Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Bruno Sabatier

Publié le 16 Septembre 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Etalement urbain d’hier, ville durable de demain : un grand merci à nos aînés

 

Animateur :

Bruno SABATIER, Sociologue, CETE Normandie Centre

 

Intervenants :

Jean-Marie HALLEUX, Professeur, Service de géographie économique Université de Liège : Bimby, un potentiel pour l’urbanisation future en Europe du Nord-Ouest ?

Bernard LE ROY et Marine LE ROY, Professeurs, ENSA Paris Belleville : Lotir les lotissements- Conditions architecturales, urbanistiques et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel.

 

Introdution :

 

Les solutions manquent pour rendre efficace la «lutte» contre l’étalement urbain, à l’heure où une idéologie stigmatisant le périurbain et le pavillonnaire commence à peine à être dépassée. Tandis que la recherche s’interroge sur la durabilité du périurbain, la démarche Bimby renouvelle le regard sur les tissus pavillonnaires, en montrant qu’ils n’ont pas que des contraintes ou des défauts, mais aussi des atouts : technique (des milliers d’ha sont déjà équipés et viabilisés), socio-économique (ils évoluent vers la diversification-densification), ou politique (les pouvoirs locaux sont à valoriser). Legs des Trente Glorieuses, le pavillonnaire s’impose de fait comme un gisement qui appelle à être mobilisé pour construire la ville durable.
 
 

 

Résumé :

 

Retours sur la recherche PUCA Lotir les lotissements- Conditions architecturales, urbanistiques et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel

A la suite d’un appel d’offres du PUCA de 1987 sur le thème général « Densité, urbanité, intimité habitat périurbain, Bernard LE ROY a étudié l’aspect « Lotir les lotissements - Conditions architecturales, urbanistiques et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel. », en particulier dans la communauté urbaine d’Annecy qui regroupe une vingtaine de communes.

 

L’environnement étudié par l’équipe constituée de trois architectes et d’un sociologue concernait des lotissements et non l’habitat pavillonnaire diffus privilégié par BIMBY.

Six lotissements ont fini par être sélectionnés, sur lesquels le diagnostic a été développé, notamment en examinant les permis de construire, et en effectuant une analyse du point de vue de la réglementation existante et en considération des éventuels points de blocage.

 

La question de l’extension a été volontairement éliminée, la densification étant envisagée comme celle des nouveaux arrivants.

 

Après avoir identifié les points de blocage, le dispositif permettant de bâtir l’intervalle et d’envisager une densification douce des lotissements a été étudié selon plusieurs critères, notamment :

·        possibilité de redivision ;

·        dimensions minimum nécessaires pour bâtir l’intervalle en redécoupant les parcelles ;

·        règles de la « presque mitoyenneté.

 

Ainsi, il a été possible de parvenir à une idée du taux de densification maximum acceptable, en réalité beaucoup plus fort que les hypothèses de BIMBY.

Le résultat final a abouti à cinq configurations de base et même à un cas limite, celui de la typologie de la maison à cour, ce qui  a conduit à une interrogation sur la définition du « vide » plutôt que du « plein ».

 

Eléments de cadrage sur la recherche BIMBY

 

La recherche BIMBY s’inspire de cette recherche PUCA, initiée au milieu des années 2000, et qui a sans doute ouvert le champ de la densification pavillonnaire.

Après une trentaine d’années d’opinion négative du monde pavillonnaire, il s’agit désormais de questionner la durabilité du périurbain.

BIMBY propose un certain nombre de solutions, une simple inversion du regard permettant de constater les atouts du tissu pavillonnaire :

·        Atout technique;

·        Atout socio-économique ;

·        Atout politique.

Ces trois atouts démontrent que les deux tiers du tissu pavillonnaire actuel, situés près des centres urbains et implantés sur un terrain d’au moins 600 mètres carrés, constituent de fait un gisement considérable à mobiliser.

 

BIMBY, un potentiel pour l’urbanisation future en Europe du Nord-Ouest ?

 

D’après la carte de l’évaluation du potentiel foncier pour la filière BIMBY, produite pour rendre compte du niveau d’étalement urbain et du potentiel foncier pour la filière BIMBY de fortes disparités quant au nombre d’hectares occupés pour loger 1 000 habitants apparaissent:

·        aux Pays-Bas, 19,6 hectares pour 1 000 habitants.

·        en Allemagne, 28,2 hectares pour 1 000 habitants.

·        en France, 34,8 hectares pour 1 000 habitants

·        en Belgique et notamment en Wallonie, les chiffres sont encore supérieurs.

 

L’intérêt pour BIMBY est confirmé en Wallonie et en Allemagne, tandis qu’au contraire les investigations menées aux Pays-Bas ont abouti à la conclusion de l’absence de potentiel.

L’Angleterre ne se trouve plus dans la phase expérimentale mais à un stade avancé. En effet, sur la décennie 2000, un quart des nouveaux logements ont été produits sur du terrain préalablement occupé par du logement,  au titre de la politique du « previously developed land »en particulier dans le sud, où la pression démographique est plus forte.

 

Néanmoins, les Anglais emploient plutôt le terme de Garden Grabbing, ce qui n’implique pas une densification douce mais plutôt l’action de promoteurs s’accaparant des jardins de quartier. La perception de la population n’est donc pas très positive, ce qui a abouti à bloquer un certain nombre de projets.

Par ailleurs, il apparaît également que le sujet polémique est devenu politique, cristallisant l’opposition entre travaillistes et conservateurs. Depuis 2010, le retour d’un gouvernement conservateur, opposé à la politique de densification, a conduit à des modifications et des régulations.

 

Discussion

 

Il convient de rappeler que le grabbing ne constitue pas un risque dans la démarche BIMBY, qui tend à renouveler le pavillonnaire par du pavillonnaire, aux termes d’une densification douce, par petites touches et à partir des besoins des habitants.

De plus, par opposition au risque de voir se développer des opérations de promotion, BIMBY constitue une filière courte, sans intermédiaire, permettant de répondre à des attentes de logements non couvertes aujourd’hui et à des prix non disponibles actuellement sur le marché.

 

Même si au vu des PLU actuels, la possibilité d’évolution semble faible, il est nécessaire de faire confiance à l’histoire. La question de la diversification fonctionnelle commence à se développer de façon spontanée. En tout état de cause BIMBY qui repose sur l’initiative individuelle, ne dispense pas d’un accompagnement par la puissance publique.

 

La démarche BIMBY est avant tout relative à l’habitat, et comporte moins de domaines d’action sur les autres volets (services, commerces…), qui constituent des sujets connexes possédant leur propre autonomie. En outre les cahiers des charges des lotissements évoquent les conditions d’occupation de la parcelle, et interdisent en général les activités et les commerces. Il est vrai cependant, que de nouvelles activités, telles que le gardiennage d’enfants ou le télétravail, se développent aujourd’hui. De ce fait, ces activités à caractère presque convivial seraient tout à fait tolérées.

 

En tout état de cause il semble difficile d’assimiler les lotissements et le pavillonnaire diffus au même niveau que la ville. Il est donc utile de tenter d’intervenir dans le pavillonnaire diffus sous-dense pour endiguer l’étalement. En effet, ainsi qu’il l’a été constaté, la qualité était intensifiée par la réduction de l’espace des parcelles.

Il s’agit aussi de réintroduire de l’intelligence dans la construction urbaine et de rendre de la qualité au projet.

 

L’un des intérêts principaux de BIMBY réside dans le changement de l’échelle d’intervention, qui ne permet pratiquement plus l’intervention directe des promoteurs. Quand l’architecte travaille pour la personne, il travaille effectivement pour la communauté. Il est donc nécessaire que l’architecte retrouve sa place. Cela étant il semble nécessaire de dédramatiser le rôle du promoteur en étant force de projet et en l’amenant à produire de la qualité.

En définitive, BIMBY constitue un débouché fantastique pour la jeune architecture car la diversification de la clientèle qui en résulte constitue un atout, de sorte que la densification constitue également une source de qualité, tant existante que future.

La profession doit donc s’organiser par rapport à ce formidable marché.

 


Retranscription :

 

Bruno SABATIER, sociologue, CETE Normandie Centre : Je vais animer cet atelier de mise en perspective de la recherche BIMBY. Trois interventions se dérouleront au cours d’une demi-heure, avant de laisser la place aux échanges et aux débats. A notre connaissance, la recherche de l’IPROS est la première en France à avoir véritablement investi les quartiers pavillonnaires pour les faire évoluer. Elle sera évoquée par Bernard LE ROY et Marine LE ROY.

Ensuite j’apporterai des éléments de cadrage sur la recherche BIMBY.

Enfin, Jean-Marie HALLEUX interviendra sur les perspectives de BIMBY en Europe.

 

 

Conférence de Bernard LE ROY et Marine LE ROY, Professeurs, ENSA Paris Belleville : Retours sur la recherche PUCA Lotir les lotissements- Conditions architecturales, urbanistiques et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel

 

Bernard LE ROY, Professeur, ENSA Paris Belleville : Je  travaille avec ma fille Marine, nous sommes tous deux architectes, et je suis également professeur dans cette école et chercheur à l’IPROS. Nous avons répondu en 1987 à un appel d’offres du PUCA sur le thème général « Densité, urbanité, intimité habitat périurbain ». Telle était l’origine de la recherche, tandis que pour notre part nous avons répondu précisément à l’aspect « Lotir les lotissements - Conditions architecturales, urbanistiques et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel. »

Au travers de l’un de nos associés architecte de Genève, nous avions un contact avec la communauté urbaine d’Annecy qui regroupe une vingtaine de communes. La situation particulière d’Annecy était en effet intéressante du fait de sa proximité avec la Suisse et de son cadre agréable. Dans ce cadre, un maire a fait part du problème de la pression foncière et de la difficulté de maîtriser l’étalement des terrains agricoles. Il habitait en effet un pavillon et s’est aperçu de la situation de son lotissement au barycentre de la parcelle immobilière, de sorte qu’il était impossible de rediviser la parcelle pour construire une autre maison.

 

C’est pourquoi les services d’urbanisme ont lancé leur appel d’offres sur le thème « Lotir les lotissements » afin de déverrouiller ce genre de situation.

Je précise qu’il s’agit bien de lotissements et non l’habitat pavillonnaire diffus privilégié par BIMBY.

 

Face à la pluralité des lotissements - entre 16 et 20 - nous avons finalement sélectionné et trié selon des critères morphologiques, sociologiques et historiques. L’équipe était constituée de trois architectes et d’un sociologue, Jean-Michel LEGER, qui a mené une enquête sur le terrain avec les habitants.

Des fiches systématiques ont été produites sur chaque cas de lotissements, dont certains étaient classiques et d’autres plus romantiques.

Six lotissements ont fini par être sélectionnés, sur lesquels le diagnostic a été développé, notamment en effectuant une analyse du point de vue de la réglementation existante et en considération des éventuels points de blocage.

 

Nous avons également examiné les permis de construire, ce qui permettait de mieux comprendre le potentiel de redivision et d’exploitation des parties non bâties de la parcelle.

 

Marine LE ROY, Professeur, ENSA Paris Belleville : Nous avons volontairement éliminé la question de l’extension et avons pensé la densification comme celle des nouveaux arrivants.

Jean-Michel LEGER s’est confronté à la réticence des habitants quant à la densification, ce qui lui a permis d’identifier les points de blocage.

Par la suite, après avoir choisi ce corpus, les questions qui se sont posées ont été celles du dispositif permettant de bâtir l’intervalle et d’envisager une densification des lotissements.

 

Bernard LE ROY : Le premier critère est évidemment celui de la possibilité de redivision, à la condition d’être autorisée par les règlements.

Ensuite, le critère des dimensions minimum nécessaires pour bâtir l’intervalle en redécoupant les parcelles, a été recherché. Ceci nous a conduits à ouvrir des voies sur les conditions de construction (par-dessus, dessous, devant…) tout en amenant la question fondamentale de l’intimité et de la perception des nouvelles conditions de voisinage entre deux maisons.

C’est d’ailleurs Jean-Michel LEGER qui a identifié et baptisé le syndrome NIMBY (Never In My Backyard).

 

Marine LE ROY : Nous étions censés apporter des réponses concrètes sur la possibilité d’une densification douce. Par ailleurs à ce stade de la recherche, nous cherchions à recréer une maison individuelle de type pavillon. Nous avons donc entrepris  de classifier les choses au moyen de tests théoriques et en recherchant toujours la bonne distance, par exemple en redivisant une seule parcelle. Nous nous sommes donc interrogés sur les règles de la « presque mitoyenneté ».

Nous avons même été aventureux en imaginant les conditions dans lesquelles des voisins pourraient s’associer en créant une troisième parcelle.

Bien évidemment, la question de l’habitat minimum a également été évoquée, de sorte que nous avons simulé directement sur les lotissements étudiés. Bien que les comparaisons en volume soient assez parlantes, nous n’avons pas montré ces hypothèses aux habitants.

 

Bernard LE ROY : Ceci nous donnait une idée du taux de densification maximum acceptable, en réalité beaucoup plus fort que les hypothèses de BIMBY.

Marine LE ROY : Nous avons réfléchi à la façon d’installer la situation dans la perspective d’une évolution possible de ces process dans des temps encore plus lointains.

Nous allons à présent étudier comment nous sommes passés de la recherche PUCA à BIMBY.

Nous avons initié le process avec un indice de transformation, toujours par rapport à la notion de densification douce. Ainsi, le champ des possibles était ouvert, par opposition à un traumatisme que nous avons tenté de mesurer selon les modes d’intervention.

Finalement, nous avons abouti à cinq configurations de base. A ce stade de la recherche, nous sommes mêmes arrivés à un cas limite, celui de la typologie de la maison à cour, ce qui nous a conduits à nous interroger sur la définition du « vide » plutôt que du « plein ».

 

Bernard LE ROY : En réalité, nous nous sommes aperçus que cette configuration représentait quasiment l’inverse de la situation archétypique du pavillon au milieu du vide de la parcelle. Finalement nous avons abouti à une situation de vide au milieu et de bâti autour.

 

Conférence de Bruno SABATIER, Sociologue, CETE Normandie Centre : Eléments de cadrage sur la recherche BIMBY

 

Bruno SABATIER : La recherche BIMBY s’inspire de cette recherche PUCA, initiée au milieu des années 2000. Par opposition aux deux ingénieurs ayant reçu le financement de l’ANR, vous avez sans doute ouvert le champ de la densification pavillonnaire.

 

De ce fait, il est possible de mesurer la longueur de temps -une trentaine d’années - pendant laquelle s’est forgée une opinion négative du monde pavillonnaire. Selon nos milieux professionnels respectifs, nous sommes tributaires de cette histoire négative exprimée depuis le début des années 1980. A cet égard, l’ouvrage de Geneviève DUBOIS-TAINE et Yves CHALLAS, La ville émergente (éd. de l’Aube, 1997) avait d’ailleurs suscité un tollé en considérant la périphérie comme la ville.

 

Dans la même optique, plusieurs élans vers une vision autre que négative du périurbain, de la périphérie et du pavillonnaire, ont connu plus ou moins de succès. Aujourd’hui, on revient à une relativisation des aspects négatifs des habitants périurbains, longtemps décriés comme une population qui s’endette pour acquérir un pavillon lointain et médiocre.

 

Cette querelle s’est finalement intensifiée de façon salutaire avec des résultats scientifiques évidents. Aujourd’hui il s’agit désormais de questionner la durabilité du périurbain, ce que David MIET a évoqué dans son introduction sous l’angle opérationnel.

 

Ainsi la recherche BIMBY s’est positionnée de façon volontairement provocatrice, d’où le titre de cet atelier. BIMBY propose un certain nombre de solutions, une simple inversion du regard permettant de constater les atouts du tissu pavillonnaire :

·        Atout technique : 19 millions de maisons individuelles représentent une surface considérable déjà viabilisée et vécue. Il est vrai que la recherche BIMBY vise avant tout, au titre du potentiel, les maisons individuelles construites en diffus (soit les deux tiers du stock pavillonnaire). De plus ces habitations ont déjà des PLU, de sorte que l’espace ne nécessite pas de supplément de maîtrise foncière: les investir représente donc des opérations quasi-blanches pour les collectivités ;

·        Atout socio-économique : ces quartiers ont toujours évolué vers une densification spontanée. BIMBY valorise donc cette évidence historique dont la procédure de lotissement est l’héritière. Ces quartiers se diversifient, accueillent des activités, quelques entreprises, et ne sont plus du tout monofonctionnels, s’intégrant de plus en plus à la ville.

·        Atout politique : la tendance des services de l’Etat à vouloir monter en échelon avec les regroupements intercommunaux est assez forte, ce qui est indispensable pour gérer des phénomènes amples. En revanche, en matière de densification pavillonnaire on s’adresse d’abord à la commune et donc aux élus. Nous avons donc constaté que ces derniers étaient les acteurs principaux pour mener des expérimentations BIMBY d’évolution du tissu pavillonnaire. Le pouvoir local déjà en place est donc ainsi valorisé.

Ces trois atouts démontrent que les deux tiers du tissu pavillonnaire actuel, situés près des centres urbains et implantés sur un terrain d’au moins 600 mètres carrés, constituent de fait un gisement considérable à mobiliser.

 

Conférence de Jean-Marie HALLEUX, Professeur, service de géographie économique – Université de Liège : BIMBY, un potentiel pour l’urbanisation future en Europe du Nord-Ouest ?

 

Jean-Marie HALLEUX : Bonjour à toutes et tous. Je vais vous proposer quelques réflexions non encore abouties sur l’opportunité de développer le projet BIMBY dans un cadre européen et plus précisément à l’intérêt pour l’Europe du Nord-Ouest.

 

La carte de l’évaluation du potentiel foncier pour la filière BIMBY est projetée à l’écran.

 

Cette carte a été initialement produite pour rendre compte du niveau d’étalement urbain, mais aussi du potentiel foncier pour la filière BIMBY. Elle est basée sur de la télédétection et confronte deux variables : les superficies occupées  par les tissus urbains et la population. Finalement, on aboutit à l’étude du mode d’occupation du sol, de façon plus ou moins parcimonieuse ou au contraire extensive. De fortes disparités sont ainsi relevées selon les pays, faisant apparaître le nombre d’hectares occupés pour loger 1 000 habitants:

·        aux Pays-Bas, 19,6 hectares pour 1 000 habitants.

·        en Allemagne, 28,2 hectares pour 1 000 habitants.

·        en France, 34,8 hectares pour 1 000 habitants

·        en Belgique et notamment en Wallonie, les chiffres sont encore supérieurs.

 

Sur cette base, j’ai pris quelques contacts au cours des dernières semaines en Wallonie et l’intérêt se confirme. En effet, la population augmente de façon assez significative, tandis que le terrain est disponible. En revanche les investigations menées aux Pays-Bas ont abouti à la conclusion de l’absence de potentiel.

En Allemagne les réactions sont positives dans les lieux de croissance démographique.

 

Au Royaume Uni, l’intérêt est très important, et je développerai plutôt le cas de ce pays dans la suite de mon intervention.

 

L’Angleterre ne se trouve plus dans la phase expérimentale mais à un stade avancé. En effet, sur la décennie 2000, un quart des nouveaux logements ont été produits sur du terrain préalablement occupé par du logement, en particulier dans le sud, où la pression démographique est plus forte.

 

Ce phénomène est à mettre en relation avec les politiques d‘aménagement depuis la fin des années 2000. Après une politique d’endiguement est désormais privilégiée une politique de ville compacte, liée à un objectif national de produire au moins 60 % des nouveaux logements sur des « friches » (previously developed land).

 

De ce fait pour pouvoir atteindre cet objectif, un grand nombre de localités ont utilisé des terrains résidentiels. On constate donc qu’il s’agit d’un phénomène massif et riche d’enseignement pour la France.

 

Par ailleurs, les Anglais emploient plutôt le terme de Garden Grabbing, ce qui n’implique pas une densification douce mais plutôt l’action de promoteurs s’accaparant des jardins de quartier. La perception de la population n’est donc pas très positive, ce qui a abouti à bloquer un certain nombre de projets.

 

Des photographies d’habitants et de manifestations de quartiers proches de Londres et de Birmingham sont projetées à l’écran.

 

Bruno SABATIER : En quoi consistent les projets ? S’agit-il de constructions de maisons ou de collectif ?

 

Jean-Marie HALLEUX : J’ignore le détail. Les problèmes que j’ai pu mettre en avant faisaient apparaître qu’il s’agissait plutôt d’opérations proches des grandes villes, avec une densification importante et donc plutôt des démolitions-reconstructions Ce point mériterait cependant d’être approfondi.

 

De la salle : Je ne comprends pas les oppositions des habitants, dans la mesure où il s’agit de leur terrain. Est-ce à dire alors qu’ils sont expropriés ?

 

Jean-Marie HALLEUX : Dans l’exemple ici montré, le propriétaire du terrain est évidemment favorable à l’opération. Les opposants sont ses voisins.

Par ailleurs, il apparaît également que le sujet polémique est devenu politique. Ce sujet s’est développé essentiellement dans les années 2000 sous un gouvernement travailliste et a rencontré l’opposition claire des conservateurs.

De telles oppositions se rencontrent tant au niveau local que national, ainsi qu’a pu le démontrer la polémique entre John Prescott, ministre travailliste ayant développé les projets et Zac Goldsmith, député conservateur.

Depuis 2010, le retour d’un gouvernement conservateur a conduit à des modifications et des régulations, alors qu’avant cette date les jardins étaient considérés comme des terrains en friche, donc intéressants pour les collectivités locales aux fins de développer des projets s’inscrivant dans la politique nationale.

En conclusion, il apparaît que le stade de l’expérimental est dépassé en Angleterre, ce qui serait susceptible de fournir des enseignements positifs et négatifs pour le continent. Il est donc nécessaire d’entreprendre une gestion nationale et locale, d’où l’idée de retenir une perspective plus large pour développer la filière.

 

Bruno SABATIER : Je rappelle que le grabbing ne constitue pas un risque dans la démarche BIMBY. En effet aux termes de cette démarche, soit l’habitant bâtit lui-même dans son jardin sans division, soit il livre une parcelle à un autre habitant à charge pour ce dernier de construire sa maison. Les particuliers se trouvent ainsi replacés au cœur de l’urbanisme.

Ainsi, la démarche BIMBY tend à renouveler le pavillonnaire par du pavillonnaire, aux termes d’une densification douce, par petites touches et à partir des besoins des habitants. Ceci constitue donc un point notable d’opposition avec les autres filières existantes.

 

De la salle : L’objectif de BIMBY est effectivement de faire venir d’autres habitants, à la condition que le règlement du PLU ne laisse pas la place aux promoteurs qui détruiraient l’équilibre existant.

 

Bernard LE ROY : Nous avons constaté que dans les communes proches d’Annecy, le phénomène. De l’ouverture du logement au collectif avec destruction et reconstruction, était pressant.

Par ailleurs Jean-Michel LEGER a effectué un suivi. A cet effet, il a repris contact avec une personne possédant une parcelle de plus de 2 000 mètres carrés mais pour laquelle le règlement de lotissement interdisait toute redivision. Cette femme a réussi l’exploit assez exceptionnel de convaincre les quinze co-lotis de revoir le règlement, ce n’intervient que très rarement. Ainsi, la redivision de sa parcelle va constituer une courroie d’entraînement pour les autres propriétaires

 

Philippe LEMAIRE, CETE : Les règlements de lotissement sont en général assortis d’un principe de caducité. De plus les collectivités locales sont susceptibles d’intervenir a posteriori pour autoriser les divisions.

Par ailleurs, par opposition au risque de voir se développer des opérations de promotion, il convient de rappeler que BIMBY constitue une filière courte, sans intermédiaire, permettant de répondre à des attentes de logements non couvertes aujourd’hui et à des prix non disponibles actuellement sur le marché. Ce type de produit est donc intéressant puisqu’il complète l’offre actuelle, tout en étant efficace sur le plan de l’acceptabilité locale. Les tailles de logement sont relativement modestes et vont s’insérer facilement dans le tissu, par rapport à la filière de la promotion. En tout état de cause même si cette dernière existe et continuera de se développer, la filière BIMBY peut coexister de manière complémentaire.

 

De la salle : Je pense que la réserve écologique représente un atout supplémentaire pour le tissu pavillonnaire. Or il me semble que l’ajout de nouveaux logements représente au contraire un risque de saturation au lieu d’avoir fait la ville durable.

 

Bruno SABATIER : A très long terme les choses évoluent considérablement. La question de la diversification fonctionnelle, déjà en cours dans les banlieues au sens INSEE et dans la première couronne, permet à la ville au sens plein et entier de s’imposer loin. Avec le temps, les agglomérations s’étendent et la ville s’impose à un tissu auparavant non fonctionnel. Il faut donc faire confiance à l’histoire.

 

De la salle (intervenante précédente) : Pourtant au vu des PLU actuels, il apparaît bien que la possibilité d’évolution est faible.

 

Philippe LEMAIRE : Faire confiance à l’histoire, certes, tout en l’aidant à évoluer. La question de la diversification fonctionnelle commence à se développer de façon spontanée. Par exemple il est possible d’imaginer qu’un certain nombre de personnes développent des activités de services dans ces quartiers, ce qui permettrait le maintien à domicile des personnes âgées.

BIMBY qui repose sur l’initiative individuelle, ne dispense pas d’un accompagnement par la puissance publique. On se situe bien dans la conjonction entre initiative privée et public. En d’autres termes, pour faire émerger la ville de proximité, plus efficace sur le plan de son raccordement au système de transports collectifs, il est nécessaire de réinterroger les quartiers pavillonnaires pour les faire évoluer vers une présence de services publics ou privés commerciaux.

La densification de ces quartiers permettra donc cette amélioration et représente un réel projet.

 

Bruno SABATIER : Il est cependant nécessaire de bien cerner les sujets. La démarche BIMBY est avant tout relative à l’habitat, et comporte moins de domaines d’action sur les autres volets. Ces derniers (services, commerces…) constituent en effet des sujets connexes possédant leur propre autonomie et sont tout aussi complexes. Les règlements de PLU en France ne favorisent pas toujours les activités dans les lotissements, ce qui constitue effectivement une vraie question.

 

Bernard LE ROY : Les cahiers des charges des lotissements évoquent les conditions d’occupation de la parcelle, et interdisent en général les activités et les commerces. La démarche BIMBY ne doit donc surtout pas être exclusive d’une démarche de la force publique sur le devenir des aires densifiables en douceur.

 

Jean-Marie HALLEUX : Les dispositions sur l’accompagnement et l’encadrement ne sont pas très fournies dans la littérature. En Angleterre, les autorités locales qui ont réfléchi sur ces problématiques ont limité les problèmes de recours. Par ailleurs s’agissant des activités, la problématique peut être envisagée de deux manières : soit les activités se rapprochent des logements, soit l’inverse se produit. Par conséquent, il serait envisageable de favoriser cette filière à proximité des zones d’activités existantes et d’y placer les tissus pavillonnaires.

 

Pierre SAUVEUR, architecte : De nouvelles activités, telles que le gardiennage d’enfants ou le télétravail, se développent aujourd’hui. De ce fait, ces activités à caractère presque convivial seraient tout à fait tolérées.

 

Un habitant de la communauté urbaine du grand Toulouse : Je trouve particulièrement intéressant le potentiel de BIMBY, qui permet d’alimenter un débat local sur l’évolution d’un territoire, et pas uniquement sur des principes incantatoires. Il est donc possible de trouver un mode opératoire pertinent sur le plan aussi bien technique que sociologique, et qui donne des résultats concrets. A cet égard l’exemple de Tremblay était très frappant. De ce fait, les élus sont immédiatement intéressés et l’urbanisme redevient un sujet appropriable.

 

Yannick GOURVIL, collectif d’architectes Et Alors : Lorsqu’on applique cette densification BIMBY, on peut se poser la question de savoir quel type de ville est ainsi fabriqué, et en particulier si la ville de demain est le « lotissement fois deux ». En effet, si le droit est donné au propriétaire de faire ce qu’il veut de sa parcelle et si chaque propriétaire bâtit son chantier à sa guise, on peut s’interroger sur la ville qu’on crée. Dans cette mesure, ne faut-il donc pas accompagner BIMBY pour trouver des solutions alternatives politiquement incorrectes mais fortes ? Hier, un atelier évoquait « l’acuponcture urbaine », mais personnellement j’y vois plutôt de la contorsion urbaine. Certes il ne saurait évidemment être question de raser des habitations de façon massive, mais Il est clair que le propriétaire privé bloque la modification de la ville.

En résumé, si je parviens à entrevoir une belle ville durable de demain grâce à BIMBY, l’inverse est également possible, pour aboutir à une ville désastreuse.

 

Bruno SABATIER : Je ne saisis pas pourquoi vous craignez une ville désastreuse.

 

Yannick GOURVIL : Je veux dire qu’on peut créer un désastre « fois deux ».

 

Bernard LE ROY : Je pense que le débat se situe à deux niveaux différents. Je ne peux pas assimiler les lotissements et le pavillonnaire diffus au même niveau que la ville. Il me semble que nous avons tout à gagner à tenter d’intervenir dans le pavillonnaire diffus sous-dense pour endiguer l’étalement. A cet égard l’exemple de « Bologne construction zéro » a été significatif et nous sommes à l’aube de cela par analogie avec le pavillonnaire diffus, grâce auquel il y a des moyens d’amélioration.

 

Marine LE ROY : Nous avons constaté que dans certaines parcelles dont les espaces d’intervention étaient réduits de moitié, les habitants géraient de façon plus satisfaisante. Nous nous sommes donc attachés à l’idée que la qualité était intensifiée par la réduction de l’espace.

 

Philippe LEMAIRE : L’exemple de Montfermeil a montré que les petits jardins étaient les mieux tenus et porteurs de la plus grande qualité environnementale. Il s’agit aussi de réintroduire de l’intelligence dans la construction urbaine et de rendre de la qualité au projet. Evidemment, même si le résultat pourra parfois être décevant, la régulation de proximité sera malgré tout efficace et la puissance publique pourra favoriser l’accompagnement de ces quartiers.

 

Bruno SABATIER : On en revient à la mauvaise image des lotissements, que l’on attribue à l’ensemble du pavillonnaire. Or les deux tiers du pavillonnaire sont constitués de diffus, c’est-à-dire celui que nous ciblons principalement. Les lotissements seront ensuite ciblés de façon secondaire car il s’agit d’un problème bien plus complexe. Sur ce dernier plan, je pense en outre qu’il ne faut pas désespérer : certains désastres actuels ne seront pas nécessairement reproduits.

 

Un intervenant (CETE) : Quand on écrit un règlement de PLU, on ouvre des possibilités maîtrisées, ce qui implique de la compétence auprès des villes et du particulier.

 

Valérie LAFAURE, CAUE du Bas-Rhin : Ce sont des lieux sur lesquels la collectivité doit s’interroger, dont certains seront sous doute amenés à disparaître. Il est vrai t que notre rôle  consiste à créer et formaliser, mais aussi réajuster à l’intention des particuliers.

 

Pierre SAUVEUR : L’un des intérêts principaux de BIMBY réside dans le changement de l’échelle d’intervention, qui ne permet pratiquement plus l’intervention directe des promoteurs. BIMBY présente l’intérêt d’une certaine récupération du travail de l’architecte artisan par une clientèle privée, qui en a réellement besoin. Quand l’architecte travaille pour la personne, il travaille effectivement pour la communauté. Il est donc nécessaire que l’architecte retrouve sa place, ce que BIMBY pourrait véritablement permettre par sa proximité avec l’habitant lui-même et ses voisins.

 

Dominique FATON-PONTUS, référent départemental habitat Conseil Général du Bas-Rhin : Il me semble malgré tout qu’il convient d’éviter tout angélisme avec BIMBY. Je ne pense pas que les propriétaires iront nécessairement recourir à un architecte pour leur projet. En revanche, il est nécessaire de s’interroger sur le mode d’intervention de la puissance publique pour arbitrer l’intervention des professionnels et reprendre les rênes en empêchant les catastrophes. Entrent également en jeu des questions d’environnement et d’urbanisme.

 

Pierre SAUVEUR : Ce que vous dites est complémentaire, mais la puissance publique commet parfois elle-même des erreurs.

 

Valérie LAFAURE : Vous avez évoqué la question du promoteur. Or, il me semble nécessaire de dédramatiser son rôle. En effet, lorsqu’on est force de projet et qu’on se place en mesure d’apporter un plus, il est possible de l’amener à produire de la qualité.

 

Un habitant de la communauté urbaine du grand Toulouse : Quelquefois il s’agit seulement pour les collectivités d’éviter les dépenses inutiles. De même dans le domaine privé, le recours à un architecte, même s’il peut être coûteux, permet aussi d’éviter les erreurs.

 

Philippe LEMAIRE : BIMBY constitue un débouché fantastique pour la jeune architecture. Il s’agit de sur-mesure, même si les projets sont de taille modeste. De même, la diversification de la clientèle qui en résulte constitue un atout, de sorte qu’il sera indispensable de trouver les moyens d’aller au contact de cette clientèle et de faire progresser la qualité. Il est nécessaire de faire en sorte que la densification constitue également une source de qualité, tant existante que future.

La profession doit donc s’organiser par rapport à ce formidable marché.

 

Bruno SABATIER : Je remercie le ministère de l’Ecologie pour cette perche lancée à la profession d’architecte. 

À télécharger : - Etalement urbain d’hier.pdf

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