Catégorie Bimby +

Auteur(s) : - David Miet

Contributeur(s) : - Benoit Le Foll

Publié le 29 Décembre 2011

Illustration : Duric Tardio Architectes, Maison à Antony, 2011.

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> conseil au particulier
> construire sans manger sur les espaces naturels et agricoles
> densification pavillonnaire
> division parcellaire
> donner accès aux endroits les plus recherchés
> donner une nouvelle vie aux tissus pavillonnaires existants
> équité foncière
> faire émerger une mixité des fonctions urbaines
> filière courte
> gouvernance du PLU
> initiative des habitants
> rénovation thermique
> valoriser son patrimoine

>> Cet article est la suite de Bimby s'épanouit : les prémisses d'une filière >> et de Bimby s'épanouit (2/3) : recherches et développements >>

 

Un projet de recherche Bimby, une démarche Bimby ... Mais tout cela pour quoi ? (2011)

 

– « Pourquoi ne faites-vous pas place, dans vos travaux, à d'autres modes d'intervention qui pourraient contribuer, eux-aussi, à densifier les pavillonnaires existants ? Je pense aux ZAC, aux opérations groupées d'habitat individuel dense par exemple.

 

– Parce que densifier les quartiers pavillonnaires n'est pas un but en soi.

La densification n'est qu'un effet collatéral d'un processus Bimby, qui produit beaucoup d'autres résultats que celui de densifier un quartier. D'ailleurs, à strictement parler, Bimby aboutit à une augmentation très légère de la densité moyenne des quartiers dans lequel on met en œuvre une telle politique : 1% à 2% par an, en partant de densités relativement faibles ...

En 20 ans on peut ainsi passer, dans certains quartiers, d'une densité de 10 logements à l'hectare à une densité de 12 à 14 logements à l'hectare, tout en ayant satisfait à l'ensemble des besoins en logement.

 

– Vous iriez jusqu'à dire qu'un des objectifs de Bimby est de maintenir de faibles densités ?

 

– On peut dire trois choses : (1) La densité n'est pas une qualité recherchée en soi par les habitants. (2) L'urbanisme Bimby est l'une des façons les plus économiques de maintenir de faibles densités. (3) L'urbanisme vernaculaire a produit des bourgs et d'autres formes de tissus urbains denses faits de logements individuels, engendrés par une succession d'opérations de type Bimby, qui montrent des densités allant jusqu'à 100 logements à l'hectare.

Mais cette notion de densité est trop grossière pour être d'une quelconque utilité.

Elle n'est pas une entrée pertinente pour comprendre la puissance de la filière Bimby, ni ses résultats en terme de forme urbaine. La densité permet de mesurer, lorsque l'on réalise une opération en extension urbaine ou en dent creuse, la consommation d'espace dédié pour chaque logement construit. Dans la mesure où toute opération Bimby se fait sans consommation d'espace naturel ou agricole, cette mesure n'a plus de sens. Un processus Bimby est une opération de renouvellement.

 

– C'est pourquoi nous ne sommes plus dans une logique d'économie de l'espace ... 

 

– Exactement. Et c'est ce qui fait la force de la filière Bimby : elle opère sur une assiette considérablement élargie, à savoir l'ensemble du parc existant. 

Là où les secteurs de ZAC et d'opérations groupées sont à rechercher parmi les dernières dents creuses des agglomérations, dont il faudra au passage faire l'acquisition foncière ... les processus Bimby ont un terrain de jeu beaucoup plus large : l'ensemble des 19 millions de maisons individuelles déjà bâties en France, qui occupent la moitié des surfaces urbanisées, et sur lesquelles on pourra opérer sans maîtrise foncière.

En terme de renouvellement, la logique n'est donc pas d'économiser de l'espace mais, au contraire, de généraliser le principe afin d'assurer une "couverture" la plus large possible du parc existant. Finalement, quel quartier pavillonnaire ne mériterait pas, un jour, de bénéficier d'une opération de revitalisation suscitée et motivée par les projets de ses habitants ?

 

– Malgré cela, un processus Bimby est tout de même un processus de "densification" puisque d'une parcelle déjà bâtie, on tire un terrain à bâtir pour produire une nouvelle maison.

 

– Oui. Mais dans les faits, la densification d'un processus Bimby n'a rien à voir, en termes de résultat et de processus, avec ce que donne une opération groupée. 

En terme de processus : des opérations à l'unité, en filière courte, où le foncier passe d'un habitant à l'autre, et où c'est l'habitant lui-même qui joue le rôle de maître d'ouvrage.

En terme de résultat : des opérations discrètes, parcelle par parcelle, et dispersée dans les tissus existants.

 

– Ces deux caractéristiques sont celles de la filière diffuse, qui produit chaque année plus de 2/3 des maisons individuelles en France, et plus d'1/3 du logement. Qu'y-a-t-il de nouveau là-dedans ?

 

– Aujourd'hui, l'essentiel du diffus se produit en étalement urbain. L'idée de la filière Bimby, c'est de remobiliser cette filière dans les tissus pavillonnaires existants. Et ce changement de contexte implique une transformation radicale, la création de nouveaux métiers. C'est en ce sens que nous pouvons parler de l'émergence d'une nouvelle filière.

 

– On peut donc dire que les opérations Bimby réalisent une sorte de "densification diffuse" de l'existant, une "densification par la maison individuelle" ?

 

– Oui, mais les opérations Bimby ont aussi pour vertu de financer, potentiellement, la rénovation des maisons existantes. Il serait donc plus juste de parler de "renouvellement diffus" des tissus pavillonnaires.

 

– N'y-a-t-il pas une partie de la production du diffus qui se réalise déjà sur des terrains déjà bâtis, en renouvellement ?

 

– Une toute petite partie de diffus se produit déjà en renouvellement urbain. Ce sont en ce sens des opérations "proto-Bimby", car dans la majorité des cas, les communes n'en ont pas encore fait une politique de développement urbain maîtrisé.

Ces opérations Bimby deviendront une filière Bimby lorsque nous saurons réaliser une véritable synergie entre les initiatives des habitants et une politique publique adaptée, à l'échelle de la commune.

C'est de cette façon que la filière Bimby pourra prendre de l'ampleur, lorsque les élus locaux ouvriront les règlements d'urbanisme tout en en maîtrisant les effets. Lorsque les flux d'opérations Bimby seront suscités, canalisés et maîtrisés pour engendrer les formes urbaines souhaitées par la collectivité, alors ce renouvellement n'aura plus rien de diffus. Il s'agira tout simplement d'urbanisme, un urbanisme fait de micro-transformations urbaines.

 

– Si la densification des quartiers pavillonnaires n'est pas l'objetif du projet Bimby, alors quel est-il ?

 

– L'idée initiale de la filière Bimby procédait d'une double entrée, à la fois urbanistique (trouver des terrains à bâtir tout en préservant les terres naturelles et agricoles) et de politique du logement (augmenter l'offre de terrains à bâtir et donc de logements dans les secteurs recherchés des agglomérations).

Nous avons, dès le départ du projet de recherche Bimby, opté pour concentrer nos moyens non pas sur un objectif général (densifier les quartiers pavillonnaires) mais sur l'étude d'une filière : la densification par la maison individuelleinitiée par l'habitant, maîtrisée par la commune, procédant à la division d'un terrain (division cadastrale ou division d'usage), c'est-à-dire à la création d'un terrain à bâtir à partir d'un terrain déjà bâti dans un processus "gagnant-gagnant", où le particulier comme la collectivité retireraient un bénéfice réel de l'opération. 

C'est en nous focalisant ainsi à l'extrême que  nous avons découvert tout le potentiel de ces micro-opérations urbaines : nous pensons aujourd'hui que la filière Bimby sera un puissant outil pour faire évoluer le patrimoine pavillonnaire que nos parents nous ont légués, et peut-être même le meilleur outil dont nous disposerons les années à venir pour produire l'essentiel du foncier à bâtir dont le logement aura besoin.

 

– Ce qui est étonnant, c'est qu'au final, Bimby propulse la maison individuelle comme une solution possible à la pénurie de foncier, dans les secteurs tendus des agglomérations ... 

 

– C'est effectivement l'un des aspects plaisants de notre travail : réhabiliter, dans les milieux politiques et urbanistiques, les vertus possibles de la maison individuelle. Pas tant par amour de ce type de forme urbaine en particulier, que par respect pour ceux qui ont décidé d'y faire grandir leurs enfants, d'y investir les fruits de leur travail.  

Au fur et à mesure de l'avancement de nos travaux, et de leur focalisation de plus en plus fine sur une variété de scénarios Bimby, un premier retournement s'est opéré.

La filière Bimby n'est pas simplement productrice de terrains à bâtir pour la construction de logements neufs. Elle est aussi, et peut-être surtout, une solution sociale pour les habitants actuels d'une commune, qui y verront un levier pour rénover et isoler leur maisonanticiper leur dépendance ou celle d'un parent, éviter une période de surendettement, se débarrasser d'un jardin devenu difficile à entretenir, etc.

Du point de vue de la commune et de ses élus, le rapport à l'urbanisme s'inverse. Celui-ci n'est plus simplement une nuisance potentielle, plus ou moins acceptable, mais une réelle ressource interne, que le PLU a le pouvoir de mettre à disposition de ses habitants propriétaires de maisons individuelles.

Les élus, à travers le PLU et leur politique urbaine, ont les moyens de venir en aide à une grande partie de leurs habitants, notamment de leurs habitants dépendants ou dans le besoin. 

 

– Cela concerne-t-il seulement les élus des communes ?

 

– Evidemment non. Les départements par exemple, sont également porteurs de politiques d'aide à la personne, à la fois sociales et patrimoniales. Les politiques énergétiques, de préservations du patrimoine, ainsi que les politiques sociales sont toutes, au moins en partie, des politiques d'aide à la personne. En urbanisme, seul l'urbanisme réglementaire se conçoit à cette échelle.

Bimby est un urbanisme de projet à l'échelle de la personne, et il est en même temps une action de politique sociale, patrimoniale, énergétique.

 

– Et peut-être même de politique économique ... 

 

– La mise en place de la filière Bimby a effectivement une conséquence très forte : elle redéfinit les modalités de création et de partage de la richesse foncière créée par le PLU. D'une situation franchement déséquilibrée, où seuls quelques propriétaires sont en posture de retirer un revenu foncier, on peut envisager de passer à une situation relativement équilibrée, où chaque propriétaire d'une maison individuelle peut envisager, un jour, d'avoir recours à cette ressource. 

 

– Cette situation est encore imparfaite, puisque tous les habitants d'une commune ne sont pas propriétaires d'une maison ... 

 

– C'est vrai, mais vous admettrez qu'elle est infiniment plus équitable que celle que nous connaissons actuellement ! 

Du point de vue patrimonial, la division de terrain génère une plus-value globale, issue de la pression foncière. Cette plus-value permet, en retour, une adaptation de l'offre à la demande : d'un bien cher car bien situé dans une agglomération, on fait deux biens plus accessibles que ce qu'offre le marché dans le secteur. Et la somme de ces deux valeurs est supérieure à la valeur du bien initial, ce qui génère au passage une plus-value foncière pour le propriétaire de la maison.

Outre les services que ce revenu est susceptible de rendre au propriétaire initiateur d'une division parcellaire, il est également au cœur du futur succès de la filière Bimby. Lorsque la plupart des petits propriétaires seront informés de cette possibilité, la demande sera là, massive et régulière, et il nous faudra nous organiser pour y répondre.

 

... Bimby s'organise, Bimby recrute : le réseau Bimby+ (2012)

 

Chaque parcelle a une morphologie spécifique, dans le cadre d'un règlement d'urbanisme qui varie de commune en commune, et un marché immobilier local qui a également ses spécificités. Les parcelles issues de divisions parcellaires sont contraintes, plus étroites, insérées dans un tissu urbain et des usages existants. Mais elles sont mieux situées.

 

Les quartiers pavillonnaires sont des secteurs politiquement sensibles lorsque l'on s'y prend à l'envers. Des équipes municipales en ont déjà fait les frais.

 

Les processus Bimby ne fonctionneront en masse qu'à la condition que les acteurs professionnels de l'urbanisme, de l'architecture et de l'immobilier se mettent en position de coproduire une offre "sur mesure", dans le cadre de laquelle le micro-projet à l'échelle de la parcelle sera, en même temps, une contribution cohérente à un projet urbain d'ensemble à l'échelle de l'îlot, de la rue, d'un quartier.

Pour réussir ce pari, de nouvelles pratiques, de nouveaux métiers doivent voir le jour, à partir d'outils et de métiers existants, mais à l'aide de méthodes et de connaissances nouvelles, à la croisée du conseil au particulier et de la conception urbaine.

 

Des nouveaux métiers de concepteurs, de médiateurs, de formateurs.

 

Les résultats les plus significatifs obtenus au jour d'aujourd'hui ont été le fait de partenariats qui ont dépassé le cadre du projet de recherche Bimby : au Tremblay-sur-Mauldre et aux Essarts-le-Roi, les CETE Normandie-Centre et Ile-de-France ont initié, avec la DDT des Yvelines et le PNR de la Haute Vallée de Chevreuse, de nouvelles formules de dialogue avec les habitants, au moment de l'élaboration du PLU.

Ces premiers succès urbanistiques, politiques, sont en train de faire des émules, et la "démarche Bimby" rassemble aujourd'hui quelques 40 institutions, collectivités et bureaux d'études qui souhaitent prolonger ces expérimentations et faire progresser nos méthodes.

 

C'est pour accélérer encore le retour sur expérience de la filière Bimby que nous lançons, en janvier 2012, le réseau de professionnels "Bimby+".

 

Pour élargir, encore, le cercle des partenaires qui contribueront à la définition et à la mise en place de la filière Bimby.

Le réseau Bimby+, qui diffusera en temps réel les hypothèses et résultats de partenaires de plus en plus nombreux, remplira une fonction essentielle : l'accès libre et facilité à la connaissance, c'est-à-dire, en premier lieu, aux acteurs professionnels qui conçoivent et réalisent, en ce moment-même, les premières expérimentations de la filière Bimby. » 

 

Un plan de relance de 10 milliards d'euros annuels, sans recours à l'emprunt

 

Il existe en France 19 millions de maisons individuelles. Si chaque année 1 propriétaire sur 100 décide de procéder à la division de son terrain : 

> C'est l'ensemble de la production actuelle de maisons individuelles qui peut être réalisée avec un étalement urbain strictement nul, et ceci tout en maintenant des densités urbaines faibles dans la plupart des quartiers.

> C'est le déficit annuel de construction de logements en France qui peut être réalisé sous forme de maisons individuelles supplémentaires, construites dans les secteurs tendus et donc les plus recherchés des agglomérations, avec un investissement minimum de la collectivité.

 

Au delà de la production de foncier à bâtir, nous avons vu que les processus Bimby sont de nature à permettre la réhabilitation et l'adaptation des maisons existantes. Ainsi, si chaque année 1% des propriétaires de maisons individuelles décidait de procéder à la division de leur terrain, c'est à un rythme comparable que progresse la capacité de la collectivité à financer la réhabilitation du parc de logements existants.

 

En 20 ans, 20% des maisons individuelles pourraient ainsi être rénovées, avec un financement directement issu de la plus-value foncière engendrée par la division foncière.

 

Celle-ci peut également être mobilisée, dans une autre perspective, pour solvabiliser des personnes dépendantes et propriétaires d'une maison.

 

Au delà d'une production annuelle de 200 000 terrains à bâtir dans les secteurs recherchés du territoire, de la réhabilitation d'autant de maisons individuelles, mais également de l'aide financière apportée aux propriétaires dépendants, une vitesse de densification par division parcellaire de 1% générerait une création de valeur de 10 milliards d'euros annuels, tout droit issus de la bulle foncière et distribués, à hauteur de 50 000 euros en moyenne, sur les comptes des petits propriétaires de maisons individuelles qui auraient décidé cette année de recourir à la division de terrain pour financer leurs projets.

 

Pour quelles raisons est-il fondé de penser que ce plan de relance est réaliste ?

 

> Parce que d'après nos estimations, et en l'état actuel des règlements d'urbanisme, 20% des maisons individuelles sont construites sur un terrain suffisamment grand pour permettre la construction d'une seconde maison après division, dans une situation où les maisons que nous avons construites ces dernières décennies sont infiniment mieux situées dans les agglomérations que celles que nous devrons construire, en 2012, en étalement urbain.

> Parce que d'après nos études, 80% des personnes pensent, au premier abord, que la division de terrain est une mauvaise opération pour leur patrimoine. Une fois la démonstration faite, le schéma s'inverse, ce sont 80% des personnes qui y pensent sérieusement, en se rassurant, voire en s'enthousiasmant de disposer de cette ressource potentielle au fond de leur jardin.

 

L'étalement urbain aura été une sorte de grand investissement public, en routes et en réseaux, qui aura permis de viabiliser d'immenses parties de notre territoire.

 

La bulle foncière une réserve de valeur artificielle, créée par notre volonté de protéger notre environnement et notre cadre de vie.

La filière Bimby est un mécanisme qui permettra, dans les années à venir, de faire de la redistribution de cette valeur foncière un plan de relance national, sans recours à l'emprunt, mais demandant un peu d'architecture : une capacité à concevoir et réaliser cette douce intensification des tissus pavillonnaires existants, sur l'initiative de leurs habitants !

La filière : Aujourd'hui, l'essentiel du diffus se produit en étalement urbain. L'idée de la filière Bimby, c'est de remobiliser cette filière dans les tissus pavillonnaires existants. Et ce changement de contexte implique une transformation radicale, la création de nouveaux métiers. C'est en ce sens que nous... L'habitant : Ce qui est étonnant, c'est qu'au final, Bimby propulse la maison individuelle comme une solution possible à la pénurie de foncier, dans les secteurs tendus des agglomérations ... L’urbaniste : C'est effectivement l'un des aspects plaisants de notre travail : réhabiliter, dans les milieux politiques et urbanistiques, les vertus possibles de la maison individuelle. Pas tant par amour de ce type de forme urbaine en particulier, que par respect pour ceux qui ont décidé d'y faire grandir le...

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