Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Antonin Lafaye

Publié le 27 Septembre 2011

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> conseil au particulier
> division parcellaire
> rénovation thermique
> valoriser son patrimoine
> vieillissement

Le programme BIMBY repose sur une synergie entre intérêt individuel et intérêt collectif. En effet, la collectivité, disposant déjà des réseaux, peut, grâce à ce processus, envisager un renouveau des tissus pavillonnaires de sa commune, et ce à moindre coût. Les particuliers peuvent quant à eux réaliser leurs projets en profitant de la plus-value financière réalisée lors de la vente du terrain qu'ils ont divisé

Cʼest lʼexistence de cette plus-value qui nous permet de nous poser la question suivante : la division parcellaire pourrait-elle être un moyen de financement des travaux de rénovation thermique ?


La réponse à cette question devra être envisagée différemment selon quʼil sʼagisse dʼune personne propriétaire ou dʼune personne cherchant à accéder à la propriété.

Pour les personnes qui possèdent un bien devant faire lʼobjet dʼune rénovation thermique :

La valeur dʼun terrain issu dʼune division permet-elle de financer les travaux de rénovation ?

Prenons lʼexemple dʼune personne propriétaire dʼune maison individuelle qui vend une partie de son terrain 80 000 €*. Dans le régime fiscal actuel, si elle est propriétaire depuis plus de 15 ans, elle ne paiera pas de taxe sur la plus value immobilière et disposera de lʼensemble de cette somme. Avec 80 000€, on peut aisément financer la réalisation de petits travaux visant à résoudre des problèmes dʼhumidité et dʼinfiltrations, et rénover son système de production de chaleur, pour des investissement consécutifs de lʼordre de 5000€ chacun. De cette façon, le propriétaire réduit facilement (et à moindre coût) les pertes énergétiques de son bien, avec un gain qui peut être de lʼordre de 30%.

Mais avec une telle somme, le ménage peut aussi envisager une rénovation complète de la thermie de la maison avec doublage de lʼintégralité des murs. Ces travaux, plus lourds, dont le coût peut aller de 40.000 à 50.000€, peuvent lui permettre dʼatteindre un niveau de performance avoisinant ceux des bâtiments neufs actuels. À lʼissue de ces travaux de rénovation, il reste environs 30.000€ au ménage pour rembourser une partie de son prêt, aider ses enfants, ou pour servir dʼapport s'il désire vendre la maison rénovée afin d'emménager dans un cadre différent.

En vendant une partie de son terrain, au prix actuel des terrains constructibles dans les agglomérations françaises, le foyer peut donc récupérer la somme nécessaire pour financer lʼoptimisation énergétique de sa maison.

Le nouveau régime fiscal sur la taxation des plus-values immobilières, entrant en vigueur au premier février 2012, va modifier la donne. Jusquʼà présent, la taxe était de lʼordre de 30% de la plus value, avec un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien, ce qui correspondait à une exonération au bout de 15 ans. À partir du 2 février 2012, cet abattement sera de 2% par an entre la 5ème et la 17ème année, de 4% entre la 17ème et la 24ème année, et enfin de 8% entre la 24ème et la 30ème année.

Malgré cette inflexion, le propriétaire récupérera toujours au moins les 2/3 de la valeur de son terrain.

* (Par exemple, à Aulnay-sous-Bois, à 15 minutes de Châtelet en RER et donc de lʼhypercentre de Paris, les parcelles de 150 à 200 m2 se vendent en moyenne à 200.000€. À Onzain, à 17 km de Blois (15 minutes en train), les terrains de 1500 m2 se vendent aux alentours de 70.000€.)

Est-on sûr que les propriétaires utiliseront bien ce capital pour la rénovation énergétique de leur bien ?

Non. Lʼargent de la vente nʼest pas nécessairement utilisé pour faire des travaux sur la maison. Certains propriétaires préfèrent se constituer un complément de retraite, utiliser cet apport pour leurs loisirs ou encore pour venir en aide à leurs enfants... Et quand bien même cette somme serait utilisée pour des travaux, il ne sʼagira pas forcément de travaux de rénovation, il peut sʼagir dʼune extension, dʼune terrasse... La seule façon pour les pouvoirs publics de mobiliser ce capital, dans une logique dʼéconomie dʼénergie, est dʼinciter intelligemment les habitants à investir dans la rénovation thermique au moment de la division, via un manuel dʼaccompagnement, des avantages fiscaux, ou grâce à un conseil personnalisé en division par exemple.

Pour des personnes qui souhaiteraient faire des travaux de rénovation mais qui nʼen ont pas les moyens et ne bénéficient dʼaucune aide, il serait évidemment stratégique pour la puissance publique de leur communiquer cette solution.

La part des personnes initiatrices de divisions sera dʼautant plus importante que le diagnostic de division sera couplé avec un diagnostic énergétique voire dʼun diagnostic autonomie-habitat. Des réflexions en ce sens peuvent être engagées avec des organismes comme lʼANAH (Agence NAtionale de lʼHabitat) et le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment).

Enfin, dans le cas des PLU (Plan Local dʼUrbanisme) et des POS (Plan dʼOccupation des Sols) qui rendent impossible la division, il faut inventer un dispositif de dépassement des règles basé sur des normes écologiques.

Sur quels territoires est-il pertinent dʼinciter les personnes à diviser leur terrain dans cet objectif de réduction des dépenses énergétiques ?

Dans le cadre dʼune politique dʼéconomie dʼénergie, la rénovation dʼun patrimoine existant a un impact beaucoup plus important que lʼamélioration des performances de bâtiments neufs. En effet, les économies dʼénergie réalisées par une construction aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) plutôt que RT 2005 (Réglementation Thermique 2005 en vigueur actuellement) sont anecdotiques au regard du surcoût qui peut être relativement élevé. Au contraire, la rénovation de bâtiments anciens aux performances médiocres peut, avec de très faibles budgets dʼinvestissement (moins de 5000€), faire réaliser à leurs propriétaires des économies de lʼordre de 20 à 30%.

Tout le patrimoine antérieur à 1988, année où la réglementation prend en compte les déperditions énergétiques dans les constructions, est donc un territoire de rénovation thermique stratégique.

Enfin, tant dʼun point de vue écologique que pratique, mieux vaut habiter dans une maison ancienne à thermie rénovée et proche du centre ville que dans un bâtiment BBC à 20km dʼune agglomération.

Pour les accédants qui cherchent à acquérir un bien abordable à proximité dʼun centre-ville

La division de terrain permet-elle à des personnes dʼacheter un bien plus proche avec des travaux et de financer ces travaux ?

Lʼoffre de logement dans les secteurs prisés, accessibles en transports, ou non loin du centre-ville, est en effet bien souvent peu abordable. Les ménages aux budgets limités ont alors deux possibilités :

1. Ils sʼéloignent des centres-villes. 2. Ils parviennent à trouver un logement à un prix raisonnable dans le secteur qui les intéresse mais avec des travaux à réaliser.

Dans le premier cas les ménages viennent alimenter lʼétalement urbain. Sʼils payent leurs logements moins chers, ils sous-évaluent bien souvent le coût et la contrainte que représente la mobilité quotidienne en voiture.

Dans le second cas, les dernières affaires en centre-ville sont presque toujours des biens à rénover. Seulement, par leur localisation, ils restent chers, même en mauvais état. Les personnes qui achètent ce type de biens doivent avoir les moyens de les rénover. Certaines stratégies BIMBY ont déjà été identifiées de la part de ménages désireux de se loger en maison proche du centre ; elles visent précisément à diviser un bout de terrain pour financer la rénovation du bâtiment. Lʼintérêt est grand pour la collectivité, mais ces ménages doivent être accompagnés, car malheureusement, dans de nombreux cas, les travaux ont été mal budgétisés et lʼargent de la vente ne suffit pas à couvrir lʼintégralité des dépenses nécessaires à la rénovation de leur bien.

Enfin, les personnes qui ont suffisamment de moyens pour acheter un bien cher et à rénover ne prennent généralement pas la peine de faire des travaux, elles préfèrent acheter des logements neufs ou déjà mis aux normes. Diviser ces biens permettrait de les rendre moins chers et plus accessibles pour des ménages aux revenus modestes, qui feraient les travaux avec lʼargent de la parcelle divisée.

L'habitant : Les dernières affaires en centre-ville sont presque toujours des biens à rénover L'élu : Il faut inciter intelligemment les habitants à investir dans la rénovation thermique au moment de la division L’urbaniste : il faut inventer un dispositif de dépassement des règles basé sur des normes écologiques. La filière : Tout le patrimoine antérieur à 1988, [...] est donc un territoire de rénovation thermique stratégique.

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