Catégorie Projet ANR Bimby

Publié le 17 Septembre 2012

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Animateurs :

Isabelle FORDIN, Chargée d’études, CETE Ile-de-France et Bruno SABATIER,Sociologue, CETE Normandie-Centre

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Intervenants :

Anastasia TOUATI, Chargée de recherches, CETE Ile-de-France

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Introduction :

Des propriétaires de maisons individuelles prennent l’initiative de diviser leur terrain pour qu’eux-mêmes ou d’autres ménages y construisent de nouvelles maisons. Acteurs spontanés de la densification pavillonnaire, ces habitants représentent donc le gisement social d’une offre de terrains issus de division et/ou de maisons densifiées. Sur un territoire donné, il importe alors de mieux connaître ces initiatives avant de s’engager dans une action pour en susciter d’autres, mais aussi pour les gérer. Qui sont donc ces particuliers qui densifient ? Pour quels motifs ? Comment s’en saisir ?

Télécharger ici la version pdf du résumé et de la retranscription complète de l'atelier

 

Résumé :

 

La particularité de la démarche Bimby est de remettre les particuliers au centre du processus de construction urbaine en d’en faire des maîtres d’ouvrage de la ville. Il est donc très utile d’étudier leurs motivations, d’autant que l’intensification pavillonnaire à l’initiative des habitants est ne phénomène important. La division des terrains constitue un mode historique de constitution de la ville, mais qui reste méconnu depuis que le lotissement s’est imposé comme forme dominante de l’habitat individuel il y a quelques décennies. Il ne s’agit donc pas tant que développer la motivation des habitants, mais de valoriser leur rôle.

 

Une étude a donc été menée sur une commune de 9 000 habitants située dans les Yvelines, qui a adopté un PLU afin de favoriser une densification douce de son tissu pavillonnaire. Les habitants ont été consultés sur leurs souhaits d’évolution. Il en est ressorti de nombreuses demandes d’évolution du tissu pavillonnaire et des parcelles individuelles. En réponse, la municipalité a mis en place des normes permettant une densification douce du tissu pavillonnaire, c'est-à-dire pour l’essentiel la suppression du minimum parcellaire tout en maintenant une hauteur maximum. Le résultat en a été une hausse important des demandes de permis de construire de maisons individuelles.

 

L’étude des motivations des projets de divisions parcellaires a porté sur 17 communes d’Ile-de-France, de Seine-Maritime, et de l’Eure, et a couvert 130 exemples concrets. Une même division parcellaire implique plusieurs personnes (le propriétaire, le nouvel arrivant, les voisins, les professionnels, la municipalité), et peut obéir à plusieurs logiques.

 

Il est ainsi possible de distinguer par exemple  les motivations des jeunes retraités (améliorer les conditions de vie ou diminuer la taille du jardin), des personnes âgées (adapter le domicile, régler une succession, dégager un complément de retraite), des couples divorcés (faciliter la vente, permettre aux enfants de rester dans le quartier). Au-delà de ces raisons liées aux profils des propriétaires, il existe également des motivations générales : loger des proches, financer un projet, ou investir.

 

Ces logiques visent à élaborer un projet immobilier relativement complexe afin de contourner la pénurie foncière. De ce point de vue elles s’apparent à une démarche d’expert, de la part de particuliers.

Il ressort de cette étude que si les motivations de ces projets sont variées, elles correspondent très largement à des changements normaux et ordinaires dans la vie des propriétaires pavillonnaires (vieillissement, départ des enfants, retraite). Ces phénomènes sont donc appelés à perdurer.

Du point de vue des élus, les projets de petite ampleur peuvent soulever des questions réglementaires et pratiques complexes. Il paraît donc important d’étudier les situations à l’échelle de la parcelle pour déterminer les règles d’urbanisme les plus adaptées.

Dans une certaine mesure, une bonne connaissance du contexte permet d’anticiper la nature des demandes de divisions : les communes caractérisées par une construction étalée dans le temps présentent plus facilement un éventail large des motivations, tandis que celles qui ont connu des constructions plus resserrées dans le temps présentent des motifs plus homogènes. Deux autres facteurs permettent d’anticiper les demandes : l’âge des propriétaires, et la taille des parcelles existante selon qu’elle permet ou non une subdivision.

Au plan économique, la division des parcelles en réduit le coût, ce qui permet l’accession de nouveaux propriétaires là où la pression foncière est lourde.

Au-delà du seul maire, la commission d’urbanisme joue un rôle clé dans l’examen des demandes de divisions parcellaires. Celles-ci seraient grandement facilitées si les règlements existant dans ce domaine étaient allégés, voire supprimés. En outre, mener à bien des projets de ce type exige des compétences techniques. Il faut donc impliquer les décideurs politiques et les constructeurs.

 

En outre, il faut déterminer comment convertir un ensemble de projets individuels en dessein collectif pour la collectivité. A défaut, la multiplication des divisions peut apparaître comme une perte de maîtrise du tissu urbain. Il est d’autant plus important d’élaborer des projets collectifs que la division parcellaire induit des questions de gestion des équipements et infrastructures, même si l’objectif est en l’occurrence une intensification douce, c'est-à-dire au fil du temps.

Assouplir les règles constitue donc une première étape pour favoriser ce processus, mais le travail ne s’arrête pas là. Il faut dans un deuxième temps accompagner les habitants pour que leur projet individuel s’inscrive dans un cadre collectif. Une montée en compétence est effectivement sans doute nécessaire à ce niveau. En tout état de cause alléger les contraintes réglementaires ne suffit pas. Il est possible et souhaitable de mettre en place un conseil et un accompagnement personnalisé au niveau des communes.

En tout état de cause, la planification à l’échelle de la collectivité n’est pas incompatible avec le développement et l’accompagnement des initiatives individuelles.

La faisabilité des projets Bimby est pour partie liée au niveau de la pression foncière. Cette démarche n’est donc pas envisageable partout. Pour autant il existe d’ores et déjà un potentiel dans toutes les couronnes urbaines. En outre, le concept de Bimby n’intéresse pas que les propriétaires, mais également les personnes susceptibles de louer les nouvelles habitations issues de ces projets.

 

Enfin, il est utile de souligner que la densification douce étant par définition un phénomène progressif, il rencontre généralement moins de résistance de la part des habitants que les évolutions urbaines réalisées via des projets, dans la mesure où elle permet de préserver le cadre de vie.

 

Retranscription :

 

Bruno SABATIER : Bonjour à tous. Dans le cadre de ce colloque de clôture de la recherche ANR Bimby, nous avons évoqué ce matin à de nombreuses reprises les raisons pour lesquelles les habitants sont au cœur de l’urbanisme. C’est l’un des intérêts majeurs de cette approche basée sur eux, qui permet de remettre les particuliers au centre du processus de construction urbaine en d’en faire des maîtres d’ouvrage de la ville. C’est la question que nous allons creuser ensemble dans le cadre de cet atelier.

Je vous propose de commencer par un tour de table afin que nous fassions connaissance.

Les participants à l’atelier se présentent.

 

Nous avons décidé de consacrer un atelier à ce sujet au vu de l’importance de l’intensification pavillonnaire réalisée à l’initiative des habitants. Pendant la pause de midi, j’ai encore entendu un chargé de SCOT s’étonner de l’importance de l’intensification pavillonnaire spontanée pratiquée par les habitants. Je lui expliquais que la première étape lorsque nous menons une enquête dans une commune était de consulter la liste des certificats d’urbanisme, déclarations préalables, et permis de construire afin de dresser un historique des micro-projets des habitants qui constituent autant de petits Bimby. C’est souvent à partir de là que les élus prennent conscience de l’existence de ce phénomène.

 

La division des terrains constitue un mode historique de constitution de la ville, mais qui reste méconnu depuis que le lotissement s’est imposé comme forme dominante de l’habitat individuel il y a quelques décennies. Il s’agit donc de redonner aux initiatives individuelles leurs lettres de noblesse et de valoriser l’action des propriétaires. Il n’est donc pas question d’inciter les habitants à adopter un nouveau comportement, mais bien plutôt de leur redonner un rôle qui n’est pas assez valorisé à ce jour. Nous avons eu ce matin l’occasion ‘évoquer le caractère bloquant des règlements.

Nous avons mené une enquête sur ce sujet, que nous allons maintenant vous présenter.

Anastasia TOUATI : Je suis chargée de recherche et d’études au CETE Ile-de-France, et dans le cadre du projet de recherche Bimby. J’étudie les politiques locales d’intensification des tissus pavillonnaires en Ile-de-France et dans la région urbaine de Toronto.

Je vous propose de nous pencher sur l’exemple d’une commune qui a mis en place un politique de densification douce, qui encourage les divisions parcellaires. Il s’agit d’une commune de 9 000 habitants, qui se trouve dans les Yvelines. Elle appartient à la fois à une communauté d’agglomération, de type ancienne ville nouvelle, et au PNR de la Vallée de Chevreuse, d’où une tension entre l’impératif de développement urbain, porté par la communauté d’agglomération, et la nécessité de préserver les espaces naturels et agricoles dans le cadre du PNR. La commune y est parvenue en modifiant son document d’urbanisme et en mettant en place un PLU, dont l’objectif central est la densification douce du tissue pavillonnaire.

La première motivation de cette politique a été le besoin de construire des logements, ce que le POS ne permettait pas. En outre, de nombreux habitants demandaient la possibilité de faire évoluer leurs pavillons. Ces souhaits ont été recueillis à travers un dispositif original par lequel les habitants ont pu exprimer leurs souhaits et attentes dans ce domaine. En effet, une urne a été mise à leur disposition pendant quatre ans afin qu’ils puissent y déposer leur vision de la ville et leurs besoins spécifiques en matière de développement urbain et d’évolution du PLU. Il en est ressorti de nombreuses demandes d’évolution du tissu pavillonnaire et des parcelles individuelles.

 

La commune a donc mis en place une politique volontariste de densification douce, c'est-à-dire progressive, afin de convertir un tissu pavillonnaire en un autre tissu pavillonnaire. Des règles ont donc été adoptées qui permettent de construire dans ce dernier, tout en gardant une forme urbaine comparable. Cela passe par la levée des obstacles à la densification, c'est-à-dire la suppression du minimum parcellaire, ainsi souvent que du COS, et la mise en place d’allégements réglementaires divers, tout en conservant une hauteur maximum réglementaire afin de garder la forme pavillonnaire.

C’est l’adjoint au maire chargé du développement et de l’urbanisme qui a lancé cette démarche, avec le soutien du maire et du service d’urbanisme. La municipalité est en l’occurrence au centre de cette politique de densification. Par la suite, la communauté d’agglomération, le PNR, et l’Etat ont soutenu cette initiative, à travers la validation du PLU. Les demandes spécifiques des habitants ont également été un moteur important.

Cette densification douce du tissu pavillonnaire est visible à travers les dépôts de demandes de permis de construire. Entre 2007 et 2008, année de mise en place du nouveau PLU, les demandes de permis pour des maisons individuelles ont ainsi doublé. Elles se sont par la suite maintenues à un niveau stable.

 

Cette commune présente donc un exemple typique de politique de densification douce, à l’échelle de la parcelle, à travers la mise disposition des outils réglementaires. Cela permet une densification progressive du tissu, essentiellement à l’initiative des particuliers. A la marge, des promoteurs immobiliers peuvent également profiter de ces opportunités ouvertes par le PLU. Cependant la limitation de la hauteur ne leur permet en général pas de rentabiliser leurs opérations de logements collectifs.

Les divisions observées sont majoritairement des divisions en drapeau, avec création d’un accès en fond de parcelle. Pour autant, les divisions latérales à des fins de construction intercalaires sont en développement.

 

Bruno SABATIER : Pour faire le lien avec ce qui a été présenté ce matin, nous savons que les motivations des projets individuels sont multiples : accueillir un parent âgé, libérer un terrain à bâtir, loger ses proches, développer un projet de location. Sans rentrer dans le détail de ces scénarios de vie, notre objectif est de présenter une synthèse de ces motifs de divisions, en nous concentrant sur les divisions de parcelles.

 

Les éléments que nous présentons ont été recueillis sur le terrain, sans expérimentation particulière. Il s’agit de la synthèse d’enquêtes de terrain classiques, sur 10 communes d’Ile-de-France, réparties dans 6 départements de la première couronne, 5 communes de l’agglomération de Rouen (première et seconde couronne), et 2 communes rurales de l’Eure.

Une division implique plusieurs personnes, soit au minimum :

§  celle qui divise, le propriétaire initiateur ;

§  le nouvel arrivant sur la parcelle ;

§  un ou plusieurs voisins concernés ;

§  les professionnels : géomètre, agent immobilier, promoteurs, notaires ;

§  la mairie, qui valide les documents administratifs mais peut aussi être amenée à jouer un rôle plus prononcée si des décisions de justice sont demandées.

Nous avons ainsi identifié environ 130 exemples concrets de divisions parcellaires.

Sur une même parcelle divisée, nous avons pu observer jusqu’à 4 histoires de vie. Ainsi, sur une parcelle de l’agglomération rouennaise, nous avons relevé quatre démarches :

§  pour se reloger en maison adaptée suite au décès du conjoint, la propriétaire divise son terrain (800 mètres carrés) pour mieux le vendre ;

§  pour éviter un collectif sur le terrain créé (400 mètres carrés), les voisins l’achètent et y font construire un logement pour un jeune actif ;

§  le nouveau logement en question est louée par une jeune femme qui travaille à proximité ;

§  le pavillon d’origine est revendu à un couple avec enfants qui recherche un logement pavillonnaire proche du centre de l’agglomération.

Nous avons par la suite distingué les principaux profils des ménages qui divisent leur terrain.

Isabelle FORDIN : Nous avons effectivement rencontré sur le terrain différentes situations. Ainsi, les couples qui partent à la retraite peuvent souhaiter profiter de leur nouvelle vie, améliorer leurs conditions de vie, et évacuer la contrainte de l’entretien du jardin, qui est devenu trop grand ou inutile.

De même, les personnes plus âgées (plus de 75 ans) peuvent être motivées par plusieurs raisons :

§  ne plus entretenir le jardin ;

§  préparer les vieux jours en adaptant le domicile ;

§  régler la succession, un élément que nous avons plus particulièrement rencontré dans l’agglomération rouennaise ;

§  disposer d’un complément de retraite, qui est parfois vital ;

§  couvrir les nécessités premières.

Les personnes divorcées procèdent à des divisions pour les motifs suivants :

§  quitter le domicile conjugal en bâtissant sur le terrain ;

§  faciliter la vente, le plus souvent ;

§  permettre aux enfants de rester dans la maison ou le quartier ;

§  diviser pour bâtir une petite maison à vendre ou à louer ;

Enfin dans les situations de veuvages les personnes seules ne peuvent plus ou ne veulent plus entretenir le jardin, et la vente d’une partie du terrain peut permettre de compenser la perte de revenus.

Nous sommes allés rencontrer les initiateurs de division sur le terrain, et nous avons élaboré des fiches afin de présenter ces divers profils. Elles détaillent notamment le propriétaire initiateur, les voisons, les nouveaux arrivants, les dispositifs techniques, et caractéristiques de la parcelle.

Par ailleurs, les propriétaires initiateurs peuvent également souhaiter procéder à une division pour des raisons non liées à leurs profils :

§  loger ses proches : enfants, en particulier les étudiants, ou parents âgés en perte d’autonomie ;

§  financer ses projets : solder un prêt, se faire plaisir, améliorer son confort, faire face à de lourdes dépenses, aider ses proches, ou investir dans son entreprise ;

§  investir, dans le foncier (achat d’un terrain bâti susceptible d’être divisé) ou l’immobilier (à des fins de vente ou de location) ;

§  trouver une solution d’achat par la division d’un terrain déjà bâti, afin d’habiter la nouvelle maison ou celle déjà existante ;

§  gérer sa succession, en divisant en autant de terrains que d’héritiers ou en valorisant l’ensemble du patrimoine.

Bruno SABATIER : Ces raisonnements relèvent d’une logique de contournement de la pénurie foncière de la part de ménages que nous avons qualifiés « d’experts ». Les terrains libres en proximité des centres urbains sont rares, aussi ces personnes envisagent d’acquérir un terrain déjà bâti puis de le diviser. C’est un raisonnement déjà fin et élaboré de la part de particuliers. C’est un exemple de stratégie experte.

Isabelle FORDIN : Nous avons trouvé un exemple de couple qui a racheté le fond de sa parcelle pour y installer une parente âgée dans un bâtiment nouvellement construit, en première couronne parisienne.

Joseph LE FOLL, maire du Tremblay sur Mauldre : Je connais plusieurs exemples de ce type sur ma commune, dans des parcelles qui le permettaient dans le cadre du POS.

Bruno SABATIER : Au vu des quelques 20 communes que nous avons observées, il apparaît que les besoins découlent donc des changements de situation d’une grande variété de ménages. Ils reflètent en bonne partie les évolutions ordinaires de la vie des propriétaires pavillonnaires. Ce sont des événements en fait assez banals : départ à la retraite, vieillissement des propriétaires, départ des enfants. Ces logiques sont donc appelées à perdurer.

 

Ces motifs variés correspondent par ailleurs aux raisons du roulement normal des populations dans les quartiers pavillonnaires, avec notamment deux enjeux en termes de politiques publiques locales comme nationales : le maintien à domicile et le maintien dans les quartiers.

Joseph LE FOLL : Dans les communes de la région parisienne, nous avons observé que jusqu’en 2005 environ, les habitants venaient pour travailler en Ile-de-France, ce qui a conduit à des achats dans les années 70 et 80 puis à des reventes quand ces personnes repartaient vivre dans leur région d’origine.

Depuis 2005, il y a eu une bascule. En effet, la commune est devenue le lieu de vie de ces habitants arrivés dans les années 70 et 80. C’est là qu’ils ont leur vie sociale, alors qu’ils n’ont plus d’attaches particulières avec la province dont ils sont venus. En outre, les enfants travaillent souvent à proximité.

Ces personnes se retrouvent donc à la retraite, avec comme vous l’avez évoqué des maisons qui ne sont plus adaptées. Elles demandent donc à pouvoir procéder à des aménagements tout en restant dans leur cadre de vie.

Isabelle FORDIN : Le cadre de vie est un élément très important.

Joseph LE FOLL : Nous sommes une commune de 1 000 habitants, mais j’ai rencontré toutes les situations que vous avez présentées.

En ce qui concerne les petits promoteurs, les règles du POS actuel ne fournissent pas de moyens de contrôle de la densification. Nous sommes donc parfois confrontés à des situations complexes en termes de parkings ou d’accès. L’idée derrière le nouveau PLU est donc de disposer d’un droit de regard sur ces évolutions. Nous avons notamment un certain nombre de grandes maisons bourgeoises qui sont découpées en appartements et revenues.

Il s’agit d’opérations relativement petites, mais pour nous, en tant qu’élus, ce sont des situations très complexes à gérer, par exemple en matière de parkings ou d’accès.

En étudiant la question, je me suis rendu compte qu’il fallait réaliser des études à la parcelle afin de savoir comment réglementer ces questions et disposer d’un droit de regard sur ces éléments.

Anastasia TOUATI : Quelles dispositions avez-vous introduites dans le PLU pour cela ?

Joseph LE FOLL : En fait nous y travaillons toujours. Ce n’est pas encore finalisé, mais l’idée est de disposer d’un meilleur contrôle. L’objectif n’est pas d’interdire, mais de mieux contrôler.

Dans les POS, il y a des parcelles suffisamment grandes pour permettre un redécoupage, afin précisément d’accueillir un parent ou des enfants.

Nous sommes par ailleurs face à un problème important, c'est-à-dire le nombre de divorces. De nombreux couples construisent, puis divorcent quelques années plus tard. Au moins un des deux ex-conjoints souhaite rester dans la commune, mais ils n’ont pas toujours les moyens de racheter la part de l’autre. J’ai de nombreuses demandes à ce sujet.

 

Dans ce cadre, la solution est souvent de diviser la parcelle et d’en vendre une partie pour payer la part de l’ex-conjoint, ou de vendre la maison pour en reconstruire une plus petite et mieux adaptée. Je suis régulièrement confronté à ce type de situation.

Isabelle FORDIN : Nous avons rencontré un exemple similaire. Il s’agissait d’une dame qui a fait construire un chalet dans son jardin suite à son divorce, puis a loué un studio dans le rez-de-chaussée de sa maison. Elle a réalisé un projet Bimby et est devenue propriétaire-bailleur.

Joseph LE FOLL : En principe c’est interdit dans le POS actuel, mais il y a des astuces pour créer quand même des extensions, notamment en continuité de la maison existante et si le COS est suffisant. Nous avons déjà utilisé ces dispositifs.

Isabelle FORDIN : Nous avons rencontré en région parisienne plusieurs exemples de personnes qui ont divisé après avoir construit afin de réaliser un projet Bimby sur l’autre partie de la parcelle.

Joseph LE FOLL : Par ailleurs, nous recevons de nombreuses demandes pour accueillir des parents âgés, plutôt que de les placer en maison de retraite.

Bruno SABATIER : Vous êtes de toute évidence un maire ouvert à la négociation avec les habitants sur ces questions. Je note également que vous êtes une petite commune péri-urbaine, mais nos enquêtes montrent également que d’autres petites villes présentent également tout l’éventail des motifs de division. La raison en est qu’elles ont en général été concernées par la construction de façon plutôt étalée dans le temps.

A l’inverse, les communes situées dans les deux premières couronnes d’une agglomération, les motifs sont plus homogènes puisque les constructions étaient plus concentrées dans le temps.

Le contexte permet donc d’anticiper pour partie les initiatives spontanées.

Dans une commune de la couronne rouennaise, nous avons également observé la mutation de l’offre de terrains divisés, essentiellement pour des raisons liées à l’âge. Il existe ainsi un stock important de parcelles susceptibles d’être divisées à moins d’un kilomètre du centre de Rouen.

Ce phénomène peut en outre concerner l’ensemble d’une commune. Une fois encore, nous parlons des initiatives spontanées. Il s’agit en l’occurrence d’une commune de 1 000 habitants environ, proche de Rouen et entourée de forêts, raison pour laquelle elle est appréciée et recherchée. Elle compte une quarantaine de terrains bâtis sur les quinze dernières années, suite à des initiatives spontanées de la part d’une vingtaine de propriétaires.

Nous avons fourni à la municipalité ce tableau de bord des divisions passées, pour lui permettre de mieux anticiper celles à venir en termes de motifs des opérations. En outre, plus les parcelles sont grandes plus elles sont susceptibles d’être redécoupées. L’âge des propriétaires constitue un troisième indicateur pertinent dans ce domaine.

Dans certaines communes, l’avenir est ainsi conditionné par la division des parcelles.

Isabelle FORDIN : Il est important de rappeler que la pression foncière n’est pas la même en Ile-de-France et en région rouennaise. En Ile-de-France, il y a une pénurie de terrain, en particulier en première couronne. Les prix font en outre que les terrains qui se libèrent sont souvent hors de portée des acquéreurs potentiels.

Nous avons trouvé au travers de ces divisions parcellaires une solution à ce problème. Même les jeunes couples arrivent ainsi à acquérir des terrains à bâtir. Les prix ne diminuent pas, mais les surfaces étant plus limitées elles deviennent plus abordables.

 

Autour de Rouen, la pression foncière n’est pas la même. Les nouveaux arrivants présentent des profils et motivations différents. Ils acceptent de s’éloigner de leur lieu de travail, moyennant une bonne desserte par les transports en communs ou une durée de trajet raisonnable. Ils sont également attentifs aux équipements disponibles, par exemple en termes de scolarisation.

Bruno SABATIER : La question de la distance et du trajet constitue un paramètre moins fort en province.

Didier DEMERCASTEL, PDG Chamois Construction : Je suis complètement d’accord avec vous sur le fond du projet. Il concerne les jeunes comme les anciens, et à ce jour je ne comprends pas qu’il ne soit pas initié plus rapidement.

La question est de savoir quels sont les freins à sa mise en place. Voilà vingt ans que j’essaie de lancer des opérations de ce type. De mon point de vue, les blocages se situent non pas au niveau du maire, mais de sa commission d’urbanisme. Cette dernière s’est souvent attribué le droit de décider en matière d’urbanisation, sans disposer pour cela des compétences nécessaires. Je le remarque souvent.

L’autre frein est que le maire a besoin d’un règlement pour arbitrer, à la différence du chef d’entreprise. Si l’objectif est de supprimer les freins, il faudrait supprimer les règlements afin que le maire et les commissions d’urbanisme soient réellement les initiateurs et arbitres des projets.

C’est ce que nous avons vu ce matin : les réflexions menées entre les habitants et les architectes mis à leur disposition partaient de l’hypothèse qu’il n’y ait plus de règles. Il faudra pour cela des compétences techniques et de réalisation de projet. Imaginer des projets est toujours possible, mais nous manquons de moyens pour les mener à bien. 99 % des entreprises du secteur du bâtiment comptent moins de 2 personnes : elles ne sont pas en mesure de lancer de telles opérations. Il faut pour cela des compétences importantes en matière d’architecture, d’urbanisme, et de construction.

C’est ce à quoi nous nous heurtons tous les jours. Il faut aider ce projet dans toutes ces dimensions, en impliquant notamment les politiques et les constructeurs. Sans eux nous n’arriverons à rien. Nous avons besoin d’une volonté politique forte.

Je dis cela en tant qu’opérateur.

Par ailleurs, c’est le « riche », le propriétaire de patrimoine qu’il faut inciter et aider. C’est lui qui est mesure de mener des projets à destination de ceux qui ne disposent que de moyens limités : étudiant, parent seul, retraité isolé.

C’est une vraie question politique et sociale.

Bruno SABATIER : La question de la richesse est très relative. De nombreux Français disposent d’un patrimoine, mais cela ne fait pas pour autant d’eux des riches.

Didier DEMERCASTEL : Le logement est le principal patrimoine des Français. Toutes les études le confirment. Il faut leur savoir qu’ils peuvent eux-mêmes devenir promoteur et valoriser leur patrimoine. Ce devrait être facile, car en fait tous nos villages se sont construits ainsi, à travers des dons de parcelles d’une génération à l’autre. Cette pratique appartient à notre culture. Il ne devrait pas être nécessaire d’insister beaucoup pour que tous comprennent que la solidarité vient avant tout de la famille.

Joseph LE FOLL : C’était avant la mise en place des réglementations.

Didier DEMERCASTEL : Avant les règlements, et notamment en pays de montagne, le géomètre passait une fois le terrain divisé ou la maison construite. L’architecture n’en était pas plus laide pour autant, et les villages de montagne sont d’ailleurs très appréciés. Ce n’est plus possible de nos jours.

 

Le rôle de la commission d’urbanisme est essentiel de ce point de vue. Elle doit comprendre des personnes réellement compétentes sur ces questions, tels que des urbanistes ou des géomètres. Il existe une vraie carence dans ce domaine.

Une compétence réelle vaut tous les règlements.

Hélène JOUART, directrice générale adjointe, Communauté de communes de Montesquieu : En tant que professionnelle qui accompagne des élus sur le terrain, je suis très séduite par ce sujet. Je me demande cependant comment passer de projets individuels à des projets collectifs. Cela ne fait pas partie de notre culture. Nous avons les élus que nous avons choisis, y compris au sein de la commission d’urbanisme, et nous devons faire avec.

Il y a des freins de type psychologique. Ce phénomène est appelé à se développer, que les élus le veuillent ou non. Ils n’ont à ce jour pas pris conscience de cette question des parcelles. La division parcellaire est même vécue comme une absence de maîtrise de l’urbanisme, alors que nous imposons aux élus d’avoir un projet politique dans ce domaine.

Nous devons donc déterminer en quoi ces projets individuels, qui sont intéressants,  peuvent-ils devenir des projets collectifs. C’est un premier aspect important. Par ailleurs, il faut également savoir comment gérer, dans le cadre de ces divisions parcellaires, les infrastructures communes, les conduits, typiquement l’assainissement. J’ai travaillé sur ces questions avec des élus. Certains équipements ont été prévus pour une population donnée, or la division parcellaire peut conduire cette dernière à augmenter sensiblement.

Isabelle FORDIN : Il est évident que cela doit faire partie du projet.

Hélène JOUART : A ceci près qu’il ne s’agit pas de projets collectifs.

Joseph LE FOLL : Ces éléments peuvent se prévoir et se calculer. C’est le rôle des élus, qui doivent prévoir une politique cohérente.

Isabelle FORDIN : Nous parlons d’intensification douce, à savoir un processus très progressif. Il ne s’agit pas d’un projet qui se monte sans que tous ces éléments aient été traités. Une parcelle est divisée à partir du moment où elle pourra être raccordée aux différents réseaux. Personne n’achètera un terrain qui ne peut pas être raccordé.

Hélène JOUART : Nous sommes d’accord, il faut calculer ces éléments.

Anastasia TOUATI : C’est une des premières questions que nous nous sommes posés. Assouplir les contraintes réglementaires est une première étape, mais après il faut se demander comment procéder. Il peut y avoir une multitude de projets individuels, et les élus doivent les concilier avec le projet communal. Les communes peuvent se trouver un peu dépassées. Elles souhaitent éviter l’apparition de certaines formes urbaines sur leur territoire, notamment la multiplication des visions en drapeau.

La deuxième étape est donc d’adapter le règlement mais aussi d’accompagner les habitants dans leurs projets individuels afin de les concilier avec le développement communal C'est sans doute à ce niveau aussi qu’une montée en compétence est nécessaire. Il faut peut-être doute inventer une nouvelle compétence en matière d’accompagnement des habitants.

 

La puissance publique a pour rôle de valider ou refuser le permis de construire, mais il est possible que ce ne soit pas suffisant. Il faudrait peut-être qu’elle apporte également du conseil aux particuliers.

Ce sont des questions que nous étudions dans le projet Bimby. C’est une dimension importante, qui ne va pas de soi. Il ne suffit pas de lever les contraintes réglementaires.

Lionel RAFFIN, géomètre expert : Avant le permis de construire, il y a le certificat d’urbanisme. Il suffit qu’il prévoie ces questions, notamment les possibilités de raccordements.

Anastasia TOUATI : Certes, mais le certificat d’urbanisme se réfère à un règlement. Il faut peut-être prévoir un niveau supplémentaire entre le règlement et le projet.

Bruno SABATIER : Le règlement ne traite pas les questions de relations de voisinage. Le cœur de l’expérimentation est d’aller au-devant des habitants pour recueillir leurs souhaits et projets et les faire remonter aux élus, afin de définir avec ces derniers un modus operandi.

Nous avons fait remonter ces projets par le biais d’un architecte. Nous avons à cette occasion parcouru l’ensemble des points, y compris la question des réseaux ou de l’assainissement.

Nous voulons précisément démontrer qu’il est possible de mettre en place un conseil et un accompagnement personnalisé au niveau des communes.

Didier DEMERCASTEL : Il faudrait passer du conseil à l’équipe opérationnelle. Nous travaillons ainsi depuis 40 ans, il faut maintenant accélérer. Nous avons besoin d’une remise en cause profonde de ce que nous avons fait en matière d’urbanisme depuis plusieurs décennies.

Nous en parlons régulièrement, mais rien n’avance. Nous avons fait du logement un produit avant tout financier. Le tissu industriel du bâtiment disparaît. Il n’y a plus de cabinets d’architectes ni de spécialistes.

Joseph LE FOLL : Les habitants demandent à revenir à certains aménagements anciens, comme des cours communes ou des accès qui desservent plusieurs habitations. Ils sont disposés à céder du terrain à cette fin pour retrouver de la qualité de vie.

Hélène RICHARD : La forme des divisions parcellaires est-elle la même dans toutes les situations ?

Bruno SABATIER : Nous sommes un bureau d’études public. Nous avons donc du temps et des moyens pour mener des expérimentations. Pour autant nous ne sommes pas décisionnaires à la place des élus.

Cette question relève de la planification urbaine.

Hélène RICHARD : La question était de savoir s’il y avait déjà suffisamment d’éléments pour cibler les stratégies.

Bruno SABATIER : Oui. A Rouen, des simulations sont menées pour déterminer les territoires dans lesquels ces opérations seraient les plus pertinentes.

Joseph LE FOLL : Les structures sont en place, par conséquent la densification ne pose pas de problème particulier.

Bruno SABATIER : Nous sommes en train de partager une culture commune avec nos partenaires sur les mécanismes et la démarche. Cependant il faut encore du temps pour mener ce travail à l’échelle nationale. Ce sera un travail long.

Joseph LE FOLL : Nous sommes très friands de planification en France, alors qu’il apparaît que les initiatives individuelles sont très importantes.

Un intervenant : Ce n’est pas incompatible. La planification peut servir de cadre et fixer des enjeux transversaux, tandis que cette démarche peut être menée en parallèle. A terme, les deux logiques se rejoignent.

Joseph LE FOLL : Il y a une obligation d’installer des parkings, mais le problème est qu’ils sont parfois installés dans des zones inaccessibles, ce qui conduit tout le monde à utiliser les parkings publics.

Un intervenant : Je suis convaincu que le phénomène Bimby ne peut que se développer, en lien avec des phénomènes sociaux comme la décohabitation, l’éclatement de la cellule familiale classique, ou l’allongement des études qui conduit à un déficit de petits logements dans les centres urbains.

N’y a-t-il pas un mode de vie associée au Bimby, à savoir des familles différentes du modèle classique, et l’attention n’est-elle pas trop focalisée sur les centres urbains, au détriment de communes rurales ? Il y a peut-être une question d’égalité territoriale face à ce dispositif.

Isabelle FORDIN : En région parisienne, la pression foncière est très importante. Nous avons l’exemple d’une commune qui n’est pas desservie par les transports ferroviaires, et peu par les bus. Pour autant, dès qu’un terrain divisé est proposé à la vente, il rencontre une forte demande.

En région parisienne, les personnes qui ont acheté un terrain divisé vivaient souvent en appartement et ont souhaité offrir à leurs enfants un autre cadre de vie. Il s’agit d’une forme d’identité, ou de réussite. C’est un point qui est évoqué à chaque entretien.

Joseph LE FOLL : Dans ma commune, où la pression foncière est importante, l’acquisition d’un terrain à construire se paie au minimum 250 000 euros, soit environ un total 450 000 euros pour y construire un logement. Ce marché ne s’adresse donc qu’à une certaine catégorie de la population.

Nicolas PARIS, responsable de la planification territoriale, DDTM 59 : Il n’y a donc pas de primo-accédants ?

Joseph LE FOLL : Il n’y en a que très peu, car ils n’ont pas les moyens nécessaires.

Nicolas PARIS : Pour autant cette situation a un effet incitatif, puisqu’elle incite les propriétaires à vendre une partie de leur parcelle.

Joseph LE FOLL : Effectivement. Par ailleurs, dans ma commune, j’ai également reçu des personnes qui n’étaient pas intéressées par un projet de ce type mais qui sont venues me dire qu’elles trouvaient ces initiatives très positives, parce que de ce fait elle disposait à travers leur parcelle d’un capital susceptible d’être valorisé si besoin.

Roland LE GUERNEVE, agent immobilier : C’est la situation actuelle du marché qui permet cette valorisation. Dans quelques années, la valeur sera peut-être bien moindre.

Anastasia TOUATI : Des études ont été menées dans ce domaine, notamment sur le lien entre pression foncière et les marchés potentiels Bimby. Je vous renvoie aux travaux de Thierry VILLEMIN sur les marchés de l’étalement. De fait, le Bimby n’est pas envisageable partout. Il y a des zones où la pression foncière n’est pas assez forte pour que ces projets soient viables. Cependant il apparaît que toutes les couronnes urbaines présentent des potentialités.

 

En outre, lorsque nous étudions les profils Bimby nous parlons surtout de propriétaires, mais le Bimby intéresse également les locataires. Or le Bimby s’adresse également à eux, puisque certains projets de construction ont une vocation locative.

Les règles permettent ainsi une division interne des logements, qu’il s’agisse de s’adapter au vieillissement des occupants ou de faire face à des difficultés financières.

Joseph LE FOLL : J’ai constaté que les habitants étaient effectivement disposés à construire pour louer, mais ils souhaitent pouvoir choisir leurs locataires.

Bruno SABATIER : Cet élément introduit de l’affect dans une logique qui est souvent présentée comme uniquement financière.

Par ailleurs, en ce qui concerne le marché, la logique envisagée est souvent celle du gradient. Cela signifie que sur une agglomération donnée, la probabilité de diviser est d’autant plus grande que la pression foncière est élevée. Cependant cette tendance est parfois infirmée par des questions affectives. Ainsi l’une des communes que nous avons observées est relativement éloignée de Rouen, que ce soit en matière d’accès, de commerces, ou d’emploi.

Pour autant, elle constitue un contre-exemple : les habitants y sont très attachés, ce qui conduit notamment les enfants à rester dans la commune, et les accessions au logement sont nombreuses, ce qui contribue à accroître la pression foncière.

Il est donc tout à fait possible pour une commune de faire mentir la logique du gradient, alors même qu’elle n’est pas bien desservie.

 

Roland LE GUERNEVE : L’action et la volonté des élus jouent également. J’ai rencontré des élus et j’ai pu constater dans les schémas des PLU des zones immédiates à urbaniser et des zones futures à urbaniser. Certains maires choisissent ainsi de ne pas libérer de zones futures tant que d’autres projets de type ZAC ne sont pas terminés. Pendant ce temps les prix du foncier augmentent.

Nicolas PARIS : Le droit offre cependant des outils pour faire face à cette situation, comme la zone d’aménagement différée, qui permet de gérer des terrains en évitant la spéculation.

En outre les possibilités des orientations d’aménagement ont été élargies. Elles peuvent notamment inclure un échéancier et fixer des règles plus souples.

Roland LE GUERNEVE : Un moratoire sur les règlementations serait souhaitable de ce point de vue. Elles évoluent en permanence. Ce n’est pas neutre du point de vue des communes, pour lesquelles l’élaboration des PLU peut représenter un coût significatif.

Les acteurs ont besoin de travailler sur des éléments stables.

Bruno SABATIER : Nous informons les élus, et les habitants que nous rencontrons, des évolutions réglementaires.

Un intervenant : Je m’interroge cependant sur l’acceptation globale de la densification dans un quartier. Arrive-t-il que des riverains ou des associations de quartiers protestent contre ces évolutions de leur environnement ?

 

Anastasia TOUATI : Oui. Cependant de ce point de vue il est intéressant de voir les différences entre les approches. La densification douce est généralement beaucoup mieux acceptée que les projets d’aménagement type ZAC. Les projets de densifications douces à l’initiative des habitants sont bien mieux reçus, même s’il y a toujours des retours négatifs. C’est pourquoi il faut toujours accompagner, voire mettre en place un dispositif de participation, y compris au niveau de la parcelle. Certains géomètres le font.

 

Lionel RAFFIN : En tant que géomètre, j’essaie effectivement d’initier une discussion entre le propriétaire et ses voisins.

 

Anastasia TOUATI : Idéalement, il faudrait que ce soit systématique.

 

Bruno SABATIER : A l’échelle du quartier, c’est l’élu qui est concerné. C’est une question de démocratie locale.

À télécharger : - 04 AT Pourquoi divise-t-on son terrain.pdf
- A Touati colloque BIMBY Motifs divisions 17 09 12 [Mode de compatibilité].pdf
- Intro Atelier Sabatier Fordin.pdf

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