Catégorie Démarche Bimby

Auteur(s) : - Bruno Sabatier
- Sophie Duplessy

Publié le 02 février 2012

Notions clés :
> de particulier à particulier
> densification pavillonnaire
> division parcellaire
> équité foncière
> initiative des habitants

Une récente ordonnance modifie la réglementation des lotissements pour favoriser les divisions

 

La réforme de 2007 avait établi qu’est lotissement toute division ou détachement de parcelle destinée à être bâtie (y compris pour un seul lot créé), et avait soumis sa création soit à un permis d'aménager (PA), soit à une déclaration préalable (DP). Conformément à l’article 25 de la loi dite Grenelle 2 (ENE, juillet 2010), une ordonnance vient de simplifier ce régime dans le code d’urbanisme [1].

En vertu du décret d’application à paraître prochainement, le nouveau régime entrera en vigueur au 1er mars 2012, et concernera donc les lotissements et autres divisions à partir de cette date.

Outre des clarifications nécessaires portant sur l’objet lotissement, deux de ces «corrections» vont dans le sens de la densification.


1. La suppression du critère numérique (décompte des lots créés sur 10 ans) élargit le champ d’application de la DP par rapport à celui du PA. Selon la nouvelle version de l’article L442-2 du code d’urbanisme, le permis n’est désormais obligatoire que pour les lotissements créant des voies et/ou des équipements communs (y compris des réseaux). Or, de fait, cela ne concerne que les lotissements d’au moins deux lots ; donc la DP devient suffisante :
-   d’une part, pour un seul terrain à bâtir, ce qui dissipe un certain flou instauré depuis 2007, et pour les particuliers, facilite la division ;
-   d’autre part, pour diviser des lots non viabilisés lorsque des réseaux communs ne sont pas nécessaires, sachant que le raccordement est une obligation du particulier constructeur.


2. Surtout, la subdivision de lots dans un lotissement créé par un PA (et habité), est facilitée [2]. La précédente réglementation imposait qu’une subdivision devait recueillir l’accord de la majorité qualifiée des colotis [3]. Cette procédure, qui représentait le principal obstacle réglementaire à la densification, est purement et simplement supprimée, que la subdivision résulte d’une DP, d’un permis de division ou d’une division primaire. La seule limite est un nombre maximum de lots que le lotisseur prévoit dans son PA. Cela qui fait dire au Gridauh qu’«une prime est donnée au premier qui procèdera à la subdivision», faisant finalement de cette limite un facteur  d’activation. Et une incertitude subsiste: le lotisseur devra donner son accord à la subdivision en produisant une attestation devant faire partie des pièces à joindre à la demande d’autorisation.

Quoi qu’il en soit, le législateur a clairement évacué ce blocage, qui concourt souvent à l’immobilisme des lotissements et les avait donc rendus rétifs à la densification. Considérant qu’est «préservé l’intérêt des premiers colotis, dûment informés par le PA du nombre maximum de lots prévus», la suppression de cet obstacle «suppose que les statuts de l’ASL prennent en compte la multiplication possible du nombre de lots» (fiche Gridauh, p. 19). Resterait que le règlement de lotissement peut interdire les subdivisions, sachant qu’il est valable 10 ans et peut être reconduit jusqu’à long terme. Mais l’esprit de la loi qui s’impose aux lotisseurs va dans le sens contraire, depuis 10 ans justement (loi SRU). D’autres corrections apportées par l’ordonnance l’attestent, et auparavant divers dispositifs comme le versement pour sous-densité (voir fiche VSD).

 

Selon l’Association Nationale des Architectes des Bâtiments de France, qui vient de lancer une contre-offensive contre les assouplissements réglementaires actuels, «l’élargissement du champ de la DP»  participe à dessiner un «environnement débridé» propice à la densification Bimby (voir cette actualité associée).

Hors de tout jugement, retenons que cette nouvelle réglementation consacre l’évolutivité des lotissements dans le sens d’une densification par division parcellaire.

 


[1] Ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme

[2] A l’exclusion des sites classés et secteurs sauvegardés, où le PA sera systématiquement requis.

[3] Soit 2/3 des foyers représentant 1/3 des terrains, ou 1/3 des foyers représentant 2/3 des terrains.

À télécharger : - Pour en savoir plus, consulter la fiche du Gridauh

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