Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Caroline ORIA

Publié le 06 Novembre 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Bimby, une solution au logement social

 

Animatrice :

Oriane PICHOD, Responsable de maîtrise d’ouvrage d’insertion à Solidarités Nouvelles pour le Logement, Ile-de-France : Le bail à construction, une solution gagnant-gagnant

 

Intervenants :

Michel NERY, Directeur, PACT Yvelines : Quels obstacles au logement social en diffus ?

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Caroline ORIA, Responsable Politiques Locales de l’Habitat, CREA : Produire une offre neuve en complémentarité de l’offre existante

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Introduction :

 

Pour répondre aux besoins de logements toujours croissants, surtout dans les zones urbaines déjà denses et proches de bassins d’emplois, de nouvelles solutions doivent être développées pour tous et plus particulièrement pour les ménages aux plus faibles revenus. Dans une logique de développement durable de l’habitat dont on ne peut s’extraire aujourd’hui, et au-delà de la production classique dite de « logements sociaux », c’est l’ensemble de la société qui doit tendre vers une production d’habitat adapté et aux coûts maitrisés. Travailler en diffus et avec le tissu pavillonnaire existant constitue une piste de recherche et d’expérimentation à développer : densification sans étalement urbain, alternative à un foncier inaccessible pour beaucoup de ménages, terrain propice à la mise en œuvre de matériaux et de moyens de construction légers, économes en énergie et durables, maîtrise des charges liées au logement après leur mise en service, montages financiers et juridiques qui répondent à des réalités territoriales de plus en plus complexes.

 

 

Résumé :

 

Il est proposé dans cet atelier d’abandonner l’image très simpliste du logement social incarné par les bailleurs HLM pour envisager le logement social sous l’angle de la construction de logements à coût maîtrisé et durable. Bimby ne permettra pas de régler le problème du logement social, mais peut favoriser la production de logements abordables.

 

L’agglomération de Rouen (CREA) est partenaire du projet Bimby depuis le début. Quatre communes participent aux expérimentations Bimby, afin de relancer les parcours résidentiels et de permettre aux locataires du parc privé ou social d’accéder à la propriété à coût maîtrisé. Le PLH fixe à 3 000 logements par an l’objectif de productions neuves dans l’agglomération, tous segments confondus. Cet objectif a été défini sur la base d’une croissance démographique de 0,4 % par an. Parmi ces 3 000 logements, 900 doivent être du logement locatif social ou très social.

La division parcellaire permet de produire des logements pour répondre aux besoins de la population sans étendre l’urbanisation. Elle peut donner lieu à la mise à disposition d’un terrain nu ou à la construction d’un nouveau pavillon. Bimby peut ainsi permettre de créer ou d’augmenter l’offre de logements à moins de 200 000 euros.

Le débat ne porte plus sur le logement social, mais sur la démarche Bimby pure, c'est-à-dire la vente de logement de particulier à particulier. Aujourd'hui, l’intégration du logement social au tissu urbain/périurbain/rural n’est plus à démontrer.

 

Le PACT des Yvelines s’est depuis longtemps engagé dans la démarche Bimby et souhaite favoriser l’accession à la propriété, dans le cadre du plan départemental en faveur du logement des plus démunis.

Pour acquérir son bien immobilier, le candidat à l’opération Bimby a sans doute consenti des sacrifices. La perspective, tant pour le candidat à l’opération Bimby, que pour ses voisins, de voir arriver du logement dit « social », est susceptible de refroidir tout le monde, y compris les élus, qui seront pris à parti. Pour produire du logement social, il faut : du terrain, des financements et des autorisations. Le PACT des Yvelines s’efforce de regrouper les actions Bimby, afin d’en réduire le coût. Pour gérer convenablement le parc locatif, il faut que les locataires soient présents en permanence et les loyers doivent être suffisants. Or, par définition, Bimby produit de petits logements. De plus, il faut éviter que les charges soient trop élevées afin de garantir le paiement des loyers. Il faut donc construire des logements de très bonne qualité énergétique. Par ailleurs, la gestion d’un parc dispersé suppose une grande disponibilité du gestionnaire et des coûts de déplacement élevés. Dans certains cas, les locataires doivent également bénéficier d’un accompagnement adapté. Par conséquent, pour réaliser des projets Bimby, il faut s’appuyer sur des habitants relais, qui sont convaincus de la nécessité du projet, et sur les collectivités territoriales (mairie et services sociaux). Par ailleurs, il est préférable de contrôler la construction de logement social informelle pour éviter les problèmes de logement insalubre.

Les acquisitions en diffus ne sont pas encore entrées dans les mœurs des bailleurs. L’un des enjeux de Bimby est de permettre l’implantation de nouveaux emplois et services, par l’intermédiaire de la « redensification ».

Il n’appartient peut-être pas à l’Etat, mais aux maires des petits villages de porter un discours positif à l’égard du logement social, pour ne pas stigmatiser les populations. Les familles que le PACT des Yvelines loge dans le tissu rural sont les mêmes qui auraient accès à un logement « très social » dans les villes.

 

L’association Solidarités Nouvelles pour le Logement se voit léguer les droits de réservation de la Préfecture. Ce partenariat permet à l’Association et à la commune de gérer les attributions de logements et favoriser le logement social de proximité. Pour les premières attributions, l’Association favorise les personnes inscrites de longue date sur les listes d’attente communales, avant d’examiner les listes départementales et régionales.

Ce type d’association et les fédérations telles que le PACT des Yvelines constituent le chaînon manquant entre le logement social et le logement de droit commun. Les bailleurs sociaux associatifs travaillent en partenariat étroit avec les gros bailleurs, qui relogent les familles lorsque celles-ci sont jugées autonomes et peuvent ainsi passer du logement social très accompagné au logement social classique. Solidarités Nouvelles pour le Logement est une entreprise solidaire agréée par l’Etat (au même titre qu’un bailleur social classique). C’est une association privée à but non lucratif, déclarée d’intérêt général. Elle a pour objet de proposer un habitat très social aux personnes dont personne ne veut, faisant le pari du logement d’insertion en milieu urbain dense et en diffus. Il s’agit d’une offre de logement temporaire « le temps qu’il faut », jusqu’à ce que les familles retrouvent une solution de logement durable. Grâce à un accompagnement de proximité, les familles opèrent un « ré-apprentissage de l’habiter » et retrouvent leur autonomie. La plupart s’orientent par la suite vers le logement de droit commun, auprès des gros bailleurs.

Deux solutions sont proposées par Solidarités Nouvelles pour le Logement. La première est l’acquisition-amélioration, qui constitue son cœur de métier. Cette solution consiste à réhabiliter des « passoires énergétiques ». Comme un bailleur social classique, l’association a accès aux financements de l’Etat, de la région, du département, de la communauté d’agglomération et de la commune. Les opérations sont également financées en partie par les dons des particuliers (200 euros en moyenne). Le coût d’une opération type est compris entre 3 500 et 5 800 euros HT par mètre carré. Son financement se répartit comme suit : 60 % de fonds publics, 10 à 20 % d’emprunt et 20 à 30 % de fonds propres. Les 800 logements de l’association sont proposés en moyenne à 5,60 euros le mètre carré. 40 nouveaux logements sont achetés ou construits chaque année. 6 000 personnes ont été accueillies, puis relogées depuis la création de l’Association.

Pour proposer du logement d’insertion en diffus, il faut atteindre une taille critique. C’est pourquoi l’Association agit sur les très petits terrains, qui sont trop petits pour un promoteur mais trop gros, trop délabrés ou insuffisamment viabilisés pour un opérateur privé.

La seconde solution est le bail à construction/réhabilitation. Le propriétaire confie son bien à Solidarités Nouvelles pour le Logement pour une durée de 15 ans ou plus, ce qui permet d’accueillir quatre ménages. L’Association se substitue au propriétaire pendant toute la durée du bail et réalise des travaux ou une construction neuve sur le terrain, dotée des plus hautes qualités environnementales. Ensuite, elle loue ces logements à des ménages défavorisés, en partenariat avec les commissions d’attribution locale. A la fin du bail, l’Association rend le bien libre d’occupant et en parfait état. Par conséquent, le bail à construction/réhabilitation repose sur un principe gagnant-gagnant. La durée minimum d’un bail à réhabilitation est de 12 ans. Plusieurs propriétaires peuvent participer au projet Bimby. La commune peut également intervenir en tant que propriétaire de logements communaux dont elle n’a plus l’usage. Il est possible de conclure des baux à réhabilitation dans Paris intramuros, pour des appartements en copropriété.

En tant qu’association agréée, Solidarités Nouvelles pour le Logement bénéficie du financement PLAI.org. Plus généralement, en tant qu’association privée, elle peut prétendre au financement de l’ANAH. Lorsqu’une commune cède un bail à construction ou à réhabilitation, le bail revêt un statut privé. Ce changement de statut est surtout intéressant pour le bail à réhabilitation puisque le PACT peut solliciter non seulement l’aide de l’ANAH, mais aussi de la région.

En réalisant de petites unités de logements, au sein du tissu pavillonnaire, il est possible d’assurer la mixité sociale, c'est-à-dire ne pas concentrer des problématiques identiques au même endroit.

 

 

 

Retranscription :

 

Du PLAI au PLI, le panel de logement social correspond à différents plafonds de ressources et à différents niveaux de subventions des collectivités territoriales et de l’Etat. Le PLAI désigne le logement social d’insertion ; il s’agit du logement « très » social. Le PLI caractérise le logement social intermédiaire. Le logement social d’insertion correspond aux quatre premiers déciles de la population. Il est proposé dans cet atelier d’abandonner l’image très simpliste du logement social incarné par les bailleurs HLM pour envisager le logement social sous l’angle de la construction de logements à coût maîtrisé.

 

Conférence de Caroline ORIA, Responsable Politiques Locales de l’Habitat, CREA : Produire une offre neuve en complémentarité de l’offre existante

Oriane PICHOD : Bonjour à tous et merci d’assister à cet atelier. Nous recevons Caroline Oria, responsable du service Politiques Locales de l’Habitat de la Communauté d’agglomération de Rouen (CREA) et Michel Néry, Directeur du PACT des Yvelines. Je suis moi-même responsable de la maîtrise d’ouvrage d’insertion dans une association de l’Ile-de-France, Solidarités Nouvelles pour le Logement.

La problématique du logement social n’est pas qu’un problème de « logement » à proprement parler. La France compte 3,6 millions de personnes non ou mal logées, dont 600 000 enfants. Par ailleurs, 500 000 locataires sont en situation d’impayé de loyer et 70 000 propriétaires ne peuvent plus rembourser leur prêt. Par conséquent, le mal-logement concerne non seulement les locataires, mais aussi les propriétaires.

Le bien logement est un bien assez particulier, qui catalyse les choix de vie. En 5 ans, plus de deux millions de personnes ont renoncé à un nouveau poste en raison d’un temps de trajet domicile-travail trop important.

Au-delà de la question du logement, se pose celle de la précarité énergétique. 25,4 % des ménages de plus de 65 ans souffrent ainsi de précarité énergétique. Une personne bien logée peut se retrouver en précarité énergétique du fait de l’augmentation du prix de l’énergie. Cela signifie qu’elle consacre plus de 10 % de ses ressources aux dépenses d’énergie de son logement. Ce phénomène touche beaucoup les ménages vieillissants. En moyenne, un ménage français consacre plus de 25 % de ses ressources au paiement de son logement et des dépenses afférentes. Les 300 000 demandes aux fonds d’impayés d’énergie représentent 46 millions d'euros chaque année. Le logement est en crise.

La démarche Bimby nous aidera à aborder les questions du logement à coût maîtrisé et du logement pour tous.

Dans un contexte de prise de conscience environnementale, il est nécessaire de rénover le parc de logements global. Bimby peut participer de cette réhabilitation « dans la dentelle » du parc logement ancien. Par ailleurs, le contexte social est difficile. Le logement à coût maîtrisé nous concerne tous, dans la mesure où des augmentations de 20 à 40 % des dépenses énergétiques sont annoncées pour les années à venir. La quasi-totalité des biens anciens consomment 300 kWh par mètre carré et par an. A titre de comparaison, les BBC visent un objectif de 50 kWh par mètre carré et par an. Il s’agit donc bien, au cours de cet atelier, d’aborder le logement accessible à coût maîtrisé et durable.

Je laisse la parole à Caroline Oria, qui va vous présenter la démarche Bimby en termes d’offre complémentaire en logements neufs.

Caroline ORIA : Bonjour. Lorsque David Miet m’a parlé de cet atelier, je lui ai répondu : « On ne va pas régler le problème du logement social avec Bimby ». Bimby n’exclut ni les autres procédures d’urbanisme, ni les autres modes de production du logement social. Comment Bimby peut-il favoriser la production de logements abordables ? Je ne me limiterai pas au logement social de type HLM. Comme dans tout PLH, nous envisagerons une mixité de l’offre en neuf et en réhabilitation.

L’agglomération de Rouen est une agglomération importante puisqu’elle compte 70 communes et 493 000 habitants. Le PLH a été voté au conseil communautaire de juin 2012, pour une durée de 6 ans. La CREA souffre d’une perte de population assez diffuse, que ce soit dans le centre ou la première couronne, au profit de zones périurbaines constituées de logements individuels et d’autres agglomérations. Pour accéder à la propriété, les habitants s’éloignent du centre de l’agglomération, ce qui augmente les trajets domicile-travail et les dépenses énergétiques. L’objectif du PLH est de retenir les primo-accédants et de leur offrir un logement abordable à l’intérieur de l’agglomération.

Cette agglomération comporte un nombre important de logements individuels. Le potentiel de tissu pavillonnaire existant est déjà important. Le potentiel Bimby doit être étudié dans le détail pour envisager une production de logements à partir de l’existant. Par ailleurs, la proportion de logement social est plus importante dans les zones urbanisées : Rouen, sa première couronne et les communes de la rive Sud, ainsi que quelques pôles urbains.

Le PLH fixe à 3 000 logements par an l’objectif de productions neuves dans l’agglomération, tous segments confondus. Cet objectif a été défini sur la base d’une croissance démographique de 0,4 % par an. Parmi ces 3 000 logements, 900 doivent être du logement locatif social ou très social. Les objectifs par communes sont très variables en raison de leur profil différencié. Il importe de préciser que les objectifs du PLH sont répartis en segments du logement, qui comprennent le logement social classique, le logement très social, ainsi que l’accession à la propriété à coût maîtrisé. Il s’agit de relancer les parcours résidentiels, en permettant aux locataires du parc privé ou social d’accéder à la propriété à coût maîtrisé. Toutes les solutions sont bonnes à trouver pour offrir des produits de logement diversifiés. Cependant, qu’est-ce qu’un logement abordable ? Qu’est-ce qu’une propriété à coût maîtrisé ? A titre indicatif, les données PERVAL de 2009 montrent qu’il est difficile de se loger. La partie Nord de l’agglomération est plus chic ; la valeur des terrains peut y atteindre 200 000 euros. Toutefois, la valeur moyenne des terrains s’élève à 100 000 euros environ.

La CREA est partenaire du projet Bimby depuis le début. Quatre communes participent aux expérimentations Bimby. La phase d’analyse du territoire est achevée et a laissé place à la phase d’entretiens avec les habitants. Nous avons effectué des simulations de division parcellaire dans une commune de 100 000 habitants, Montmain, pour en évaluer l’impact sur le prix des terrains et des maisons nouvelles.

Nous avons présenté le projet de recherche Bimby aux élus. Nous leur avons expliqué que la division parcellaire permettait de produire des logements pour répondre aux besoins de la population sans étendre l’urbanisation. En outre, la division parcellaire permet de répondre aux OAP, d’accueillir les familles primo-accédantes sur le territoire sur la commune et de « remplir » les écoles maternelles et primaires. Bimby peut être une solution.

Nous avons construit deux hypothèses :

1. Une nouvelle construction. A partir d’une maison de 165 mètres carrés bâtie sur un terrain de 1 400 mètres carrés, d’une valeur totale de 265 000 euros, il est possible de diviser le terrain pour créer deux parcelles :

§  une première parcelle comprenant une maison de 165 mètres carrés sur un terrain de 800 mètres carrés, d’une valeur de 240 000 euros ;

§  une seconde parcelle comprenant une maison de 90 mètres carrés sur une surface de 600 mètres carrés, d’une valeur de 150 000 euros. Ce deuxième lot est beaucoup plus abordable pour un primo-accédant ou une personne sans apport personnel.

2. Un terrain nu. Cette seconde hypothèse vise le propriétaire qui souhaite vendre un terrain nu. Il s’agit, pour reprendre l’exemple précédent, de diviser le terrain en deux parcelles, la seconde parcelle étant constituée d’un terrain nu.

Diviser une maison en deux parcelles permet d’augmenter l’offre de logements à prix abordable. En effet, Bimby peut permettre de créer ou d’augmenter l’offre de logements à moins de 200 000 euros. Ces simulations sont assez convaincantes pour un maire, qui vise des orientations très vertueuses dans son PLU, visant à favoriser la mixité de la population de sa commune. Reste à savoir si les initiatives spontanées et individuelles vont permettre de diminuer le prix des terrains ou, au contraire, encourager la spéculation foncière. La démarche Bimby est possible et a déjà été concrétisée.

Le débat ne porte plus sur le logement social, mais sur la démarche Bimby pure, c'est-à-dire la vente de logement de particulier à particulier. Les simulations se poursuivent de la même manière dans les quatre communes. Aujourd'hui, l’intégration du logement social au tissu urbain/périurbain/rural n’est plus à démontrer.

De la salle, Architecte urbaniste, CAUE Bouches du Rhône : Comment la production privée de logements d’accession est-elle comptabilisée dans le PLH ?

Caroline ORIA : La production privée est comptabilisée dans le PLH s’il s’agit de logement social du type PLAI, géré par un bailleur, ou de logement social conventionné. Il convient de s’intéresser au coût de sortie du logement.

Les petites communes péri-urbaines ne sont pas soumises à l’article 55 de la loi SRU. L’argument social est moins prégnant que celui du logement abordable.

De la salle, Conseil général du Bas Rhin : Avez-vous réalisé des projets Bimby dans le parc locatif ?

Caroline ORIA : Non, pas dans le cadre de la démarche Bimby.

 

Conférence de Michel NERY, Directeur, PACT Yvelines : Quels obstacles au logement social en diffus ?

Michel NERY : Bonjour. Le PACT des Yvelines regroupe des associations d’amélioration de l’habitat, en particulier dans le parc privé. Nous avons engagé la démarche Bimby depuis longtemps. Elle peut être déclenchée pour des raisons familiales, par exemple lorsque les personnes âgées souhaitent se loger à proximité de leurs enfants ou recherchent des ressources supplémentaires pour améliorer ou adapter leur logement.

Mon intervention est du type « poil à gratter ». Je me suis plutôt intéressé à l’offre locative en termes de développement de l’offre de logements sociaux. Cependant, le PACT des Yvelines s’occupe depuis longtemps des accédants à la propriété, dans le cadre du plan départemental en faveur du logement des plus démunis. Un certain nombre d’accédants à la propriété se retrouvent endettés, à la suite des accidents de la vie (perte d’emploi, séparation) et de l’augmentation des charges afférentes au logement du secteur diffus – liée notamment à l’augmentation du coût de l’énergie.

Recourir à Bimby pour produire du logement social est une idée séduisante, mais soulève plusieurs questions : la localisation, les voisins, les conditions de production du parc (qui mobilisent les financements de la collectivité) et la gestion dans la durée.

Le tissu pavillonnaire disponible est souvent situé en zone urbaine ou rurale. Le tissu rural est peu favorable aux ménages à ressources modestes car il est moins bien raccordé aux transports, ce qui rend obligatoire le recours à un véhicule individuel, voire à plusieurs véhicules. Cette situation génère un coût supplémentaire et du temps de déplacement. En outre, le tissu rural est éloigné d’un certain nombre de services (garderies, administration, services sociaux, Pôle Emploi…).

Les habitants des zones pavillonnaires (par opposition aux habitants des secteurs d’habitat individuel diffus et des villages traditionnels) ont pour la plupart du temps cherché de l’espace, du calme, une certaine intimité, des relations avec des catégories sociales proches et, peut-être, une identité sociale. Pour acquérir son bien immobilier, le candidat à l’opération Bimby a sans doute consenti des sacrifices (financiers, en termes de temps disponible, de fatigue, de manque de services, de loisirs…). La perspective, tant pour le candidat à l’opération Bimby, que pour ses voisins, de voir arriver du logement dit « social », est susceptible de refroidir tout le monde, y compris les élus, qui seront pris à parti. Dans certains cas, nous avons été amenés à acquérir des pavillons dans le tissu pavillonnaire afin de reloger certaines familles. Il n’a pas toujours été facile de permettre à des familles issues du parc social d’accéder au logement.

Pour produire du logement social, il faut :

1. Du terrain. L’intérêt de Bimby est d’en procurer.

2. Des financements. Dans la plupart des cas, les territoires concernés ne sont pas intégrés dans la continuité urbaine et ne sont donc pas soumis aux obligations de la loi SRU. Par conséquent, les financeurs principaux, à savoir l’Etat et les collectivités territoriales, sont amenés à considérer la constructions de logements sociaux comme non prioritaire.

3. Des autorisations. Il faut que les élus et les administrations accordent les autorisations, malgré les recours. 

Par ailleurs, une petite opération est presque aussi coûteuse, en termes de temps et d’énergie, qu’une grosse opération. C’est pourquoi nous nous efforçons de regrouper les actions Bimby, notamment lorsqu’il s’agit d’investir dans les accès. Les opérateurs qui sont disposés à réaliser de petites opérations doivent impérativement être soutenus.

Enfin, pour gérer convenablement le parc locatif, il faut que les locataires soient présents en permanence. Cependant, dans les sites reculés, il risque d’être difficile de trouver des candidats. En outre, les loyers doivent être suffisants. Or, par définition, Bimby produit de petits logements, dont les loyers sont faibles, ce qui représente peu de moyens financiers pour le gestionnaire. De plus, il faut éviter que les charges soient trop élevées afin de garantir le paiement des loyers. Il faut donc construire des logements de très bonne qualité énergétique. Par ailleurs, la gestion d’un parc dispersé suppose une grande disponibilité du gestionnaire et des coûts de déplacement élevés. Il faut des techniciens et des entreprises pour entretenir les locaux. Dans certains cas, les locataires doivent également bénéficier d’un accompagnement adapté.

Pour réaliser des projets Bimby, il faut s’appuyer sur des habitants relais, qui sont convaincus de la nécessité du projet, et sur les collectivités territoriales (mairie et services sociaux).

De la salle, Chargée d’études au CETE Ile-de-France : Je suis assez d’accord avec vous. Il faut contrôler les conditions de mise en œuvre de Bimby. De fait, des projets Bimby de construction de logements sociaux se réalisent déjà de façon informelle et ne sont pas contrôlés par la puissance publique. Il importe d’étudier ces processus pour mieux les contrôler, notamment dans les communes populaires où le parc social est saturé. Dans certaines communes, le tissu devient pavillonnaire social de fait. Dans les communes bien desservies par les transports en commun, ces projets peuvent fonctionner. Il vaut mieux contrôler la construction de logement social informelle, « mettre son nez dedans » pour éviter les problèmes de logement insalubre.

Michel NERY : Merci pour votre intervention. Nous « avons le nez dedans ». Il ne faut pas méconnaître les difficultés pour les gestionnaires.

De la salle, Conseil général de Seine-Saint-Denis : J’ai longtemps travaillé pour un gros bailleur. Ce type d’acquisitions parsemées, en diffus n’est pas encore entré dans les mœurs des bailleurs. Ce que je vais dire est peut-être un peu caricatural, mais il me semble que reloger deux ou trois familles dans une petite maison leur permettrait d’arrêter de nuire à la cité tout entière.

Michel NERY : Le PACT des Yvelines a pu mener un certain nombre d’opérations de ce type car nous sommes chargés de l’amélioration de l’habitat du parc privé. Je peux facilement faire appel à un technicien ou un gestionnaire dans l’ensemble du département. Cette activité nous rapproche de l’habitat diffus.

De la salle : Vous avez soulevé le problème de la localisation et de la desserte des transports. Il me semble que l’un des enjeux de Bimby est de permettre l’implantation de nouveaux emplois et services, par l’intermédiaire de la « redensification ».

Michel NERY : Exactement. Cependant, il faudra du temps pour atteindre cet objectif.

De la salle, DT91 : Les populations sont réticentes à accueillir des personnes issues du logement social. Il est difficile de porter un discours positif sur le logement social au niveau de l’Etat.

Caroline ORIA : Il n’appartient peut-être pas à l’Etat, mais aux maires des petits villages de défendre le logement social. Il ne faut pas stigmatiser les familles issues du logement social. Dans un petit village de 1 000 habitants où tout le monde se connaît, les projets de ce type restent difficiles. Un PLAI ne passe pas inaperçu.

Michel NERY : Les familles que nous logeons « à la campagne » dans le cadre de ces opérations sont les mêmes qui auraient accès à un logement « très social » dans les villes. Cependant, nous leur donnons la possibilité de demeurer sur le lieu de travail. D’un point de vue quantitatif, ces opérations sont moins importantes et nous ne sommes donc pas prioritaires pour le financement. Cependant, je ne demande que quelques PLAI.

De la salle, DT91 : Je comprends les réticences des populations. Dans les communes très rurales de l’Essonne, les populations n’ont pas envie de voir ces familles venir sur leur territoire. Le discours est délicat. Il faut veiller à ne pas faire de ségrégation.

Oriane PICHOD : Il faut opérer un cheminement en matière d’attribution des logements. La Préfecture lègue ses droits de réservation à notre association, par contrat. L’Association et la commune peuvent ainsi gérer les attributions de logements et favoriser le logement social de proximité, en lien avec la commune. Pour les premières attributions, nous favorisons les personnes inscrites de longue date sur les listes d’attente communales. Par la suite, nous examinons les listes départementales et régionales. Le logement social est financé par plusieurs acteurs. Cet ancrage local permet de gérer les attributions de logements dans la plus grande proximité possible.

Philippe LEMAIRE, CETE Normandie Centre : Le cœur de cible de Bimby n’est pas le logement social exploité par un opérateur classique. Les projets conçus aux Essarts-le-Roi permettent de répondre aux attentes locales. Les clientèles bénéficiaires sont les mêmes que celles du parc social. Cependant, cet atelier vise à préciser dans quelles conditions Bimby peut s’étendre au logement social.

De la salle, Conseil général de Seine-Saint-Denis : Bimby est peut-être l’occasion de mettre un terme à la ghettoïsation, en favorisant la mixité sociale. Les émeutes de 2004 ne nous ont pas permis d’opérer un vrai changement en Seine-Saint-Denis. Il faut inciter les gros opérateurs à « délocaliser » leurs familles vers le pavillonnaire.

Philippe LEMAIRE : Pourtant, ces opérateurs ne sont pas autorisés à essaimer du parc social dans des secteurs excentrés, loin des services et des réseaux de transport.  

De la salle, Conseil général de Seine-Saint-Denis : Les parcs HLM sont remplis de voitures. En outre, en Seine-Saint-Denis, les transports en commun se situent à proximité des quartiers sensibles, mais il n’y a pas d’emploi. C’est pourquoi il faudrait peut-être mixer le parc social avec les projets Bimby.

Michel NERY : J’ai grossi le trait volontairement. Il ne s’agit pas de faire du Bimby partout, n’importe comment et sans moyens.

 

Conférence d’Oriane PICHOD, Responsable de maîtrise d’ouvrage d’insertion à Solidarités Nouvelles pour le Logement : Le bail à construction, une solution gagnant-gagnant

 

Oriane PICHOD : Solidarités Nouvelles pour le Logement et le PACT des Yvelines s’occupent des populations qui n’ont pas accès au logement social de droit commun. Ces organismes constituent le chaînon manquant entre le logement social et le logement de droit commun. Pour ces populations, le logement diffus revêt toute sa pertinence. Les bailleurs sociaux associatifs travaillent en partenariat étroit avec les gros bailleurs, qui relogent les familles lorsque celles-ci sont jugées autonomes et peuvent ainsi passer du logement social très accompagné au logement social classique. A l’inverse, nous accompagnons des familles entrées dans le logement social classique, qui ont développé d’autres difficultés.

Nous essayons de proposer des logements à un niveau intermédiaire, entre les prix du logement social et les prix du marché. J’envisage Bimby comme l’une des solutions possibles pour « remettre un peu d’huile » dans les rouages du parcours résidentiel. Les gros bailleurs s’orienteront peut-être également vers le logement diffus. Cependant, se pose la question de la taille critique de la structure pour opérer la gestion locative en diffus.

De la salle, DT91 : En Ile-de-France, certaines communes extrêmement rurales (comme en Essonne), pourtant soumises à l’article 25 de la loi SRU, ont un taux de logement social très bas. Il faut veiller à ne pas exclure complètement le logement social de ces communes.

Michel NERY : Nous évoquons également les PLAI.

De la salle, DT91 : De la même manière, certaines communes non soumises à l’article 25 de la loi SRU ne comportent que 0,3 % de logement social. Cette situation n’est pas acceptable. Il ne faut pas que les mêmes communes assument le poids de la précarité. Le logement social doit être réparti.

Michel NERY : Absolument.

Oriane PICHOD : Solidarités Nouvelles pour le Logement est une entreprise solidaire agréée par l’Etat (au même titre qu’un bailleur social classique). C’est une association privée à but non lucratif, déclarée d’intérêt général. Elle a pour objet de proposer un habitat très social aux personnes dont personne ne veut. Nous faisons le pari de réinsérer les familles par le logement (logement d’insertion), en créant un habitat très social adapté aux ménages en situation de grande précarité. Nous souhaitons implanter des logements en milieu urbain dense et en diffus, en faisant le pari de la mixité sociale. Nous proposons une offre de logement temporaire « le temps qu’il faut », jusqu’à ce que les familles retrouvent une solution de logement durable – quitte à mettre nous-mêmes en place ces solutions de logement durable. Solidarités Nouvelles pour le Logement n’est implantée qu’en Ile-de-France pour le moment.

Nous développons un « triple accompagnement ». En effet, les familles bénéficient d’un accompagnement de proximité, solidaire et humain, par des bénévoles qui peuvent les aider dans leur déménagement. En outre, les travailleurs sociaux offrent à ces familles un accompagnement social, lié au logement. Enfin, nous organisons pour ces familles le « ré-apprentissage de l’habiter » pour qu’elles réapprennent leurs obligations de locataires. Grâce à ce triple accompagnement, les locataires se reconstruisent et retrouvent leur autonomie. La plupart de nos locataires s’orientent par la suite vers le logement de droit commun, auprès des gros bailleurs.

Nous avons développé deux solutions de logement d’insertion :

1. L’acquisition-amélioration, qui constitue notre cœur de métier. Nous achetons des « passoires énergétiques » pour les réhabiliter entièrement et ainsi maîtriser les charges énergétiques. Aujourd'hui, du fait de la crise de l’immobilier, nous avons de plus en plus de mal à acheter. Comme un bailleur social classique, nous avons toutefois accès aux financements de l’Etat, de la région, du département, de la communauté d’agglomération et de la commune. Le coût d’une opération type est compris entre 3 500 et 5 800 euros HT par mètre carré. Son financement se répartit comme suit : 60 % de fonds publics, 10 à 20 % d’emprunt et 20 à 30 % de fonds propres.

Nos 800 logements sont proposés à des niveaux de loyer très bas (en moyenne, 5,60 euros le mètre carré). En moyenne, en Ile-de-France, le prix moyen du mètre carré est compris entre 20 et 25 euros. Nous empruntons à hauteur de nos loyers. Nos opérations sont également financées en partie par les dons des particuliers (200 euros en moyenne). 40 nouveaux logements sont achetés ou construits chaque année. Nous avons accueilli puis relogé 6 000 personnes depuis la création de SNL.

110 groupes locaux rassemblent plus de 1 000 bénévoles et 50 salariés travaillent pour l’Association. Pour proposer du logement d’insertion en diffus, il faut atteindre une taille critique. Nous agissons sur les très petits terrains, qui sont trop petits pour un promoteur mais trop gros, trop délabrés ou insuffisamment viabilisés pour un opérateur privé.

Nos bénévoles œuvrent à l’entretien et à la gestion locative à long terme et nouent une relation de proximité avec les familles. Les logements ne sont donc pas laissés à l’abandon.

2. Progressivement, nous nous orientons vers une nouvelle solution : le bail à construction/réhabilitation. Le propriétaire confie son bien à SNL pour une durée de 15 ans ou plus, ce qui permet d’accueillir quatre ménages. L’Association se substitue au propriétaire pendant toute la durée du bail. Elle réalise des travaux ou une construction neuve sur le terrain, dotée des plus hautes qualités environnementales. Ensuite, elle loue ces logements à des ménages défavorisés, en partenariat avec les commissions d’attribution locale. A la fin du bail, l’Association rend le bien libre d’occupant et en parfait état.

Michel NERY : Et sans impôt !

Oriane PICHOD : Le bail à construction/réhabilitation repose sur un principe gagnant-gagnant :

1. Un projet architectural et un projet de vie. Pour le propriétaire, le projet architectural peut accompagner un projet de vie. L’association et le propriétaire s’accordent sur les travaux à réaliser ou la maison à construire. Le propriétaire a un droit de regard sur la réalisation du projet. Le bail est conclu à titre gracieux avec le propriétaire puisque nous réalisons des travaux en contrepartie. Le propriétaire conserve la propriété de son bien, qui est mis à disposition temporairement, pour un usage social.

2. Un contrat fiscal avantageux. Le propriétaire ne paie aucune taxe sur les revenus locatifs et récupère son bien au terme du bail, en réalisant une plus-value non imposable.

3. Une prise en charge totale. Pendant toute la durée du bail, SNL prend en charge la taxe foncière, le coût des réparations, l’ensemble des charges du propriétaire.

4. La gestion locative assurée par l’Association. L’association offre un triple accompagnement aux familles. Nos bénévoles sont déjà implantés dans les communes d’intervention et peuvent prendre le temps d’exposer le projet.

5. Une relation avec le voisinage accompagnée.

Pour le bailleur social, les avantages de ce partenariat sont les suivants :

1. Une petite opération viable financièrement. Ces petites opérations nous permettent de continuer à produire d’autres opérations de logement social de même envergure dans le diffus. En retirant le foncier de l’opération, nous divisons par deux le coût de l’opération et pouvons réaliser des travaux de plus en plus importants, permettant de maximiser les performances énergétiques.

2. Du logement social en diffus et bien intégré. Le projet de construction est accepté par le propriétaire et ses voisins.

3. Des logements avec un réel impact social. Nous arrivons à accueillir trois ou quatre familles pendant la durée du bail, le temps que les enfants grandissent.

Valérie LAFORGUE, Architecte urbaniste, CAUE Bas Rhin : Pouvez-vous nous apporter des précisions sur la formule de bail ? Les baux sont-ils conclus pour une durée minimum de 15 ans ?

Oriane PICHOD : La durée minimum du bail est de 12 ans. La durée du bail est déterminée par la simulation financière effectuée avec le propriétaire. En fonction de la quantité de travaux envisagée et de la qualité de la construction neuve visée, nous procédons à un équilibre. Nous sommes conventionnés à vie. Lorsqu’il s’agit d’un investissement du type bail à réhabilitation, le bénévole a l’impression de donner pour un autre particulier.

Valérie LAFORGUE : Le particulier peut-il avoir la possibilité de subventionner lui-même une partie des travaux ?

Oriane PICHOD : Absolument. Les bénévoles sont prêts à investir des fonds propres, dans des proportions « raisonnables ». Il faut trouver un équilibre entre les différentes sources de financement.

Valérie LAFORGUE : Plusieurs propriétaires peuvent-ils réaliser un tel projet ?

Michel NERY : Bien sûr. La commune peut également intervenir en tant que propriétaire de logements communaux dont elle n’a plus l’usage. Souvent, ces logements sont implantés sur des terrains assez généreux, avec des « reste à construire » parfois importants. Il est plus facile de demander à une commune d’ajouter un apport supplémentaire pour équilibrer le financement du projet.

Oriane PICHOD : A ce jour, nous avons surtout expérimenté le bail à réhabilitation et le bail à construction avec des acteurs publics. Nous avons ainsi conclu un partenariat pour 60 ans avec la commune de Saint-Denis, lui permettant de conserver son patrimoine.

Geneviève BRUN, Conseil général du Bas Rhin : Je suis étonnée que la durée d’amortissement ne dépasse pas 15 ans dans le cadre d’un bail à construction.

Michel NERY : La durée du bail à construction est de 25 ans, contre 15 ans pour le bail à réhabilitation. Le PACT des Yvelines a conclu trois baux à réhabilitation d’une durée de 15 ans ; tous les autres ont été conclus pour 18 ans. La durée minimum d’un bail à réhabilitation est de 12 ans.

Oriane PICHOD : Nous sommes parvenus à conclure des baux à réhabilitation dans Paris intramuros, pour des appartements en copropriété. Nous devons continuer à nous développer. Le PACT des Yvelines a plus d’expérience que nous en matière de bail à réhabilitation et de bail à construction dans le tissu pavillonnaire. Nous devons tenir compte du fait que nous intervenons sur de petites parcelles. Selon l’ambition du projet de construction, une vingtaine d’années serait peut-être suffisante pour amortir notre investissement.

Geneviève BRUN : En tant qu’association agréée par l’Etat, de quels types de financement pouvez-vous bénéficier ?

Michel NERY : Nous bénéficions du financement PLAI.org, en tant qu’association agréée. Plus généralement, en tant qu’association privée, nous pouvons prétendre au financement de l’ANAH. Cela nous permet d’ailleurs d’utiliser les bâtiments publics. Lorsqu’une commune cède un bail à construction ou à réhabilitation, le bail revêt un statut privé. Ce changement de statut est surtout intéressant pour le bail à réhabilitation puisque le PACT peut solliciter non seulement l’aide de l’ANAH, mais aussi de la région.

De la salle : Caroline Oria, comment raccordez-vous la démarche Bimby à la démarche PLH ? Cette articulation intervient-elle pendant le diagnostic ou après ? Comment les politiques publiques pourraient-elles soutenir Bimby ? Le PLH n’est-il pas un outil d’accroche Bimby, au moins durant la phase de diagnostic ?

Caroline ORIA : Nous avons raccroché Bimby au PLH car les personnes du projet de recherche étaient rattachées à la Direction de l’Habitat. La démarche Bimby s’intègre à la continuité de nos réflexions sur les nouvelles formes urbaines, dans le cadre du PLH. Nous étions partenaires du projet de recherche avant de lancer l’élaboration du PLH et en avons profité pour intégrer le PLH dans une fiche action du programme d’actions. Cette démarche est partie du PLH et se raccroche également aux objectifs de logement. Aujourd'hui, nous raccordons également cette démarche à l’élaboration du SCOT. Toutefois, nous ne pouvons pas affirmer que Bimby s’apparente à une politique publique, puisque nous partons des démarches spontanées des habitants, qui sont accompagnées et maîtrisées par les maires. Bimby s’inscrit donc dans une orientation stratégique, en vue de la réalisation d’objectifs quantitatifs et qualitatifs.

Jean-François PELLETIER : Quel est le rôle des bénévoles dans l’Association ?

Dans un autre atelier, nous avons évoqué la démocratie dans la démarche Bimby.

Avez-vous envisagé de créer une société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), dont l’objet serait les opérations Bimby ?

Oriane PICHOD : Nous souhaitons rendre la rencontre entre Bimby et SNL plus efficiente. Je note votre suggestion.

Les bénévoles de SNL sont chargés de réaliser la veille immobilière et sont en relation avec les élus. Nous ne nous implantons dans une commune que si nous avons des bénévoles. En outre, les bénévoles sont chargés de la veille dans les logements et nous alertent sur les dysfonctionnements relevés. Ils organisent des évènements, vont à la rencontre des entreprises et des amis. Cela représente entre 10 et 20 % du coût total des opérations.

Michel NERY : Il serait intéressant de créer des associations foncières urbaines ou des coopératives pour monter des projets Bimby collectifs.

De la salle, CETE Ile-de-France : Nous n’avons pas abordé la question du logement social de manière frontale, mais sous l’angle du logement abordable. L’objectif de la démarche Bimby est de faire participer les habitants. Dans le cadre du projet de recherche, nous avons étudié la politique des « appartements accessoires », une politique publique mise en place au Canada pour produire du logement abordable.

Nous examinons également les outils qui nous permettraient d’intervenir différemment – notamment les associations foncières urbaines. Je vous invite à consulter les fiches que nous avons rédigées à ce sujet, sur le site du projet de recherche. Il s’agit d’inventer de nouveaux modes de production de la ville, en associant davantage les habitants ou les acteurs qui le souhaitent.

Michel NERY : Nous pouvons offrir aux propriétaires la gestion locative au travers des agences immobilières sociales.

De la salle, Ingénieur, Paris : Nous pouvons parfaitement concevoir qu’un propriétaire envisage la construction d’un logement individuel social sur son terrain. En revanche, avez-vous des exemples de propriétaires qui acceptent de faire construire un petit immeuble ?

Michel NERY : Le logement social n’a pas forcément la forme d’un immeuble. Cependant, nous pouvons dégager des économies d’échelle en produisant des logements individuels au même moment, en diffus.

De la salle, CETE Ile-de-France : Aux Essarts-le-Roi, un groupe d’habitants a demandé à l’architecte de concevoir un petit immeuble collectif qui ressemble à une maison individuelle. 

Oriane PICHOD : Le parti pris de structures comme les nôtres est de réaliser des petites unités de logements, pour assurer la mixité sociale, c'est-à-dire ne pas concentrer des problématiques identiques au même endroit. Nous louons déjà des maisons individuelles découpées en plusieurs logements.

De la salle : Quelle est la proportion de logements gérée chaque année par votre association ?

Oriane PICHOD : Nous gérons actuellement 800 logements et produisons près de 40 logements par an. Nous intervenons en Ile-de-France, à l’exception du Val d’Oise et de la Seine-et-Marne.

De la salle : Existe-t-il des équivalents de votre association en dehors de l’Ile-de-France ?

Oriane PICHOD : Oui. La Fédération des PACT est nationale. Par ailleurs, la Fédération des Associations et des Acteurs pour la Promotion et l’Insertion par le Logement (FAPIL) réunit l’ensemble des associations françaises telles que SNL, dédiées à la production de logement très social d’insertion. Enfin, l’UNAFO regroupe l’ensemble des associations chargées de l’hébergement d’urgence. Ces trois fédérations doivent travailler ensemble.

J’espère que nous avons répondu à vos attentes.

À télécharger : - BIMBY ET LOGEMENT SOCIAL - OBSTACLES ET PROPOSITIONS.pdf
- SNL&Bimby.pdf
- Bimby, une solution au logement social.pdf

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