Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Thierry Vilmin
- CAUE 27

Publié le 03 Octobre 2012

Brique modifiée et complétée suite à l’atelier sur les divisions le 26 avril au CAUE de l’Eure. En prise dans le département de l'Eure.

Notions clés :
> densification pavillonnaire
> division parcellaire
> donner une nouvelle vie aux tissus pavillonnaires existants

Comment créer des parcelles nouvelles dans les tissus existants ?

L’une des modalités principales des processus BIMBY est la division des parcelles préexistantes. La loi SRU du 13 décembre 2000 avait introduit une réforme essentielle qui a contribué à une offre foncière nouvelle au cours de la période de boum immobilier des années 2000. La réforme des autorisations de 2007 a sensiblement modifié et allégé le régime des divisions[1].

D’après les entretiens menés dans l’Eure, il semble que les divisions interviennent principalement lors de la vente d’une maison (suite à déménagement ou succession) car elles permettent d’en obtenir une somme plus importante : la moins-value sur la maison existante du fait de l’amputation d’une partie de son terrain étant nettement inférieure au prix obtenu pour la parcelle nouvelle. La division au profit d’un parent ou des enfants est aussi pratiquée.

La division d’une parcelle construite, notamment sous forme de « drapeau », est sans doute la modalité la plus courante du Bimby. Sa facilité ne doit cependant pas occulter le fait que des solutions d’ensemble, par exemple en cœur d’îlot avec un maillage, sont préférables quand elles sont possibles.

 

DIVISION PARCELLAIRE AVEC RECONSTITUTION DES DROITS A BATIR

Textes

La possibilité de diviser une parcelle déjà bâtie en reconstituant l’intégralité des droits à construire sur la nouvelle parcelle se déduit de l’article L123-1-11 qui prévoit que le PLU peut déroger à cette règle générale : « Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés. »

Mais cette disposition ne s’applique que si la zone était déjà couverte par un COS : « Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle prévue au premier alinéa. » En général, elle figure à l’article 14 du règlement de PLU.

Si la zone était déjà couverte par un COS, le PLU peut donc prévoir l’exception par laquelle il est tenu compte des droits à bâtir déjà consommés. En l’absence de cette mention explicite dans le PLU, le droit commun est donc que la nouvelle parcelle détachée reconstitue intégralement ses droits à bâtir même si la parcelle d’origine voit ses droits saturés.

 

Terrain, pratiques

Cette mesure n’étant applicable que dans les zones ayant conservé un COS, bien des PLU ne pourront y recourir. En effet, la tendance a été de supprimer la règle du COS en considérant que les autres règles suffisent à définir la constructibilité des parcelles. En un sens, cette mesure privilégie les communes qui ne sont pas passées en PLU et ont gardé leur ancien POS avec des COS.

Dans la majorité des communes de l’Eure, les COS sont suffisants et les parcelles assez grandes pour qu’il ne soit pas nécessaire de recourir à cette possibilité de reconstitution des droits à construire sur la nouvelle parcelle. Les divisions ne sont pas motivées par cette disposition datant de la loi SRU (et amendée par la loi UH).

Ce sont souvent les notaires qui proposent ces divisions, notamment lors des opérations patrimoniales telles que successions, donations, ventes. En cas de vente, la division permet de tirer un meilleur parti du bien d’origine puisque l’on vend une maison plus un terrain à bâtir. Et les vendeurs ne devant plus habiter sur les lieux ne se soucient pas du risque de trop grande proximité avec les voisins. Les géomètres interviennent ensuite mais sont rarement au départ de telles divisions. Les agents immobiliers non plus (au moins dans l’Eure où le prix de vente des lots, 50 000 à 80 000 €, est insuffisant pour rentabiliser une telle intervention).

On assiste quelquefois à la constitution d’un lot par prélèvement sur trois fonds voisins, le chemin d’accès étant implanté sur l’axe de séparation entre deux fonds mitoyens ayant une façade sur rue.

 

LOTISSEMENTS ET PERMIS D’AMENAGER

Textes

La réforme des autorisations par l’ordonnance n°2005-1527, en vigueur au 1er octobre 2007, élargit la notion de lotissement à toute division de parcelle en vue d’y implanter des bâtiments : (Article L442-1) « Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »

En contrepartie, le régime des autorisations est allégé : les divisions de terrains (lotissements) qui ne donnent pas lieu à réalisation de voies ou espaces communs font simplement l’objet d’une déclaration préalable. Cela résulte, notamment, des articles L442-3 et R421-19.

L442-3 : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. »

R421-19 (modifié par décret du 28 février 2012 supprimant la référence à la période de 10 ans et au nombre de lots) :

« Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :

a) Les lotissements :

– qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ;

– ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ; … »

Ainsi, est-il possible de diviser un terrain en bordure de route en autant de parcelles que l’on voudra sans demander de permis d’aménager, et en se contentant d’une simple déclaration préalable, à condition de ne pas faire de voies ou d’espaces communs. Cette disposition facilite les découpages de parcelles en drapeau (voir schémas dans Etudes Foncières n°147, page 17).

 

Terrain, pratiques

La règlementation nationale ou locale incite à ménager un accès particulier par nouvelle parcelle créée en deuxième ou troisième rang.

Réglementation nationale : à partir de deux lots (trois lots dans la rédaction antérieure au décret du 28 février 2012) desservis par une même voie d’accès, le passage par la procédure de permis d’aménager est obligatoire (R421-19 a). Or cette procédure est plus longue que celle de la déclaration préalable (trois mois au lieu de un). Elle est également plus coûteuse (deux ou trois fois) car le dossier de permis d’aménager est plus étudié (par exemple, il figure les coupes en travers des voiries). Par ailleurs, en permis d’aménager, les lots ne peuvent pas être vendus ni les permis de construire demandés avant réalisation des travaux d’aménagement et déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (R462-1).

Réglementation locale : Les PLU réglementent (à l’article 3) la largeur des accès individuels (par exemple, 3,5 mètres de largeur minimum) pour permettre le passage des véhicules de secours [2]. Mais ils ne semblent pas imposer des aires de retournement minimum dans le cas d’accès communs à deux parcelles à partir du moment où ceux-ci ne sont pas sur le domaine public. Mais la copropriété d’un accès occasionne plus de difficultés de gestion et d’entretien qu’un accès individuel en mono propriété (par exemple, si les engins de chantier ou les camions détériorent la voie d’accès lors de la construction de l’une des maisons ; ou encore pour la collecte des ordures ménagères). D’où la tendance, pour des raisons pratiques, à individualiser les accès sans les regrouper quand ce serait possible.

Exemple de règlement de PLU (article 3, zone UC) :

« Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie carrossable publique ou privée en bon état de viabilité, présentant des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile. »

« Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent y faire demi-tour, dès lors que l’importance du secteur ainsi desservi le justifie. »

 

La manière de diviser une parcelle peut aussi conditionner la possibilité d’assainissement individuel sur la nouvelle parcelle créée. A cet égard, il semble que les services instructeurs, disposant d’un délai d’un mois, n’ont pas le temps de formuler un avis ou un refus sur ces déclarations préalables qui arrivent trop vite.



[1] Nous ne traiterons pas ici des « divisions primaires » de l’article R442-1 a/ car elles intéressent surtout les opérateurs professionnels et ne s’appliquent pas pour la construction d’une simple maison individuelle. De même, nous n’aborderons pas les cessions gratuites de terrains (jusqu’à 10%) pour un usage public car celles-ci ont été jugées inconstitutionnelles par une décision du Conseil Constitutionnel du 22 septembre 2010.

[2] Aux termes de la réglementation en vigueur (circulaire interministérielle 465 du 10 décembre 1951), les maisons doivent être situées à moins de 200 mètres par des chemins praticables d’un hydrant (bouche ou poteau d’incendie, point d’eau naturel ou artificiel) capable de délivrer 120 mètres cubes d’eau en deux heures. Pour des maisons isolées, cette distance peut être portée à 400 mètres. Cependant, cette disposition ne semble pas affecter la construction de maisons en deuxième ou troisième rang car les services de défense contre l’incendie ne sont pas saisis des permis de construire les maisons individuelles. Ils n’examinent que les projets d’établissements recevant du public, les bâtiments industriels et les établissements classés. La responsabilité en matière d’incendie incombe au maire ou à l’EPCI compétent. Pour les opérations d’ensemble (permis d’aménager, permis de construire groupé), les collectivités responsables peuvent imposer la réalisation d’hydrants et, en cas d’urbanisation en impasse, d’aires de retournement (22 mètres de diamètres). En pratique, pour les maisons en drapeau, la contrainte de défense contre l’incendie ne joue pas vraiment et les camions de pompier arrivent en général sur le site d’un sinistre en ayant déjà fait le plein d’eau. (Informations obtenues auprès du lieutenant Alain Maréchal, du Service Départemental d’Incendie et de Secours de l’Eure, lors d’un entretien le 10 novembre 2011).

 

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