Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - David Miet

Publié le 15 Mai 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Equité de la répartition des richesses foncières

 

Intervenant :

Davide MIET, Pilote du projet Bimby, CETE Île-de-France

 

Introduction : 

Après une heure d’entretien avec un architecte, une grande majorité des propriétaires de maisons individuelles comprend qu’un scénario de développement sans étalement urbain, c’est-à-dire par construction de nouveaux logements sur leur parcelle, est beaucoup plus intéressant qu’un scénario de développement avec étalement urbain, dans lequel la manne foncière est répartie entre les quelques rares propriétaires des terres agricoles en limite directe de l’urbanisation actuelle…

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Résumé :

 

La démarche Bimby introduit une rupture, à travers l’intérêt pécuniaire réel qu’elle offre aux propriétaires dont les parcelles deviennent constructibles. Aussitôt se pose la question de l’équité dans la répartition de la richesse foncière. Dans ce contexte, le choix de la densification urbaine profite à un plus grand nombre de personnes que l’étalement. De ce point de vue, elle peut sembler plus équitable. Il revient à la sphère politique de décider s’il convient de laisser aux propriétaires la liberté de disposer de cette rente inattendue, ou au contraire s’il faut, par la mise en place de taxes, flécher l’usage de ces fonds vers des projets spécifiques, qui pourraient relever du développement urbain.

 


Retranscription :

 

Conférence de David MIET, Pilote du projet Bimby, CETE Île-de-France Equité de la répartition des richesses foncières

 

Ma présentation porte sur une idée un peu ancienne, qui est celle de l’équité dans la répartition des créations de richesses foncières. Lorsque je suis entré dans cet amphithéâtre, vous vous posiez la question de la diffusion de la démarche Bimby. Le même genre de question se pose pour les organismes qui distribuent des aides pour le financement de la réhabilitation thermique de logements. Ces organismes doivent apporter aux propriétaires de logement une information pertinente, pour les inciter à solliciter de l’aide pour la réhabilitation de leurs logements. Or, ces acteurs rencontrent toutes les difficultés du monde à intéresser les habitants aux solutions qu’ils proposent.

La démarche Bimby introduit à cet égard une petite rupture. Cette dernière relève de l’intérêt pécuniaire réel offert aux habitants par les élus, lorsque ces derniers décident de construire un nouveau logement sur les parcelles des propriétaires existants. L’intérêt financier, en Île-de-France, est particulièrement important, dans la mesure où un terrain peut valoir 200 000 euros.

Ainsi, un ménage peut découvrir, au cours d’un entretien, qu’il existe potentiellement 100 000 ou 200 000 euros dans son jardin. Cette découverte très exceptionnelle s’apparente à un gain au loto. Elle constitue une rémunération sans cause. Un ménage découvre une sorte de trésor dans son jardin.

 

Jusqu’à ce jour, seuls les propriétaires fonciers en limite directe de l’urbanisation actuelle, donc les agriculteurs, étaient au courant de cette possibilité. Ils avaient pour habitude, à chaque changement de POS ou de PLU, de discuter en amont avec le maire pour savoir, en quelque sorte, « à qui cela serait le tour ». Si le maire fait bien son travail, il répartit équitablement les attributions entre les trois ou quatre propriétaires situés autour de la commune. Sur le long terme, il en résulte une forme d’équité dans la répartition de la richesse foncière.

Dans le scénario Bimby, la difficulté tient au fait que la rente foncière est répartie entre un nombre beaucoup plus important de personnes. Cela change la donne. Une discussion informelle avec trois ou quatre agriculteurs est concevable. Mais l’annonce de la construction de cent logements sur des terrains d’une valeur de 200 000 euros chacun devient beaucoup plus complexe. Cela revient à annoncer la création d’une valeur totale de vingt millions d'euros sur la commune. Cette valeur sera actualisée au moment où les habitants feront le projet de construire un bâtiment sur un terrain rendu constructible par le PLU.

 

Il s’agit pour le maire de se demander comment répartir ces vingt millions d'euros. Le choix des lieux où mener une densification s’avère très complexe. Dès lors que l’existence d’une rente foncière est formalisée et qu’il existe une volonté de renouvellement urbain sur les parcelles des propriétaires particuliers, la rente sera distribuée sur une assiette large. Ainsi, aux Essarts-le-Roi, dans les Yvelines, 75 % des habitants sont propriétaires d’une maison. Une discussion est en cours sur la répartition des vingt millions d'euros entre les 1 900 propriétaires de la commune. Cela équivaut, pour chaque propriétaire, à une plus-value sur son patrimoine de 100 à 200 000 euros.

 

Plusieurs scénarios sont possibles. Si un vote démocratique avait lieu, la majorité des habitants se prononcerait pour un scénario ne donnant pas lieu à un étalement urbain, afin de s’enrichir. Le scénario avec étalement urbain n’enrichirait en effet qu’une fraction infime de propriétaires de maisons individuelles.

Une autre difficulté est liée au fait que certains habitants sont locataires. La rente foncière ne se répartit que parmi les propriétaires. Cela peut être considéré comme inéquitable. Le droit actuel français ne répond pas à cette question.

Si les deux scénarios envisagés – étalement urbain ou densification - sont imparfaits, l’un est tout de même plus équitable que l’autre. En effet, l’un procède à une distribution entre trois ou quatre personnes, et l’autre entre 260 personnes. On peut considérer qu’une situation un peu moins inéquitable constitue déjà un progrès par rapport à une situation très inéquitable.

 

Tel est le débat que je souhaite vous livrer. En dehors de la question d’équité, il est déjà très positif pour un maire de créer des droits à construire au sein de sa commune. Cela revient à créer de la richesse. Dans le contexte actuel, cette création de richesse présente un intérêt politique certain.

 

Franck Michel, Adjoint au Maire en charge de l’urbanisme, Niort : Avec la députée-maire de ma ville, nous avons proposé la création d’une taxe confiscatoire sur la plus-value engendrée par le passage des terres agricoles vers des terres constructibles. Cette mesure revient à supprimer l’enrichissement sans cause que représente la modification du zonage du PLU. Par la même occasion, Bimby se trouve favorisé, dans la mesure où le scénario d’étalement ne vaut plus la peine.

Il convient ensuite de se demander s’il faut taxer la plus-value engendrée par Bimby. On peut imaginer une période transitoire. Dans la mesure où l’intérêt général consiste à limiter l’étalement urbain, les plus-values peuvent être considérées comme des aménités positives pour la communauté. Quoi qu’il en soit, les réflexions liées à Bimby ne peuvent se priver d’un débat de fond sur une réforme de la fiscalité foncière.

 

Benoît LE FOLL : En effet, la création de valeur sans cause est une réalité. Il revient à la sphère politique de décider s’il faut instaurer une phase transitoire d’encouragement. Nous en avions débattu avec Benoist Apparu, lorsqu’il était secrétaire d’Etat. Il avait suggéré de supprimer, pendant une période de trois ans, la taxe sur la plus-value immobilière dans le cas d’un détachement de parcelle de la résidence principale.

 

Franck Michel : La taxe de terrains agricoles devenus constructibles représente de l’argent public « gratuit ». Il pourrait y avoir, au niveau territorial, un débat sur l’utilisation de ces fonds. L’idée serait de redistribuer équitablement cet argent, sur la base de critères politiques à débattre localement.

 

David MIET : Avez-vous appliqué cette taxe confiscatoire ?

 

De la salle : Non. Seul l’Etat peut nous le permettre. Un projet de loi est en préparation. Il ne s’agit à ce stade que d’une idée.

 

Isabelle DORGERET : La rénovation thermique du parc existant constitue un autre sujet à mettre en perspective de Bimby. A ce jour, les solutions apportées proviennent de fonds publics, à travers des crédits d’impôts. Nous pourrions imaginer un allégement de la taxe sur la plus-value immobilière, sous conditions de restauration thermique de l’habitat existant. Cela constituerait une manière pertinente d’utiliser le fruit de la libération d’une parcelle.

 

Franck Michel : Les circuits financiers courts constituent en effet des pistes tout à fait intéressantes.

 

David MIET : Il existe un autre argument intéressant, dans ce contexte de circuit court de l’argent. Dans le système actuel, les agriculteurs installés en limite de ville ont déjà profité d’une rente foncière dans le passé. En l’occurrence, les propriétaires de maison gagnent au loto pour la première fois, en quelque sorte. L’idée est donc que cet argent serve à réhabiliter la maison existante, ou à financer l’accès des enfants à la propriété. Dans la majorité des cas, cet enrichissement sans cause sera réinjecté dans l’économie courante. La question est donc de savoir s’il convient de déterminer l’utilisation de cet argent par les ménages ou s’il faut au contraire leur faire confiance en leur laissant toute latitude à cet égard.

 

Philippe LABOURÉ, Agglomération d’Annecy : Ce débat apporte des pistes de réponses à mes questions. Jusqu’ici, j’étais en effet enthousiasmé par Bimby, mais je me demandais pourquoi le ministère ne suivait pas. En me mettant à la place du maire d’une commune, je commence à prendre peur. Je vois un grand nombre de personnes, qui vont en effet, gagner du jour au lendemain au loto. Je crains la remise en cause de beaucoup d’équilibres, l’émergence de tensions et de jalousies enfouies. Je suppose que mes administrés ne vont pas forcément savoir discuter, négocier. En d’autres termes, Bimby risque de remettre beaucoup d’équilibres en question. Sans en venir aux grands mots, j’ai le sentiment que la démarche peut avoir un caractère potentiellement « révolutionnaire », dans la mesure où elle remet en cause la structure de la propriété foncière. A mon sens, si je propose la démarche à mes élus, ce sera de manière simple, modeste, pragmatique, pour rendre service aux habitants.

 

François PLOQUIN Direction régionale de l’Equipement, Île-de-France : La densification du territoire d’une commune est déjà survenue à différentes époques. La problématique était la même. D’un seul coup, les habitants détenaient un terrain plus cher. Au lieu de construire une deuxième maison sur le terrain, ils cédaient ce dernier à un promoteur. C’est ainsi que la ville évolue et se densifie. La question du partage de la rente foncière a été résolue par une augmentation des COS.

 

Benoît LE FOLL : Quand nous rencontrons les élus, ils se montrent d’abord réservés. Il existe une réelle crainte par rapport au changement. On peut même imaginer que demain les habitants dont la parcelle n’est pas divisée par le PLU se révoltent en disant que ces décisions sont de nature confiscatoire. Bimby est en effet susceptible de bouleverser les pratiques.

Bimby renvoie à deux enjeux. D’abord, la démarche met en lumière le manque de culture de l’optimisation foncière chez l’habitant. Ensuite, elle requiert l’émergence de nouveaux métiers, comme les architectes en charge de la médiation, ou les architectes référents pour maintenir la cohérence globale des projets sur une commune. Par ailleurs, les agents immobiliers vont devoir faire preuve de nouveaux savoir-faire, les géomètres devront être capables d’utiliser la division foncière en tenant compte de la vision des collectivités, etc. Bimby bousculera les acteurs, mais aussi les professions, en nécessitant la mise en place de nouvelles pratiques. La seule solution réside dans la médiation, c'est-à-dire dans l’explication continue des processus. Par ailleurs, Bimby requerra des rééquilibrages budgétaires, ainsi qu’une évolution des pratiques et des modèles économiques. Je vous présenterai cet après-midi les expérimentations que nous avons menées sur le sujet. 

À télécharger : - 37 TED R Equité de la répartition.pdf

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