Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Fordin Isabelle
- Bruno Sabatier

Publié le 24 février 2012

Notions clés :
> de particulier à particulier
> divorce
> initiative des habitants
> valoriser son patrimoine
> vieillissement

Les motifs individuels de la densification pavillonnaire (1/2) : l’offre

La construction de nouvelles maisons sur des parcelles déjà bâties est un mode de densification spontané, qui s’effectue à partir d’initiatives de particuliers, surtout de division de ces parcelles (ou détachement, qui créé un lot à bâtir). La rencontre entre ces particuliers acteurs de la densification pavillonnaire et une équipe d’enquêteurs, dans les régions d’Ile-de-France et de Haute-Normandie, permet d’expliquer ici, à partir de la synthèse des témoignages recueillis, le « gisement social » de la recherche Bimby [1].

 

Description des enquêtes

Le contexte régional francilien s’étend sur six communes de banlieue et quatre communes rurales (au sens Insee), réparties dans six départements (Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines) et celui de la Haute-Normandie rassemble cinq communes de l’agglomération rouennaise et deux bourgs ruraux du département de l’Eure.

La population de ces communes varie de 1.000 à 100.000 habitants, et l’ensemble de ces territoires constitue un panel de situations, allant de l’urbain métropolisé au rural agricole.

Environ 115 témoignages ont été recueillis au premier semestre 2011, selon le procédé suivant :

Présentation des cas

Chacun de ces cas est pluriel : la division d’un terrain déjà bâti qui aboutit à la construction d’une nouvelle maison, engage au moins un propriétaire divisant son terrain et/ou construisant (propriétaires initiateurs), et un accédant à ce foncier libéré ou à cet immobilier créé (nouveaux arrivants).

Les raisons de ces propriétaires initiateurs produisent donc une offre locale en terrains à bâtir. Ces motifs sont ici hiérarchisés dans l’ordre décroissant d’importance, sous la forme d’une typologie.

 

Motifs liés à des ménages particuliers (cliquer sur le tableau 1 ci-contre)

Sans être forcément des causes nettes et précises, les motifs de division et/ou de construction correspondent souvent à des changements de situations de vie, plus ou moins radicaux, subis ou provoqués, que connaissent les propriétaires-initiateurs. Ces nouvelles situations de vie renvoient d’abord à des profils particuliers de ménages.

Les jeunes retraités (à partir de 60 ans)

Diviser un terrain pour le vendre apporte une ressource permettant à ces jeunes retraités de « profiter » de leur nouvelle vie notamment en s’offrant plus de loisirs, en satisfaisant ses envies et dans certains cas, de s’engager dans un projet de construction pour se créer une activité, petit logement qui pourra profiter à un parent, un étudiant ou un jeune actif. Diviser leur sert aussi à évacuer d’autres contraintes liées notamment à l’entretien ou à la charge d’un jardin devenu inutile.

Les personnes âgées (de plus de 75 ans)

Une part ne souhaite plus entretenir le terrain et le divise pour le vendre en raison d’une condition physique devenue délicate ou de la perte d’usage du jardin. L’apport d’argent permet de se projeter dans le futur en adaptant sa maison à la dépendance. Parfois de jeunes retraités prévoient leur perte d’autonomie, mais plus souvent les personnes de plus de 75 ans sont déjà confrontées à cette situation.

Cette projection dans le « Grand-Age » se traduit aussi par la volonté de régler sa succession, cas de personnes âgées qui sont soucieuses de répartir leur patrimoine entre leurs héritiers.

Parfois, cet apport d’argent permet d’assainir et surtout d’améliorer sa situation financière en bénéficiant d’un complément de retraite issu de la vente du terrain divisé et couvrir ainsi des nécessités premières.

Les personnes divorcées

La réduction des moyens liée à la séparation amène souvent le conjoint qui garde la propriété à la vendre. Dès lors, diviser le terrain permet de le valoriser, et parfois aussi de faciliter la vente quand le prix de la maison avec terrain est trop élevé par rapport au marché local. Dans plusieurs cas ce conjoint construit un et parfois deux logements sur la parcelle, en accession ou en location, pour disposer d’un apport lui permettant d’assumer le surcoût que représente le logement avec un seul revenu et rester sur son terrain.

Les enquêtés ont confié leur volonté de continuer à vivre dans le quartier précédemment choisi en couple pour sa tranquillité, conserver leurs relations de voisinage et leurs habitudes et repères apportés par les équipements et commerces  locaux et surtout  éviter de re-scolariser les enfants.

Le décès du conjoint

Cet événement conduit également à procéder parfois à la division du terrain. Les cas rencontrés sont  des cas de décès du conjoint vécus par des femmes. Ces cas se déclinent en plusieurs motifs déjà évoqués, selon leurs âge et situation d’activité. La disparition du conjoint est ainsi souvent le déclencheur de divisions quand l’entretien du jardin ne peut être assumé seule et quand l’apport permet de compenser la perte du revenu du défunt, ou d’être plus à l’aise au quotidien comme le cas des propriétaires particulièrement modestes, pour faire face à des nécessités « vitale » (pension d’invalidité sans retraite).

- Une autre raison est le décès d’un parent, lorsqu’il induit, dans le cadre de sa succession, la division de sa parcelle en autant de terrains à bâtir qu’il y a d’héritiers, ce qui valorise l’ensemble. Ces cas ont pu être relevés dans des agglomérations, mais surtout dans un pôle rural de l’Eure. Si la division semble un moyen « traditionnel » de partage familial du patrimoine foncier dans les campagnes, aujourd’hui la valorisation en terrain constructible s’impose de plus en plus dans nos territoires en voie de périurbanisation généralisée. C’est ce qui se joue dans d’autres secteurs ruraux du même département qui accueillent des ménages polarisés par l’Ile-de-France.

Loger ses proches (enfants ou parents)

Il peut s’agir d’abord d’offrir un terrain à bâtir ou de construire pour ses enfants. Des propriétaires construisent pour leur enfant un petit logement sur leur terrain (souvent sans division, avec ou non location). Ce motif marque même une commune de seconde couronne de Rouen, à laquelle sa population est attachée. Là, des ménages ne trouvant pas de terrain libre abordable (ou alors jugé trop loin), leurs parents divisent une partie de leur terrain et la cèdent, via un arrangement avec ou sans contrepartie financière.

A l’inverse, sur une partie de leur jardin divisée ou non, des enfants logent leurs parents âgés en perte d’autonomie, qui ont besoin d’adapter leur habitat, en leur permettant de se bâtir une maison de plain-pied, ou en leur construisant un logement adapté.

 

Motifs liés à des besoins divers (cliquer tableau 2)

Ces  motifs de division sont regroupés selon les besoins divers et variés exprimés par des ménages tout aussi variés, qui ne relèvent pas de profils sociaux particuliers.

- D’abord, l’apport d’argent issu de la division de terrain permet de satisfaire de sérieux besoins qui surgissent de façon plus ou moins imprévue. Certains ménages se retrouvent ainsi à devoir faire face à de lourdes dépenses, liées aussi bien à une maladie, un accident, qu’à une période de chômage, des travaux de rénovation, une situation de surendettement. Ces besoins peuvent être ceux des proches d’un ménage propriétaire, souvent les enfants, et dans une logique familiale, amener de la même façon à une division pour pouvoir les aider financièrement : notamment payer les études de sens enfants, « remettre à flot » un parent après une rupture délicate ou qui connaît d’autres difficultés durables.

Puis d’autres besoins financiers visent plutôt à améliorer la situation du ménage ou réaliser des projets de vie : anticiper le remboursement d’un prêt à l’accession pour le solder, « se faire plaisir » aussi bien au travers d’un achat important qu’en augmentant son confort quotidien, ou encore pouvoir investir dans son entreprise, etc.

- Des ménages qui ne sont pas confrontés à de tels besoins, mais au contraire sont en capacité d'investir, choisissent de développer des stratégies foncières et/ou immobilières. Il peut s’agir en effet d’investir dans le foncier seulement, en rachetant un terrain déjà bâti qui sera revendu avec une plus-value en le divisant. Mais certains mettent aussi en place, parfois en même temps, une stratégie immobilière en construisant, sur le terrain issu de division, une maison à vendre, ou à louer. Dans ce dernier cas, l’investissement relève souvent du dispositif Scellier, y compris Scellier social voire BBC, pour optimiser les réductions d’impôt.

- Enfin, certains ménages inventent des solutions fondées sur la division parcellaire. Le cas rencontré le plus couramment est celui d’acheter une maison et diviser le  terrain pour financer après-coup cet achat (voire à rénover). Un second cas permet de pallier à la pénurie de terrain libre, et de racheter un terrain déjà bâti, le diviser et se créer son propre terrain pour le bâtir, en vendant alors la première maison (solution pratiquée aussi par un couple âgé pour se bâtir une maison adaptée). Une variante à cette solution permet au ménage qui occupe la première maison de réaliser son projet neuf sur son terrain tout en restant dans le quartier et de permuter une fois la construction achevée, la division intervenant souvent après[3]. Dans cette veine, sur son nouveau terrain de surface minimale (200 m²), un ménage a réalisé un projet écologique pour s’engager dans un mode de vie sobre (photo à droite).

 

Des besoins aux stratégies expertes

Ces auto-créations de foncier imbriquent donc une offre avec une demande, et plusieurs demandes peuvent aussi susciter une offre. Pour s’installer dans un quartier péricentral, un ménage avait incité des divisions en vain ; mais il a su qu’un autre avait réussi à convaincre un propriétaire de le faire pour acheter à moindre prix la maison et s’y installer, et a ainsi pu bâtir sur le nouveau terrain créé.

Ces « experts » sont le point d’orgue d’une filière spontanée et variée d’offre de foncier à bâtir, qui densifie la ville par addition d’actions ponctuelles. Les derniers motifs permettent alors d’approcher la frontière avec les professionnels, car il s’agit parfois de particuliers qui vont jusqu’à se faire aménageurs amateurs (viabilisant les terrains), mais aussi d’agents immobiliers exploitant leurs carnets d’adresses pour racheter des terrains voire investir dans la construction. Si ces acteurs individuels ont indiqué que l’intérêt financier de ces opérations est plutôt élevé, nous n’avons pas rencontré d’aménageur professionnel investi sur ce créneau, sans doute pour raisons économiques[2].

 

Autres motifs

Des motifs secondaires de division renvoient à des situations particulières : l’arrêt d’activité (agricole surtout) rendant inutile un grand terrain ; le départ vers un autre lieu de résidence pour raisons professionnelles ou de retraite incitant le propriétaire à valoriser son bien foncier en le divisant ; et parmi les plus originaux, ce ménage souffrant d’isolement sur une grande parcelle, qui la divise pour « avoir des voisins », préférant avoir vue sur « une belle maison à côté  que sur le lotissement ». Méritent aussi d’être signalées des densifications sans division ni construction, mais par transformation du bâti préexistant : une famille nombreuse agrandit sa maison pour l’aîné, un ménage réaménage un atelier ou un garage en logement locatif pour bénéficier d’un complément de revenu dans une période de chômage prolongée, etc.

Et bien sûr, comme la pression foncière augmente l’intérêt financier à diviser, elle active certaines divisions qui seraient sans doute intervenues plus tard, avec un autre changement de situation de vie. Ce facteur renforce donc la majorité des motifs, à divers degrés selon la pression foncière.

 

A retenir

Les motifs individuels de densification par division parcellaire génèrent une offre locale en terrains à bâtir. Ces raisons sont très variées car elles reflètent les évolutions ordinaires de la vie d’une grande diversité de pavillonnaires, c’est-à-dire :

- non seulement les changements de situation liés à l’âge, à la situation familiale, aux ressources,

- mais aussi des projets de vie, immobiliers, des stratégies résidentielles, des envies..

 


[1] En divisant après coup, les droits à construire sont supérieurs car l’assiette du terrain est plus grande pour le calcul des COS et CES, et les contraintes de limites séparatives avec la première maison sont évitées.

[2] Des opérations d’achat de terrains avec maison pour les revendre après division (avec ou sans construction) ne permettraient à une entreprise de dégager des marges qu’à partir de trois ou quatre lots (selon les contextes), du fait des frais de portage foncier, immobiliers, de commercialisation, etc. (Cf.http://bimby.fr/2011/03/gisement-economique) Or dans leur très grande majorité, en l’état actuel des règlements d’urbanisme, les divisions parcellaires créent un ou deux lots au plus. 

[3] Ce gisement s’articule à d’autres gisements de densification : urbanistique (facteurs réglementaires et morphologiques), et politique (stratégies locales mises en œuvre dans les documents d’urbanisme et via la gouvernance élus/habitants).

 

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