Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Laure Chatron
- Astrid Tanguy
- Thomas HANSS

Publié le 05 Septembre 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

La division en drapeau est-elle anti-urbaine ? Quelles articulations entre droit public et droit privé ?

 


Animatrice :

Laure CHATRON, CETE Normandie

 

Intervenants :

 

Astrid TANGUY, Chargée d'études en aménagement urbain au CETE d'Ile-de-France

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Thomas HANSS, Urbaniste paysagiste

Joseph LE FOLL, Maire de Tremblay-sur-Mauldre

 

 

Introduction :

 

Les premiers résultats des expérimentations de la démarche Bimby confirment que la densification pavillonnaire, par l’ajout d’une seconde maison sur le terrain d’une première, se révèle être un puissant levier de construction de logements sans étalement urbain et à l’initiative des habitants actuels des communes. Afin de mener de telles politiques, l’écriture des règlements est une étape cruciale puisqu’elle détermine les formes urbaines à venir de la commune pour plusieurs années. En complément du règlement, il faut faire prendre conscience aux habitants et aux élus de la variété des formes de densification urbaine possibles afin d’éviter notamment les mauvais cas de division en drapeau. Un outil pédagogique est à mettre en place pour mieux faire connaître et comprendre toutes les possibilités qu’offrent le règlement et son articulation avec les autres Codes et les outils du droit privé.
 
 
 

Résumé :

 

La division en drapeau peut présenter des caractéristiques anti-urbaines, avec des conflits de voisinage, une intimité non respectée, la non-préservation des cœurs d’îlot. Pourquoi dès lors les divisions en drapeau sont-elles si fréquentes ? Leur très grand nombre est dû notamment au règlement d’urbanisme, en particulier aux règles qui déterminent l’implantation des nouvelles maisons (l’article 6, qui détermine la distance par rapport à la voie, et l’article 7, qui détermine la distance par rapport aux limites séparatives). Quand l’implantation de nouvelles constructions en fond de parcelle est autorisée, les propriétaires se saisissent de cette facilité, qui permet un plus grand espace sans contrainte technique ou architecturale concernant le chantier. En outre, en général, la maison est située au centre de la parcelle puisque l’article 7 impose des retraits par rapport aux limites séparatives.

 

Dans les différentes recherches de divisions intéressantes entre espace public et privé, des solutions émergent principalement dans les tissus restreints morphologiquement et réglementairement. Il est en effet nécessaire de trouver des solutions plus astucieuses quand l’espace est restreint. L’accès à la voirie n’est, en général, pas contraignant pour la construction des nouvelles maisons, à l’exception des parcelles à largeur étroite avec une maison initiale en fond de parcelle. Dans ce dernier cas, la solution de la maison en porche paraît la mieux appropriée. En général, les divisions / constructions intéressantes sont à l’origine d’un apport positif à l’espace public par la participation à la création d’un fond bâti et par la structuration de la voie. La gestion de l’intimité entre les voisins s’effectue quant à elle par différents outils réglementaires : une bande de constructibilité au-delà de laquelle il n’est pas possible de construire, les seules constructions pouvant s’effectuer en retrait des limites séparatives ; les servitudes de cour commune ou de vue ; des options de configuration choisies par les propriétaires comme des bâtiments avec des orientations différentes pour éviter les vis-à-vis ou la construction d’un mur de clôture avec végétation haute, etc.

 

Se dégage ainsi l’importance de la bonne intelligence des règles d’urbanisme, qui doivent permettre une densification de qualité, des apports à l’espace public et une gestion qualitative des espaces privés. L’écriture des règlements constitue en l’espèce une étape cruciale puisqu’elle détermine les formes urbaines pour un certain nombre d’années dans la commune. L’objectif consiste à faire prendre conscience aux habitants et aux élus de la variété des formes de densification possible. Il s’agit de leur faire comprendre qu’il n’existe pas seulement la division en drapeau classique mais, grâce aux règles d’urbanisme, aux différentes codes et aux outils de droit privé, des solutions intelligentes de densification. L’objectif consiste dès lors, en complément du règlement, à mettre en place un outil pédagogique pour qu’habitants et élus prennent conscience de l’ensemble des formes possibles.

 

Une division en drapeau qualitative reste néanmoins possible. D’autres posent au contraire question en termes d’optimisation du foncier. Historiquement, la forme en drapeau s’est imposée lorsqu’il n’existait pas de consensus pour créer une voie. Dans tous les cas, l’urbanisation en second rideau vient toujours après une première intervention en fond de rue. L’absence de front bâti pose ainsi question du point de vue esthétique. La division en drapeau est en outre peu qualitative parce que la forme bâtie ne permet pas d’habiter le cœur d’îlot de manière plus pertinente qu’avec une maison en fond de rue. Les pistes à explorer pour que la division en drapeau cesse en l’occurrence d’être anti-urbaine appartiennent à présent aux architectes.

 

 


Retranscription :

 

Conférence d’Astrid TANGUY, Chargée d'études en aménagement urbain au CETE d'Ile-de-France : Une variété de cas de densification issue d’une articulation entre règles d’urbanisme et initiatives privées

 

Laure CHATRON : Bonjour à tous. Rappelons en premier lieu que la division en drapeau suppose un terrain en fond de parcelle avec chemin d’accès.

 

Astrid TANGUY : Il nous semblait intéressant d’étudier l’influence des règles d’urbanisme sur les formes urbaines, ainsi que l’influence de l’articulation des règles avec les outils de droit privé. Pour commencer, je détaillerai deux modélisations de divisions en drapeau différentes qu’il n’est pas rare de trouver notamment en région parisienne. Dans un premier cas, une nouvelle maison a été implantée à 70 mètres de la voie publique. L’allongement des réseaux et des chemins paraît, en l’espèce, démesuré. En outre, la nouvelle maison ne préserve pas le cœur d’îlot végétalisé. Dans un second cas, la nouvelle maison a été implantée à une faible distance de la maison initiale. Six mètres seulement séparent parfois les maisons en créant des vis-à-vis directs entre les logements puisque l’orientation des façades ouvertes est similaire. Dès lors, la question se pose de savoir si l’intimité des fonds de parcelle environnants est préservée. Vous devez savoir que, parfois, les élus se montrent relativement pusillanimes en termes de densification des quartiers pavillonnaires car ils ne retiennent que la division en drapeau comme division parcellaire. Or il existe de nombreuses autres formes de division.

 

La division en drapeau peut présenter pourtant des caractéristiques anti-urbaines, avec des conflits de voisinage, une intimité non respectée, la non-préservation des cœurs d’îlot. Pourquoi dès lors les divisions en drapeau sont-elles si fréquentes ? Leur très grand nombre est dû notamment au règlement d’urbanisme, en particulier aux règles qui déterminent l’implantation des nouvelles maisons (l’article 6, qui détermine la distance par rapport à la voie, et l’article 7, qui détermine la distance par rapport aux limites séparatives). Quand l’implantation de nouvelles constructions en fond de parcelle est autorisée, les propriétaires se saisissent de cette facilité, qui permet un plus grand espace sans contrainte technique ou architecturale concernant le chantier. En outre, en général, la maison est située au centre de la parcelle puisque l’article 7 impose des retraits par rapport aux limites séparatives.

 

Cela étant, il est possible de trouver des divisions en drapeau de meilleure qualité. Par exemple, avec une maison située en fond de parcelle et un garage à l’avant de la parcelle, la division en drapeau est inversée puisque la nouvelle construction vient s’implanter à la place du garage. La division est ensuite effectuée en limite de bâti. La parcelle peut par exemple présenter une largeur de 7 mètres. Or l’article 3 impose une largeur pour accéder à la maison initiale de 3,5 mètres. Il reste donc 3,5 mètres pour la largeur de la nouvelle construction. Il est évidemment possible de réaliser des constructions de 3,5 mètres de large. Sur plusieurs niveaux, la construction présentera même une surface habitable acceptable. La construction est, en l’occurrence, rendue possible par l’autorisation que donne l’article 7 de s’implanter en limite séparative. En outre, la construction participe à la structuration de la voie, à la formation d’un front bâti grâce à l’implantation autorisée en limite séparative et à la mitoyenneté avec la maison voisine. La façade de la maison voisine étant parfois aveugle, il devient possible d’imaginer en particulier la construction d’une maison porche pour structurer entièrement la voie et le fond bâti et pour optimiser la surface habitable.

 

Dans un autre exemple où la maison initiale était située en fond de parcelle, la construction est rendue possible grâce à l’implantation autorisée en limite séparative et à l’accès en porche à la maison initiale, avec, en l’occurrence, une mutualisation de l’accès pour les deux maisons. La maison porche s’intègre entièrement dans le tissu environnant. Elle est mitoyenne aux maisons voisines, avec un même alignement.

 

Laure CHATRON : Comme nous le voyons avec la maison porche, certaines situations entraînent nécessairement la mise en place d’une servitude de passage. Les servitudes de passage relèvent du droit privé. Par exemple, dès lors que le terrain est enclavé, il existe une obligation à permettre une desserte. La desserte doit résulter cependant d’une nécessité et non d’une facilité.

 

La servitude de passage peut également résulter d’une convention entre voisins. En l’occurrence, deux voisins se mettent d’accord pour que celui qui dispose de l’accès laisse l’accès également à son voisin, qui verse en retour une indemnité. Il s’agira en l’espèce d’un accès commun.

 

Astrid TANGUY : Je vous cite un autre exemple de division en drapeau de qualité satisfaisante. La maison initiale est située sur le côté de la parcelle. Les propriétaires ont divisé en limite de bâti, ce qui laisse une largeur de huit mètres. L’espace joue le rôle de sas entre la nouvelle maison et la voie publique. La perception de la division en drapeau depuis la rue est ainsi différente, grâce à l’initiative du propriétaire qui a divisé en limite de bâti, prévenant toute perte d’espace (avec des bandes de 3,5 mètres par exemple sur les côtés des maisons).

 

Dans un autre exemple, la gestion de l’intimité entre les deux nouveaux logements s’effectue par la construction d’un mur de clôture renforcé par de la végétation haute. L’intimité des logements est ainsi préservée.

 

Je souhaite à présent vous citer trois exemples de divisions qui ne sont pas en drapeau mais auraient dû l’être si le règlement n’avait pas été rédigé comme il l’a été. Par exemple, s’agissant d’une maison mitoyenne, le propriétaire de la maison initiale a déplacé l’entrée. Il entrait auparavant par le côté de la propriété. Il a déplacé l’entrée à l’avant de la maison pour permettre la division en limite de bâti et optimiser ainsi l’espace. L’opération a été rendue possible par l’article 7 et l’augmentation autorisée en limite séparative, qui permet d’utiliser l’ensemble de la largeur de la parcelle (neuf mètres en l’occurrence). La construction suit la logique d’implantation des maisons voisines en mitoyenneté. Elle participe à la structuration de la voie. Citons également une préservation des jardins situés à l’arrière du fond de parcelle grâce à l’outil de la bande de constructibilité, puisqu’au-delà de 25 mètres il n’était pas possible de construire sur les limites séparatives. Il existait un retrait nécessaire de trois mètres qui aurait laissé seulement trois mètres pour la largeur de la façade de la maison. En l’absence d’autorisation d’implantation en limite séparative, la largeur aurait été insuffisante pour la maison. Le propriétaire aurait probablement eu recours à une division en drapeau pour disposer de la place nécessaire à l’implantation de la maison.

 

Laure CHATRON : Je souhaite vous donner davantage de détails quant au point relatif à la mitoyenneté. La mitoyenneté présente trois types de mises en place, la convention entre deux voisins, la prescription acquisitive (les personnes s’étant comportées comme des copropriétaires durant trente ans, il est considéré que la mitoyenneté est mise en œuvre), la cession forcée (cas extrêmement rare qui consiste à obliger son voisin à céder la mitoyenneté de son mur privatif en contrepartie d’une indemnité).

 

Il est nécessaire d’apporter la preuve de la mitoyenneté, soit par titre (un papier certifiant la mitoyenneté), soit par prescription acquisitive (les personnes s’étant comportées comme des copropriétaires durant trente ans, il est considéré que la mitoyenneté est mise en œuvre), soit par des marques (il s’agit de chercher des marques de non-mitoyenneté pour affirmer la mitoyenneté), soit par présomption légale (l’ensemble des clôtures sont considérées comme mitoyennes, à l’exception des bâtiments qui jouxtent une cour ou un jardin et des murs de soutènement).

 

Il convient également de respecter des règles de hauteur : 3,20 mètres au maximum dans les villes de plus de 50 000 habitants ; 2,60 mètres dans les villes de moins de 50 000 habitants. Il existe également des obligations entre voisins pour que la mitoyenneté se déroule de manière satisfaisante : le droit d’usage (de leur côté du mur) ; le droit d’exhaussement (monter le mur plus haut que le mur initial tout en respectant les règles légales de hauteur, les dépenses étant payées par le voisin qui souhaite monter le mur) ; l’obligation d’autoriser tout ce qui est indispensable à l’usage et à la servitude et d’assurer l’entretien ou la réparation du mur. Ainsi, la personne qui a dégradé le mur doit prendre à sa charge les frais de réparation.

 

Astrid TANGUY : Prenons un autre cas de division intéressant, une division en fonds de rue, qui aurait dû être une division en drapeau sans mutualisation de l’accès entre les deux maisons situées en fond de parcelle. La maison située plus en avant a pu diviser en fonds de rue sur la totalité de la largeur de la parcelle puisqu’elle utilise le chemin d’accès. La nouvelle construction a pu s’implanter sur les limites séparatives et profiter de l’ensemble de la largeur de la parcelle. Sans mutualisation de l’accès, trois portails auraient remplacé deux portails. Il est à noter que la nouvelle maison n’aurait pas pu utiliser le chemin d’accès pour ne présenter qu’un portail au niveau de la rue. En effet, la largeur de la voie de desserte est de 3,5 mètres. Or une voie qui dessert trois habitations doit réglementairement présenter une largeur de cinq mètres.

 

 Enfin, citons un dernier cas de division illustré par une maison située à l’avant de la parcelle. Il n’existait pas d’accès possible pour construire en fond de parcelle. Or, la maison étant située à côté d’une parcelle en angle de rue, le propriétaire initial a acheté une partie de terrain pour bénéficier d’un accès sur la voie secondaire et permettre ainsi la construction de la maison en fond de parcelle. La gestion de l’intimité entre les deux logements est assurée par l’orientation perpendiculaire des deux logements et une façade aveugle. Enfin, en raison d’une façade ouverte, le règlement imposait une distance de trois mètres jusqu’à la limite séparative. La distance étant en réalité de 2,5 mètres, il y a eu servitude de cour commune.

 

Laure CHATRON : La servitude de cour commune a été mise en place il y a plusieurs années pour des raisons d’hygiène et de salubrité publiques. Elle a des effets bénéfiques puisqu’elle retire le droit de construire sur le terrain qui est cour communale. Il existe, dans ce cas, une possibilité de conclure un accord entre voisins de cour commune. Tel est fréquemment le cas pour des raisons de stationnement. En outre, l’application de l’article 7 permet un rapprochement des limites séparatives.

 

Astrid TANGUY : Dans nos différentes recherches de divisions intéressantes entre espace public et privé, nous avons vu que des solutions émergeaient principalement dans les tissus restreints morphologiquement et réglementairement. Il est en effet nécessaire de trouver des solutions plus astucieuses quand l’espace est restreint. L’accès à la voirie n’est, en général, pas contraignant pour la construction des nouvelles maisons, à l’exception des parcelles à largeur étroite avec une maison initiale en fond de parcelle. Dans ce dernier cas, la solution de la maison en porche paraît la mieux appropriée. En général, les divisions / constructions intéressantes sont à l’origine d’un apport positif à l’espace public par la participation à la création d’un fond bâti et par la structuration de la voie. La gestion de l’intimité entre les voisins s’effectue quant à elle par différents outils réglementaires : une bande de constructibilité au-delà de laquelle il n’est pas possible de construire, les seules constructions pouvant s’effectuer en retrait des limites séparatives ; les servitudes de cour commune ou de vue ; des options de configuration choisies par les propriétaires comme des bâtiments avec des orientations différentes pour éviter les vis-à-vis ou la construction d’un mur de clôture avec végétation haute, etc.

 

Laure CHATRON : La servitude de vue résulte des moyens d’une vue (balcons, terrasses, etc., c'est-à-dire l’ensemble des éléments permettant de voir la maison voisine). La Code civil a imposé des règles de distance pour protéger les voisins d’indiscrétions mutuelles : 1,90 m au minimum pour la vue droite ; 0,60 m pour la vue oblique. Dans certains cas, aucune distance n’est à respecter, par exemple quand la vue donne sur une voie publique ou sur un mur aveugle. Dès lors, la situation ne va pas à l’encontre de la protection de l’intimité.

 

L’acquisition d’une servitude de vue s’effectue de trois manières : un accord entre voisins ; la prescription trentenaire ; la division de propriété. Dans le dernier cas, dès lors qu’un voisin souhaite diviser son terrain, il impose la limite séparative. Par division, il a le droit de déroger à la règle légale de 1,90 m.

 

Il existe également une possibilité alternative, celle des jours « de souffrance » (briques de verre essentiellement, qui apportent une luminosité sans vue directe sur la maison voisine). Des distances sont cependant à respecter, à savoir 2,60 m pour un rez-de-chaussée et 1,90 m pour les étages. Les briques de verre ne se voient pas en revanche imposer de taille particulière.

 

Astrid TANGUY : Nous voyons ainsi l’importance de la bonne intelligence des règles d’urbanisme, qui doivent permettre une densification de qualité, des apports à l’espace public et une gestion qualitative des espaces privés. L’écriture des règlements constitue en l’espèce une étape cruciale puisqu’elle détermine les formes urbaines pour un certain nombre d’années dans la commune. L’objectif consiste à faire prendre conscience aux habitants et aux élus de la variété des formes de densification possible. Il s’agit de leur faire comprendre qu’il n’existe pas seulement la division en drapeau classique mais, grâce aux règles d’urbanisme, aux différentes codes et aux outils de droit privé, des solutions intelligentes de densification. L’objectif consiste dès lors, en complément du règlement, à mettre en place un outil pédagogique pour qu’habitants et élus prennent conscience de l’ensemble des formes possibles.

 

Conférence de Thomas HANSS, Urbaniste paysagiste : Le parcellaire en drapeau dans l’urbanisme vernaculaire : observations de formes existantes.

 

Thomas HANSS : Nous avons apporté précédemment une réponse à la question posée : la division en drapeau est-elle anti-urbaine ? Nous avons vu qu’une division en drapeau qualitative est possible. D’autres posent au contraire question en termes d’optimisation du foncier. Parallèlement, il existe d’autres formes intéressantes, qui naissent essentiellement d’un travail de conception (sur les parcelles contraintes, il devient indispensable d’appliquer le travail de l’architecte et non plus seulement le travail du géomètre qui définit une parcelle sur laquelle un constructeur vient poser son bâtiment). Un certain nombre d’éléments réglementaires de droit privé et de droit public jouent un rôle dans ces formes.

 

Je ne suis pas juriste. Simplement, dans les zones pavillonnaires, nous voyons parfois des divisions en drapeau quelque peu gênantes. Il est extrêmement difficile de se positionner face à la division en drapeau. Est-elle ou non adaptée ? Pour ma part, je suis allé chercher des éclairages au niveau du tissu ancien historique. J’apporterai peut-être davantage de questions que de réponses. Quoi qu’il en soit, je me suis intéressé au sujet, notamment au travers d’un ouvrage de Jean Blécon et Françoise Bourdon, Tissu urbain et architecture, dans lequel ils étudient l’évolution parcellaire de Paris. Je me suis demandé si la division en drapeau était récente ou représentait un phénomène ancien. Existe-t-il en l’occurrence aujourd'hui des formes urbaines intéressantes au sein desquelles le dispositif aurait été utilisé ? En réalité, nous voyons sur des études d’évolution parcellaire que déjà au17ème siècle, la division en drapeau est le dispositif privilégié pour optimiser le foncier face à un îlot épais.

 

J’ai ensuite consulté la liste des plus beaux villages de France pour y chercher des divisions en drapeau éventuelles. A Turenne, en Corrèze, nous trouvons effectivement des divisions en drapeau, dont certaines sont extrêmement particulières. Il s’agit évidemment d’un bâti d’époque et non d’un bâti en extension. Par exemple, un drapeau dessert deux lots, avec une première division en drapeau puis une division du drapeau interne. Il s’agit d’une forme extrêmement complexe. Avec l’ancien, cependant, naît une homogénéité qui vient de l’usage du matériau. Les implantations n’en demeurent pas moins différentes.

 

A La Flotte, sur l’île de Ré, dans le tissu ancien, nous observons un nombre impressionnant de drapeaux, dont une parcelle sans aucun accès sur voie. Le cas est extrêmement intéressant. Nous voyons une série de bâtiments en cœur de parcelle avec une cour commune. La Flotte montre une configuration extrêmement intéressante car la typologie de bâti pourrait ressembler à une zone pavillonnaire.

 

Louhans, commune de Saône-et-Loire, présente quant à elle une forme urbaine extrêmement particulière, avec une rue à arcades. Les îlots sont extrêmement épais. Il s’agissait par le passé de parcelles maraîchères comprises dans des murs d’enceinte. Nous observons des créations de parcelles en cœur d’îlot qui ne fonctionnent que par distribution en traversant des bâtiments déjà existants.

 

Dans un grand nombre de cas, il n’y a pas eu de vraie division foncière. Le bâti en cœur d’îlot n’est pas nécessairement issu d’une division foncière. La construction d’un nouveau bâtiment sur une parcelle sans division est également une forme existante. Elle permet notamment de contourner un certain nombre de règles en matière d’implantation des limites parcellaires.

 

Il existe également des zones pavillonnaires dans le 20ème arrondissement de Paris, à proximité de la rue de la Mouzaïa notamment, avec des divisions en drapeau qui ne me choquent pas particulièrement. Dans la rue de l’Egalité, une parcelle en drapeau a été optimisée également. L’implantation du bâtiment s’est effectuée autour d’un patio.

 

Historiquement, la forme en drapeau s’est imposée lorsqu’il n’existait pas de consensus pour créer une voie. Dans tous les cas, l’urbanisation en second rideau vient toujours après une première intervention en fond de rue. L’absence de front bâti pose ainsi question du point de vue esthétique. La division en drapeau est en outre peu qualitative parce que la forme bâtie ne permet pas d’habiter le cœur d’îlot de manière plus pertinente qu’avec une maison en fond de rue. Les pistes à explorer pour que la division en drapeau cesse en l’occurrence d’être anti-urbaine appartiennent à présent aux architectes.

 

Joseph LE FOLL : Dans ma commune, de nombreuses constructions sont en drapeau sans poser de difficultés autres qu’architecturales.

 

Thomas HANSS : Il me semble que vous vivez vous-même dans une division en drapeau.

 

Joseph LE FOLL : Absolument. J’ai accès à une voie partagée. Par ailleurs, les difficultés liées aux servitudes se règlent en général par la voie juridique chez le notaire. Des accords de passage sont signés pour quelques dizaines d’années.

 

De la salle : Ne subissez-vous pas de difficultés de stationnement ?

 

Joseph LE FOLL : Non. Les endroits où les difficultés de stationnement sont les plus grandes sont curieusement les habitations en bord de rue avec garage à l’intérieur des propriétés mais dont les habitants se garent dans la rue. Il s’agit d’une énorme difficulté. Les règlementations qui obligent à dégager des places sont en effet extrêmement difficiles à appliquer dans la réalité.

 

De la salle : Observez-vous des formes de drapeau différentes en fonction de la typologie de la rue ? Qui réglemente en l’espèce les possibilités de drapeau ? La multiplication des drapeaux rend en effet presque impossible le stationnement sur rue.

 

Thomas HANSS : Certaines formes sont mieux acceptées. La principale difficulté qui nuit à la qualité de stationnement réside en effet dans la multiplication des accès privés sur rue avec multiplication induite des portails et des bateaux. La solution se trouve dans la mutualisation de la voie d’accès. La division en drapeau est alors mieux acceptée. Elle suppose cependant un arrangement entre propriétaires pour que la voie créée qui dessert une partie du cœur d’îlot soit utilisée pour l’ensemble des parcelles connexes. Aujourd'hui, une réflexion est d’ailleurs en cours sur les moyens d’imposer l’ouverture d’un droit à construire en cœur d’îlot uniquement avec mutualisation d’une voie existante. Une telle option n’est cependant pas facile à mettre en place. Le recours à la mutualisation s’effectuera probablement plus aisément dans le cadre de la médiation avec les habitants, notamment au cours des ateliers organisés avec les habitants sur le devenir de leur parcelle. Il s’agit en effet d’un espace de discussion avec les concepteurs qui permet aux habitants de prendre conscience des situations et éventuellement d’entamer la discussion avec le voisinage. Je pense pour ma part qu’il sera plus facile d’amener les personnes à la discussion que de leur imposer une réglementation.

 

De la salle : La question de l’écoulement des eaux est également concernée.

 

Thomas HANSS : Nous manquons malheureusement d’expérience dans le domaine.

 

De la salle : Revenons à la question du stationnement. Le sujet est lié à une anticipation sur la question de la place de la voiture dans notre quotidien. La collectivité doit se doter d’un outil permettant d’anticiper ces mutations afin de mieux gérer la question du stationnement sans s’appuyer sur la déréglementation de la parcelle et le bon vouloir de chacun.

 

Astrid TANGUY : Nous ne souhaitons pas pour notre part la déréglementation de la parcelle mais une adaptation des règles, qui seraient appropriées au contexte, au type de tissu, au type de parcelle. Nous préconisons des règles intelligentes selon le contexte de l’habitation. L’enjeu consiste en réalité à maîtriser les formes existantes pour qu’elles soient de qualité et permettent ainsi de trouver une solution aux différentes difficultés qui se posent, que ce soit en matière d’écoulement des eaux ou dans le domaine du stationnement.

 

Thomas HANSS : Si nous nous replaçons dans la perspective d’un lotissement, une intervention de projet ne peut s’effectuer en réalité que dans le cadre d’un projet communal. L’objet du projet Bimby n’est en l’occurrence absolument pas de déréglementer la parcelle. Nous avons vu des expériences de déréglementation dans certaines communes qui ont ouvert le droit à construire dans une logique de densification. L’ensemble des formes qui ont été adoptées n’étaient absolument pas satisfaisantes. Les communes concernées reculent à présent sur le sujet.

 

Astrid TANGUY : Dans les Yvelines, par exemple, de petits collectifs viennent s’implanter dans des zones pavillonnaires en raison de la déréglementation, provoquant des interventions non adaptées au contexte.

 

Thomas HANSS : Il s’agit en réalité d’orienter le règlement de façon à cadrer la forme qui peut émerger. L’outil PLU est limité dans le domaine. Le Code civil et un travail avec les habitants permettent seuls d’aller plus loin dans la forme urbaine à choisir.

 

De la salle : Les différents propos échangés supposent un travail colossal d’analyse des tissus existants.

 

Thomas HANSS : L’outil PLU n’a jamais été utilisé pour faire évoluer un tissu existant. Il a pour objectif simplement de cadrer l’existant. La question demeure à chaque PLU de savoir où construire de nouveau. Aucun PLU à ce jour ne s’est posé la question de l’évolution de la qualité d’un quartier pavillonnaire.

 

De la salle : Certains PLU se sont au contraire interrogés sur le sujet.

 

Thomas HANSS : Je ne l’ai pas constaté. Des démarches intéressantes ont peut-être été menées. Elles n’ont pas abouti cependant à une évolution de la qualité. Si vous avez des exemples contraires à me donner, je les considérerai avec intérêt.

 

De la salle : La question se pose de savoir si la population utilise les droits donnés. Il n’en demeure pas moins que le fondement de la loi SRU et de la modification en PLU consistait à densifier les zones voulues. A présent, la question se pose de l’utilisation réelle du potentiel donné par la loi. Nous pouvons noter des attitudes conservatrices et des attitudes libérales.

 

Astrid TANGUY : C’structure pourquoi un outil pédagogique serait utile pour informer les personnes et leur donner des idées en termes de possibilités de droit à construire.

 

Thomas HANSS : Je nuancerais vos propos sur l’aspect conservateur de l’utilisation de la loi. Pour avoir participé à des ateliers avec des habitants de quartiers de Rouen, je peux assurer que même si la réponse est négative à la question littérale de la densification du quartier, les personnes gardent des envies de changement. Ils restent ainsi les premiers moteurs de l’évolution de l’ordre parcellaire.

 

De la salle : Il est vrai que la démarche permet de libérer la réflexion sur l’avenir de sa parcelle. Le PLU n’est pas organisé de son côté pour que chacun réfléchisse sur sa parcelle.

 

De la salle : Est-il possible d’imaginer, dans un quartier qui aurait un projet admis par les habitants, de transformer dans le cadre d’une révision de PLU le cœur du quartier en zone AU par exemple conditionnée à une organisation des accès, du stationnement sur rue, etc. ?

 

Thomas HANSS : Il existe des pistes dans le domaine réglementaire allant dans ce sens. Les juristes y travaillent. Je pense que la piste est envisageable. Pour autant, un travail avec les habitants me semble plus souple. Ils sont les premiers en effet à souhaiter voir leur commune évoluer si la communication sur le sujet est efficace. Si des propositions intéressantes sont émises, les habitants y adhèrent spontanément.

 

De la salle : Par exemple, dans certains cas, les parcelles sont profondes avec une bande constructible peu profonde.

 

Thomas HANSS : A Montfermeil, également, la bande de constructibilité sur certains îlots oblige à être plus proche de la voie. Certains cœurs d’îlots sont par conséquent extrêmement préservés. Par exemple, dans l’ancien PLU, des éléments de début de trame verte, notamment deux boisements classés, ne sont pas reliés aujourd'hui, avec un cœur d’îlot qu’il pourrait être intéressant de préserver. Une réflexion sur la façon de mettre en place des mesures compensatoires est ainsi menée. Il s’agit de réfléchir avec les juristes à la manière adaptée pour autoriser des dépassements de règles sur l’implantation en fond de rue, sur la hauteur, etc. Juridiquement, les mesures compensatoires sont possibles. Elles modifient cependant le volume de travail requis sur ce type d’étude. Il n’en demeure pas moins possible de mener des actions distinctes. Simplement, un investissement différent doit être placé dans l’outil PLU. L’outil PLU devient en effet plus stratégique par rapport à l’évolution des quartiers concernés.

 

De la salle : Nous avions réfléchi, pour Les Essarts, à une mutualisation des accès. Il s’agissait en l’occurrence d’inciter et non d’obliger à la mutualisation des accès. Nous avions pensé à une règle visant simplement à privilégier la mutualisation des accès pour en donner l’idée aux propriétaires. S’agissant de l’incitation à une division adaptée, nous avions en outre réfléchi à un outil baptisé Le guide des bonnes divisions à placer en annexe du PLU. Il nous semblait que ce guide était un outil sur lequel la collectivité pouvait s’appuyer.

 

Astrid TANGUY : Je tiens à préciser que l’intervention précédente émane d’une représentante du Parc PNR de la Haute Vallée de Chevreuse.

 

Thomas HANSS : Il était utile de le préciser du point de vue des financements car le Parc PNR de la Haute Vallée de Chevreuse a choisi de subventionner à 70 % les coûts supplémentaires des études pour les communes qui souhaitent entrer dans les démarches de densification. Des acteurs se positionnent ainsi selon leurs objectifs.

 

Astrid TANGUY : Nous avons rencontré pour notre part des conseils généraux extrêmement intéressés par la démarche.

 

De la salle : Vous n’avez pas parlé des AFU (associations foncières urbaines) qui permettent d’associer plusieurs propriétaires. Par exemple, à proximité de la communauté de Saint-Nazaire, les communes du parc naturel régional de Brière y ont recours. Il n’est pas possible en effet d’y effectuer de division parcellaire en raison de l’étroitesse des parcelles. Il est nécessaire au contraire d’associer trois, quatre ou cinq parcelles pour constituer une parcelle constructible. Il ne s’agit plus de division mais de regroupement parcellaire, question dont vous n’avez pas parlé tandis qu’elle est tout aussi intéressante.

 

Astrid TANGUY : Notre objet d’étude dans le cadre du projet de recherche portait sur la division parcellaire. Il n’en demeure pas moins que d’autres outils, comme les AFU, sont extrêmement intéressants. Vous avez raison de le souligner.

 

Thomas HANSS : Dans un village de Bretagne, la collectivité a organisé un remembrement avec les habitants. Il s’agit d’une autre forme de réflexion. Les AFU sont tout aussi intéressants. Pourtant, peu d’acteurs s’en saisissent. Un travail de dynamisation serait nécessaire, même si la démarche demeure complexe.

J’ai découvert pour ma part la semaine dernière une autre forme de réflexion, le lotissement multipropriétaire. Ainsi, l’ensemble des propriétaires qui signent le permis déposé constituent l’enveloppe de l’unité foncière. L’outil pourrait permettre de la souplesse dans l’évolution des zones pavillonnaires même s’il n’est que peu utilisé à ce jour.

 

De la salle : Qu’en est-il des réflexions visant à lever les freins liés aux cahiers des charges qui empêchent parfois les projets d’extension des lotissements sous couvert de l’intérêt public ?

 

Thomas HANSS : Nous nous préparons à travailler sur le sujet avec le maire de Cernay-la-Ville, commune des Yvelines relevant du Parc naturel de la Haute Vallée de Chevreuse qui est constituée essentiellement de lotissements en copropriétés, y compris en copropriétés du sol.

 

Laure CHATRON : L’intérêt public étant considéré comme supérieur à l’intérêt privé, la collectivité peut faire accepter par l’ensemble des habitants une démarche visant à lever les freins liés aux différents cahiers des charges.

 

Thomas HANSS : Nous nous préparons pour notre part à rencontrer les habitants de Cernay-la-Ville au mois de novembre prochain. Je pense qu’en travaillant avec les habitants, en expliquant le projet communal, en faisant preuve de médiation, nous parviendrons à débloquer les situations figées davantage qu’en ayant recours à une intervention sous couvert de l’intérêt public. L’avenir nous le dira.

 

Laure CHATRON : Il est vrai que de nombreux cahiers des charges introduisent des règles d’urbanisme interdisant la division. L’introduction de Bimby devient difficile. Nous cherchons alors le moyen de lever le cahier des charges, même s’il s’agit d’un document contractuel, en nous fondant sur l’intérêt public.

À télécharger : - BIMBY ET PLU - division en drapeau LC TH AT.pdf
- R La division en drapeau.pdf

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