Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - David Miet
- Hugo Receveur
- Julien Delile
- Damien Truchard

Publié le 20 Novembre 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Animateur :

David MIET, pilote du projet BIMBY, CETE  Ile-de-France

 

Intervenants :

Hugo RECEVEUR, La Motrice Paysage et Urbanisme : Expérimentation d’une permanence urbanistique, architecturale et paysagère en commune rurale

Julien DELILE, Chargé d’études, PNR Haute Vallée de Chevreuse : Articuler approche BIMBY et PLU, retour sur deux expérimentations BIMBY en cours dans le PNR de la Haute Vallée de Chevreuse

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Maud BEAU, UFO : Unlimited Cities (villes sans limites), un outil d’urbanisme collaboratif accessible à tous.

Damien TRUCHARD, Promoteur, Odigos : Adaptation d’un professionnel de la promotion immobilière classique à la micro-promotion.

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Introduction :

Les travaux issus du projet de recherche Bimby mettent en avant la possibilité d’organiser une filière libre, courte et démocratique du renouvellement des tissus pavillonnaires existants. Cette filière peut être mise en œuvre en grande partie dans le cadre législatif actuel et par des réajustements locaux de certains segments des filières existantes : ainsi les urbanistes du projet urbain, les services techniques des collectivités, les agents immobiliers, les notaires, les architectes, les constructeurs de maisons individuelles seront-ils naturellement sollicités pour planifier, projeter et accompagner les processus Bimby. Mais la charpente de la filière Bimby reposera avant tout sur des interventions majeures et ciblées à certains endroits clés de la chaîne de production de la ville, qui sont aujourd’hui à inventer. 
 

Télécharger ici la version pdf du résumé et de la retranscription complète de l'atelier

 

Résumé

Cet atelier a été imaginé en réponse à une forme de difficulté que rencontrent certains professionnels à comprendre de quelle façon les processus Bimby peuvent nourir et porter des objectifs de politique publique. En effet, les urbanistes peinent souvent à percevoir la notion de service à l’individu comme allant dans le sens des politiques publiques, leurs réflexes de planificateurs prenant souvent le dessus.

 

Articuler approche BIMBY et PLU, retour sur deux expérimentations BIMBY en cours dans le PNR de la Haute Vallée de Chevreuse

Il est intéressant de réfléchir en quoi l’approche BIMBY modifierait, pour un bureau d’études d’urbanisme, la mission d’élaboration d’un PLU. A cet égard trois points seront développés :

> se saisir du travail réalisé avec les habitants ;

> un diagnostic-projet adapté pour mettre en œuvre l’approche BIMBY dans un territoire communal ;

> un approfondissement conséquent en ingénierie réglementaire.

Lorsqu’on s’y attelle en détail, on constate qu’il existe une vraie difficulté à rester dans la filière BIMBY, et qu’un passage vers la petite, voire la grande promotion, peut s’opérer très rapidement.

 

Expérimentation d’une permanence urbanistique, architecturale et paysagère en commune rurale

En région Auvergne, du côté du Grand Clermont, a été installé un atelier d’urbanisme à la suite d’une rencontre sur l’urbanisme participatif avec des élus. Celui-ci est libre et vise à réintégrer démocratiquement la place de l’ingénieur, de l’architecte et de l’urbaniste dans une commune rurale pour conseiller les habitants dans des petites missions. Les élus de cette commune de 1 000 habitants sont préoccupés par plusieurs idées intéressantes et sont notamment attachés à réaliser des études qui ne resteront pas confidentielles mais seront également diffusées auprès d’autres élus.

Par ailleurs, l’outil maquette est destiné à transposer des documents réglementaires en objet de discussion et d’échange par la mise en volume d’un territoire. Un local est occupé gratuitement en échange d’un service fourni aux habitants. 

 

Unlimited Cities, un outil d’urbanisme collaboratif accessible à tous

Le projet dénommé « Ville sans Limites » intervient en amont d’un projet d’aménagement. Il s’agit de pouvoir mettre en ligne une application sur tablette ou smartphone accessible aux citoyens dans le but d’être in situ et de pouvoir faire évoluer le lieu en fonction des différentes thématiques proposées : densité, nature, mobilité, vie de quartier, numérique, créativité.

Aucune solution n’est considérée comme meilleure qu’une autre, et chaque personne peut s’approprier les thèmes comme elle le souhaite. Ces éléments sont imaginaires et ne figureront pas nécessairement dans le projet urbain qui sera ensuite proposé.

En tout état de cause, l’idée est de parvenir à une analyse en temps réel des images constituées, pour que la personne compare ses choix à ceux des autres. Pour l’instant une base de données fermée est proposée, mais suffisamment large pour faire des choix variés. Par la suite, cette base de données sera ouverte grâce l’organisation des ateliers d’urbanisme collaboratif, le tout avant la mise en ligne de l’application. La philosophie du projet tend à faire réfléchir les habitants sur le mode d’évolution de la ville.

La phase actuelle est celle d’avant-projet et ne se situe pas encore dans la co-conception.

Enfin il est important de définir précisément la notion de « concertation », souvent envisagée diversement : démocratie participative, médiation permettant de répondre à des projets de vie personnels, maîtrise d’usage ou mutualisation et intelligence collective.

Or dans les nouveaux métiers, vont se développer des médiateurs qu’il faudra qualifier autrement que par la concertation.

 

Adaptation d’un professionnel de la promotion immobilière classique à la micro-promotion.

Depuis trois ans, le promoteur ODIGOS a développé une stratégie conduisant à une démarche proche de celle de BIMBY, tout en restant des professionnels de l’immobilier.

Actuellement, l’économie de la promotion immobilière subit un fort bouleversement, pour un certain nombre de raisons :

> l’amenuisement des lois de défiscalisation;

> les dérives de la loi de Robien rendant les rentabilités servies beaucoup moins intéressantes ;

> la hausse des prix des fonciers.

Par ailleurs le choix de la micro-promotion se heurte à de nombreuses contraintes :

> contraintes psychologiques : accepter de sortir du modèle industriel et de se mettre en danger

> contraintes techniques : être capable d’analyser tout type de terrain dans des approches différenciées ;

> contraintes financières : accepter de multiplier les dossiers pour arriver au même niveau de chiffre d’affaires.

Néanmoins le micro-promoteur est avant tout un promoteur, métier complexe nécessitant de mettre en phase un grand nombre d’interventions différentes.

La présentation d’un exemple de micro-promotion permet de démontrer qu’il est possible de densifier des zones pavillonnaires anciennes, dans lesquelles les parcelles sont suffisamment grandes, en respectant le cadre environnemental.

En définitive si l’on se réfère à la présentation des différents niveaux, il s’avère que la micro-promotion devient pertinente sur les zones denses avec une pression assez forte.

En tout état de cause, BIMBY ne comporte que des avantages : pour l’acquéreur, l’agent immobilier, l’architecte, la commune, le banquier, le promoteur, car l’offre foncière est pléthorique.

En général des biens vides sont achetés, en proposant une dation au propriétaire.

Le principe de base est qu’un promoteur immobilier ne valorise jamais l’existant, mais la constructibilité.

 

Retranscription :

 

David MIET : Bonjour à tous. Cet atelier a été imaginé en réponse à une forme de difficulté que nous rencontrons, même si les difficultés sont en réalité peu nombreuses dans la démarche BIMBY et les convergences nombreuses aussi bien avec les habitants qu’avec les élus.

La principale difficulté concerne donc nos relations avec les professionnels. Il apparaît par exemple que plus les communes sont de petite taille, plus les élus comprennent la démarche BIMBY et sont en capacité de s’y projeter, alors que dans les grandes communes, dans lesquelles les élus ont des regards qui se sont professionnalisés, une orientation planificatrice est devenue prégnante et rend l'appréhension de la démarche Bimby plus difficile.

Par ailleurs, il existe d’autres professionnels avec lesquels nous ne rencontrons pas ce type de difficultés, car ils ne travaillent pas dans des domaines de planification mais dans celui de l’aide à la personne : professionnels de l’aide aux personnes âgées, de l'aide à la rénovation thermique d’un logement etc… L’objet de travail de ces professionnels n'est donc pas un territoire mais concerne des flux de personnes. C’est pourquoi dans ces contextes, le processus BIMBY est beaucoup plus évident car il implique des opérations individuelles qui rendent quelques services à ces individus. Au contraire, les urbanistes et plus largement les profesionnels de l'aménagement peinent à percevoir les services rendus à l’individu comme allant naturellement dans le sens de politiques publiques, leurs réflexes de planificateurs prenant souvent le dessus.

Pour aborder cette question, nous avons invité différents professionnels qui partent d’une posture profesionnelle actuelle pour la faire évoluer de la planification vers la stratégie et le pilotage de flux, c’est-à-dire vers les outils de maîtrise de l’action publique non liés à la maîtrise d’objets ou d’opérations au sens de l’urbanisme actuel.

En premier lieu Julien DELILE, avec lequel nous avons mené la deuxième expérimentation BIMBY aux Essarts-le-Roi, va nous démontrer en quoi un PLU implique aussi d’adopter une vision plus stratégique que planificatrice.

Puis Hugo RECEVEUR nous expliquera comment, dans des petites communes d’Auvergne, il met en place un dispositif nouveau de permanence architecturale paysagère urbaine, en libre-accès aux habitants de plusieurs communes.

En troisième lieu, nous accueillerons Maud BEAU, d’UFO, qui développe des outils numériques d’urbanisme collaboratifs. Ceux-ci essaient de donner une forme de compréhension et de maîtrise de la modification de la ville aux habitants.

Enfin  Damien TRUCHARD, promoteur dans la région de Toulouse, travaille au sein d’une société qui fait évoluer son positionnement traditionnel vers un positionnement de micro-promoteur, avec une transformation de la logique de son métier. Il nous fera part de son expérience en la matière.

 

Conférence de Julien DELILE, Chargé d’études, PNR Haute Vallée de Chevreuse : Articuler approche BIMBY et PLU, retour sur deux expérimentations BIMBY en cours dans le PNR de la Haute Vallée de Chevreuse

 

Julien DELILE : Je travaille comme urbaniste dans un parc naturel régional. Nous disposons d’une position quelque privilégiée pour observer la fabrication des PLU, dans la mesure où nous sommes une personne publique associée, avec un rôle de conseil aux communes. Nous émettons également des avis sur des documents d’urbanisme à destination des communes. Enfin, nous accompagnons les projets réalisés dans le cadre des documents précités, tout en analysant les éléments positifs et négatifs du PLU.

Mon intervention vise à réfléchir en quoi l’approche BIMBY modifierait, pour un bureau d’études d’urbanisme, la mission d’élaboration d’un PLU. A cet égard je développerai donc trois points :

> se saisir du travail réalisé avec les habitants : concrètement, une masse d’informations concerne chaque projet, qui implique des entretiens, des avis exprimés et des façons de concevoir des stratégies urbaines et des scénarios de division à inclure dans le PLU ;

> un diagnostic-projet adapté pour mettre en œuvre l’approche BIMBY dans un territoire communal : il s’agit notamment de définir des micro-secteurs de projet, de qualifier des ambiances de rues, de déterminer quel type de logement atteindre en le faisant coïncider avec le potentiel existant et en prenant en compte toute l’incertitude de ces processus, dans une logique de flux. Cette incertitude doit être gérée quantitativement et qualitativement.

> un approfondissement conséquent en ingénierie réglementaire : il s’agit d’un vrai travail pour inventer de nouvelles règles avec un double objectif : répondre à des enjeux de paysages et aux inquiétudes des habitants, tout en permettant les projets intéressants.

Lorsqu’on s’y attelle en détail, on constate qu’il existe une vraie difficulté à rester dans la filière BIMBY, et qu’un passage vers la petite, voire la grande promotion, peut s’opérer très rapidement.

Un schéma est projeté à l’écran.

David MIET : Ce schéma représente, sur une parcelle donnée, l’augmentation des droits à construire par les quatorze règles du PLU. En bas de l’échelle, le règlement est quelque peu coercitif et ne permet que la construction d'annexes ou d'extension. Puis les droits à construire augmentent, jusqu’à pouvoir ajouter un ou deux logements supplémentaires sur la parcelle. Au titre d’une nouvelle augmentation, il sera possible d’intéresser des professionnels de la promotion puisqu’à partir de trois ou quatre lots, un promoteur sera susceptible d’acheter la maison pour la diviser et rentabiliser ainsi son opération. Sous ce seuil de trois à quatre lots, il est quasiment certain que le foncier sera acheté par un particulier pour la construction d'un ou deux logements sur la parcelle.

Enfin dans l’hypothèse d’une augmentation plus importante des droits à bâtir, un promoteur classique interviendra en achetant du foncier pour y réaliser un petit collectif.

Dans nos analyses, chaque parcelle de territoire est examinée sous l’angle d’une possibilité éventuelle de densification dont BIMBY est une des modalités : la modalité de densification douce par la maison individuelle.

En définitive, en fonction des objectifs des élus, certains territoires seront donc ouverts aux promoteurs et d’autres à BIMBY. En termes d’ingénierie réglementaire, le processus de travail est donc beaucoup plus élaboré puisque les règlements seront bâtis en fonction du choix de certains filières, là où un règlement régule aujourd'hui essentiellement des questions de formes urbaines et de fonctionnement. Ces réglements constituent d’ailleurs plutôt des principes d’usage et de convenance qu'un véritable choix sur les modalités de transformation d'un tissu existant.

 

Julien DELILE : Effectivement, la clé de cette réflexion réside dans le cahier des charges du PLU. La difficulté que nous rencontrons déjà, en aidant les communes dans leur rédaction, réside dans la description précise des missions demandées au bureau d’études. Les mots utilisés sont en effet galvaudés et le temps de travail et d’approfondissement peut être très variable selon les bureaux d’études. Une "étude de gisement foncier" peut désigner des analyses très différentes.

 

De la salle : Certains cahiers des charges aboutissent en effet parfois à des résultats contrastés. Certains bureaux d’études répondent pour un montant financier donné, d’autres pour d’autres montants. D’autres encore s’abstiennent de répondre à un cahier des charges intéressant au motif de la longueur du temps à passer.

 

David MIET : Il s’agit en effet d’un réel problème. Il faut effectivement considérer que l'intégration d'une démarche BIMBY à l'élaboration d'un PLU devrait doubler le prix d’un PLU classique. Mais nous ne disposons pas d’autre termes de description du travail attendu que ceux qui sont actuellement employés ...

Nous pourions raisonner en termes de compétences, et demander aux rédacteurs de PLU ou aux conducteurs de démarches BIMBY des compétences immobilières, de capacité d'analyse et de compréhension des filières locales. Les démarches BIMBY étant encore aujourd'hui expérimentales, il existe une réelle difficulté de désignation et de description du type de travail et d’ingénierie que ce type de travail implique. Il sera donc peut-être nécessaire de réfléchir à des formes de rupture dans notre langage pour que le tout fonctionne réellement.

 

Gilles ROUCHER, Promoteur, ODIGOS : Il me semble aberrant que les concepteurs de PLU ne contactent pas directement les professionnels. Pour nous dans le cadre du BIMBY, le seul principe contraignant parmi les quatorze du PLU est celui de la largeur des voies d’accès. Ensuite dans l’exercice de notre profession, nous ne faisons qu’appliquer le PLU dans le strict respect de la réglementation. Je trouve donc étonnant que nous ne soyons jamais consultés par les concepteurs de PLU.

De plus il serait intéressant de déterminer le rôle du prix dans l’audit des cent personnes potentiellement intéressées par un projet BIMBY : l’enjeu majeur est-il de valoriser au mieux l’actif qu’ils possèdent, ou s’agit-il de s’accommoder d’un juste prix au regard d’une juste nuisance ?

 

Julien DELILE : Je répondrai aux diverses questions soulevées. S’agissant de la consultation des aménageurs et des promoteurs, lorsque j’évoquais le service après-vente je faisais en réalité référence à ce point précis. Nous constatons effectivement que les promoteurs sont confrontés à de nombreux problèmes créés par le PLU, ce qui les contraint à certains choix pas toujours heureux. Typiquement le problème de largeur de voie représente une difficulté, alors qu’elle devrait adaptée.

 

Gilles ROUCHER : Ensuite c’est de l’interprétation. Dans le Languedoc-Roussillon, les PLU sont tellement lâches que tout est possible et source de discussion avec les pouvoirs publics. D’autres régions sont beaucoup plus rigides.

 

David MIET : La démarche BIMBY ne consiste pas non plus à rendre votre action possible partout…

 

Gilles ROUCHER : Il ne s’agit pas de cela. L’opérateur privé n’élabore pas la règle, il se contente de l’appliquer, ce qui n’est pas toujours aisé. Nous vous demandons au contraire d’éviter le subjectif au profit du concret, justement pour éviter toute interprétation hasardeuse de la règle.

 

De la salle : Précisons malgré tout qu’un PLU lâche ne représente pas un confort pour le promoteur mais au contraire bien souvent une source d’incertitude.

 

Julien DELILE : Globalement, on peut dire que certaines personnes sont intéressées par un profit immobilier. D’autres restent sur place  et s’attachent davantage à d’autres aspects que le prix de revient de l’opération.

 

David MIET : En réalité, l'élément à prendre en compte réside dans le fait que la personne reste dans les lieux ou les quitte. Si elle reste, elle devient voisine et dès lors, l’intérêt financier sera pondéré par l’intelligence de fonctionnement des deux habitations.

 

Julien DELILE : Je dirai même que si la personne quitte les lieux, elle peut conserver de la sympathie pour les voisins.

 

Gilles ROUCHER : Le BIMBY, dans sa filière courte, concerne un propriétaire qui reste sur place. Parallèlement, le BIMBY plus « professionnel » s’adresse à des opérations différentes pour lesquelles le promoteur constructeur ira chercher une maximisation dans le but de faire du volume et de rentabiliser le foncier. En pareil cas, cette matière première est foisonnante.

 

David MIET : Notre travail est de décider quels secteurs seront ouverts à des acteurs de micro-promotion, en maîtrise d'ouvrage habitante, et lesquels seront ouverts aux travail des promoteurs. Il s'agira ensuite de régler le jeu des contraintes traduire les choix des élus.

 

Damien TRUCHARD, promoteur ODIGOS : Nous avons actuellement une opération près de Toulouse où sur le même site nous avons segmenté notre production entre un produit destiné aux primo-accédants et un produit plus haut-de-gamme.

 

De la salle : Comment finance-ton l’ingénierie territoriale à ce niveau de sur-mesure ?

 

David MIET : Nous avons procédé à l’évaluation financière du coût. Comme je l’évoquais, un PLU théoriquement facturé 30 000 euros voit son prix doublé si on lui adjoint une opération BIMBY. Grâce aux subventions de l’Ademe par exemple, ou d'un Consei Général, il sera possible d’y parvenir en présentant l'aspect innovant de la démarche. A moyen terme, il faut repenser la question du coût du PLU dans la perspective du renouvellement urbain.

Un point de départ possible consiste à envisager le nombre de terrains créés par cette méthode. Les premiers résultats obtenus démontrent que nous nous situons à quelques centaines d'euros d'ingénierie et de médiation par terrain créé, ce qui est très faible. Or le PLU, tel qu'il est envisagé aujourd'hui, est plutôt déclaratif sur ses objectifs. On pourrait imaginer de financer un PLU avec une dimension BIMBY à l’obtention des objectifs. 

 

De la salle : Le coût du PLU pourrait être financé par des économies par ailleurs, comme par des systèmes de participation.

 

David MIET : Une autre solution consisterait à effectuer une comparaison, à l’intention de la commune, entre la création d'une ZAC ou d'un lotissement et une opération BIMBY.

 

De la salle : Il me semble possible de faire peser le coût d’un PLU sur des opérateurs privés.

 

David MIET : J’en doute, car il y aurait un problème de statut du document : un PLU ne peut être financé par un promoteur chargé de l’appliquer. Cela étant, c’est exactement ce qui est pratiqué dans le cadre d'une ZAC, pour laquelle les frais d’études sont financés sur le bilan de l’opération de promotion.

 

Florian GOLAY, Architecte, Président de la Maison de l’Architecture de l’Isère : Notre département est très volontariste au niveau de son CAUE.

 

David MIET : Nous comptons notamment sur les CAUE pour accompagner les communes qui auront intégré une démarche BIMBY dans leur PLU. 

 

 

Conférence de Hugo RECEVEUR, La Motrice Paysage et Urbanisme : Expérimentation d’une permanence urbanistique, architecturale et paysagère en commune rurale.

 

Hugo RECEVEUR : Après avoir travaillé dans la région parisienne sur le gisement urbanistique d’une ville nouvelle telle que Saint-Quentin, je me suis  installé en région Auvergne, du côté du Grand Clermont, doté d’un SCOT. A la suite d’une rencontre sur l’urbanisme participatif avec des élus, nous avons installé notre atelier d’urbanisme. Celui-ci est libre et vise à réintégrer démocratiquement la place de l’ingénieur, de l’architecte, et de l’urbaniste dans une commune rurale pour conseiller les habitants dans des petites missions. Je précise que ce projet est expérimental et que je continue de travailler parallèlement comme bureau d’études.

Avec cette boutique mise à notre disposition par la commune, il est possible de construire du mobilier urbain et d’échanger avec les habitants. Les élus de cette commune de 1 000 habitants sont préoccupés par plusieurs idées intéressantes et sont notamment attachés à réaliser des études qui ne resteront pas confidentielles mais seront également diffusées auprès d’autres élus.

Nous acceptons donc d’être une vitrine des travaux que nous menons.

Nous avons également un projet sur le territoire péri-urbain.

L’outil maquette qui apparaît sur les photographies est destiné à transposer des documents réglementaires en objet de discussion et d’échange par la mise en volume d’un territoire. Le travail en élaboration est visible depuis l’espace public. Nous occupons l’espace gratuitement en échange d’un service fourni aux habitants. Pareillement, le CAUE, qui connaît nos pratiques, sait que nous sommes complémentaires.

 

De la salle : Si le projet prend forme, obtiendrez-vous une rétribution ?

 

Hugo RECEVEUR : Le projet n’est pas destiné à prendre forme. Il s’agit d’un échange et d’un partage avec les habitants, à la demande des élus. Nous avons le droit d’occuper le local gratuitement et de profiter de la richesse des demandes. De plus, dans la mesure où cette commune fait partie d’une communauté de communes, les autres élus se sont manifestés car la démarche les intéresse fortement.

Un certain nombre de photos sont projetées et commentées.

Actuellement nous discutons avec une habitante qui essaie de transformer son logement.

Ces échanges nous permettent réellement de comprendre le paysage des acteurs locaux et de trouver des compromis avec l’architecte des bâtiments de France.

Nous rencontrons des personnes sur des quartiers pavillonnaires environnants et ouvrons des tables de discussion dans le cadre de notre permanence. Les élus sont intéressés à faire corps avec les habitants.

Dans le cadre d’un atelier participatif, nous avons évoqué le problème de l’espace public et les résultats de ces discussions ont été très riches. Les constats dégagés ont d’ailleurs été surprenants.

 

De la salle : Sans doute s’agit-il plutôt de la mentalité locale.

 

Hugo RECEVEUR : Ce n’est pas le cas, puisque seuls 30 % des habitants sont d’origine auvergnate. En tout état de cause,  nous sommes surpris par la richesse des discussions entre voisins.

Je précise qu’il y a la boutique, le travail sur l’ouvrage, ainsi qu’un site internet uniquement dédié à l’étude. Il ne s’agit donc pas d’un rapport conservé dans un placard.

 

 

Conférence de Maud BEAU, UFO: Unlimited cities, un outil d’urbanisme collaboratif accessible à tous

 

Maud BEAU : Je vais vous parler d’urbanisme collaboratif. Je travaille pour UFO, agence issue du monde de l’architecture et de l’urbanisme. Nous nous appuyons sur le numérique pour développer de nouveaux outils, ainsi que sur le monde de la recherche, dans le but de sortir des réflexes habituels d’architectes et urbanistes. Nous nous inspirons par exemple de la démarche de prototypage rapide, qui appartient au monde du numérique.

Le projet que je vous présente, dénommé « Ville sans Limites », intervient en amont d’un projet d’aménagement. Il s’agit de pouvoir mettre en ligne une application sur tablette ou smartphone accessible aux citoyens dans le but d’être in situ et de pouvoir faire évoluer le lieu en fonction des différentes thématiques proposées : densité, nature, mobilité, vie de quartier, numérique, créativité.

Aucune solution n’est considérée comme meilleure qu’une autre, et chaque personne peut s’approprier les thèmes comme elle le souhaite. Je précise que ces éléments sont imaginaires et ne figureront pas nécessairement dans le projet urbain qui sera ensuite proposé.

 

De la salle : Comment sera introduite l’image initiale ?

 

Maud BEAU : Pour l’heure il n’est pas encore possible de prendre une photographie personnelle.

 

De la salle : Dans ce cas, quel est l’intérêt de l’application ?

 

Maud BEAU : L’idée est de parvenir à une analyse en temps réel des images constituées, pour que la personne compare ses choix à ceux des autres. On propose pour l’instant une base de données fermée, mais suffisamment large pour faire des choix variés. Par la suite, cette base de données sera ouverte grâce l’organisation des ateliers d’urbanisme collaboratif, le tout avant la mise en ligne de l’application. La philosophie du projet tend à faire réfléchir les habitants sur le mode d’évolution de la ville. C’est un apprentissage de certaines notions et un regard sur la ville.

 

De la salle : Je visualise bien l’intérêt pédagogique. Cependant pouvez-vous nous faire part des retours que vous recevez ?

 

Maud BEAU : Cette expérience pourra servir de point de départ pour introduire une discussion sur la ville. Quel est notre lien pour parler de la ville sur un terrain d’égalité ? Il faut souligner que nous nous trouvons actuellement dans la phase d’avant-projet, donc pas encore dans la co-conception.  Nous nous posons donc encore un certain nombre de questions, notamment celle relative aux éléments qu’on peut aujourd’hui mettre en commun pour mener une discussion cohérente. Tel est l’enjeu en phase amont de notre projet.

Par ailleurs, les sociologues de Télécom Paris Tech ont effectué une analyse, d’où il ressortait qu’un affinement du discours des habitants interrogés devenait de plus en plus visible. Le tout est donc très progressif, et  sous-tend qu’on puisse parler des mêmes choses et avoir les mêmes expériences.

Je tenais par ailleurs à faire part d’une observation personnelle. Lors d’un atelier précédent, une remarque m’a quelque peu interrogée relativement à la notion de « concertation », souvent appréhendée de façon diverse. Il apparaît donc que la concertation n’est pas toujours bien définie. Certains l’envisagent comme la démocratie participative, d’autres comme une médiation permettant de répondre à des projets de vie personnels, d’autres encore comme une maîtrise d’usage. Enfin, d’autres types de concertation partent du postulat d’une mutualisation et de l’intelligence collective.

Ces positionnements sont donc très différents, et démontrent que le vocabulaire utilisé n’est pas suffisamment fin. Or dans les nouveaux métiers, vont se développer des médiateurs qu’il faudra qualifier autrement que par la concertation.

 

De la salle : A qui est destiné ce logiciel ?

 

Maud BEAU : Ce logiciel est destiné aux collectivités. Je précise qu’en plus de la vidéo, que je n’ai malheureusement pas été en mesure de projeter, nous disposons d’un stand sur la mezzanine.

 

 

Conférence de Damien TRUCHARD, Promoteur, Odigos : Adaptation d’un professionnel de la promotion immobilière classique à la micro-promotion.

 

Damien TRUCHARD : Nous sommes promoteurs immobiliers de manière historique, et avons travaillé dans le domaine de la grosse promotion pendant un cinq temps. Depuis trois ans, nous avons développé une stratégie qui nous conduit à une démarche proche de celle de BIMBY, tout en restant des professionnels de l’immobilier.

Rappelons qu’un promoteur classique a trois objectifs principaux :

> construire un nombre de logements minimal ;

> construire sur des terrains nus ;

> uniformiser la construction de ces logements : au moment des lois de défiscalisation, certains promoteurs se sont attachés à produire des cellules bien définies au préalable, de manière à perdre le moins de temps possible sur la réalisation.

 

La logique du promoteur est donc une logique « industrielle », normalisée et parfaitement adaptée à un marché de clients investisseurs grâce aux lois de défiscalisation, mais beaucoup moins à l’accession à la propriété, qui nécessite davantage de temps pour des volumes moindres.

 

Actuellement, l’économie de la promotion immobilière subit un fort bouleversement, pour un certain nombre de raisons :

> Les lois de défiscalisation s’amenuisent de plus en plus : la loi de Robien permettait un grand nombre de constructions dans la promotion privée, la loi Scellier l’a maintenue tandis qu’aujourd’hui l’incertitude est complète.

> Les investisseurs sont beaucoup plus frileux aujourd’hui, car échaudés par les dérives de la loi de Robien rendant les rentabilités servies beaucoup moins intéressantes.

> La hausse des prix des fonciers : le marché de l’immobilier ne s’effondre pas actuellement, de sorte que la concurrence contribue à l’augmentation des prix. Parallèlement les mairies lancent moins de ZAC.

 

Dans le contexte ainsi décrit,  les promoteurs doivent généralement s’adapter à l’activité en réduisant les effectifs. Pour notre part, nous n’avons pas choisi cette voie et avons réfléchi à une approche plus petite de la promotion.

Or le choix de la micro-promotion s’avère très  compliqué, et se heurte à de nombreuses contraintes :

> contraintes psychologiques : accepter de sortir du modèle industriel et de se mettre en danger

> contraintes techniques : être capable d’analyser tout type de terrain dans des approches différenciées ;

> contraintes financières : accepter de multiplier les dossiers pour arriver au même niveau de chiffre d’affaires.

 

En conclusion, il s’avère que peu de promoteurs sont réellement en mesure de basculer vers la micro-promotion.

 

De la salle : Y a-t-il des formations particulières pour se lancer dans la micro-promotion ?

 

Damien TRUCHARD : Le nerf de la guerre de ces économies réside dans le financement. Je suis donc dubitatif sur la possibilité pour un particulier de s’improviser promoteur. Nous ne sommes spécialistes de rien, mais connaissons un grand nombre de domaines : urbanisme, relation avec l’agent immobilier, relations avec le notaire, le banquier, l’agent immobilier…

De ce fait pour devenir micro-promoteur, il vaut mieux être accompagné. Notre message est donc celui-ci.

 

Gilles ROUCHER : La démarche essentielle est de disposer d’une GFA, ce qui tendrait à fermer ce marché aux particuliers.

 

Damien TRUCHARD : Les financements ne sont donnés que par les banquiers, qui ne sont structurés que par les démarches qu’ils connaissent.

 

Gilles ROUCHER : Le micro-promoteur est avant tout un promoteur. C’est un métier très compliqué nécessitant de mettre en phase un grand nombre d’interventions différentes. Ce métier ne s’apprend pas dans une école.

 

De la salle : Combien de personnes votre structure compte-t-elle ?

 

Damien TRUCHARD : Nous avons fait le choix d’être une structure légère de quatre personnes. Le métier de promoteur est également un métier de projet, impliquant d’embaucher du personnel, avec le cercle vicieux  que représente la recherche constante de gros projets. Nous avons déjà géré 120 personnes, mais avons constaté que nous entrions en concurrence avec des structures telles que Bouygues pour d’importants volumes de logements. Or ceci ne nous intéresse nullement, car nous ne sommes pas attachés à produire du béton pour le principe. Nous privilégions plutôt le travail avec les gens, sur le terrain.

Pour conclure je présenterai un exemple dans l’idée de la démarche BIMBY et d’une nouvelle filière.

Des images sont projetées à l’écran.

 

Sur la maison de devant, sont présents un garage et un abri : le garage et l’abri ont été cassés pour construire quatre logements dans un petit collectif sur la parcelle résiduelle. S’agissant de l’environnement, nous avons un bon retour des élus et du voisinage. En effet, dans la mesure où les maisons sont toutes identiques, il sera aisé de vendre au voisin même s’il y a quatre logements. Telle est l’idée de la filière que nous essayons de promouvoir. Il est donc apparu possible de densifier des zones pavillonnaires anciennes, dans lesquelles les parcelles sont suffisamment grandes, en respectant le cadre environnemental.

Nous avons pratiqué cette démarche sans même savoir que BIMBY existait.

 

Gilles ROUCHER : L’économie de la micro-promotion nécessite d’aller chercher une optimisation du foncier.

 

Damien TRUCHARD : Si je reviens sur la parcelle de base, seul un professionnel pourrait voir l’ouverture permettant de percer le garage.

 

De la salle : Avez-vous fait appel à un architecte ?

 

Damien TRUCHARD : Oui mais l’architecte ne voit jamais le dossier. Il s’agit juste d’une maison à vendre. En tout état de cause nous travaillons toujours avec des architectes pour la suite. Nous ne sommes même pas fermés à l’éventuelle concurrence des architectes souhaitant réaliser la promotion.

 

De la salle : Quel est le prix foncier payé au propriétaire initial ?

 

Damien TRUCHARD : Il s’agit du prix souhaité en transaction. Souvent lorsque nous cherchons des terrains nous allons voir des agents immobiliers et proposons d’acheter des maisons. En général, la maison est considérablement survalorisée, et se vend difficilement. C’est pourquoi nous proposons le prix de vente souhaité par les propriétaires, ce qui est déjà important. En l’espèce le prix de la maison était de 340 000 euros, pour être revendue 230 000 euros après division.

 

Gilles ROUCHER : Nous avons un cash-flow généré par une opération ainsi qu’un nombre d’heures à consacrer à la réalisation. De ce fait, nous nous rendons compte en affinant le modèle que nous n’avons bien souvent intérêt à ne faire que des parcelles en donnant la maison à construire aux constructeurs de maisons individuelles. Pour nous la marge est quasiment similaire à celle que nous obtiendrions si nous faisions l’opération. Il y a donc une distorsion.

 

Damien TRUCHARD : Si l’on se réfère à la première présentation sur les différents niveaux, nous sommes pertinents sur les zones denses avec une pression assez forte. Par exemple à Toulouse, nous ne sommes pertinents que sur les zones de 3 000 à 3 3 :00 euros du mètre carré.

 

Gilles ROUCHER : En tout état de cause, BIMBY ne comporte que des avantages : pour l’acquéreur, l’agent immobilier, l’architecte, la commune, le banquier, le promoteur. C’est réellement l’opération « miracle » pour un promoteur qui veut bien étudier ces dossiers, car l’offre foncière est pléthorique puisqu’elle se trouve déjà chez chaque agent immobilier.

 

De la salle : En outre cela sécurise la personne qui reste sur les lieux.

 

Gilles ROUCHER : Il est en fait plus simple pour nous d’acheter des biens vides. En général on propose une dation au propriétaire, tout en lui achetant son bien. L’intérêt de ce produit est d’être très proche de l’hyper centre, le terrain étant plus valorisé qu’en milieu rural.

 

De la salle : Combien de projets avez-vous réalisé ?

 

Damien TRUCHARD : Nous avons sept projets en cours dans la région Languedoc-Roussillon depuis trois ans.

 

De la salle : Les maisons sont-elles démolies ?

 

Damien TRUCHARD : Le principe de base est qu’un promoteur immobilier ne valorise jamais l’existant, mais la constructibilité. Pour notre part, nous avons adopté l’approche consistant à considérer la vente d’une maison comme la vente de l’existant.

 

De la salle : Vous arrive-t-il d’intervenir sur des biens existants ?

 

Damien TRUCHARD : Nous avons le cas actuellement. Il s’agit d’une maison ayant déjà été divisée et comportant cinq logements. Nous avons donc été intéressés par l’achat de l’ensemble pour revendre ensuite à la découpe. Ici il s’agit davantage d’une opération de marchands de biens que de promoteur immobilier. Nous sommes donc contraints de réaliser des travaux, même si leur coût n’est pas très important. Néanmoins la loi a changé récemment et impose à celui qui réalise les travaux d’avoir des garanties financières.  On se retrouve donc dans un cadre de promoteur même en réalisant des opérations de marchands de biens. En pareil cas, nous pouvons donc être amenés à être des réhabilitateurs de logements en améliorant leurs performances thermiques.

 

De la salle : Je trouve intéressant, tant dans votre activité que dans le BIMBY classique, que le territoire de projets soit très vaste.

À télécharger : - Colloque BIMBY Réglement2B.pdf
- Presentation Bimby - Nouveaux métiers V1 - Damien TRUCHARD.pdf
- AT 17 Les nouveaux métiers de la filière BIMBY.pdf

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