Catégorie Bimby +

Auteur(s) : - David Miet
- Benoit Le Foll

Publié le 01 Mai 2013

Notions clés :
> filière courte


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Note envoyée en juillet 2012 au cabinet de la Ministre du Logement et de l'Egalité des Territoires, qui trouve aujourd'hui sa traduction concrète dans futur projet de loi sur le logement prévu pour l'automne 2013, qui prévoit un volet pour permettre et encadrer  la densification pavillonnaire.

 

Permettre aux propriétaires de maisons individuelles de détacher une partie de leur terrain pour la valoriser comme nouveau terrain à bâtir

 

La démarche BIMBY[1] cible les moments et les lieux de la ville où les intérêts individuels et collectifs se rejoignent :

 

1/ En vendant un terrain à bâtir[2] ou en faisant construire une maison sur son terrain à des instants clés de sa vie (départ des enfants, divorce, perte d’autonomie, mutation professionnelle, financement d’un projet personnel …), le propriétaire actuel d’une maison peut mieux valoriser son patrimoine,  

2/ un nouveau foyer accède ainsi à un terrain à bâtir de taille modeste mais bien placé, sur lequel il pourra faire construire une maison proche des emplois et des services, et pour un prix abordable.

3/ la collectivité crée un logement dans un territoire déjà viabilisé et équipé, souvent desservi par les transports en commun[3], à des coûts minimes et sans étalement urbain.

 

Les tissus pavillonnaires existants : un gisement foncier considérable, bien situé, et aisément mobilisable

 

L’étalement pavillonnaire d’hier peut être vu comme un investissement en voiries et réseaux déjà réalisé, et la pression foncière grandissante comme une opportunité : amplifiée par les politiques de lutte contre l’étalement urbain, elle fait des propriétaires actuels de maisons individuelles des producteurs de foncier à bâtir en puissance, dans des secteurs où les voiries et les réseaux sont déjà là.

 

> 19 millions de maisons : c’est le nombre de maisons bâties sur le territoire français, avec une taille moyenne de parcelle de 1000 m². Les 2/3 des surfaces occupées par la maison individuelle sont aujourd’hui situées dans les pôles urbains et couronnes périurbaines.

 

> 33% des propriétaires de maisons sont prêts à céder une partie de leur terrain : un sondage IFOP réalisé en mars 2012[4] indique qu’à la question « si un particulier vous faisait une offre pour vous acheter une partie de votre terrain afin d’y faire construire sa propre maison, accepteriez-vous de réfléchir à cette offre ? », 33% des Français répondent « oui »[5].

 

> 20% des maisons : en l’état actuel des règlements, 1 maison sur 5 peut accueillir un nouveau logement sur son terrain[6]Les 80% des parcelles restantes pourront être rendues constructibles au moment de la révision des POS et des PLU.

 

> 200 000 terrains à bâtir par an, ZERO étalement urbain : si chaque année, 1% des propriétaires décide de diviser son terrain pour vendre un terrain à bâtir, c’est quelques 200 000 terrains annuels qui s’offrent aux Français souhaitant se faire construire une maison, ce qui permettrait (1) de réduire de moitié l’étalement urbain dû à la maison individuelle[7], et (2) de combler la moitié du déficit annuel de construction de logements par rapport à l’objectif affiché des 500 000 logements/an.

 

 

BIMBY : la filière courte, libre et diffuse du renouvellement urbain

La filière de construction de maisons individuelles « en diffus »[8], qui produit chaque année plus d’un tiers des logements en France, essentiellement en extension urbaine, est aussi le meilleur candidat pour opérer au sein des tissus pavillonnaires existants, par l’ajout d’un ou deux logements supplémentaires sur des parcelles déjà bâties ou issues de divisions parcellaires.

 

Cette filière Bimby (le diffus dans l’existant) existe déjà mais de façon relativement marginale et non contrôlée. Les conditions sociales (aspiration des habitants pour des terrains plus petits, baisse de la taille des ménages), environnementales (volonté forte de préserver les terres naturelles et agricoles) et économiques (pénurie foncière dans les premières couronnes des agglomérations) sont aujourd’hui réunies pour que cette filière puisse être amplifiée, accompagnée et encadrée par une politique publique visant à mettre en place un modèle de croissance verte pour les tissus pavillonnaires existants :

 

* une filière courte : le foncier passe de particulier à particulier, sans intermédiaire aménageur ou promoteur, sans portage foncier, pour aboutir, en sortie, aux surcoûts les plus faibles, (de transactions immobilières, frais financiers, marges d’opérateurs …)

 

* une filière locale et abordable : seules les petites entreprises locales de construction de la filière diffuse ont un modèle économique leur permettant de construire ainsi ces logements à l’unité, sur de petits terrains, quasiment sur mesure : des entreprises qui sont les plus créatrices d’emplois, en même temps qu’elles produisent les m² habitables les moins chers[9],

 

* une filière de renouvèlement urbain stricte, capable de produire de nouvelles maisons individuelles avec un étalement urbain strictement nul,

 

* une filière démocratique et équitable : la possibilité de valoriser une partie de son jardin comme terrain à bâtir peut être offerte au plus grand nombre, mais elle ne se réalisera que sur les seules initiatives des habitants qui le souhaitent, aux moments où ils en ont besoin, et lorsque ceci sera compatible avec l’intérêt général tel qu’exprimé par le PLU local.

 

10 milliards d’euros annuels injectés dans l’économie courante, sans dépense publique

 

Tout en produisant des terrains à bâtir à prix abordables pour la construction de logements neufs, la filière Bimby permet au propriétaire actuel d’une maison individuelle de réaliser une plus-value immobilière sur la vente de son terrain, laquelle lui permettra de financer la réhabilitation énergétique de sa maison, des travaux de transformation de son habitat en vue de ses vieux jours, la construction d’une maison pour ses enfants, d’un logement locatif … ou de tout autre projet personnel.

 

En prenant une valeur moyenne de 50 000€ par terrain à bâtir, et en retenant l’hypothèse d’une densification pavillonnaire s’effectuant à une vitesse moyenne de 1%/an (200 000 terrains à bâtir vendus chaque année), ce sont 10 milliards d’euros de valeurs foncières qui peuvent être créées au bénéfice des ménages mais aussi, indirectement, de l’Etat et des collectivités[10], des valeurs qui pourront, dans un cadre réglementaire et fiscal adéquat, apporter une contribution significative au financement de plusieurs types de politiques publique, sur un modèle de croissance verte :

> Lutte contre l’étalement urbain et réduction du déficit annuel de construction de logements.

Réhabilitation thermique du bâti existant, le plus énergivore, à l’occasion des divisons de terrain.

> Adaptation des logements en vue des périodes de dépendance des personnes âgées.

 

Déployer la filière Bimby 

 

La filière Bimby n’a pas besoin de recourir à des opérateurs globaux, ni à une politique de maîtrise foncière publique ou privée : elle remplace des métiers d’opérateur et de maîtrise d’ouvrage (les métiers de l’aménageur et du promoteur) par des métiers de conseil, d’ « ingénierie verte » et de maîtrise d’œuvre, pour accompagner tant les particuliers que les collectivités.

 

Fin 2012, une dizaine de communes[11] auront expérimenté la mise en place d’une démarche Bimby au niveau communal, afin de réaliser tout ou partie de leurs objectifs de production de logement sans étalement urbain. Le déploiement à plus grande échelle de la filière Bimby nécessite :

 

la définition et le portage d’un cadre général de politique publique adapté à cette filière,

un soutien au déploiement de 2 types d’ « ingénierie verte » permettant de fluidifier et d’optimiser ces microprocessus d’aménagement.

 

1/ Le déploiement d’une ingénierie verte « Bimby » d’accompagnement des collectivités (ingénierie architecturale, immobilière et réglementaire) à mobiliser autour de l’élaboration des PLU, afin :

 

o   de déterminer le potentiel puis les objectifs quantitatifs et qualitatifs de la commune en matière de construction par la filière Bimby : quelles populations, quels prix, quelles formes urbaines ?

o   de mettre en œuvre des méthodes innovantes de travail et de médiation avec les habitants, avec comme déclencheur un travail spécifique sur leur propre parcelle,

o   de produire un règlement intelligent et évolutif permettant de garantir ces objectifs, en testant l’écriture des règlements à l’aune d’une diversité de scénarios types de divisions parcellaire,

 

2/ Le déploiement d’une ingénierie verte « Bimby » d’accompagnement des particuliers notamment dans les secteurs tendus comme l’Île-de-France ou les premières couronnes des grandes agglomérations, où les tailles réduites de parcelle et les valeurs importantes des fonciers à bâtir nécessitent une finesse d’approche accrue afin de garantir la qualité des constructions.

 

3/ La définition d’un cadre législatif et fiscal général qui permette par exemple (1) de conditionner des possibilités de dépasser les règles des POS et PLU à la réhabilitation thermique de la maison existante, à son adaptation pour les personnes âgées, à la réalisation d’une maison BBC sur le nouveau terrain, etc., (2) que la taxe sur les plus-values immobilières puisse financer la réhabilitation des espaces publics et l’entretien des équipements, ou encore le recours aux compétences d’ « ingénieries vertes » décrites précédemment.

 

Coûts et bénéfices d’une politique BIMBY

 

Une étude menée dans les Yvelines, sur la base des premiers succès de la démarche avec des communes pilotes du département, démontre qu’un investissement collectif de 2 M€ annuel permettrait la libération de terrains à bâtir en nombre suffisant pour combler la moitié du déficit annuel de construction de  logement vis-à-vis des objectifs du Grand Paris (2200 terrains à bâtir par an dans le département, en plus de la production actuelle de 4500 logements par an au total).

 

A l’échelle de l’Ile-de-France par exemple, c’est une dizaine de millions d’euros qui pourraient être  investis dans une ingénierie verte et dans la mise en œuvre de méthodes innovantes de participation des habitants.

 

Ces 10 M€ sont à comparer à la centaine de millions d’euros annuels investi par les EPF franciliens pour mener leur politique de maîtrise foncière. Par ailleurs, les taxes sur les plus-values immobilières engendrent des recettes immédiates pour l’Etat qui viendront très rapidement rentabiliser ces investissements.

 

Ainsi, à titre d’exemple, pour la construction d’une maison de 100 m² sur le terrain d’une maison existante aux Essarts-le-Roi dans les Yvelines (6000 habitants, une gare), le coût d’accompagnement de la collectivité est estimé à 600 € par logement créé, quand les recettes d’un processus Bimby se répartissent de la façon suivante :

 

> vente du terrain pour le particulier : 150 000€

> taxe d’aménagement (taux de base à 5%) : 2100€ pour la commune, 430€ pour la région, 560€ pour le département.

> taxe sur les plus values immobilières, perçue par l’Etat : entre 0 et 30 000€, fonction de la plus-value réalisée et de l’année d’acquisition du bien.

 

Développements en cours de la filière BIMBY

La filière Bimby est aujourd’hui portée par plus de 1400 professionnels, membres du réseau Bimby+, développant les nouveaux outils et méthodes en open source :

 

> des collectivités, communes et communautés de communes, départements, régions, SCOT, PNR à la recherche de solutions innovantes et à bas coûts pour mener à bien leurs politiques de développement durable de leurs territoires,

> des bureaux d’étude publics et privés, agences d’architecture, de paysage et d’urbanisme à la recherche de nouvelles solutions à proposer à leurs maîtres d’ouvrage,

> de nombreux CAUE, DDT, PNR … qui diffusent dors et déjà les principes de la filière Bimby et accompagnent les premières expérimentations.

 

Des premières subventions ont été attribuées ou sont en cours d’attributions par des institutions comme les ADEME régionales, les PNR, les départements ou encore les agglomérations afin de monter les premières expériences innovantes Bimby dans chaque territoire. Les premières formations sont en cours de réalisation avec l’ADEME, les CVRH et CNFPT, Ponts Formation …



[1] La définition et les premières expérimentations de la filière BIMBY sont issues des travaux du projet de recherche « BIMBY », sélectionné en 2009 par l’Agence Nationale de la Recherche dans le cadre de son appel à projet « Villes Durables ».

[2] Un terrain issu d’une division de terrain se vendra entre 100 000 et 300 000€ en Ile-de-France, entre 30 000 et 250 000€ en province, notamment les premières couronnes des agglomérations.

[3] 75% des maisons des Yvelines sont par exemple situées à moins de 300m d’une station de bus.

[4] Sondage réalisé par l’association Promotoit en mars 2012, publiée dans le livre blanc de l’association.

[5] Lorsqu’ils sont reçus individuellement par des équipes d’architectes pour les aider à réfléchir aux possibilités d’évolution de leur parcelle, ils sont 60% à envisager la création d’un logement supplémentaire sur leur parcelle.

[6] Estimation réalisée dans les Yvelines et dans l’Agglomération Rouennaise.

[7] La moitié de la production actuelle (entre 80 000 et 100 000 maisons par an) pourrait ainsi être assurée sur des terrains déjà bâtis.

[8] Maisons produites à l’unité par les constructeurs de maisons individuelles, maîtres d’œuvre et architectes.

[9] Les travaux de l’économiste JC Castel du CERTU démontrent qu’il y a une « déséconomie d’échelle » en matière de production de logements.

[10] Via la taxe d’aménagement (pour les collectivités locales) et, surtout, la taxe sur les plus values immobilières (pour l’Etat).

[11] En Ile-de-France et dans l’agglomérations rouennaise.

 

À télécharger : - Note BIMBY Duflot 19 juillet 2012.pdf

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