Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - David Miet

Contributeur(s) : - Benoit Le Foll

Publié le 06 Mars 2011

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> densification pavillonnaire

Les territoires porteurs de potentiels morphologiques et réglementaires : la notion de « gisement urbanistique »

Un scénario de la filière BIMBY procède à la division d’un terrain déjà bâti en 2 parties dans l’optique de construire une nouvelle maison individuelle, dans le cadre des possibilités définies par le PLU ou le POS local.

Il existe aujourd’hui 19 millions de maisons individuelles en France, quand on en construit environ 160 000 chaque année. Ainsi, si 1 maison sur 100 est divisée chaque année pour produire un terrain à bâtir supplémentaire, il devient possible d’assurer une production équivalente à l’ensemble de la production annuelle de maisons individuelles sans engendrer aucun étalement urbain.

Si 2 maisons sur 100 sont divisées chaque année pour produire des terrains à bâtir supplémentaires, la filière BIMBY est alors capable de libérer suffisamment de foncier pour enrayer la pénurie de logements (estimée entre 100 000 et 150 000 logements chaque année), dont la cause principale réside dans la pénurie de foncier à bâtir dans les territoires recherchés.

Bien sûr ces hypothèses n'ont de sens que pour saisir des ordres de grandeurs. La "pénurie de logements" est toute relative mais, là encore, la filière BIMBY a de sérieux atouts à avancer :

- du point de vue de la localisation de l'offre de logement tout d'abord : les terrains à bâtir qu'elle libère sont situés là où nous avons construits ces dernières décennies, c'est-à-dire dans les secteurs aujourd'hui recherchés des agglomérations, puisque plus proche des centres urbains et mieux desservis que les quartiers que nous construisons aujourd'hui.

- du point de vue de la typologie des logements produits ensuite : les terrains issus de la filière BIMBY seront étroits, de dimensions modestes, avec des droits à construire limités. Ils accueilleront plus facilement de petites maisons individuelles qui correspondent aux 2 causes principales de l'augmentation estimée des besoins en logement : le phénomènes de décohabitation des ménages et le vieillissement de la population.

On voit ainsi qu'en divisant 1 voire 2 terrains sur 100 chaque année, dans le cadre de la filière BIMBY, on atteint des volumes significatifs tant du point de vue de la quantité (comparables aux chiffres de déficit annuel de construction de logement, ou de maisons individuelles construites en étalement urbain) que du point de vue de la qualité (des terrains situés dans des secteurs recherchés et propices à la construction de petites maisons).

Il faut tirer 2 conclusions essentielles de ces ordres de grandeur, lorsque l’on étudie la filière BIMBY :

Il ne sera pas nécessaire de « libéraliser » à outrance les PLU en augmentant drastiquement les possibilités de division et de construction sur le territoire des communes. Au contraire, l’objet du projet BIMBY est de produire les éléments de méthode et de connaissance permettant aux professionnels et aux élus de faire de ces processus de véritables outils stratégiques pour un développement ciblé et pensé des communes, permettant de créer, de renouveler et de renforcer des armatures urbaines et paysagères au service d’un projet politique.

La densification de quartiers pavillonnaires dans le cadre d’une politique BIMBY, même ciblée sur des territoires stratégiques, se fera au rythme lent d’1 à 5% par an ce qui, en soi, n’aboutit pas à des « densités de rupture » tant du point de vue de la mesure objective que du point de vue de la perception que peuvent en avoir les habitants : les questions d’acceptabilité de la densification s’en trouvent donc complètement transformées …

L'habitant : La densification de quartiers pavillonnaires [...] se fera au rythme lent d’1 à 5% par an ce qui, en soi, n’aboutit pas à des « densités de rupture ». L'élu : La filière BIMBY est alors capable de libérer suffisamment de foncier pour enrayer la pénurie de logements. La filière : Les terrains à bâtir qu’elle libère sont situés là où nous avons construits ces dernières décennies.

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