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Auteur(s) : - stéphane hanrot

Publié le 06 Janvier 2014

Source(s) : ENSA Marseille

Rapport de l'ENSA Marseille, sous la direction de Stéphane Hanrot : expérimentation Bimby n°2 (2011)

 

Introduction

L’Agam (Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise), dans le cadre de la révision du PLU, aborde la question de la densification des tissus urbains constitués1 pour permettre l’accueil de populations nouvelles sur un territoire qui a atteint les limites naturelles et administratives de son urbanisation. Les tissus concernés sont ceux de centre-ville, de grand ensemble, de noyau villageois, d’habitat en pente et d’habitat individuel. C’est précisément sur ce dernier que nous avons été invités à réfléchir: comment densifier le tissu pavillonnaire 

 

Cadre de la réflexion

Cette hypothèse que l’on pourrait procéder à la densification des tissus pavillonnaires est développée dans la recherche BIMBY4. Disons que si sur 100 maisons d’un pavillonnaire déjà construit, une division parcellaire s’opérait pour en construire une nouvelle, il serait possible de poursuivre le rythme de construction pavillonnaire annuel actuel pendant de nombreuses années, sans étalement urbain supplémentaire. Le pavillonnaire existant se présente donc comme un potentiel foncier énorme.

Une autre hypothèse qui fonde la recherche BIMBY est que le processus de densification pavillonnaire mobilise l’intéressement individuel des propriétaires. En effet, à la différence des opérations de construction neuves en terrain vierge, la densification de l’existant suppose que les propriétaires y voient un intérêt économique et qu’ils peuvent agir au gré de leurs volontés. Il est donc très difficile, dans ce processus de densification vernaculaire, de programmer ou coordonner la densification. Elle se produit de façon aléatoire spatialement et discontinue dans le temps. L’essentiel de la densification vernaculaire se fait à la parcelle. Dans des situations de voisinage favorable, mais exceptionnelles, on peut voir des actions concertées pouvant conduire à des regroupements fonciers ou des voiries d’accès communes.

La conséquence de ce mécanisme développé à la parcelle, qui peut être à l’œuvre sans organisation particulière si le cadre réglementaire l’autorise, est le développement d’un tissu qui n’anticipe pas les conditions collectives de l’augmentation de la densité. Les espaces publics ne peuvent pas être pensé à partir de la parcelle, pas plus que l’augmentation de capacité des réseaux (voiries, eaux usées, électricité,...) ou encore de la création de transports en commun, de pistes cyclables, etc. 

Doit-on pour autant se résigner à l’idée que la densification pavillonnaire vernaculaire conduise à des impasses urbaines ? L’expérimentation a montré que l’on peut à la fois introduire un projet d’ensemble dans le cadre de la révision d’un PLU par exemple et, simultanément, enclencher un processus de concertation avec les habitants concernés. Ceux-ci s’avèrent demandeurs de conseils pour procéder à la densification et acceptent dès lors plus facilement la prise en compte de contraintes collectives. 

 

La densification pavillonnaire à Marseille

Sur la base d’une simulation de projet de densification sur des tissus pavillonnaires typés, l’Agam voudrait dégager des principes et des règles de densification qui pourraient être inscrites au PLU. Deux de ces sites d’intervention ont été choisis par l’Agam au titre de leurs différences morphologiques : Nd Limite est un pavillonnaire récent de faible densité sur un terrain en pente ; Les Olives-Charles Kaddouz est une pavillonnaire plus ancien de densité plus forte sur un plateau peu pentu. Mais ces deux sites sont à ce jour mal distribués par les transports en commun, ce qui, à priori, ne les rendait pas vraiment éligibles à la densification. Nous avons donc choisi d’ajouter un tissu pavillonnaire, ancien et mixte (maisons de village, villas bourgeoises), proche du noyau villageois de ST Barnabé et de stations de métro récemment réalisées.

Les résultats de notre réflexion sont présentés dans ce mémoire organisé selon la requête de l’Agam. 

 

À télécharger : - 2011-BIMBY-ENSAM-Livrable2.pdf