Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Benoit Le Foll

Publié le 17 Mars 2011

Voir la vidéo ici

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> conseil au particulier
> construire sans manger sur les espaces naturels et agricoles
> densification pavillonnaire
> diversifier l'offre de logements
> division parcellaire
> donner accès aux endroits les plus recherchés
> donner une nouvelle vie aux tissus pavillonnaires existants
> équité foncière
> faire émerger une mixité des fonctions urbaines
> filière courte
> gouvernance du PLU
> initiative des habitants
> proposer de nouvelles habitations dans les quartiers les mieux desservis
> une démarche de projet conçue pour les particuliers

L’intensification pavillonnaire, vers un nouveau mode de développement urbain

Présentation du projet BIMBY à l'atelier "Quartiers Durables" de la DREAL Basse-Normandie, Colombelles, le 4 novembre 2010

Je suis Benoît Le Foll, chargé de mission au CETE Normandie-Centre et, dans le cadre de ma mission, je pilote un projet de recherches qui s’appelle BIMBY et qui vise à réfléchir surtout au tissu pavillonnaire.

Je vais commencer par une photo. Nous ne sommes pas très loin de Caen – le petit point bleu indique le lieu de notre réunion – et vous voyez que, dès que l’on a dépassé le périphérique de trois kilomètres, la forme générale du territoire est celle que vous voyez ici, c’est-à-dire une nappe pavillonnaire qui s’étend régulièrement. Aujourd’hui, vous l’avez bien compris, ce mode de développement est largement critiqué. Pourtant, je souhaiterais vous faire passer comme message que le territoire caennais a une grande chance, car les vingt dernières années d’étalement urbain sont un gisement extraordinaire pour demain. Vous avez en effet tous les territoires qu’il vous faut pour pouvoir continuer demain à vous développer sans continuer à vous étendre.

Pour vous faire cette démonstration, nous allons zoomer sur la photo pour aller dans le centre de cette commune. On y voit un habitat souvent constitué de logements individuels denses et de choses qui se sont agglomérés. Dans ces communes, ce sont les centre-bourgs qui font l’identité, plutôt que les territoires pavillonnaires. Si je regarde l’évolution de l’habitat, j’ai d’abord le centre-bourg puis, un peu au-dessus, je peux imaginer qu’il s’agit d’un quartier pavillonnaire des années 60, puis, un peu plus loin, un autre quartier pavillonnaire des années 80 et, si l’on avance encore, un autre des années 90, etc. Ce qui est intéressant, c’est de voir que l’on a continué, à toutes les époques, à construire cette même forme d’habitat. Etait-ce une erreur ? Pas forcément, puisque cela correspondait aux aspirations d’un certain nombre de personnes.

En revanche, dire que c’est la seule aspiration des gens me semble un peu simpliste. D’abord parce que ce que cherchaient les gens lorsqu’ils sont venus habiter sur ce type de territoires, et en particulier dans les années 60, ne correspond peut-être plus à leurs aspirations actuelles. En effet, c’était sans doute une très belle opportunité, dans les années 60, de venir habiter dans ce quartier, qui se trouvait à dix minutes du centre de Caen et dans lequel on pouvait encore profiter d’un jardin. Mais aujourd’hui, les gens qui vivent dans ces mêmes maisons n’ont plus les mêmes aspirations. Peut-être parce qu’ils ne travaillent plus sur Caen, qu’ils n’ont plus à faire l’aller-retour et que la proximité de Caen n’est plus leur priorité. Aujourd’hui, leur priorité, c’est peut-être plus l’accès à des commerces de proximité. Le grand jardin pour les enfants ne correspond peut-être plus non plus à leurs aspirations depuis que les enfants sont partis. Enfin, ces maisons que vous voyez ici, avec un sous-sol non enterré ou semi-enterré, qui fait que le rez-de-chaussée est à l’étage, ne correspond peut-être plus à la capacité qu’ont les gens de monter des escaliers.

Ce qui est important à comprendre, c’est donc que les aspirations des habitants évoluent. Si le jeune couple avec enfants souhaite toujours une maison individuelle, beaucoup des personnes qui vivent en maison individuelle ne souhaitent plus forcément y vivre. Tout le problème est de savoir comment permettre à ces gens de faire évoluer leur situation. Nous proposons donc de réfléchir au moyen de donner à ces personnes un intérêt soit à vendre une partie de leur terrain, soit à reconstruire sur leur terrain un logement plus adapté, et que cet intérêt soit partagé du point de vue de l’intérêt collectif.

Cette introduction faite, je vais maintenant vous donner des éléments un peu plus factuels. Je vais d’abord prendre comme exemple la question de l’agglomération de Rouen. On observe que Rouen Centre voit sa population croître tandis que toutes les communes de première couronne voient leur population décroître. Cette situation est d’autant plus regrettable que l’emploi continue à se situer sur les territoires de la première couronne, et que les gros équipements de transports en commun ont été faits pour desservir ces mêmes communes. On se retrouve donc dans une situation où la population décroît dans les zones où se situent l’emploi et les moyens de transport.

Comment expliquer cette décroissance de la population ? Lorsque les gens sont venus s’installer dans cette première couronne, on comptait quatre à cinq personnes par logement. Aujourd’hui, on ne compte plus que deux personnes par logement, et on a beau construire dans toutes les « dents creuses » restantes, on ne parvient pas à compenser cette chute de la population. Il faut donc s’interroger.

D’abord en reprenant la courbe de la population. On observe en effet que, pendant que la population décroissait dans les territoires de la première couronne, elle croissait partout dans les communes plus lointaines, de façon un peu émiettée. Ce qui est assez étonnant dans ce phénomène, c’est que des gens sont venus de la campagne pour habiter dans la première couronne de Rouen dans les années 60, ils y ont construit leur maison, mais leurs enfants, eux, ont été obligés de repartir vivre dans la campagne. Il faut donc trouver un moyen pour que ces maisons de la première couronne, qui ne sont plus forcément adaptées aux aspirations des gens, puissent évoluer, se transformer, de façon à libérer une partie du territoire qu’elles occupent pour d’autres personnes. Voilà pour le contexte général.

Il me paraît maintenant important de nous pencher sur la perception que l’on peut avoir de ce type d’évolution. En général, les habitants ont extrêmement peur de l’évolution de leur quartier. Ils disent : « Nous, on est bien comme on est. On veut que rien ne change. » C’est un comportement tout à fait normal : il est normal de vouloir préserver son cadre de vie. Pourtant, si quelques personnes veulent que rien ne change, il y en a beaucoup d’autres qui trouvent que leur maison est inadaptée pour une raison ou une autre, et qui ont envie de faire évoluer les choses. On peut donc commencer par lister le type de personnes qui voudraient voir évoluer leur maison :

- les personnes qui vieillissent

- les personnes qui divorcent : Le fait de vendre un bout du terrain ne permettrait-il pas à une des deux personnes de garder la maison ? Financièrement, cela pourrait rééquilibrer les choses. Cela ne permettrait-il pas, plutôt que de voir les deux parents partir, que l’un reste dans une maison plus petite qui se construirait ?

- les personnes surendettées : Plutôt que de vendre sa maison, vendre un bout de terrain serait peut-être suffisant pour payer les dettes.

On peut donc lister toutes les situations de vie qui pourraient donner envie aux gens de mettre en place ce type de processus. Ce qui est intéressant, c’est de réfléchir à cette question dans le cadre de la problématique de l’étalement urbain.

Regardons la façon dont se fait le logement en France. En 2005, 375 000 logements ont été construits, dont 150 000 en collectif et 220 000 en individuel. Si l’on regarde le détail des logements individuels, on constate que 45 000 sont des logements individuels groupés, que 60 000 sont des lotissements, mais aussi que 115 000 sont des logements diffus, ces derniers n’entrant même pas dans le cadre d’une procédure de lotissement. Si l’on regarde l’impact de cette façon de construire sur le foncier, on constate que les 220 000 maisons individuelles consomment 97 % du foncier alloué au logement chaque année. J’insiste : 3 % du foncier est consommé par l’habitat collectif, et 97 % par les maisons individuelles. Cela représente 160 000 terrains à bâtir mis en vente chaque année, souvent par extension.

Regardons maintenant le parc de maisons individuelles, ce qui expliquera pourquoi je disais tout à l’heure que vous aviez la chance d’avoir un gisement extraordinaire. En France, où l’on construit des maisons individuelles depuis des décennies, voire des siècles, nous en avons un effet un stock très important : 19 millions. Faisons un petit calcul : il suffit que, chaque année, une maison sur cent se divise pour que l’on obtienne une offre de terrain équivalente à celle qui existe aujourd’hui.

Je veux bien admettre que toutes les maisons ne sont pas divisibles, mais c’est simplement pour vous donner un ordre de grandeur. Cet ordre de grandeur est important parce que, si vous comparez vos besoins de développement au SCOT de tissu pavillonnaire que vous avez, vous vous rendez compte que vous n’avez absolument pas besoin de diviser chaque maison en deux.

Ce moyen peut entrer dans des processus complémentaires de vos modes de développement. Il peut répondre à des besoins et à des aspirations d’habitants un peu spécifiques, à un moment donné de leur vie. Tout le problème actuellement, c’est que les règles de POS que l’on a construit il y a quelques années avaient plutôt tendance à empêcher les gens de mettre en place ce type de processus.

Ces processus sont pourtant vertueux, dans la mesure où il est tout de même très intéressant pour une commune d’avoir un logement en plus sans avoir à créer de voirie, sans avoir à créer de réseau, sans avoir à consommer de l’espace agricole. L’enjeu consiste donc à se demander comment arrêter de penser le tissu pavillonnaire comme quelque chose de stable qui ne bougera jamais – parce que les gens ne veulent pas que ça bouge, etc. –, et à se dire que mon projet de ville peut intégrer ces territoires-là. Comment vais-je faire en sorte de m’appuyer sur ces initiatives individuelles de gens qui, parce qu’ils se trouvent dans telle ou telle situation, auront intérêt à faire évoluer les choses, comment vais-je me servir de cela pour construire mon projet de ville et avoir une stratégie au niveau de ma commune ?

Je vais donner des exemples qui ne seront pas toujours locaux, mais ils sont parlants. En effet, le processus dont je vous parle est loin d’être inexistant. En fait, aux alentours de Caen, toutes les personnes qui ont une parcelle suffisamment grande pour pouvoir la diviser le font, parce que c’est financièrement très intéressant. Je vais prendre le cas d’une commune qui se situe très près de Paris, où l’on peut observer que ces processus ont déjà eu lieu. Or, on remarque que tout cela n’est pas très bon pour la commune. En effet, le fait de construire les nouvelles maisons derrière les anciennes a plus tendance à réduire la qualité de vie des habitants qu’à l’améliorer.

Il aurait mieux fallu construire en alignement, de façon à conserver un coeur d’îlot végétal. Cet exemple vise à vous montrer qu’il ne suffit pas de laisser le droit aux gens de diviser leur parcelle ; il faut que cela s’intègre à un vrai projet communal. C’est seulement à cette condition que l’on peut dire que l’intérêt collectif – qui est de produire de la parcelle « bio », c’est-à-dire qui ne consomme pas d’espace, etc. – rencontre l’intérêt individuel. Il faut donc se demander comment faire en sorte que cette parcelle bio soit quelque chose qui construise la qualité de la commune, plutôt que de la réduire. Or, on ne peut pas dire que ce qui se passe en ce moment soit toujours qualitatif.

Je prends un autre exemple, dans une commune rurale des Yvelines (où la pression foncière est certes différente de celle que l’on observe en Normandie). Cette commune, qui s’est construite autour de son château, s’est agrandie par lotissements successifs. Et, comme vous le voyez, ce que l’on obtient au final n’est pas ce qu’il y a de plus charmant. Ça ne fait pas rêver. J’avais fait cette diapositive pour montrer au maire de cette commune que le mode de développement qu’il avait choisi – avec un minimum parcellaire de 1 000 m2 – faisait courir le risque que tout le tour de sa commune ressemble à ce quartier. Je lui avais expliqué qu’il avait deux alternatives : l’écoquartier (que je ne critiquerai pas aujourd’hui, mais qui consiste à produire des formes qui peuvent différer de l’existant), ou une stratégie plus diffuse qui s’appuie sur l’intérêt des personnes.

J’en reviens aux personnes âgées, pour rappeler que, comme vous le savez, le problème du vieillissement de la population sera l’une des grandes problématiques auxquelles nous allons être confrontées dans les années qui viennent. Nous allons donc nous permettre d’imaginer des processus. Aujourd’hui, la personne vit dans sa maison inadaptée, de plus en plus inadaptée, jusqu’à ce qu’elle se casse le col du fémur, à 75 ans. La rupture du col du fémur entraîne une prise de décision familiale, qui se traduit par un placement en maison de retraite et par une vente de la maison pour financer la maison de retraite, qui a effectivement un coût non négligeable (aux alentours de 2 800 euros par mois). Imaginons maintenant un processus un peu plus vertueux. A un instant T, des personnes se disent que leur maison est un peu vieille, qu’elle leur coûte cher d’un point de vue énergétique, qu’ils ne peuvent plus accéder à l’étage, etc. Ils envisagent alors de reconstruire sur leur terrain un nouveau logement adapté à leurs besoins, avec un jardin beaucoup plus petit. Ce qui est intéressant, c’est que, très souvent, la valeur de la maison sera supérieure à la valeur de la construction de la nouvelle maison, parce que le foncier est déjà acquis. Dans notre exemple, imaginons que ces personnes revendent leur maison 250 000 euros, et que la construction de la nouvelle maison de 80 m2 coûte 130 000 euros.

Premier point vertueux, ils récupèrent donc une partie de leur capital tout en passant dans une maison qui leur coûtera moins cher. Autre point intéressant, ils pourront vivre dans cette nouvelle maison jusqu’au bout de leurs jours, à condition toutefois d’avoir une assistante à domicile. Or, au niveau de la commune, il suffit de trois personnes âges maintenues à domicile avec l’aide d’une assistante pour créer un emploi local. Enfin, ce processus est vertueux aussi parce qu’il répond aux soucis des élus qui souhaitent par exemple voir leur école rester ouverte, puisqu’il libère des maisons dont les dimensions sont adaptées à celles des familles avec enfants et dont le prix est un peu inférieur à celui d’une maison neuve. Ce processus permet aussi, via la vente des maisons anciennes à de jeunes couples, la réhabilitation de l’existant et une amélioration de la qualité du bâti. Pour conclure, dans le premier processus (l’envoi de la personne âgée en maison de retraite), d’un point de vue financier, il ne reste plus rien, alors que dans le second, il reste une maison que les enfants pourront vendre au décès de leurs parents quasiment au prix de la première maison. Du point de vue de la commune, je rappelle aussi que, comme me l’avait dit un élu, fort pouvoir d’achat + faible capacité de déplacement = développement du commerce local. D’où l’intérêt de maintenir les personnes âgées sur la commune. De plus, la construction de maisons individuelles crée des emplois, parce que les entreprises qui les construisent sont locales.

Mon exemple concernait les personnes âgées, mais j’aurais pu faire aussi long sur la question des personnes divorcées. L’important, c’est de retenir que nous sommes dans une forme d’urbanisme totalement différente, puisqu’elle s’appuie sur des initiatives individuelles.

Voilà. Je préférerais maintenant répondre à vos questions plutôt que de continuer à développer des exemples.

Débat avec la salle

Vincent SABATIER

Votre démonstration est formidable… Encore faudrait-il que la maison vaille bien 250 000 euros à la sortie. Cela me rappelle la blague de Coluche, qui disait : « Avec ton salaire, t’arrives pas à payer ton emprunt, et à la fin, t’auras de la chance si t’arrives à vendre ta ruine. » La vraie question, c’est que l’on a du mal à construire durable, et à s’endetter pour 35 ans tout en entretenant sa maison. Par exemple, je pense que vous avez une trentaine d’années. Si vous achetez une maison aujourd’hui, vous en prenez pour trente ans pour payer le bâti, plus quinze ans pour payer le terrain, dans les cas réglementaires que nous connaissons. Ça vous amène donc à 75 ans. Je ne crois pas tellement à vos opérations vertueuses telles que vous les avez présentées, mais je pense qu’il existe des solutions pour maintenir les gens à domicile. Pourquoi ne pas loger une aide familiale dans la maison, ou loger des étudiants ? Ces solutions ont l’avantage d’inciter les gens à en accueillir d’autres sans toucher à cette chose sacrée qu’est la propriété. Tout le problème du lotissement, c’est que ce n’est pas seulement un logement, mais aussi un produit financier. On ne se débarrasse pas d’un produit financier autrement que ce sur quoi on a été engagé pendant trente ans.

Benoît LE FOLL

Si l’on prend la maison comme un produit financier, on peut aussi dire que la qualité d’un produit financier réside dans le fait que tout ne soit pas bloqué jusqu’à la mort. Le processus que j’évoquais permet donc d’en débloquer une partie. De plus, financer une maison peut me prendre moins de temps si mes parents en financent une partie.

Vincent SABATIER

Ce n’est pas le cas de tout le monde !

Benoît LE FOLL

Troisième point, puisque je suis moi aussi architecte et que j’ai tendance à les défendre malgré moi, l’intérêt de ce processus est aussi de faire totalement changer le rapport à l’architecture. Je vais vous expliquer pourquoi. Si le territoire pavillonnaire était le lieu par excellence du constructeur de maisons individuelles, et que l’on a même conçu les parcelles pour que tous les constructeurs puissent poser leur maison comme ils le souhaitent, construire entre deux maisons n’est en revanche pas simple. Cet espace devient donc un lieu d’architecture, où il faudra traiter de la complexité et apporter des solutions qui devront trouver une concertation microlocale, puisqu’il faudra se mettre d’accord entre voisins. Cette diapositive vous montre ce que pourrait être cette maison construite entre deux autres. Ce cas partait de la règle des trois mètres, que l’on a beaucoup critiquée et qui m’a paru être un défi intéressant. Je me suis dit : étant donné qu’il y a au moins trois mètres entre une maison et sa clôture, et donc six mètres entre chaque maison, regardons ce que l’on pourrait construire en utilisant ces six mètres. La solution que je vous présente a été proposée dans un cas réel, mais les propriétaires n’ont pas retenu cette solution. Il s’agissait de personnes qui voulaient retourner vivre en Bretagne, tout en gardant un pied à terre à Rouen, où les enfants étaient installés. On pouvait imaginer qu’ils fassent ce pied à terre en rachetant à leur voisin une bande de trois mètres de large pour 50 000 euros. Evidemment, cela peut mettre dix ans à se faire, comme un projet de ZAC, parce qu’il faut attendre que le voisin y trouve son intérêt. Cela dit, cet exemple est un cas complexe, puisque les personnes ont besoin de construire sur deux parcelles distinctes. Ce qui est intéressant, c’est que ce type d’architecture – les deux maisons décalées – permet de gagner en intimité. Avant, quand vous mangiez sur votre terrasse, vous étiez quasiment chez le voisin. Finalement, cette nouvelle maison vient donc améliorer le cadre de vie. Cette diapositive vous montre un autre exemple. Là, c’est le cas d’une veuve, qui conserve son terrain avec deux maisons au lieu d’une : une de plain-pied pour elle, l’autre plus petite pour loger un étudiant.

Jean-Michel BOISSET

notaire, responsable de la communication des notaires de Normandie

Etant notaire, je constate qu’en matière de valeur patrimoniale, quelques points « clochent » dans la démonstration. Premièrement, la valeur de la maison amputée d’une division ne sera pas la même que la valeur d’origine. On retrouvera peut-être la valeur du terrain, mais la valeur de la maison d’origine sera fortement diminuée. Ce n’est donc pas toujours rentable, même si l’on recherche ce genre de divisions lorsque l’on peut, à l’occasion d’une vente, essayer d’augmenter la valeur globale. Deuxièmement, sauf à ce que la personne âgée ait des moyens, il va falloir qu’elle trouve une solution pour se loger en attendant les 18 mois nécessaires (entre le permis et le délai de construction) pour que sa nouvelle maison soit construite. En effet, elle doit vendre l’ancienne – et donc la libérer – pour financer la nouvelle. Elle devra donc prendre une location, ce qui me paraît un peu délicat pour une personne âgée. A mon sens, un certain nombre de postulats sont donc contestables.

Benoît LE FOLL

Effectivement, le prix de la maison, qui a été divisée avec une autre maison à côté, est inférieur au prix de la maison initiale. Toute la question est de savoir si le prix de la valeur de la maison divisée plus la valeur du terrain est supérieur ou pas au prix de la maison initiale. Or, dans tous les territoires où il y a de la pression foncière, l’opération vaut le coup. Vous allez me dire que l’on ne peut pas faire ça partout. Effectivement, et pour une fois on ne va pas faire le même urbanisme partout, il faut le faire dans des endroits stratégiques. C’est l’occasion pour moi de vous montrer ces schémas, qui peuvent sembler un peu mystiques, pour vous montrer qu’il est du rôle de la commune de ne pas autoriser ce type d’opérations partout. Ce qui est important, c’est d’avoir des axes stratégiques. Si je reprends l’exemple de la commune des Yvelines que j’ai évoqué précédemment, je peux remarquer qu’il y avait certainement un endroit approprié pour mener ce type d’opérations. Ce n’était sûrement pas là où les maisons venaient de se construire, car les personnes qui ont acheté il y a cinq ans ne souhaitent pas que les choses bougent tout de suite. En revanche, il existait sur la commune un territoire un peu particulier : on y trouvait un lotissement construit en accession sociale dans les années 70. Les personnes qui y vivaient avaient de petites retraites mais un capital extrêmement important, leur maison. Nous sommes certes dans les Yvelines, où les prix immobiliers dépassent ceux de l’agglomération caennaise, mais l’on peut imaginer ce même quartier dans une commune de la périphérie de Caen. Juste à côté de ce lotissement, il y a une école qui accueille 1 300 élèves et 300 professeurs. Aucun de ces professeurs ne vit sur la commune, parce que les logements y sont trop chers. Dans cette situation, on voit bien qu’il est particulièrement stratégique de permettre aux retraités de diviser leur maison pour permettre à un jeune professeur d’acheter la maison, qui coûtera moins cher que lorsqu’elle n’était pas divisée. On rend ainsi accessible à cette population une maison qui ne l’était pas auparavant. On peut même aller plus loin et se demander si, à la place de la commune, il n’y aurait pas intérêt à établir une sorte de maximum parcellaire pour éviter que les prix s’envolent. Pourquoi ne vendrait-on pas que des parcelles de 150 m2, pour construire des maisons de 150 m2 à un étage avec 75 m2 de jardin ? Je peux vous assurer que le nombre de personnes intéressées sur ces territoires serait extrêmement important (dans l’agglomération caennaise, on viserait plutôt des parcelles de 300 m2). Je pourrai donc avoir une stratégie communale extrêmement forte en autorisant les personnes à diviser leurs parcelles, mais uniquement par tranches de 150 m2. Je rappelle que nous sommes dans un projet de recherches. Les outils pour mener ce type d’opération n’existent pas aujourd’hui. On imagine des choses, mais il y a d’ores et déjà beaucoup de choses qui sont possibles. Pour se demander où doivent se dérouler ces opérations de division des parcelles, il faut aussi prendre en compte la morphologie d’origine des parcelles. Je rappelle que l’on n’a pas besoin de faire ces opérations partout, et qu’il est donc inutile de le faire là où cela poserait des problèmes.

S’il y a une question dans la salle, je la prends.

Un intervenant

Ce n’est pas une question. Je voulais vous féliciter pour le champ de réflexions que vous êtes en train d’évoquer. En effet, jusqu’à présent, en matière d’urbanisme, on avait plutôt l’habitude de réfléchir dans une logique extrêmement figée. Nous évoquons là la question de la réhabilitation de lotissements, mais lorsque l’on fait des quartiers d’habitat ou des quartiers économiques, on les conçoit comme une réalité figée à un moment. Aujourd’hui, on parle de densité, donc on est beaucoup plus serré, toutes les maisons sont accolées, mais il n’empêche que dans le schéma de réflexion, on est dans une logique où l’on définit un plan qui est figé (maison intermédiaire, maison en bande, maison collective, etc.). On oublie ainsi fondamentalement que l’urbanisme, c’est un processus : ce que l’on perçoit aujourd’hui comme un écoquartier qui nous apparaît paré de toutes les vertus et dans lequel on s’est beaucoup investi, nous le percevrons de façon totalement différente dans quarante ans, nous en aurons une lecture critique radicalement différente. Le fait d’évoquer ce champ de réflexion qui consiste à considérer le tissu urbain comme un processus pour lequel la lecture sera différente d’ici à plusieurs décennies, je pense que c’est fondamental. De mon point de vue, cela fait partie d’un des grands enjeux de la réflexion urbaine qui s’ouvre à nous aujourd’hui.

Je vous félicite pour ce raisonnement, qui présente certainement des faiblesses et peut être discuté, mais qui est le fruit d’une démarche intellectuelle qui me semble tout à fait remarquable.

Benoît LE FOLL

Je vous remercie. Quand j’ai commencé à travailler sur ce projet, je n’ai fait que ce que l’on me demandait de faire, c’est-à-dire de la ville sur la ville. Mais l’on considérait souvent que les lotissements n’étaient pas de la ville et que ce n’était pas la peine de travailler dessus. Bien sûr, c’est peut-être de la protoville ou le début d’une ville, mais pour moi c’est de la ville, puisqu’il y a des gens qui vivent dedans. C’est une vision extrêmement récente de se dire que l’on peut construire dans la même année des logements, des commerces, de l’activité, alors que, pour moi, ce sont des processus extrêmement longs. Là, nous travaillons sur des quartiers qui n’ont que cinquante ans, et il reste donc largement le temps pour imaginer que des personnes viennent y installer des commerces.

Yves-Marie MAURER

architecte-conseil du département de l’Orne

Je trouve que votre démonstration est un peu difficile. Pour moi, ce sont des choses qui existent déjà. Il n’y a qu’à regarder ce que font les villes de Rennes ou de Nantes sur certains quartiers diffus pour constater que c’est déjà fait depuis au moins vingt ans. D’ailleurs, cela fonctionne très bien. Ce qui est intéressant dans ce que vous présentez, c’est de dire aux élus qui sont dans un contexte plus rural que les règlements de lotissement sont contraignants et empêchent une évolution. Je crois que cela se dit beaucoup plus simplement que vous ne le faites, et qu’il n’y a pas lieu de construire un raisonnement qui est, à mon avis, difficile à suivre. Il suffit de dire aux élus de faire attention, de bien regarder leurs règlements de lotissement : c’est bien qu’ils évoluent. D’ailleurs, c’est bien que les règlements de lotissement actuels permettent aussi cette évolution. C’est aussi simple que cela.

Catherine BROWN

Cela veut dire aussi que, ce que l’on a évoqué cet après-midi, c’est l’ensemble des territoires urbanisés et urbanisables de vos collectivités, qui sont des territoires de projet. Le projet, ce n’est pas seulement de faire un lotissement à la périphérie de la ville, c’est toute la ville bâtie et à bâtir qui est le projet. Avez-vous d’autres questions à poser à Benoît Le Foll sur la recherche, sur l’idée ? Je rejoins l’idée du précédent interlocuteur pour dire que cela existe, mais plus aujourd’hui dans les territoires à forte pression foncière, et dans ce cas spontanément. L’enjeu est d’essayer de voir par quel élément déclencheur on peut le faciliter, non pas partout, mais quand c’est possible, quand on a la bonne coïncidence entre un intérêt privé et l’intérêt collectif, qui est de produire du logement sans étalement urbain. C’est vraiment l’enjeu que l’on peut retenir de cette démarche.

Benoît LE FOLL

Pour compléter, je dirais que l’objet de la recherche n’est pas de savoir comment faire une division, parce que c’est le métier des notaires et qu’ils le font. L’essentiel de l’objet de la recherche, c’est comment se donner les outils pour faire passer ces territoires, qui ont une certaine image au niveau des habitants et des élus, dans une autre forme de représentation, pour qu’ils puissent les considérer comme des territoires de projet.

Pierre MORIN

Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la Manche

En milieu rural, je vois un intérêt pour ce projet surtout dans les communes qui ont construit un assainissement collectif. Il existe des propriétaires qui ont connu des contraintes techniques liées à l’assainissement individuel et qui, là, ont une possibilité, dès lors que l’assainissement collectif est fait, à revenir sur des parcelles beaucoup plus denses.

Benoît LE FOLL

Effectivement, c’est un enjeu extrêmement fort du point de vue des réseaux. Avec l’évolution de la gestion des réseaux, ce poste de dépenses va coûter de plus en plus cher aux communes. Il ne faut pas créer du logement qui va coûter trop cher.

Jean-Michel BOISSET

Il va y avoir un gros problème avec les cahiers des charges des lotissements. En effet, en règle générale, ces cahiers des charges ne sont pas limités dans le temps. On peut les limiter, mais la plupart ne l’ont pas été. Ils ont donc une valeur contractuelle pour l’ensemble des colotis, qui fait que les divisions sont impossibles, même lorsqu’il y a une volonté de diviser, et ce fut le cas sur le bassin d’Arcachon, où il existe une forte pression sur le bâti et sur le terrain. Un certain nombre de colotis ont divisé leur parcelle et, depuis, un certain nombre de permis de division ont été annulés parce que le cahier des charges avait survécu. Malheureusement, il faudrait une réforme législative, car il y a des cahiers des charges qui ont plus de cent ans et qui n’ont plus lieu de s’appliquer mais qui, pour autant, empêchent les divisions. Sur tous les espaces avec des cahiers des charges en cours, la division telle que vous la présentez ne me semble pas possible sans une réforme législative.

Benoît LE FOLL

Oui, mais comme je vous le disais, je ne souhaite pas que cela se passe partout, et si les colotis ne souhaitent pas que cela se passe chez eux, je ne souhaite pas le faire chez eux. Ce que je veux dire, c’est qu’il faut s’appuyer sur les aspirations des gens, et non faire un urbanisme qui s’imposerait à tous partout. Mettons ce projet en oeuvre sur des quartiers vieillissants, où les préoccupations des gens ont changé, ou sur des quartiers avec des évolutions technologiques, où l’assainissement va permettre des choses. Je vous ai dit tout à l’heure qu’il fallait faire 160 000 parcelles pour répondre aux besoins, c’est-à-dire diviser un logement sur cent. Je n’ai pas l’ambition de stopper complètement l'étalement urbain avec cette solution.

Vincent SABATIER

J’ai une proposition à faire, car je pense qu’il y a peut-être matière à expérimentation. Or, l’expérimentation qui se fait sur quelques volontés individuelles, j’ai du mal à y croire, sans doute parce que j’ai quelques années de plus que vous. En revanche, je pense qu’il y a des tas de lotissements qui sont encore propriété de bailleurs sociaux et qui sont soumis exactement aux mêmes règles que celles que vous avez évoquées : une population vieillissante, des gens que l’on n’ose pas déplacer, etc. Je pense que l’on peut aller interpeller certains bailleurs sociaux pour proposer des opérations comme celles-là, sur des lotissements qui ont exactement les caractéristiques que vous avez montrées, et où ils disposent du foncier (puisque les jardins ne font même pas l’objet d’une division en lots, en fait). Je pense qu’il y a là un moyen d’avoir des opérations exemplaires qui pourraient être montrées à des particuliers, et leur donner des idées.

Benoît LE FOLL

Ce projet de recherche s’étale sur trois ans et comprend une dizaine de partenaires, dont l’agglomération de Rouen, l’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, l’Eure. Dans ce cadre nous menons actuellement des expérimentations avec des communes volontaires. Par exemple, l’ensemble du SCOT-PLH-PDU de l’agglomération de Rouen va intégrer cette dimension. Nous l’expérimentons aussi sur deux communes de la périphérie de Tours, avec l’agence d’urbanisme, ainsi que sur la commune que je vous ai présentée, dans les Yvelines. Enfin, nous allons l’expérimenter dans l’agglomération de Clichy-Montfermeil, qui a encore une autre problématique. Ce sont des processus assez longs, car il faut faire évoluer les règles d’urbanisme, même si ce n’est pas toujours nécessaire, puisque l’on peut aussi passer par des phases de conseil qui peuvent amener les gens à prendre des décisions qui vont à la fois dans leur sens et dans le sens de la commune. En tout cas, cela se met en place et j’espère que nous pourrons vous montrer les premiers cas exemplaires l’année prochaine.

Liens externes : - Les ateliers Quartiers Durables de la DREAL Basse Normandie

À télécharger : - Actes-de-latelier V1.pdf

La filière : Les vingt dernières années d’étalement urbain sont un gisement extraordinaire pour demain. L’urbaniste : Ce qui est important à comprendre, c’est donc que les aspirations des habitants évoluent. L'élu : En général, les habitants ont extrêmement peur de l’évolution de leur quartier.

Cliquez pour voir ce qu'ils en pensent

> L'habitant

> L'urbaniste

> L'élu

> La filière