail d'un ami architecte qui est allé présenter cette démarche au conseil municipal de sa commune. Voilà ce qu'il me rapporte :

 

«  Suite à ma présentation d'hier dans ma commune, je dois leur proposer un devis pour réaliser une étude afin d'analyser les possibilités en terme de division parcellaire. En effet, ils veulent pouvoir argumenter sur un autre schéma que celui obstinément présenté par le bureau d'étude qui veut, en deux mots, concentrer toutes les constructions sur les dix ans à venir (25 logements) sur une seule parcelle avec une densité  élevée. Les élus souhaiteraient donc voir si leur développement peut se faire seulement par densification douce, avec éventuellement un scénario d'extension en variable d'ajustement ... La question de l'assainissement individuel a également été  posée avec la question du minimum parcellaire. Nous avons alors abordé la question des filières compactes sur lesquelles il faut encore que je me documente, en dehors des SPANC qui semblent animés d'une certaine inertie. »

 

 C'est édifiant ...

 

– Et ce n'est pas un cas isolé. Très souvent, les obstacles réels sont finalement les bureaux d'étude que les communes ont choisis pour élaborer leurs documents d'urbanisme.

 

 Mais pour quelles raisons ?

 

– La majorité des professionnels en place n'a pas, aujourd'hui, les connaissances, les méthodes et les outils nous permettant de répondre aux questions suivantes :

Comment concevoir le portage d'une forme urbaine cohérente par la collectivité, forme urbaine qui serait en même temps issue d'une myriade d'initiatives privées ? 

De quelle façon remobiliser le "Plan Local d'Urbanisme" pour en faire un document stratégique qui permettra de considérer l'ensemble des quartiers pavillonnaires existants comme un territoire de projet ? 

Par quels dispositifs de projet, réglementaires, de communication ou de pédagogie, donner plus de maîtrise à l'habitant tout en donnant plus de maîtrise à l'élu ?

Comment aider les services instructeurs d'une commune à maîtriser les flux de demande de divisons de terrains annuels afin que celles-ci contribuent bien au projet urbain communal ?

 

 Vous voyez donc l'urbaniste comme une sorte de « pilote de flux », assistant les communes qui auraient pris l'initiative de permettre et de susciter des divisions parcellaires sur leur territoire ?

 

– Quelque chose comme cela en effet. Vous observerez que l'idée d'un tel métier est à mille lieux des pratiques du "projet urbain" au sens courant du terme, et qu'il va bien au-delà, également, des pratiques de l'urbanisme réglementaire actuel.

 

 Supposons qu'un programme de recherche & développement, initié par des urbanistes, parviennent à formuler les connaissances et les méthodes qui permettront aux professionnels de demain de réaliser un tel travail ... Il me semble que seule la moitié du chemin sera accomplie. Car si j'ai bien compris, c'est bien l'habitant qui est à l'origine de tout le processus ?

 

– Il faudra sans doute également inventer une offre de conseil en division parcellaire, à destination des particuliers, qui sera à la croisée des compétences du géomètre, de l'architecte, du notaire et de l'agent immobilier.

 

 Sans doute faudra-t-il également des entreprises capables d'intervenir sur ces parcelles issues de division ? Car j'imagine qu'elles seront souvent plus petites, plus contraintes, je pense aux accès, aux vis-à-vis, au stationnement, ...

Elles seront en outre situées dans des quartiers dont les habitants sont peu habitués aux chantiers !

 

– Une part des entreprises et des constructeurs sait déjà faire du sur mesure, de la dentelle. L'autre partie devra faire évoluer ses pratiques et ses savoir-faire. Elle le fera sans difficultés lorsque la demande sera là.

 

 Voilà tout un programme ...  Mais quel est, dans toute cette chaîne, le maillon décisif ?

Si des particuliers et des collectivités décidaient d'expérimenter, dès demain, une telle filière, quel serait, selon vous, le pré-requis indispensable pour un succès ?

 

– Sans doute le mode de gouvernance. Si nous avons des professionnels pour accompagner les particuliers, d'autres pour accompagner les collectivités, l'accord n'est pas encore fait : sur quelles bases instaurer le dialogue entre les projets individuels et le projet collectif ? De quelle façon impliquer l'habitant bâtisseur dans la fabrique de l'urbanisme ? 

De quelle façon établir un rapport positif entre l'habitant et sa commune ? 

 

L'urbanisme du 20e siècle a laissé des traces. Les habitants ne font plus une confiance aveugle ni aux experts, ni à leurs élus.  Ils veulent comprendre et décider. Des méthodes et des outils sont donc à inventer pour pratiquer un urbanisme démocratique. 

Sans cela, il est à peu près certain que les tissus pavillonnaires, qui appartiennent à une multitude de petits propriétaires, ne bougeront pas !

 

Or nous sommes dans une situation idéale pour essayer de changer la donne : nous cherchons justement à faire de l'urbanisme sur les parcelles des petits propriétaires, à partir de leurs projets ! Toutes choses sur lesquelles ils ont a priori une légitimité certaine, ainsi que des connaissances à apporter ...

Toutes les conditions sont donc réunies pour que puissions faire l'expérience d'un urbanisme plus démocratique ! » 

 

... et Bimby s'établit : le lancement du projet de recherche Bimby ... (2009)

 

Première étape de la constitution de cette filière : un projet de recherche. 

 

Rassembler les professionnels et chercheurs s'étant approchés du sujet, et ceux prêts à s'investir dans son étude. 

Solliciter quelques collectivités prêtes à se lancer dans l'aventure sur leur territoire. 

Imaginer un protocole de travail et soumettre le projet à l'appel à projet "Villes Durables" de l'Agence Nationale de la Recherche.

 

Trouver un nom, qui résume l'esprit et l'objectif de la filière : "Build In My Back Yard", "stratégies de densification, d'intensification et de régénération des tissus pavillonnaires"

 

Ou comment faire en sorte :

> que l’intérêt collectif devienne la meilleure opportunité, pour chaque individu, de se donner les moyens d’accomplir ses propres projets,

> et réciproquement, que les projets des particuliers deviennent la meilleure opportunité, pour la collectivité, de porter un projet de Ville Durable.

 

Le projet "Bimby", qui regroupe une dizaine de partenaires proposant un programme de recherche chiffré à 3,1 millions €, est sélectionné en 2009 par l'ANR, qui lui octroie une subvention de 800 000€. 

 

Les travaux sont engagés le 8 décembre 2009. Ils s'achèveront en décembre 2012.

 

Organisés en grands thèmes, ils explorent les différentes facettes de la filière Bimby :

> L'analyse du "gisement" : quel est le potentiel morphologique, réglementaire, économique, social, politique de la filière Bimby ?

> Les innovations architecturales, urbanistiques et de gouvernance qui permettront la mise en place d'une nouvelle filière du renouvellement urbain.

> Les expérimentations réelles et virtuelles de scénarios Bimby.

 

... Puis s'agrandit, avec l'élargissement du cercle des partenaires de la démarche Bimby (2010)

 

Très vite, notre compréhension des forces et faiblesses de la filière diffuse progresse. Les découvertes s'accélèrent, intéressent un plus grand nombre d'acteurs, qui décident de mener des travaux parallèles au projet, accompagnés par certains des partenaires du projet de recherche.

 

Des communes et des professionnels qui ne faisaient pas partie du groupement initial se lancent dans des expérimentations.

 

D'autres sensibilisent les acteurs locaux, testent la réception de l'hypothèse d'une filière Bimby auprès de leurs partenaires.

Le Tremblay-sur-Mauldre et les Essarts-le-Roi, dans les Yvelines, sont les premières collectivités à expérimenter un nouveau mode de dialogue avec leurs habitants : il est proposé à chacun d'eux d'être reçu une heure gratuitement par un architecte pour discuter des évolutions possibles de sa propre parcelle, dans le cadre de l'élaboration du PLU.

 

Les résultats sont impressionnants : 80% des habitants qui se déplacent à ces concertations individuelles font dessiner à nos architectes 1 voire 2 logements supplémentaires sur leur parcelle ...

 

... suggérant aux élus que la filière Bimby peut s'avérer un levier quantitativement significatif pour réaliser les objectifs de construction de logements neufs de ces communes.

 

Une quarantaine d'institutions, collectivités, structures professionnelles sont aujourd'hui impliquées dans l'étude et la mise en œuvre opérationnelle de la filière Bimby sur le territoire Français.

D'autres y réfléchissent activement. Leurs contributions sont rassemblées sur la plate-forme www.bimby.fr

 

L'idée d'une densification douce des tissus pavillonnaires fait son chemin en politique, comme dans les milieux urbanistiques. Le Grand Paris, le Grand Bordeaux, l'"urbanisme de projet" du Secrétaire d'Etat au Logement, s'approprient et portent cette idée. Les médias grand public également.

 

>> Lire la suite : Bimby s'épanouit : se former et agir >>

L’urbaniste : Comment concevoir le portage d'une forme urbaine cohérente par la collectivité, forme urbaine qui serait en même temps issue d'une myriade d'initiatives privées ? De quelle façon remobiliser le "Plan Local d'Urbanisme" pour en faire un document stratégique qui permettra de considérer l'ensemble d...

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