Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Bruno Sabatier
- Astrid Tanguy
- Elise Fargetton

Publié le 02 Mai 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

De la parcelle à la métropole : les gisements territoriaux

 

Animateur :

Bruno SABATIER, Sociologue, CETE Normandie

 

Intervenants :

Bruno SABATIER, Sociologue, CETE Normandie

Christophe PIQUÉ, Architecte, ENSA Marseille

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Elise FARGETTON, Chargée d’études à l’Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise

Astrid TANGUY, Chargée d’études, CETE Ile-de-France

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Introduction :

Si par son mode opératoire (division parcellaire/construction sur terrain déjà bâti), la densification «Bimby» a pour entrées l’individuel et l’échelle micro, l’addition de ces cas ou possibilités s’apprécie à plusieurs niveaux d’analyse emboîtés, qui offrent autant de points de vues stratégiques pour les collectivités. Ainsi un gisement (ensemble de parcelles à rebâtir pour n logements) peut être estimé aux quatre principales échelles territoriales : commune, intercommunalité, département, région. Diverses études de gisements permettront de parcourir ces échelles.

 

Télécharger ici la version pdf du résumé et de la retranscription complète de l'atelier

 

Résumé :

Présentation de la démarche Bimby

La démarche Bimby vise à effectuer du renouvellement pavillonnaire, par du pavillonnaire. Si une telle démarche peut parfois donner lieu à une densification, ce n’est pas toujours le cas. Pour les tissus lâches et peu denses, il s’agit en effet simplement de construire des maisons individuelles supplémentaires, sur un terrain déjà bâti.

 

Pour ce faire, il convient d’actionner les différentes formes de gisements que constituent les 19 millions de maisons individuelles que compte la France. Outre le gisement foncier qu’il convient de valoriser, il faut tirer profit du gisement urbanistique, conditionné par des critères morphologiques et des règlements d’urbanisme, qui déterminent en quelle mesure les parcelles de tel ou tel quartier peuvent être divisibles ou non.

 

La densification pavillonnaire est spontanée et se produit déjà depuis longtemps, sur le terrain, à divers degrés. C’est ce qu’on identifie comme étant un gisement de l’offre, produite spontanément par les habitants d’une zone géographique donnée, laquelle répond à une demande, qui fait à son tour l’objet d’un gisement, dans la mesure où certaines personnes se révèlent intéressées par les nouvelles maisons mises à disposition par l’exploitation de la division de ces parcelles.

 

Il convient également de prendre en considération le gisement d’ordre politique, induit par le comportement des acteurs locaux et les intercommunalités, qui font montre de plus ou moins de zèle pour assouplir les règlements et encadrer le renouvellement pavillonnaire. A noter que ce gisement politique se double d’un gisement plus économique, résultant de la manière dont les acteurs en présence se mobilisent pour activer ou non la filière Bimby. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que tous ces gisements s’articulent entre eux.

 

Méthodologie du projet de densification Bimby-PLU : une application sur Marseille

 

L’agence d’urbanisme de Marseille est confrontée à une pénurie de ressources foncières, laquelle se manifeste d’ailleurs dans toutes les villes de cette taille. Dans le cadre de la révision du POS, une étude a été lancée, en partenariat avec l’ENSA de Marseille, sur les potentiels à exploiter au sein des tissus centraux, des tissus d’habitat collectif et des tissus pavillonnaires de la ville. Ce travail a permis de mettre en lumière d’importantes ressources foncières sur ces tissus pavillonnaires peu denses.

 

Dans le cadre de cette étude, une notion de seuil, concernant le logement pavillonnaire a par ailleurs été identifiée. Jusqu’à 25 maisons à l’hectare, il semble possible de conserver les attributs de qualité de vie recherchés par les personnes faisant ce choix de logement. Entre 25 et 40 maisons à l’hectare, la densification est plus importante et repose plutôt sur le concept de « maisons en bandes ». Au-delà de 40 maisons à l’hectare, il ne s’agit plus de logement pavillonnaire à proprement parler.

 

La démarche Bimby implique la succession d’étapes indissociables les unes des autres. Dans le cadre de la révision d’un PLU, se traduisant par la volonté de densifier une zone donnée et de limiter l’étalement urbain, on lance la démarche d’un diagnostic territorial.

Le diagnostic de densification d’un secteur donné permet d’analyser le potentiel de ce même secteur. Le projet urbain de densification, élaboré à la suite de ce premier diagnostic, est quant à lui indissociable de la concertation de densification individuelle.

De fait, toutes les intentions des habitants, relatives à l’évolution de leurs parcelles mais également de leurs quartiers, doivent être prises en considération.

Enfin, il convient d’intégrer dans le nouveau PLU toutes ces données, afin de permettre la réalisation de ces projets.

Grâce au diagnostic de densification du secteur et aux projets urbains de densification, quelques critères et quelques pistes ont été identifiés, lesquels permettent de dégager un outil de diagnostic territorial qui permettrait de cibler les secteurs les plus potentiellement éligibles à la densification, sur un territoire donné. 

En vue d’identifier plus facilement les secteurs éligibles, cinq étapes incontournables ont ainsi été recensées :

§  reconnaissance des zones pavillonnaires ;

§  exclusion des zones interdites à la construction ;

§  établissement des secteurs potentiels de densification, selon la morphologie ;

§  affinement de la dynamique des secteurs et de leur population sur le potentiel Bimby ;

§  confrontation au zonage du PLU en cours.

 

Il existe également d’autres paramètres à prendre en considération, tels que la qualité environnementale, la qualité patrimoniale ou l’identité de la parcelle. Il convient de s’intéresser en outre à la date de construction des bâtiments existants, au revenu par habitant et au nombre de véhicules par foyer. Enfin, la présence d’équipements publics et d’équipements sportifs est à analyser. Il convient ensuite de confronter tous ces critères au PLU existant.

Outre ce croisement de critères permettant de bien cibler les secteurs éligibles à la densification Bimby, il semble envisageable d’opérer un tri entre ces secteurs, en allant des secteurs non éligibles à ceux qui le seraient en priorité, tout en passant par ceux qui pourraient l’être sous certaines conditions. A noter que certains critères présenteront un caractère plus prioritaire que d’autres.

 

Estimation du potentiel de la filière Bimby à l’échelle du département des Yvelines et de la région Ile-de-France

On ne construit pas assez à l’heure actuelle dans le département des Yvelines, puisqu’on n’y a construit que 4 000 logements par an entre 2006 et 2010, alors qu’il en aurait fallu 9000 par an, au regard des objectifs du Grand Paris. A cet égard, il convient de s’interroger sur le nombre de logements supplémentaires qui pourraient voir le jour via la filière Bimby, sachant que ce département compte 257 000 maisons individuelles environ.

 

Le potentiel de cette filière a ainsi été estimé d’un point de vue social et morphologique

Entre 4 300 et 7 700 ménages par an pourraient se lancer dans la démarche Bimby. 40 % d’entre eux pourraient morphologiquement y parvenir. Enfin, 15 % des parcelles de ce territoire sont divisibles réglementairement. Si l’on table sur 6 000 ménages par an et que l’on compte 1,5 logement par ménage, on arrive à 3 200 logements par an, qui pourraient être produits avec la filière Bimby (ce qui reviendrait à une vitesse de densification de 0,85 % par an). Ceci équivaudrait aux deux tiers du déficit de construction de logements et à plus du double de la production actuelle de maisons dans les Yvelines. On pourrait consacrer une partie de ces 3 200 logements au remplacement de la production actuelle de maisons individuelles dans les Yvelines, qui est de 1 300 maisons produites par an. Au total, 1 900 maisons supplémentaires pourraient ainsi être produites sans étalement urbain.

 

En Ile-de-France, on ne construit pas assez non plus puisqu’on dénombre 37 000 logements construits par an entre 2006 et 2010 et qu’il en faudrait environ 70 000 pour répondre aux objectifs du Grand Paris

Si la filière Bimby prenait en charge l’ensemble de déficit de logement vis-à-vis des objectifs TOL (Territorialisation des Objectifs de Logement), il faudrait que 2,4 % des propriétaires consentent à diviser leur terrain.

 

La taille moyenne des parcelles s’établit à 645 mètres carrés en Ile-de-France, avec une médiane à 421 mètres carrés. La taille acceptable, pour une parcelle issue de la division, a été estimée à la surface du 2ème décile de la superficie totale de la commune. La densité des surfaces divisibles en Ile-de-France est plus forte au niveau de la Petite Couronne et suit les lignes de transport en commun. Les maisons situées sur des parcelles divisibles sont donc plutôt bien situées. Le taux de parcelles divisibles est par ailleurs très variable, d’une commune à l’autre.

 

Au vu de tous ces résultats, force est de reconnaître que la filière Bimby peut s’appliquer partout, que ce soit en Petite ou en Grande Couronne.

 


Retranscription :

Conférence de Bruno SABATIER, Sociologue, CETE, Normandie : Présentation de la démarche Bimby illustrée par l’exemple Rouennais

 

Bruno SABATIER : La démarche Bimby vise à effectuer du renouvellement pavillonnaire, par du pavillonnaire. Si une telle démarche peut parfois donner lieu à une densification, ce n’est pas toujours le cas. Pour les tissus lâches et peu denses, il s’agit en effet simplement de construire des maisons individuelles supplémentaires, sur un terrain déjà bâti.

 

Pour ce faire, nous devons actionner les différentes formes de gisements que constituent les 19 millions de maisons individuelles que compte la France. Outre le gisement foncier que nous nous devons de valoriser, nous devons tirer profit du gisement urbanistique, conditionné par des critères morphologiques et des règlements d’urbanisme, qui déterminent en quelle mesure les parcelles de tel ou tel quartier peuvent être divisibles ou non.

 

La densification pavillonnaire est spontanée et se produit déjà depuis longtemps, sur le terrain, à divers degrés. C’est ce qu’on identifie comme étant un gisement de l’offre, produite spontanément par les habitants d’une zone géographique donnée, laquelle répond à une demande, qui fait à son tour l’objet d’un gisement, dans la mesure où certaines personnes se révèlent intéressées, pour une location ou une accession à la propriété, par les nouvelles maisons mises à disposition par l’exploitation de la division de ces parcelles.

 

Il convient également de prendre en considération le gisement d’ordre politique, induit par le comportement des acteurs locaux et les intercommunalités, qui font montre de plus ou moins de zèle pour assouplir les règlements et encadrer le renouvellement pavillonnaire. A noter que ce gisement politique se double d’un gisement plus économique, résultant de la manière dont les acteurs en présence se mobilisent pour activer ou non la filière Bimby. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que tous ces gisements s’articulent entre eux.

 

Les gisements territoriaux correspondent à une transposition du gisement urbanistique, projeté sur plusieurs échelles de territoires – communale, intercommunale, régionale, voire à l’échelle d’une agglomération (comme nous le démontrera l’exemple de Marseille, que nous étudierons dans le cadre de cet atelier).

 

Je prendrai pour ma part l’exemple d’un quartier situé à 800 mètres à vol d’oiseau du centre de Rouen, où on décompte un certain nombre de maisons, construites sur des parcelles issues de la division parcellaire. A cet égard, on se retrouve avec un stock pavillonnaire relativement important, au sein des agglomérations, appartenant à la catégorie du diffus parce que construit hors des procédures de lotissements. Dans un contexte de pression foncière importante, il n’est pas étonnant d’assister à la division en plusieurs lots de parcelles de grande taille. A noter que non seulement ce potentiel est proche de l’hyper-centre des agglomérations mais que les parcelles existantes sont de grande taille, et permettent par conséquent l’installation d’un nombre important d’habitations supplémentaires.

 

A l’échelle d’une commune rurale de la seconde couronne rouennaise, comptant 1 200 habitants, on observe là encore une densification spontanée de la population. Un travail minutieux d’enquête, portant sur une vingtaine d’année, a permis de collecter les raisons ayant conduit à la division des différentes parcelles disponibles sur cette zone.

 

Si les premières divisions recensées répondaient plutôt à un motif financier, les divisions plus récentes répondent plutôt à la montée en âge des propriétaires et à la forte pression foncière. Cela étant posé, il devient possible d’estimer quantitativement et qualitativement la possibilité de division des parcelles, sur un territoire donné. De telles données sont intéressantes, à n’en pas douter, dans la mesure où l’avenir d’une commune est largement conditionné par la division parcellaire et le renouvellement pavillonnaire, ce qui influe qui plus est sur le PLU.

 

A l’échelle intercommunale de la CREA de Rouen, nous avons sensibilisé les élus à la division parcellaire depuis juin 2011, en collaboration avec le service habitat de cette communauté d’agglomération. Au cours des dernières années, le renouvellement de la population a été important sur cette zone, suite au décès des personnes âgées qui y vivaient. A noter que plus la population avance en âge, plus la division parcellaire devient probable. La taille des parcelles est également un paramètre à prendre en considération.

 

Sur la base d’une carte portant spécifiquement sur le potentiel Bimby d’une zone donnée, chaque élu peut faire un diagnostic précis de l’évolution de sa commune. La CREA a par ailleurs lancé un appel à projets pour inciter les communes à participer à des expérimentations Bimby conduites par le CETE de Normandie. A ce stade, cinq communes se sont portées candidates et nous sommes donc en train de monter des ateliers de consultation des habitants au sein de ces communes, afin d’envisager comment favoriser et encadrer le renouvellement pavillonnaires dans ces zones.

 

Eric HAMELIN, Sociologue et urbaniste, consultant, Enseignant à l’ENSA de Rouen : Pouvez-vous nous fournir des précisions, sur les communes engagées dans cette expérimentation ?

 

Bruno SABATIER : Il y a les communes historiquement ouvrières de la rive gauche, lesquelles sont également assez pavillonnaires, telles que Saint-Etienne-du-Rouvray. Nous avons également une commune pavillonnaire de la vallée du Cailly, comptant 6 000 habitants. Il y a également une zone accueillant les classes moyennes qui n’ont pas pu se loger sur le plateau Nord, où les prix sont devenus vraiment prohibitifs. Nous avons enfin une commune de 1 000 habitants, à caractère rural – Montmain.


 

Conférence de Christophe PIQUÉ, Architecte ENSA de Marseille et de Elise FARGETTON, Chargée d’études à l’agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise : Méthodologie du projet de densification Bimby-PLU – une application sur Marseille

 

Elise FARGETTON : L’agence d’urbanisme de Marseille est confrontée à une pénurie de ressources foncières, laquelle se manifeste d’ailleurs dans toutes les villes de cette taille. Dans le cadre de la révision du POS, une étude a été lancée, en partenariat avec l’ENSA de Marseille, sur les potentiels à exploiter au sein des tissus centraux, des tissus d’habitat collectif et des tissus pavillonnaires de la ville. Chargé de l’étude sur cette troisième catégorie de tissus, Stéphane Hanrot a identifié d’importantes ressources foncières sur ces tissus pavillonnaires peu denses.

 

Suite à ces études de densification, nous avons pu dégager quelques pistes, que nous allons à présent vous présenter.

 

Christophe PIQUÉ : Dans le cadre de cette étude menée avec Stéphane Hanrot, nous avons identifié une notion de seuil, concernant le logement pavillonnaire. Jusqu’à 25 maisons à l’hectare, nous avons estimé qu’il était possible de conserver les attributs de qualité de vie recherchés par les personnes faisant ce choix de logement – à savoir un grand jardin, une préservation de l’intimité, une place pour garer sa voiture.

Entre 25 et 40 maisons à l’hectare, la densification est plus importante et repose plutôt sur le concept de « maisons en bandes ».

Au-delà de 40 maisons à l’hectare, il ne s’agit plus, selon nous, de logement pavillonnaire à proprement parler.

La première expérience que nous avons conduite s’est déroulée à Vert-Buisson. Nous avons alors constaté que si nous laissions la démarche Bimby se faire naturellement, nous risquerions de nous trouver rapidement confrontés à une saturation du trafic routier et à une densification trop importante du nombre d’habitants.

En revanche, si l’on offre à la ville des parties de passerelles, on se donne la possibilité de construire de nouvelles routes, de nouvelles places de parking et de raccorder l’impasse d’implantation de ce tissu pavillonnaire à la voirie existante. Toutes ces actions permettraient de désengorger le quartier, quitte à perdre quelques maisons à l’hectare.

 

Nous avons conduit une expérience du même type à Notre-Dame-Limite.

La deuxième série d’expériences que nous avons conduites a consisté à travailler sur trois quartiers dans Marseille, dont le niveau de densité n’est pas le même – Les Olives, Notre-Dame-Limite et Saint-Barnabé, plus proche du centre-ville.

 

A priori, il semblerait qu’il soit intéressant de conduire une démarche Bimby dans le quartier de Notre-Dame-Limite, compte tenu du fort potentiel de terrain disponible. La donne semble un peu plus compliquée aux Olives, tandis qu’une démarche Bimby semblerait là encore intéressante, à Saint-Barnabé, eu égard à la proximité avec le centre-ville.

 

Pour le quartier des Olives, nous avons affaire à une trame verte, c'est-à-dire une continuité végétale dans la ville, ce qui peut être intéressant pour la construction d’un parc naturel, par exemple. Il existe donc des éléments naturels susceptibles de stopper la densification Bimby.

S’agissant de Saint-Barnabé, situé sur la ligne 2 du métro, une autre problématique se pose. Si on densifie ce quartier avec la méthode Bimby, on risque de geler le foncier et d’empêcher une densification plus forte, à l’avenir, sur la base de logements collectifs, laquelle correspondrait pourtant à ce type de transport en commun (souffrant actuellement de sous-densité sur l’agglomération marseillaise).

 

Elise FARGETTON : La démarche Bimby implique la succession d’étapes indissociables les unes des autres.

Dans le cadre de la révision d’un PLU, se traduisant par la volonté de densifier une zone donnée et de limiter l’étalement urbain, on lance la démarche d’un diagnostic territorial.

 

Le diagnostic de densification d’un secteur donné permet d’analyser le potentiel de ce même secteur. Le projet urbain de densification, élaboré à la suite de ce premier diagnostic, est quant à lui indissociable de la concertation de densification individuelle.

De fait, toutes les intentions des habitants, relatives à l’évolution de leurs parcelles mais également de leurs quartiers, doivent être prises en considération.

Enfin, il convient d’intégrer dans le nouveau PLU toutes ces données, afin de permettre la réalisation de ces projets.

 

Grâce au diagnostic de densification du secteur et aux projets urbains de densification, nous avons identifié quelques critères et quelques pistes, nous permettant de dégager un outil de diagnostic territorial qui permettrait de cibler les secteurs les plus potentiellement éligibles à la densification, sur un territoire donné. Nos secteurs tests seront Marignane et Marseille, qui sont deux communes littorales, différentes toutefois par leur typologie et leur fonctionnement.

 

En vue d’identifier plus facilement les secteurs éligibles, nous avons identifié cinq étapes incontournables :

§  reconnaissance des zones pavillonnaires ;

§  exclusion des zones interdites à la construction (zones inondables, zones à risques, etc.) ;

§  établissement des secteurs potentiels de densification, selon la morphologie (proximité d’un échangeur routier à moins de 1 km, d’une station de métro à moins de 800 mètres, d’un arrêt de bus à moins de de 800 mètres, présence de pistes cyclables dans le quartier et de cheminement piéton) ;

§  affinement de la dynamique des secteurs et de leur population sur le potentiel Bimby ;

§  confrontation au zonage du PLU en cours.

 

Christophe PIQUÉ : A ce stade, nous ne savons pas encore si tous les critères pris en considération pour évaluer la morphologie d’un quartier donné joueront ou non en faveur de la démarche Bimby.

 

Elise FARGETTON : Il y a également d’autres paramètres à prendre en considération, tels que la qualité environnementale, la qualité patrimoniale (présence de monuments historiques, de structures d’assainissement), l’identité de la parcelle (prise au sol, etc.).

 

Christophe PIQUÉ : Nous devons également prendre en considération la qualité des jardins existants, ainsi que la forme des parcelles.

 

Elise FARGETTON : Il convient de s’intéresser également à la date de construction des bâtiments existants, au revenu par habitant et au nombre de véhicules par foyer.

 

Christophe PIQUÉ : A noter que la densification par Bimby pourrait également influer sur la qualité du réseau des transports en commun et réduire, en retour, le nombre de voitures par foyer.

Elise FARGETTON : Enfin, la présence d’équipements publics et d’équipements sportifs est à analyser. Il convient ensuite de confronter tous ces critères au PLU existant.

 

Outre ce croisement de critères permettant de bien cibler les secteurs éligibles à la densification Bimby, il semble envisageable d’opérer un tri entre ces secteurs, en allant des secteurs non éligibles à ceux qui le seraient en priorité, tout en passant par ceux qui pourraient l’être sous certaines conditions. A noter que certains critères présenteront un caractère plus prioritaire que d’autres.

 

Cécile LAMARQUE, Sociologue et urbaniste indépendante : J’ai le sentiment que vous centrez ici votre analyse sur l’expression d’une volonté politique et publique, visant à identifier des gisements fonciers, et à pousser ensuite les personnes à diviser leurs parcelles. Mais où placez-vous les individus dans cette démarche ?

 

Elise FARGETTON : Nous avons développé la première étape consistant à élaborer un diagnostic. Nous sommes néanmoins tout à fait d’accord pour laisser libre cours à la spontanéité des habitants.

 

Astrid TANGUY : L’objet est de mieux connaître le territoire et de disposer d’un diagnostic plus fin que celui qui est fait habituellement. Sur la base de ce diagnostic, nous devons être en mesure de faire varier les vitesses de densification des projets que nous mettons en œuvre, sur le terrain, en fonction du contexte.

 

Pour le dire autrement, la démarche Bimby est bien à la l’initiative de l’habitant mais doit être maîtrisée par les communes. Nous faisons donc en sorte de l’inscrire dans le cadre d’un projet collectif urbain, sur la base de critères objectifs, que nous déclinons ensuite au niveau du PLU. Nous devons mettre ensuite en œuvre un suivi permettant d’appréhender l’efficacité de ce que nous avons mis en place.

 

Bruno SABATIER : C’est un problème que nous rencontrons souvent, en tant qu’initiateurs d’expérimentation. On nous reproche en effet souvent de raisonner par projet et il est toujours très délicat de trouver un équilibre entre l’intérêt public qui vient d’en haut et l’intérêt privé et individuel qui vient d’en bas.

 

Il faut néanmoins donner aux élus, qui sont aussi les décideurs, des moyens pour se positionner. Partant de là, nous présentons à ces derniers plusieurs pistes d’évolution pour leur territoire et nous n’avons pas à influer sur leur choix.

 

Pour autant, nous n’allons pas empêcher les habitants qui le souhaitent d’opérer une division de leur parcelle. A cet égard, je m’inquiète qu’il existe des secteurs éligibles « avec certaines restrictions », dans la mesure où je suis pour ma part très attaché au respect de la liberté individuelle.

 

Christophe PIQUÉ : Nous voulons simplement faire comprendre qu’il serait préférable de limiter la densification Bimby sur certains secteurs, car nous estimons que lesdits secteurs se prêteraient mieux à d’autres modalités de densification.

 

Bruno SABATIER : Outre les critères très urbanistiques que vous venez de dérouler, il conviendrait de prendre également en compte le critère de l’accès au logement, la localisation des emplois, etc. Cela risque de coûter 50 000 ou 100 000 euros à l’AGAM ; il n’en reste pas moins que nous ne saurons pas véritablement ce que veulent les habitants tant que nous ne serons pas allés à leur rencontre, dans le cadre d’une démarche participative.

 

Elise FARGETTON : C’est pour cela que cette méthodologie est également très critiquée, puisqu’il s’agit d’appliquer systématiquement les mêmes critères à des territoires pourtant très différents les uns des autres.

 

Ronan MARJOLET, Chargé de l’action foncière à la communauté d’agglomération de Saint-Nazaire : Il est primordial de connaître les capacités foncières d’un territoire donné à accueillir davantage de populations et de constructions. Cet outil est indispensable pour concevoir des politiques publiques de développement urbain.

 

Il convient notamment d’encadrer la production dans le diffus. Certains secteurs ne sont pas éligibles, compte tenu de problématiques ayant trait à des contraintes d’assainissement ou au taux d’équipement. Si l’on densifie davantage mais sur une zone éloignée d’une école, on ne résout pas les problématiques de vie urbaine. Nous avons des obligations au niveau du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de produire 30 % de renouvellement urbain ; cela ne veut pas dire que les pouvoirs publics seront forcément à l’initiative de toutes ces opérations de renouvellement ; ils devront, pour le moins, encadrer les projets de ce type.

 

A cet égard, il faut savoir si la démarche Bimby a vocation à être très libérale, ou si au contraire elle doit être régulée. J’estime pour ma part que tout ce qui relève de la production urbaine doit être a minima encadré. Il n’est pas possible de résoudre toutes les problématiques de développement en se contentant d’accorder des autorisations.

Dans un tel contexte, il est étonnant de voir comment, sur une agglomération telle que Marseille, la recherche de gisements fonciers existants arrive finalement assez tard.

 

Astrid TANGUY : Tout l’enjeu de cette démarche consiste justement à maîtriser les différentes filières à disposition.

 

Eric HAMELIN : J’ai été rassuré de retrouver, dans la présentation de l’exemple marseillais, une réflexion de stratégie territoriale, qui me semble primordial, et sur laquelle j’avais hier des doutes. Je craignais en effet d’assister à la mise en œuvre de la préconisation faite par Sarkozy, consistant à décréter une hausse de 30 % de la constructibilité partout, de manière uniforme sur l’ensemble du territoire, perdant par là même le bénéfice des années de réflexion sur les connexions à initier entre les infrastructures de transports en commun pour limiter l’automobile, la desserte en équipement et le rapprochement emploi-habitat.

 

S’agissant de la nécessaire participation des habitants, il ne faut pas penser que ceux-ci ne seraient compétents que pour s’intéresser à leur « petit nombril ». Il faut les interroger pour réfléchir à la stratégie d’un territoire plus grand, d’un quartier. Il y a là, à n’en pas douter, des compétences à exploiter.

 

Je juge intéressant d’aller recueillir l’avis des habitants en se rendant chez eux. Néanmoins, je serais d’avis de voir le même type de moyens investis dans les SCOT, ou autres dispositifs de ce type, afin de permettre aux habitants de s’exprimer sur l’avenir de leur quartier.

 

Pour revenir au cas de Saint-Barnabé, je suis heureux que vous indiquiez qu’il serait peut-être nécessaire de faire un bond de 200 % en termes de densification, compte tenu de la sous-utilisation actuelle du métro marseillais.

 

Bruno SABATIER : Je vous invite à vous référer à la rubrique figurant sur notre site internet, intitulée « équité foncière et PLU ».

 

A n’en pas douter, l’encadrement est essentiel, étant entendu que, pour encadrer, il faut d’abord montrer qu’il y a du potentiel. S’agissant de la possibilité d’interdire à certains habitants de diviser leur parcelle alors que d’autres le font, cela relève d’une problématique de démocratie locale.

 

Eric HAMELIN : Quelle est la situation actuelle à Saint-Barnabé ? Quid du PLU dont les acteurs locaux ont hérité ? Est-ce le PLU qui a jusqu’à présent limité la densification sur cette zone ou celle-ci résulte-t-elle de l’absence d’initiatives économiques ?

 

Christophe PIQUÉ : La ligne de métro est arrivée après coup, dans un quartier résidentiel déjà bien installé. On ne savait pas trop où placer cette extension du métro visant à acheminer davantage de monde en centre-ville et c’est Saint-Barnabé qui a finalement été choisi.


 

Conférence d’Astrid TANGUY, Chargée d’études, CETE Ile-de-France  : Evaluation du potentiel dans le département des Yvelines et dans la région Ile-de-France

 

Astrid TANGUY : On ne construit pas assez à l’heure actuelle dans le département des Yvelines, puisqu’on n’y a construit que 4 000 logements par an entre 2006 et 2010, alors qu’il en aurait fallu 9000 par an, au regard des objectifs du Grand Paris.

 

A cet égard, il convient de s’interroger sur le nombre de logements supplémentaires que nous pourrions construire en nous appuyant sur la filière Bimby, sachant que ce département compte 257 000 maisons individuelles environ.

 

Nous avons estimé le potentiel de cette filière d’un point de vue social, morphologique et réglementaire, en utilisant la méthode présentée hier en plénière, concernant Les Essarts-Le-roi.

S’agissant du gisement social, nous avons déterminé une fourchette d’intentions de départs. Nous avons ainsi identifié 33 % des Français, et donc a priori 33 % des Yvelinois qui seraient prêts à se lancer dans cette démarche et seraient par conséquent prêts à réfléchir à une offre qu’un particulier leur ferait pour acheter une partie de leur terrain et y faire construire une maison.

 

60 % des ménages des Yvelines feraient ainsi dessiner par un architecte un, voire plusieurs, logements sur leur parcelle. Nous avons ensuite fait l’hypothèse que seulement la moitié de ces personnes iraient jusqu’au bout de la démarche, ce qui représenterait entre 4 300 et 7 700 ménages par an qui se lanceraient effectivement dans cette démarche.

 

Au niveau morphologique, il est toujours possible de construire des studios sur des parcelles, en bon architecte qui veut trouver de la place. Mais qu’en est-il des petites et grandes maisons ?

 

Dans les Yvelines, le pavillonnaire moderne représente 60 % du total des maisons individuelles des Yvelines. L’ancien et le diffus représentent quant à eux 40 % de ce même total.

 

30 % des parcelles qui sont dans le tissu moderne sont divisibles, contre 50 % de celles qui sont dans le tissu diffus. Au total, 40 % environ des parcelles de ce département seraient divisibles, sur un plan morphologique, pour la construction de petites et grandes maisons.

Au niveau réglementaire, nous avons analysé les articles 5 (sur le minimum parcellaire) et 14 (sur le COS) de toutes les zones urbanisées de tous les POS et PLU des 160 communes des Yvelines. Nous avons retenu l’hypothèse de divisibilité selon laquelle une parcelle serait divisible s’il est possible de détacher un terrain à bâtir supérieur à la surface correspondant au minimum parcellaire, pour la nouvelle parcelle, et s’il reste une surface de taille acceptable pour la maison initiale, correspondant à trois fois la SHON de terrain.

 

Il faut également pouvoir construire au moins 90 mètres carrés sur la nouvelle parcelle. Nous avons obtenu ainsi 26 % des parcelles qui seraient divisibles, dans les Yvelines, en vertu des articles 5 et 14. Nous avons ensuite fait l’hypothèse de la nécessaire prise en compte d’un facteur 0,6, pour les autres articles du PLU. Une fois tous ces critères appliqués, nous estimons à 15 % les parcelles divisibles dans les Yvelines.

 

Entre 4 300 et 7 700 ménages par an pourraient ainsi se lancer dans la démarche. 40 % d’entre eux pourraient morphologiquement y parvenir. Enfin, 15 % de ces parcelles sont divisibles réglementairement. Si l’on table sur 6 000 ménages par an et que l’on compte 1,5 logement par ménage, on arrive à 3 200 logements par an, qui pourraient être produits avec la filière Bimby (ce qui reviendrait à une vitesse de densification de 0,85 % par an). Ceci équivaudrait aux deux tiers du déficit de construction de logements et plus du double de la production actuelle de maisons dans les Yvelines.

 

Eric HAMELIN : Vous êtes arrivés à 3 200 logements par an en changeant les PLU ?

 

Astrid TANGUY : Tout à fait. Nous avons fortement augmenté, sur un plan réglementaire, la divisibilité de toutes les parcelles.

On pourrait consacrer une partie de ces 3 200 logements au remplacement de la production actuelle de maisons individuelles dans les Yvelines, qui est de 1 300 maisons produites par an. Au total, 1 900 maisons supplémentaires pourraient être produites sans étalement urbain.

Au total, en comptant le collectif, le remplacement des maisons individuelles déjà produites en étalement urbain et les logements supplémentaires, on arrive à un total de 5 900 logements.

 

En Ile-de-France, on trouve 1,4 million de maisons individuelles, ce qui représente 36 % des logements, hors ville de Paris. Nous avons plus de maisons individuelles en Petite Couronne et en début de Grande Couronne.

 

En Ile-de-France, on ne construit pas assez non plus puisqu’on dénombre 37 000 logements construits par an entre 2006 et 2010 et qu’il en faudrait environ 70 000 pour répondre aux objectifs du Grand Paris

Si la filière Bimby prenait en charge l’ensemble de déficit de logement vis-à-vis des objectifs TOL (Territorialisation des Objectifs de Logement), il faudrait que 2,4 % des propriétaires consentent à diviser leur terrain et 1,2 % pour combler la moitié de ce même déficit.

Grâce à une analyse fine de la situation, nous nous sommes rendu compte que certaines communes avaient une vitesse de densification faible. Certaines communes ont des vitesses de densification plus importantes, autour de 5 %. Sur ce type de territoires, la filière Bimby pourra jouer un rôle complémentaire.

La taille moyenne des parcelles s’établit à 645 mètres carrés en Ile-de-France, avec une médiane à 421 mètres carrés. Nous avons dû faire une hypothèse d’acceptabilité et d’évaluation du gisement morphologique. Nous avons ainsi pris comme parcelle acceptable la surface du 2ème décile de la superficie totale de la commune.

 

La densité des surfaces divisibles en Ile-de-France est plus forte au niveau de la Petite Couronne et suit les lignes de transport en commun. Les maisons situées sur des parcelles divisibles sont donc plutôt bien situées.

 

Le taux de parcelles divisibles est par ailleurs très variable, d’une commune à l’autre.

Au vu de tous ces résultats, force est de reconnaître que la filière Bimby peut s’appliquer partout, que ce soit en Petite ou en Grande couronne.

 

Bruno SABATIER : Nous avons constaté que la vitesse de densification pouvait être assez faible, dans certaines zones, autour de 1/1000.

 

Bernard BEBOT, Maire adjoint du Perray-en-Yvelines : Nous avons 5 % seulement de logements sociaux dans notre commune. A un moment donné, dans vos réflexions sur la démarche Bimby, vous êtes-vous demandé comment on pourrait faire le lien avec la nécessité absolument de s’acheminer vers une proportion de 25 à 30 % de logements sociaux sur des communes telles que la nôtre, conformément à la loi SRU ?

 

Bruno SABATIER : Dans le contexte de la loi Scellier, il est arrivé que des particuliers construisent des maisons assez petites, pour les mettre ensuite en location. Cela constituait une part des logements produits dans le cadre de la filière courte Bimby.

Les logements de petite taille, construites sur des surfaces de petite taille, sont généralement commercialisés à des prix abordables.

 

Eric HAMELIN : Sur l’Ile-de-France, on nous a donné hier l’exemple de la société « Solidarité Nouvelle pour le Logement » (SNL), qui peut intervenir sur du diffus, pour faire du logement social.

 

Ronan MARJOLET : Je n’ai pas la même manière d’appréhender les différents gisements. Quand nous travaillons sur une commune, nous tentons d’identifier les parcelles trop peu occupées. Nous partons du principe que la puissance publique a connaissance de ce gisement potentiel. Nous ne tenons donc pas compte, dans un premier temps, de la volonté du particulier.

 

Nous séparons ensuite les choses et prenons ce qui est facilement divisible, et qui constitue une part du gisement Bimby. Nous réservons le reste à la conduite d’une opération publique d’aménagement, en vue d’arriver aux 30 % de logements social sur ce type d’opérations. Nous menons donc de front ces deux types d’actions, en partant du principe que l’on ne peut pas agir que sur le diffus.

 

Nous ne proposons pas aux propriétaires de procéder à la division mais nous enregistrons les éventuelles demandes et régulons le flux en ouvrant ou en fermant le robinet de la constructibilité. Nous considérons que le diffus doit représenter 20 à 30 % de la production. En cas de dépassement, nous fermons le robinet.

Nous aimerions pouvoir indiquer aux gens que l’ouverture va porter sur les quatre ou cinq prochaines années seulement. C’est là une bonne technique, nous semble-t-il, pour éviter qu’il y ait de la rétention foncière.

Il faut donc faire montre de courage, en donnant aux élus une fenêtre de tir pour produire les logements nécessaires, sur les territoires que ceux-ci administrent.

 

Astrid TANGUY : Vous êtes à l’échelle de la parcelle, et nous sommes à l’échelle de la commune. Je vous ai donné des ordres de grandeur pour le département des Yvelines et la région Ile-de-France. De fait, nous pouvons ouvrir ou fermer le robinet de la constructibilité au niveau de chaque commune, en adaptant le PLU.

 

Bruno SABATIER : Quand vous parlez d’ouvrir la vanne sur le diffus, vous avez en vue le diffus en secteur déjà bâti ou l’ensemble du diffus ?

 

Ronan MARJOLET : Le diffus selon l’ANRU.

 

Bruno SABATIER : Ce n’est pas évident de faire une séparation nette entre ce qui relève de l’étalement urbain et ce qui n’en relève pas.

 

Ronan MARJOLET : Nous travaillons sur la « dent creuse ». En tout état de cause, cela donne aux élus une idée réelle du potentiel de chaque territoire, à condition d’aller à la rencontre des habitants.

Selon nous, le potentiel de gisements en renouvellement urbain est équivalent, voire plus important, que le potentiel en extension. Partant de là, si nous pouvons ne pas recourir à cette possibilité d’extension, n’y allons-pas.

 

Fabien DELAFOSSE : Quand on a un SCOT à mettre en œuvre, il faut regarder les répartitions par commune. Pour le dire autrement, si nous voulons que le Bimby soit cohérent, il faut effectuer une déclinaison cohérente des orientations du SCOT, à l’échelle locale.

 

Ronan MARJOLET : Il me semble primordial de s’engager fortement sur la question des gisements.

 

Eric HAMELIN : La démarche Bimby pourrait tout à fait s’adapter à des zones rurales, qui ne voient pas toujours l’intérêt, à ce stade, de lutter contre l’étalement urbain. Dans les villes, nous pourrions exploiter prioritairement les « dents creuses » ou les anciennes zones industrielles et commerciales, qui sont bien plus laides que les zones pavillonnaires.

 

Il serait intéressant de démontrer aux habitants de ces communes rurales que l’on pourrait augmenter la densité en services annexes, publics et privés, et en commerces, en consentant à densifier un peu la population, via une démarche Bimby.

 

Il conviendrait également de ne pas parler que de logements mais d’envisager également d’exploiter le potentiel commercial de certaines parcelles issues de Bimby, en faisant jouer la mixité fonctionnelle.

 

Bruno SABATIER : Si vous avez les fonds suffisants pour développer ce type de projets, nous sommes preneurs.

 

Ronan MARJOLET : La question du gisement n’est pas systématiquement exploitée, alors que celle-ci semble nécessaire pour lutter contre l’étalement urbain.

Thibault RACAULT, Urbaniste indépendant : Le Puy-de-Dôme est assez rural et je ne suis pas persuadé que la démarche Bimby soit très bien adaptée à ce type de zones. La plupart des centres-bourgs enregistrent d’ores et déjà une diminution de leur nombre d’habitants. Partant de là, si l’on vient ouvrir plus de droits à construire sur des zones pavillonnaires des petits bourgs, les bourgs qui n’ont déjà plus d’habitants risquent d’en perdre encore et il n’est pas du tout certain que la boulangerie qui était là ou qui ne l’est déjà plus puisse se réimplanter, en actionnant le levier du Bimby sur des zones pavillonnaires.

 

Eric HAMELIN : Il faudrait que cela soit réfléchi dans le cadre du SCOT.

 

Fabien DELAFOSSE : Il me semble effectivement primordial de raisonner au niveau des SCOT, avant que les PLU ne se saisissent de la démarche Bimby. En tout état de cause, il faut à tout prix éviter que le recours au Bimby ne fige pas le tissu urbain pour cinquante longues années, alors que nous aurions pu, en conduisant des opérations publiques fortes d’acquisition foncière, procéder tout autrement.

 

Bruno SABATIER : Nous avons le cas d’une commune, comptant 4 000 à 4 500 habitants, qui s’est « pavillonarisée » à partir des années 1980. Le maire de cette commune a fini par comprendre que les lotissements dont il avait autorisé la construction n’étaient pas une bonne solution, compte tenu de leur éloignement du centre-ville.

 

Il a donc tenté de compenser les lacunes de ces lotissements par une densification de son centre bourg, où on trouve du diffus pavillonnaire en quantité (lequel représente environ 2/ 3 des zones pavillonnaires en France).

 

Elodie VOUILLON, Directrice du CAUE de la Gironde : Nous avons beaucoup de communes très rurales sur notre territoire. J’en veux pour preuve une sollicitation récente, dont nous avons fait l’objet pour un PLU, de la part d’une commune de 300 habitants environ. Nous avons en effet fait du Bimby sans le savoir. Nous avons ainsi réuni tous les propriétaires fonciers pour raisonner sur les évolutions à mettre en œuvre, au sein de la commune, et permettre à ces derniers de faire part de leurs éventuels appréhensions et blocages. Il a donc suffi d’une réunion pour enclencher ce processus.

 

Bruno SABATIER : Qu’allez-vous faire des remontées de ces réunions de rencontre avec les habitants ?

 

Elodie VOUILLON : Les élus pourront prévoir un projet urbain adapté d’aménagement de ce centre-bourg, correspondant à un potentiel foncier existant.

 

Thibault RACAULT : Je suis un peu étonné que vous ne vouliez pas prioriser car il est bien clair que la démarche Bimby n’a pas vocation à s’appliquer à tous les secteurs

Bruno SABATIER : C’est une question de vitesse, de degré et de démocratie locale. Je maintiens toutefois qu’il peut être délicat d’interdire tout simplement toute possibilité de division, sur un territoire donné.

 

Thibault RACAULT : Cela se pratique pourtant depuis des années.

 

Ronan MARJOLET : J’ai du mal avec ces problématiques d’autorisation sur un secteur donné. J’ajoute que nous ne pouvons éluder la question de la confrontation des intérêts privés et des intérêts collectifs, sur les secteurs qui auront été prioritairement retenus pour mettre en œuvre une démarche Bimby. Partant de là, il me semble primordial de bien encadrer la mise en œuvre de ce type de démarches, sur le terrain.

Dans les communes de très petite taille, les élus et les citoyens sont très au fait de la connaissance de leur territoire. Tout y est très individualisé et c’est parfois difficile de se détacher des intérêts privés, au profit de l’intérêt collectif. Il faut beaucoup de temps et de pédagogie pour y parvenir.

 

Christine VOLPILHAC, Responsable du service planification urbaine de la communauté urbaine de Bordeaux : Nous avons un PLU intercommunal, couvrant un territoire de 720 000 habitants. Il semble par conséquent évident que l’on ne peut pas avoir une approche systématique Bimby, comme c’est le cas sur des communes plus petites. Nous travaillons par conséquent sur une approche plus mathématique, afin de cibler des quartiers qui seraient susceptibles d’engager une démarche de ce type.

Une fois que nous aurons ciblé les secteurs à enjeux, du fait de leur potentiel foncier, nous pourrons engager une démarche Bimby. Nous ne pouvons pas, toutefois, systématiser, d’autant que le Bimby n’est pas une réponse satisfaisante pour tous les cas de figure que nous rencontrons.

En tout état de cause, nous sommes dans l’impossibilité de recevoir les 720 000 habitants de la zone que nous couvrons, laquelle représente plusieurs milliers d’hectares.

Pour finir, pourriez-vous nous donner une idée du coût de mise en œuvre d’une démarche de type Bimby ?

 

Elodie VOUILLON : On nous a parlé de 20 000 euros.

 

Bruno SABATIER : Le budget que nous avons avoisine 100 000 euros, pour initier la démarche Bimby dans quatre ou cinq communes de l’agglomération de Rouen.

 

Christine VOLPILHAC : Ces communes représentent combien d’habitants et combien d’hectares ? 

 

Bruno SABATIER : Entre 10 et 15 000 hectares.

 

Cécile LAMARQUE : Si nous parvenons à susciter l’intérêt de l’architecte, ce dernier consentira peut-être une réduction des coûts en retour.

 

Eric HAMELIN : Pour les grandes villes, une stratégie d’échantillonnage a été évoquée. On pourrait effectivement envisager d’organiser des entretiens avec des architectes pour évaluer des projets, mais par type de secteurs.

 

Cécile LAMARQUE : Nous avons déjà commencé à identifier des secteurs.

 

Eric HAMELIN : On peut envisager de rencontrer 5 % seulement des habitants. Pour autant, il semble évident que vous ne vous en sortirez pas sans les subventions.

 

Astrid TANGUY : Vous trouverez sur notre site internet, des informations relatives au coût, une fois que les expérimentations conduites seront arrivées à leur terme.

 

Yannick GOURVIL : Quid des suites que vous entendez donner à ces démarches Bimby ?

 

Astrid TANGUY : Nous comptons procéder au suivi de toutes les expérimentations conduites, sur le terrain.

 

Bruno SABATIER : Il s’agira ensuite de passer à la phase réglementaire, correspondant à la rédaction du PLU. Sur l’agglomération de Rouen, nous avons également le défi du SCOT à relever.

 

Yannick GOURVIL : Les acteurs en présence peuvent craindre de se voir imposer un label Bimby.

 

Bruno SABATIER : Nous ne délivrons pas de label.

 

Yannick GOURVIL : Qu’est-ce que devient après coup une telle démarche.

 

Astrid TANGUY : Une chose est sûre : on ne construit pas assez de logements et on s’étale trop. Donc, autant favoriser une filière permettant de résoudre ces deux volets conjointement.

 

Yannick GOURVIL : Je suis convaincu par cette filière. Il n’en reste pas moins que les scénarios mis en œuvre par ce biais risquent d’être aussi compliqués que ceux ayant trait à l’étalement urbain.

 

Bruno SABATIER : Je rappelle que nous ne sommes pas des décideurs.

 

Elodie VOUILLON : Un gisement n’est pas un projet en soi.

 

Un intervenant (Dominique, Architecte urbaniste au CETE : On se rend compte que, pour conserver de la qualité de vie et de la qualité urbaine, il va falloir rajouter des espaces publics et qu’il va même falloir densifier plus à certains endroits. A cet égard, force est de constater que les courbes de l’intérêt privé et de l’intérêt collectif, qui étaient jusqu’à présent parfaitement convergentes, ne le sont plus si on raisonne territoire par territoire.

 

Partant de là, sauf à décider de conduire des projets coproduits, je ne vois pas comment on pourrait s’en sortir.

 

Ronan MARJOLET : A titre individuel, je milite pour l’open-source. Pour autant, les cartographies de gisements n’ont pas à être mises en open-source, afin d’éviter de se faire attaquer par des promoteurs immobiliers, notamment. Nous ne communiquons pas ce type de document, ou alors simplement à l’échelle de la parcelle, car nous ne voulons pas nous tirer une balle dans le pied.

 

Un intervenant (Dominique, Architecte urbaniste au CETE : Tout dépend du modèle dans lequel on se situe – un modèle libéral ou un modèle géré publiquement. Le Bimby s’apparente selon moi plus à un modèle libéral territorial, qu’il n’est pas forcément difficile d’articuler avec les projets publics d’aménagement.

 

Ronan MARJOLET : En tant que planificateur, je m’interroge sur la manière dont nous allons pouvoir résoudre les problèmes d’organisation spatiale que nous rencontrons, sur le terrain.

 

Christine VOLPILHAC : Cela ne peut pas être une réponse systématique. Il peut toutefois arriver que cette réponse « pavillonnaire » solutionne un certain nombre de cas.

 

Un intervenant (Dominique, Architecte urbaniste au CETE : Comment entendez-vous annoncer les règles auxquelles les habitants devront se plier, dans le cadre d’une démarche Bimby ?

 

Bruno SABATIER : Quand nous allons à la rencontre des habitants, nous les prévenons d’emblée que leurs projets individuels ne seront pas forcément retenus.

 

Un intervenant (Dominique, Architecte urbaniste au CETE : A combien évaluez-vous les personnes qui iraient jusqu’au bout de la démarche ?

 

Astrid TANGUY : Nous avons fait l’hypothèse que la moitié des personnes qui iraient jusqu’au bout d’une telle démarche.

 

Eric HAMELIN : Il faut essayer d’impliquer les gens et de mettre en place une démocratie participative, qui commence bien en amont. Il faut faire montre de transparence, si nous voulons que cette démarche soit couronnée de succès.

 

Un intervenant (Dominique, Architecte urbaniste au CETE : Nous en revenons à la question du coût de ce type de démarche.

 

Ronan MARJOLET : La mise en place d’une ZAC Bimby, sur le mode du donnant-donnant, pourrait constituer une solution d’avenir. Aujourd'hui, malheureusement, on ne peut envisager une ZAC sans études préalables à soumettre au Préfet.

 

Cécile LAMARQUE : Dans un contexte de crise économique, nous sommes bien contents de déléguer à la population une partie de la charge de construction.

 

Ronan MARJOLET : Je pense que les grandes agglomérations choisiront ce schéma-là.

À télécharger : - TANGUY 18.09.12 de la parcelle à la métropole - idf - 78.pdf
- TANGUY de la parcelle à la métropole.pdf
- 0 Presentation Bimby.pdf
- R De la parcelle à la métropole.pdf

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