Catégorie Blogosphère

Publié le 03 Décembre 2014

Source(s) : séquencité


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Parler de densification pavillonnaire dans la rubrique « se projeter » peut paraître surprenant. L’avenir des villes s’imagine plutôt dans les grands projets d’architecture et leurs images futuristes. Pourtant, depuis quelques années, les quartiers pavillonnaires, tant décriés (ils contribuent à l’étalement urbain et symbolisent l’individualisme), agitent le monde de l’urbanisme. D’espaces oubliés et sclérosés, ils deviennent des potentiels fonciers,  permettant de répondre aux enjeux urbains actuels. Leur faible densité, autrefois critiquée, constitue aujourd’hui leur plus grande qualité. La construction de nouvelles habitations dans les dents creuses des tissus pavillonnaires contribuerait à combler en partie les immenses besoins de l’Ile-de-France. Bref, la densification pavillonnaire, c’est tendance ! Alors, simple effet de mode ou véritable réponse à la crise du logement et au « rêve pavillonnaire » des citoyens ?

Tremblay-en-France – Google maps

 

Diviser pour densifier

La densification pavillonnaire est un mode de production de la ville qui s’oppose à la construction de lotissements en périphérie urbaine (le genre Wisteria Lane pour les fans de Desperate Housewives). L’idée est de construire des logements supplémentaires dans les quartiers pavillonnaires existants ou d’agrandir sa maison, selon le principe de refaire la ville sur la ville.

La densification prend de multiples formes qui peuvent se combiner. De nouveaux bâtiments sont érigés, petits immeubles (forme 1) ou maisons (forme 2), sur des terrains dont les capacités constructives n’ont pas été atteintes (forme 3) ou sur des parcelles issues de divisions foncières (forme 4). Par des extensions et des surélévations de leur pavillon (forme 5), les propriétaires renforcent également la densité de leur quartier. La densification issue des divisions parcellaires constitue le plus gros potentiel de construction de logements et fait l’objet de nombreuses interrogations. Alors, pleins phares sur ce processus !

Image Séquencité

 

Pourquoi les habitants acceptent-ils de se séparer d’un bout de leur jardin ? Comment peuvent-ils consentir à revoir à la baisse leur « rêve pavillonnaire » ? Diviser sa parcelle rapporte de l’argent ! Dans la plupart des cas, un changement de vie provoque la décision : vieillissement, séparation, décès, maladie, chômage… Les fonds récupérés par les propriétaires leur permettent d’investir dans des travaux pour leur maison, dans le développement de leur entreprise, dans le remboursement de dettes… La division foncière peut aussi être motivée par des solidarités familiales. On découpe pour construire un logement à mamie (qui ne veut plus vivre seule dans sa grande maison) ou aux enfants (qui ne trouvent pas de bien adapté à leurs besoins et leur capital sur le marché immobilier).

De l’autre côté de la clôture (la clôture dans les quartiers pavillonnaires : un sujet en soi), qui achète ou loue une maison issue d’un découpage foncier ? Des ménages dont les revenus ne leur permettent pas d’acquérir le logement tant désiré, dans des quartiers à la forte pression immobilière. Tant pis pour les 500 m2 de  jardin et l’isolement absolu. Vivre en ville comme à la campagne demande quelques concessions.

La densification pavillonnaire dans les grandes agglomérations n’est pas un phénomène nouveau. Elle a même souvent été perçue comme une pratique d’aménagement assez discutable. Pourtant, depuis quelques années, ses détracteurs (urbanistes, habitants, élus locaux) revoient leur jugement et en déviennent les défenseurs. En cause ? Le projet de recherche-action BIMBY, « build in my backyard », soit « construire dans mon jardin ». Lancé en 2009, l’objectif est double et ambitieux : transformer le processus spontané de division parcellaire en nouvelle filière de production de logements et promouvoir la densification pavillonnaire dans les zones périphériques (au-delà des simples premières couronnes).

« Il existe aujourd’hui 19 millions de maisons individuelles en France, quand on en construit environ 160 000 chaque année. Ainsi, si 1 maison sur 100 est divisée chaque année pour produire un terrain à bâtir supplémentaire, il devient possible d’assurer une production équivalente à l’ensemble de la production annuelle de maisons individuelles sans engendrer aucun étalement urbain » (www.bimby.fr).

 

 

Les idées de BIMBY ont été largement diffusées auprès des communes, notamment par les services de l’Etat et les CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement). Mis en valeur par une communication séduisante, le projet a le mérite de prendre le contre-pied des critiques sur le pavillonnaire, de concilier volontés individuelles et intérêt collectif et de placer l’habitant au cœur de l’urbanisme. Attention, cependant, à l’emballement ! La densification pavillonnaire comme nouvelle approche des quartiers d’habitat individuel semble aussi réductrice que celle consistant à n’y voir que les nappes informes des lotissements périurbains !

Dépasser le mythe de la densification

Le problème n’est pas la densification pavillonnaire mais sa généralisation. Aux limites classiques qui lui sont opposées (dimensionnements des réseaux insuffisants, rupture des relations de voisinage…), on peut ajouter une faiblesse : le risque de creusement des inégalités. La densification pavillonnaire présentée par BIMBY – encadrée par les pouvoirs publics et accompagnée par des architectes – demeure un idéal. Les communes n’ont pas toujours les moyens de mettre en place de tels dispositifs et des disparités peuvent se créer. Entre les habitants d’un quartier pavillonnaire incités à diviser leur terrain et ceux d’un autre, pour lequel le PLU (Plan Local d’Urbanisme) serait plus contraignant. Entre les communes et quartiers qui verraient se multiplier les divisions parcellaires non maîtrisées et celles et ceux oeuvrant à la préservation de leur cadre de vie.

Faut-il pour autant abandonner toute velléité d’action sur le pavillonnaire ? Non ! La densification n’est qu’une stratégie parmi d’autres. Le tissu d’habitat individuel francilien est hétérogène. Il se compose de multiples quartiers qui se distinguent par leur environnement, leur forme urbaine, leur bâti ou encore leurs occupants. Dès lors, définir une politique adaptée c’est comprendre les caractéristiques des territoires pavillonaires et proposer des outils d’évolutions spécifiques.

Les communes peuvent :

  • mettre en valeur certains de leurs quartiers pavillonnaires par leur reconnaissance dans l’étude patrimoniale du PLU, des brochures ou encore des balades urbaines pour faire découvrir ces territoires (patrimoine) ;
  • aménager des  espaces, de type parc ou équipement, au croisement des quartiers pavillonnaires et du reste de la ville afin de mieux les intégrer (espaces communs) ;
  • mobiliser des outils comme le FISAC (fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce)  pour maintenir voire développer une offre commerciale dans les tissus pavillonnaires (commerce) ;
  • être des moteurs dans la lutte contre l’habitat indigne (les quartiers pavillonnaires ne sont pas épargnés) et l’amélioration des performances énergétiques des constructions (habitat) ;
  • lancer des réflexions pour faciliter la circulation et améliorer la qualité des espaces publics : aménagement de zones de rencontre, traitements paysagers… (voirie)

Image Séquencité

 

De multiples devenirs sont possibles pour les espaces pavillonnaires mais un travail de sensibilisation reste encore à accomplir auprès des acteurs de l’urbanisme. Un véritable changement se sera opéré lorsque les quartiers pavillonnaires seront vus comme des éléments d’identité locale et non plus seulement des « verrues urbaines » ou les territoires d’une future densification.

 

 

 

Liens externes : - http://sequencite.wordpress.com/2014/04/21/69/

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