Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - David Miet
- Otero Fabrice
- Sophie Duplessy

Contributeur(s) : - Astrid Tanguy
- Julien Delile
- Jennifer Bureau-Bernacchi
- Clement Lannoy
- Vincent Gabriel

Publié le 20 Octobre 2012

Introduction : David Miet & Astrid Tanguy (CETE IdF), Sophie Duplessy & Fabrice Otéro (CETE NC), Julien Delille & Jennifer Bureau (PNR Haute Vallée de Chevreuse) / Auteurs des fiches : Sophie Duplessy et Fabrice Otéro / Illustrations et iconographie : Vincent Gabriel, Clément Lannoy, architectes

Notions clés :
> construire sans manger sur les espaces naturels et agricoles
> gouvernance du PLU

I/ Une nouvelle approche du PLU

Il est d’usage de considérer le PLU comme un outil :

- de protection des terres naturelles et agricoles

- mais aussi d'ouverture de nouveaux espaces à l'urbanisation...

 

A l’heure du développement durable, et de la mise en œuvre des politiques de reconstruction de la ville sur la ville, ce sont pourtant les tissus déjà constitués, déjà bâtis, qui sont aujourd’hui considérés comme stratégiques pour devenir le support du développement urbain à venir.

Nous sommes dès lors confrontés à la question suivante : le PLU, que l'on a jusqu'ici surtout utilisé dans une optique de gestion des espaces non bâtis, peut-il être un outil efficace pour travailler au renouvellement des espaces déjà bâtis ?

 

Ces éléments de méthode et de réflexion ont donc pour ambition de changer l'angle de vue sur la lecture et l'écriture des règles d'urbanisme. Un premier exemple concret fera rapidement comprendre de quelle façon : le Tremblay-sur-Mauldre, commune de 1000 habitants des Yvelines, révise aujourd’hui son POS pour passer à un PLU.

 

Dans l’ancienne façon de voir le PLU, 2 types de scénarios sont possibles pour accueillir les quelques 70 logements que la commune projette de construire en 10 ans :

 

Un premier type de scénario, qui perpétue le mode actuel d’urbanisation, par construction de nouveaux lotissements avec des parcelles respectant un minimum parcellaire de 1000 m². Ce scénario présente le double désavantage de consommer beaucoup d’espaces naturels et agricoles et d’altérer progressivement le paysage de la commune, notamment sa silhouette vue depuis la plaine ; 

Le PLU comme outil de gestion des zones à ouvrir à l’urbanisation, scénario 1 au Tremblay-sur-Mauldre : lotissements avec parcelles de 1000 m²

 

Un deuxième type de scénario, qui essaie de contenir l’ensemble de ces 70 logements dans une « dent creuse », avec des parcelles de 300 m², aménagées certes à l’intérieur de l’enveloppe du territoire urbanisé mais en remplacement d’une parcelle qui faisait office jusqu’ici de « poumon vert » ou de respiration. Au lieu de consommer 8 ha d’espace non bâti (comme dans le scénario 1), on n’en consomme plus que 3 ha.

Le PLU comme outil de gestion des zones à ouvrir à l’urbanisation, scénario 2 au Tremblay-sur-Mauldre : opération groupée avec parcelles de 300 m²

 

En envisageant le PLU comme un outil de régulation et de dynamisation du tissu bâti existant, un troisième type de scénario émerge : générer 70 terrains à bâtir à partir des parcelles déjà bâties, qui sont en grande partie la propriété des habitants de maisons individuelles …

Le PLU comme outil d’évolution des tissus existants, scénario 3 au Tremblay-sur-Mauldre : opérations diffuses sur des parcelles déjà bâties ou issues de divisions parcellaires.

 

Cette hypothèse repose sur 2 conditions :

- que certains habitants souhaitent effectivement se départir d’une partie de leur terrain dans les 10 ans à venir, pour une raison ou pour une autre, et qu’une médiation soit mise en place par la commune pour accompagner ces habitants dans ces démarches,

- que le règlement du PLU le permette et soit écrit dans cette perspective, afin que les constructions sur des parcelles issues de divisions parcellaires produisent de véritables plus-values urbaines ainsi qu’une amélioration visible du tissu existant.

 

 

Ainsi, ce troisième scénario nous invite-t-il à reconsidérer le rôle du PLU dans la fabrique de la ville : dans une perspective de densification douce des parcelles déjà bâties, le PLU se révèle être un outil de projet stratégique : il est le seul outil dont nous disposons, avec le travail de concertation des habitants, qui permette aux élus et aux urbanistes de procéder à cette remobilisation de la filière diffuse de production de logements (qui est en même temps la filière la plus courte et, partant, la plus économique) pour la faire intervenir au sein des tissus existants.

 

Le "PLU dans une perspective Bimby" est donc un outil à la fois de mobilisation et de maîtrise d'une filière de production de la ville. Plus qu'un simple document régulant des formes urbaines, c'est un dispositif économique, immobilier, social : en bref un outil  de projet urbain au sens fort du terme.

 

Aujourd'hui en France, une commune sur deux est dotée d’un document de planification, dont la moitié en POS et l'autre en PLU. Une grande partie de ces documents est en cours d'élaboration ou de révision. C'est donc une formidable opportunité pour ces communes d'intégrer dès maintenant l'esprit d'une démarche Bimby, et d’effectuer ainsi un pas de plus vers une application de l’esprit des lois Grenelle, au regard notamment de la lutte contre la consommation d'espaces naturels et agricoles.

Au travers de deux séminaires, les CETE(s) Normandie-Centre et Ile-de-France, assistés d'architectes et d’un géographe, ont identifiés une liste de thématiques à défricher afin de commencer à répondre aux problématiques concrètes qui se posent au moment de fabriquer un règlement de PLU dans la perspective Bimby. Ces premiers travaux théoriques ont été menés parallèlement à deux expérimentations concrètes d’une démarche Bimby au Tremblay-sur-Mauldre et aux Essarts-le-Roi dans les Yvelines, dans le cadre de l'élaboration de leur PLU, en collaboration avec le Parc Naturel Régional de la Haute Vallée de Chevreuse. 

 

Nos travaux démontrent qu'il est possible d'écrire des règles dynamiques pour faire évoluer les tissus urbains constitués, et non les cristalliser. Ils constituent une introduction ainsi qu’un support aux sessions de formation qui sont aujourd’hui en cours de montage, à destination des collectivités, des assistants à maîtrise d’ouvrage mais aussi des bureaux d’étude, afin qu’un savoir-faire du PLU envisagé dans la perspective Bimby se mette en place et soit, progressivement, mis à disposition des territoires souhaitant initier ce type de démarches.

Nous invitons donc le lecteur à considérer ces éléments de méthode comme une introduction approfondie à des sujets en cours de réflexion, et non comme un corps de doctrine établi. Le contenu des fiches qui sont ici proposées sera amené à évoluer, au fur et à mesure des retours d’expérience qui seront opérés à l’occasion du bilan des premières expérimentations Bimby. 

 

II/ Les 4 questions clés qu’il convient de se poser afin de structurer l’intégration d’une démarche Bimby à un PLU

Nous avons identifié 4 questions clés qui doivent structurer l’intégration d’une démarche Bimby à un PLU, et auxquelles des professionnels qualifiés devraient être en mesure de répondre afin d’assister les élus dans l’élaboration d’une véritable stratégie d’intensification pavillonnaire :

 

1. PERMETTRE LE CHOIX DE LA FILIERE COURTE : Comment le PLU permettra-il de choisir, selon les secteurs, les modes de densification  (les filières de construction) souhaités par la commune ? Comment garantir, par le règlement notamment, que certains tissus pavillonnaires feront bien l’objet d’une densification douce et diffuse des tissus existants, et non une densification par la construction de collectifs en lieu et place des maisons existantes ?

2. AIDER LES HABITANTS ACTUELS : Comment le PLU permettra-t-il d'apporter des solutions aux situations de vie des habitants actuels des quartiers pavillonnaires ? Dans quels quartiers, et pour quelles populations ?

3. CONSIDERER TOUS LES TISSUS DEJA BATIS COMME TERRITORES DE PROJET : Comment le PLU permettra-t-il d’opter pour des vitesses de densification différenciées selon les quartiers, en fonction des enjeux urbains identifiés ?

4. ASSURER LA QUALITE DES FORMES DU RENOUVELLEMENT URBAIN : Comment le PLU permettra-t-il de définir des formes urbaines cibles selon les quartiers, voire les rues, qui seront réalisées par des projets à l’initiative des habitants ? Quels sont les scénarios de division / construction qu’il faut favoriser, quels sont ceux qu’il conviendrait d’interdire ?

 

1. PERMETTRE LE CHOIX DE LA FILIERE COURTE  : 

Comment le PLU permettra-il de choisir, selon les secteurs, les modes de densification souhaités par la commune ?

La démarche BIMBY consiste en une augmentation raisonnée des droits à construire à travers le règlement d’urbanisme, accompagnée d’une campagne de communication, afin de permettre aux propriétaires d’une maison individuelle de libérer des terrains à bâtir qui accueilleront la construction de nouvelles maisons individuelles.

 

Du point de vue de la collectivité, la filière BIMBY présente les avantages suivants :

- l’absence de portage foncier : elle opère de particulier à particulier, l’intervention d’un marchand de bien ou d’un promoteur n’étant économiquement viable qu’à partir de la création de 4 ou 5 lots. C’est donc la filière la plus « économique » (pas de coûts de portage foncier, de commercialisation, etc.)

- une très bonne acceptabilité sociale par le propriétaire initiateur (récupération d’une part de la richesse foncière créée) ainsi que par le voisinage (densification douce par la maison individuelle), en comparaison de la densification par logements collectifs.

- l’absence totale d’étalement urbain.

 

Ces avantages sont en partie perdus lorsque l’on augmente trop rapidement les droits à construire sur un secteur : une partie de la valeur foncière part dans la marge des promoteurs, dans des frais de portage foncier et de commercialisation, et les formes produites (logements groupés ou collectifs) seront plus difficilement acceptables par les habitants.

Il est donc essentiel de définir dans quelle  mesure le PLU permettra de rester dans une fourchette de droits à construire (en bleu dans le schéma ci-dessous) garantissant que l’évolution du tissu pavillonnaire à venir se fera bien selon ce mode d’évolution douce et diffuse du tissu existant et non par des opérations de densification plus brutales. 

 

Fig 1 : différents régimes d’évolution d’un quartier pavillonnaire en fonction de l’importance de l’augmentation des droits à construire lors du passage d’un POS/PLU à un autre PLU.

 

Il est bien entendu impossible de donner, hors contexte, la rédaction des différents articles du PLU qui permettrait de rester dans cette fourchette visée de la "densification Bimby". Nous prions donc le lecteur de prendre les exemples de rédaction qui sont présentés dans les fiches qui suivent comme de simples illustrations. En effet, les possibilités offertes par tel ou jeu de règles dépendent fondamentalement :

- de la morphologie du parcellaire et du bâti existant sur lesquelles s’appliquent ces règles,

- de l’état du marché immobilier local,

- des pratiques des professionnels (constructeurs, promoteurs, agents immobiliers, notaires) qui peuvent varier d’une région à l’autre.

 

C'est pourquoi, seule une analyse sérieuse du marché immobilier local au regard de la morphologie parcellaire en place, accompagnée d’une expertise de la filière diffuse régionale, permet d’élaborer un PLU qui donne et garantissent ce choix aux élus.

Nous avons rencontré plusieurs communes qui, souhaitant mettre en place sur leur territoire des processus de type Bimby, ont finalement mal calibré et ajusté leur règlement et se sont retrouvées à devoir effectuer machine arrière sous la pression de leurs habitants qui n'ont pas appréciés, notamment, que certaines maisons soient rasées et remplacées par de petits immeubles collectifs. Dans les secteurs soumis à forte pression foncière notamment, être capable de répondre précisément à cette question sur un territoire est un préalable nécessaire à la conduite d'une démarche Bimby.

 

2.   AIDER LES HABITANTS ACTUELS :

Comment le PLU permettra-t-il d'apporter des solutions aux situations de vie des habitants actuels des quartiers pavillonnaires ?

Nos entretiens réalisés avec des habitants ayant effectivement procédé à une division de terrain ou à la construction d’un nouveau logement sur leur parcelle nous montrent qu’une variété de motifs peuvent conduire les ménages à envisager une opération de type Bimby à l’échelle de leur parcelle.

 

Nous pouvons schématiquement résumer ces cas de figure de la façon suivante :

> les contraintes économiques du ménage ou des proches : un certain nombre de propriétaires peuvent envisager de céder une partie de leur terrain pour aider leurs enfants à accéder eux-mêmes à la propriété, résoudre un problème financier passager (licenciement) ou encore pour financer un projet personnel, de création d’entreprise par exemple.

> Le vieillissement de la population et la solidarité intergénérationnelle : aider ses enfants peut aller jusqu’à leur céder sa propre maison, tout en en construisant une autre pour soi sur une partie du terrain, de plain-pied et mieux adaptée. Certains peuvent aussi envisager ce dispositif sans que ce soit leurs enfants qui reprennent leur maison, mais tout simplement un tiers à qui le maison sera vendue. Ils peuvent aussi vendre un bout de parcelle pour financer des travaux d’adaptation de leur maison. Ou ce sont les enfants qui peuvent décider d’accueillir un parent en perte d’autonomie, plutôt que de l’envoyer en maison de retraite.

La décohabitation : le départ des enfants, les divorces et séparations, ainsi que les recompositions familiales, bouleversent la structure des ménages et, par ricochet, l’image de leur habitat idéal. Garder une partie de sa parcelle pour se reconstruire une petite maison après un divorce, afin de pouvoir rester dans une commune où les enfants se sont fait des amis, vendre la grande maison familiale pour retourner dans sa région d’origine tout en gardant un pied-à-terre dans la commune où les enfants et petits-enfants ont grandi, etc. Les scénarios possibles ne manquent pas, au détour des accidents heureux et malheureux de la vie, qui font de la valorisation d’une parcelle à bâtir un précieux levier.

> L’accès aux primo-accédants : dans beaucoup de communes, les enfants, même en ayant fait de meilleures études que leurs parents, n’ont pas les moyens de venir vivre là où ils ont grandi. En 2012, habiter dans des quartiers des années 50, 60 ou 70 coûte souvent une petite fortune et les jeunes ménages sont dans l’obligation de gagner des communes plus lointaines. Les terrains issus de division parcellaire peuvent, si leur taille est maitrisée et leurs droits à bâtir limités, constituer un segment de l'offre qui n'intéressera pas les secondo-accédants qui font généralement les prix dans ces communes, et donc se retrouver sur le marché à des prix plus abordables.

La réhabilitation thermique du bâti existant : dans certains quartiers, en fonction des époques de construction, les performances énergétiques des maisons existantes peuvent se révéler un vrai handicap pour les populations en place qui, vieillissant, n’ont plus l’énergie, la perspective, ni les moyens financiers d’investir lourdement dans des travaux de réhabilitation. La vente d’un terrain à bâtir peut être une solution de financement, notamment pour les ménages qui ont des revenus trop importants pour bénéficier des aides de l’ANAH ou au contraire, pour ceux pour lesquels ces aides ne sont pas suffisantes. La reconstruction pour soi d’une maison neuve et bien isolée, de plein pied, sur une partie de son terrain, et la cession de la première à un jeune couple qui pourra faire des travaux, est aussi un scénario intéressant de ce point de vue.

 

Selon les priorités portées par la commune, les secteurs déjà bâtis dans lesquels privilégier et favoriser une densification pavillonnaire ne sont donc pas les mêmes. Dans tous les cas, on voit que l’urbanisme Bimby bénéficie autant aux nouveaux arrivants qu’aux habitants en place. Aussi faut-il se poser dès le départ cette question : qui doit-on aider en priorité, et pour quelles raisons ? Tout le monde, élus comme techniciens, a généralement un avis sur les besoins et les aspirations des habitants. Notre expérience montre qu'il est toujours intéressant de questionner directement la population elle-même, par le biais de consultations individuelles avec des architectes, en gardant bien à l'esprit que si seulement 1% à 2% des propriétaires actuels procède chaque année à une opération de ce type, la commune dispose en général de terrains à bâtir suffisants pour combler l'ensemble de ses besoins de construction de logements neufs ...

 

La question n'est donc pas : "que souhaite la majorité ?" (il est probable qu'à un instant t, la majorité souhaite garder son jardin en entier ...) mais "à quelles situations de vie particulières répondre par le projet (de renouvellement) urbain ? "

 

 

3. CONSIDERER TOUS LES TISSUS DEJA BATIS COMME TERRITORES DE PROJET : 

Comment le PLU permettra-t-il d’opter pour des vitesses de densification différenciées selon les quartiers, en fonction des enjeux urbains identifiés ?

Du point de vue de la démarche BIMBY, tous les territoires déjà bâtis sont des « territoires de projets ». Ils sont tous amenés à évoluer, à se transformer :

pour contribuer à la stratégie d’ensemble de la commune,

- tout en développant leurs propres spécificités, leur propre équilibre.

 

Chaque territoire bâti de la commune, chaque zone, doit donc envisager des vitesses de densification différenciées  (rapide, modérée, douce) au regard du diagnostic et de la stratégie adoptée par les élus.

C’est ce principe qui a structuré la façon dont les fiches PLU vous sont présentées par la suite, en montrant, par des exemples de rédaction, qu’une écriture intelligente du règlement peut permettre de choisir une vitesse de densification pour une rue, un îlot, un quartier.

 

La question que doivent poser les urbanistes aux élus n’est donc pas : « quels quartiers faire évoluer ? » Mais plutôt, « quelle type d’évolution pour quelle quartier, quelle vitesse pour chaque secteur, quels scénarios de division pour quels contextes ? » C’est en fonction de ces vitesses de densification envisagées, que l’on pourra multiplier par le stock de maisons existantes de chaque quartier, qu’il sera possible de déterminer les contributions de chaque quartier aux objectifs de production de logements de la commune.

Plusieurs scénarios sont possibles : faut-il par exemple privilégier une densification Bimby relativement lente dans le bourg, plutôt modérée dans le tissu des années 30 et plutôt rapide dans les quartiers pavillonnaires des années 60 ? Ou inversement, se concentrer sur les lotissements anciens situés près de la gare et préserver l'essentiel des tissus plus récents pour une densification future ?

 

Il s'agit de passer de la notion de "dent creuse" (à remplir de la façon la plus dense possible afin d'économiser de l'espace ...) à la notion de gisement, à exploiter de façon stratégique, modérée et circonstanciée : le foncier disponible dans les tissus pavillonnaires existants est immense et pourra nous pourvoir pour quelques dizaines d'années ...

La valeur foncière, qui pourra financer en partie ce renouvellement de la ville sur la ville (via les plus-values immobilières pour le bâti privé, via la taxe d'aménagemnt pour les parties publiques), dépend quant à elle des droits à bâtir que la commune décidera d'allouer à tel ou tel parcellaire. D'où une question d'équité de la répartition des richesses foncières créées par le PLU, qui nous ramène, politiquement cette fois-ci, à ce principe fondamental : considérer que tous les territoires déjà bâtis sont des « territoires de projets »

 

4.  ASSURER LA QUALITE DES FORMES DU RENOUVELLEMENT URBAIN :

Comment le PLU permettra-t-il de définir des formes urbaines cibles selon les quartiers, voire les rues, qui seront réalisées par des projets à l’initiative des habitants ?

Les règles d’un PLU sont essentiellement morphologiques. On a vu dans les trois questionnements précédents qu’elles avaient en réalité des impacts sociaux et économiques fondamentaux, sur le marché immobilier local, les trajectoires résidentielles possibles au sein d’un même quartier, voire d’une même parcelle, ainsi que l’offre de logement supplémentaire que la commune souhaite construire dans les 10 années à venir. D’après-nous, ces questions économiques et sociales sont prioritaires sur les questions de formes urbaines. Celles-ci, notamment telles qu’elles sont inscrites dans les 14 règles possibles d’un règlement, doivent être vues comme des outils de politique du logement.

 

Il n’en reste pas moins qu’elles ont aussi pour fonction de définir des formes urbaines cibles et désirées par la collectivité. Si jusqu’ici, un POS ou PLU était plutôt vu, dans les tissus existants, comme une sorte de garde-fou en charge de préserver les qualités identitaires d’un quartier, il en va autrement dans une démarche Bimby : à partir du moment où l’on décide que ces quartiers sont susceptibles d’évoluer, à différentes vitesses, il faut ainsi s’interroger sur le projet urbain porté dans ces tissus déjà bâtis, un projet urbain qui sera réalisé à l’initiative des habitants eux-mêmes, actuels et futurs, qui seront les maîtres d’ouvrage des opérations.

Le règlement est donc, dans une démarche Bimby, l’outil principal pour rendre concret ce projet, qui aura pu être élaboré dans le PADD et affiné par endroit par des Orientations d’Aménagement et de Programmation sur l’existant.

 

Permettre la création ou la perpétuation d’un front bâti, inciter à la création de maisons porches, ménager des ouvertures et des vues par une alternance de façades sur rue, pignons sur rue et cours d’entéres, préserver des cœurs d’îlots, développer un front végétal et un recul des constructions, jouer des continuités bâties plutôt que des alignements, des hauteurs plutôt que des emprises au sol, se protéger du vent plus que du soleil, assurer l’intimité des maisons dont le terrain sera divisé puis construit, traiter des problématiques de stationnement sur rue et dans la parcelle privée, ne pas démultiplier les accès sur des voies passantes, éviter les divisions en drapeaux  … sont autant d’intentions de formes urbaines qui peuvent être exprimées puis traduites par des combinaisons de règles, pour lesquels il n’y a pas de solutions génériques mais autant d’adaptations nécessaires à la morphologie parcellaire et au marché immobilier local.

Les 14 règles d’un PLU sont une richesse qui permet de donner à la commune une véritable maîtrise de son projet d’évolution du tissu pavillonnaire, tant du point de vue de la vitesse de densification que des formes que celle-ci prendra.

 

La seule démarche possible, permettant de faire de ces 14 règles un véritable outil de maîtrise des intentions en termes de formes urbaines, est de travailler (1) sur des zones ou des sous-zones homogènes d’un point de vue de la morphologie parcellaire, (2) en construisant des scénarios-types de division / construction, afin de tester ce parcellaire à l’aune de différentes versions du règlement.

Ce n’est ainsi que par un aller-et-retour entre ces scénarios de division / construction possibles dans la morphologie parcellaire existante, et différentes version d’écriture du règlement, que le bureau d’étude pourra caler ce règlement et garantir aux élus qu’il est bien porteur des formes urbaines souhaitées.

 

III/ Comment mettre en place une démarche Bimby à l’occasion de l’élaboration d’un PLU ?

Le lecteur de ces éléments de méthode doit, préalablement à l'utilisation des fiches, avoir intégré la philosophie de la démarche Bimby: une densification douce d'initiative privée, encadrée et/ou suscitée par la collectivité locale. Il devra disposer ou s'adjoindre de compétences architecturales (scénarios morphologiques de division et de construction), immobilières (prix de sortie de ces scénarios, publics visés) et réglementaires (droit public et droit privé, notamment au regard des servitudes) sans lesquelles l’ingénierie parcellaire à mettre en œuvre pour fabriquer un règlement « Bimby » nous semble impossible.

L’autre élément de la démarche, qui nous semble également indispensable, est la mise en place d’un dispositif de médiation avec les habitants, permettant de recevoir individuellement un échantillon significatif des propriétaires de maisons individuelles afin de sonder leurs idées, leurs projets et leurs aspirations.

La médiation avec les habitants d’une part et l’ingénierie parcellaire (architecturale, immobilière, réglementaire) d’autre part, nous semblent donc les 2 piliers d’une démarche Bimby menée au moment de l’élaboration d’un PLU.

 

Ces compétences et ces prestations ne peuvent être demandés « par défaut » à un bureau d’étude rédacteur d’un PLU tant ils demandent un travail à la fois différent et complémentaire de celui qui est habituellement mis en œuvre pour la fabrication de ces documents. A l’instar de la démarche AEU, la démarche Bimby ne se substitue pas au travail « classique » du PLU, mais en constitue un complément qui demande :

> des compétences nouvelles et spécifiques (une ingénierie parcellaire au croisement des compétences architecturales, immobilières et réglementaires), aujourd’hui encore peu répandues mais qui feront bientôt l’objet de formations spécifiques,

> un financement supplémentaire afin de mener à bien la démarche, qui pourra être portée par un Parc naturel régional, une région, un département ou encore l’Ademe locale selon les contextes.

 

Ainsi, l'intensification pavillonnaire dans une démarche Bimby :

- doit-elle pouvoir s’appuyer sur diagnostic puis un PADD de qualité ; la stratégie communale répondra aux besoins ainsi identifiés (besoins en logement, diversification de l'offre, détermination des secteurs à intensifier...), et ces éléments seront indispensables, conjointement aux apports de la démarche Bimby, pour établir et ajuster les règles d’urbanisme applicables à ces secteurs,

- doit-elle faire l’objet d’une démarche en propre et complémentaire à la mission de base du PLU.

 

IV/ Les fiches articles du règlement de POS/PLU

Les « fiches articles » qui suivent sont destinées à questionner et à proposer des pistes de solutions pour des candidats à la construction, les élus et les rédacteurs de PLU (bureau d'études ou services techniques de collectivités). Les éléments présentés sont, autant sur la forme que sur le fond, construits pour susciter un questionnement adapté au projet de la commune, à sa situation ou à son territoire.

Tous les articles n'ont pas individuellement la même capacité à intervenir sur la vitesse de densification. Une bonne maitrise de la densification résulte d'une combinaison adéquate de l'ensemble des articles, au regard des scénarios de division / construction qui auront été élaborés à l’échelle de la parcelle :

 

Article 1 et 2 : les occupations et utilisations du sol interdites ainsi que les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Article 3 : les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public

Article 4 : les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d'eau, d'électricité, et d'assainissement ainsi que les conditions de réalisation d'un assainissement individuel

Article 5 : la superficie minimale des terrains constructibles

Article 6 : l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Article 7 : l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

>  Article 8 : l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Article 9 : l'emprise au sol des constructions

Article 10 : la hauteur maximale des constructions

Article 11 : l'aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords

>  Article 12 : les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement

>  Article 13 : les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs, et de plantations

Article 14 : le coefficient d'occupation des sols

 

Les clés de lecture des « fiches articles » 

Sous un format ludique, les fiches exposent des informations combinées (juridiques, situations de vie, postures et pistes de progrès). Derrière un aspect qui peut paraître simplifié, elles nécessitent toutefois de disposer des clés de lecture pour en comprendre la portée. 

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