Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - David Miet

Publié le 17 Septembre 2012

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Animateur :

David MIET, Pilote du projet BIMBY, CETE Ile-de-France

 

Intervenants :

Dominique DUPERRET, Secrétaire Général de l’Union des Maisons Françaises : Les constructeurs de maisons individuelles peuvent-ils construire sur des parcelles déjà bâties?

Jacques AUDREN, Vice-Président du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes d’Ile de France : Les parcelles issues de division parcellaire, un marché d’avenir pour les architectes ?

André CARON, Gérant Caron Marketing : Quel avenir quantitatif pour la maison individuelle construite sur une parcelle issue de division parcellaire ?

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Jean-Marc GOHIER, Chargé d’études, Ademe Haute-Normandie : Retour d’expérience sur le PLH de Dieppe : quelles pistes d’évolution pour un pavillonnaire seventies ?

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Introduction : 

Nous manquons de foncier à bâtir dans les territoires soumis à forte pression foncière. En effet, les dernières friches et autres dents creuses se font de plus en plus rares… Du moins si l’on cherche les terrains sur lesquels l’on pourra réaliser des logements par dizaines, sous forme d’opérations. Les terrains déjà bâtis, bien situés et desservis, sur lesquels il est possible d’ajouter une maison individuelle, sont par contre disponibles en abondance… Alors pourquoi se priver d’y construire de nouvelles maisons individuelles ?

 

Résumé :

Le titre de l’atelier « Pourquoi faut-il construire plus de maisons individuelles ? » est quelque peu provocateur à dessein et reflète des difficultés rencontrées ces deux dernières années à exprimer le sens de la démarche BIMBY notamment à des planificateurs. Ces derniers réalisent en effet difficilement que la quantité de production de logements est en grande partie due à la maison individuelle, dont plus de la moitié est produite à l’unité.

Pourquoi donc construire plus de maisons individuelles ? Pour construire plus de logements dans les secteurs où le foncier est rare et cher.

Dès lors, deux questions se posent :

> Comment communiquer plus efficacement vis-à-vis des urbanistes et des planificateurs sur l’intérêt de la quantité par l’unité ?

> Que dire sur la qualité des maisons ?

 
Quel avenir quantitatif pour la maison individuelle construite sur une parcelle issue de division parcellaire ?

 

L’exemple de l’Ile-de-France fait apparaître un potentiel important, la première couronne, comptant 340 000 maisons individuelles, en moyenne construites sur des terrains de 750 mètres carrés dont une bonne partie peut faire l’objet d’une scission par des propriétaires dont l’âge moyen est très élevé.

Il serait donc indispensable pour les constructeurs d’acquérir des capacités de travail sur ce type de terrain, par le biais d’une collaboration avec les architectes. De même, la nécessité de financer la réalisation d’une rénovation thermique constitue une motivation très importante pour les propriétaires occupants, à la condition toutefois qu’une offre puissante soit disponible. La démarche BIMBY semble donc tout à fait applicable, à tout le moins sur les zones denses à prix importants au mètre carré sur lesquelles il est envisageable de monter à des vitesses de densification de 3 ou 4 % par an.

Si un tel raisonnement s’applique à l’Ile-de-France, il est également transposable à toutes les grandes agglomérations (Lyon, Marseille…) dans lesquelles la même tension est présente et où la demande potentiellement importante ne s’exprime pas actuellement, puisqu’aucune offre n’est disponible.

 
Les constructeurs de maisons individuelles peuvent-ils construire sur des parcelles déjà bâties ?

 

Un double mouvement s’opère actuellement. La question de la maison comme instrument d’une densité nouvelle maîtrisée et acceptée par la population fait en effet l’objet d’une prise de conscience importante, le même phénomène étant observé chez les élus.

Ce double mouvement tient au fait qu’au sein même de la communauté des constructeurs, la population est peu identifiée. C’est pourquoi une commission de travail au sein de l’Union des Maisons Françaises travaille actuellement au changement juridico-financier de mode opératoire, avec le montage de petites opérations en promotion horizontale.

Par ailleurs, un article récent du ministère du Logement évoquait le chiffre de 230 000 logements en besoin. Or depuis quarante ans, la maison représente plus de la moitié des surfaces construites.

S’agissant de la reconstruction en zone urbaine, les observations statistiques montrent que le renouvellement du parc porte sur 180 000 logements, de sorte que le delta se fait en extension. Dans cette mesure, l’extension urbaine crée du logement, de sorte qu’il est nécessaire de cesser les postures trop idéologiques.

Finalement il existe des points de croisement entre les architectes, les élus et les urbanistes.

A cet égard, l’exemple d’un opérateur du groupe LESTERLIN est intéressant à étudier. En Ile-de-France, trente commerciaux de ce groupe œuvrent au quotidien pour vendre des maisons individuelles, mais seuls cinq d’entre eux possèdent le savoir et l’attitude pour vendre du terrain à bâtir dans le jardin d’un voisin. Deux articulations techniquement possibles se présentent :

> l’achat d’un terrain en deuxième position pour y bâtir une maison ;

> l’achat d’un terrain en deuxième position pour y bâtir deux maisons.

A cette fin, il est nécessaire d’effectuer une déclaration préalable avec un géomètre et de procéder au dépôt de demande de permis de construire. Après le dépôt interviennent des problématiques de droit de l’urbanisme.

La deuxième configuration est source de complexification liée au droit commun et de l’urbanisme ainsi qu’aux frais de copropriété, de partage, d’hypothèque. Il apparaît en définitive que la construction de deux maisons sur un terrain dans son jardin n’est réellement envisageable que lorsqu’il s’agit de la même famille.

Il convient également de souligner que les copropriétés ne sont actuellement plus acceptées par les notaires.

Ainsi qu’il l’a été observé, la possibilité de division d’un terrain ne procède pas d’un souhait initial des propriétaires, mais plutôt d’une demande révélée par l’information qui leur est fournie quant à cette possibilité. Le prix perçu lors de la division parcellaire est alors envisagé comme un complément financier non négligeable pour la retraite.

En outre, en vue de parvenir à une baisse du prix du foncier grâce à la démarche BIMBY, il sera nécessaire de déterminer le niveau de volume de constructions permettant de dépasser le stade de la pénurie, en ramenant l’offre et la demande à des rapports comparables. En tout état de cause, tant que les démarches auront un caractère expérimental, on ne pourra compter sur une baisse générale des prix et l'on devra raisonner sur les attributs et les qualités des terrains constructibles produits via le règlement, pour les cibler en fonction de certaines catégories de populations.

Il s’agit d'adopter dans le PLU une logique "produit", consistant à ne plus de raisonner en nombre de mètres carrés mais par type d'habitat. 

 
Les parcelles issues de division parcellaire : un marché pour les architectes ?

 

La démarche BIMBY est marginale parmi les architectes, dont la tradition culturelle comporte une critique fondamentale de la maison individuelle.

Or le BIMBY existe déjà mais qu’il est très compliqué à mettre en œuvre ...

 

Retour d’expérience sur le PLH de Dieppe : quelles pistes d’évolution pour un pavillonnaire seventies ?

 

Une expérience BIMBY est actuellement menée dans la région dieppoise.

Au Nord, 18 communes se trouvent dans un PLH en révision et 80 communes se trouvent dans un SCOT en construction.

La population est vieillissante (entre 70 et 80 ans) et statistiquement dans le PLH, le décrochage de ces personnes à vivre chez elles individuellement se situe à 82 ans.

La ZAC d’Offranville est pour partie déjà construite. Dans cette ville de 5 000 habitants existe un très fort potentiel pour en accueillir 20 000 du fait même de sa structure de ville. Néanmoins la population s’oppose à cette extension démographique. Le PLU propose donc de travailler par paliers, en intégrant les nouveaux arrivants dans la ZAC ou en négociant parcelle par parcelle pour développer BIMBY.

Une caractéristique de ces lotissements tient au fait que la population vieillit en même temps et libère les habitations. De surcroît, la gestion du thermique est actuellement très mauvaise, des couples ou même des personnes seules vivant dans des F4 sans aucune isolation et se réfugiant donc dans une seule pièce chauffée.

Ces ménages n’anticipent pas leur fin de vie, et n’imaginent pas qu’un conseil en immobilier pourrait leur permettre de réaliser leur parcours foncier. Le conseil BIMBY représente donc une solution certaine.

Une troisième idée à développer est celle que le pavillonnaire isolé des bourgs, peu dense, subira la montée du coût de gestion des réseaux et des nécessaires réhabilitations.

Du fait de l’augmentation durable des prix du pétrole, il sera indispensable pour les habitats de s’organiser autour de bourgs et de centres fonctionnels et non de demeurer isolés au milieu d’un grand terrain, la question des réseaux devenant cruciale.

En conclusion, les logements apparaissent inadaptés en termes de surface, de réglementation technique, de sécurité, d’aménagement pour le vieillissement et de proximité des biens et services.

 

 

Retranscription :

 

David MIET : Vous l'aurez remarqué, peu d’élus sont présents au colloque. Nous avons sciemment invité, en premier lieu, la profession afin qu'elle s'approprie ce sujet. Nous souhaiterions en effet qu'à l’avenir, la démarche BIMBY soit avant tout portée par les professionnels et devienne une offre de service innovante, présentée plus largement aux élus dès qu’elle aura acquis de la maturité. Finalement, différents types de métiers sont concernés, comme en témoigne la qualité des personnes présentes autour de cette table : constructeurs de maisons individuels, architectes et planificateurs. Cet atelier est donc strcuturé en triangle, puisqu’en amont les planificateurs réfléchissent à la nature et à la forme de l’offre de logement, tandis qu’en aval les producteurs de l’offre sont représentés d'une part par les architectes et d'autre part par les constructeur de maisons individuelles. 

Le titre de l’atelier "Pourquoi faut-il construire plus de maisons individuelles ?" est quelque peu provocateur. Il reflète des difficultés que nous avons rencontrées au cours de ces deux dernières années à exprimer le véritable sens de la démarche BIMBY à un public d'urbanistes et de planificateurs.

Ces derniers éprouvent en effet quelque peine à envisager de quelle façon la maison individuelle peut constituer une réponse quantitativement significative à la crise du logement. Ceci est particulièrement vrai en Ile-de-France. En effet, dans la mesure où chaque année seuls 30 000 logements sont construits dans cette région, pour un besoin d’au moins 70 000 unités, il est difficile d’envisager la construction de nouvelles maisons individuelles autrement que comme quelque chose d'anecdotique.

Dans nos métiers de planificateurs, la quantité est en effet envisagée par secteurs et par opérations, et la quantité quasi systématiquement associée au collectif. Dans beaucoup d’autres domaines pourtant, les ventes sont individualisées, l’unité produisant la quantité. Or comme nous vous l’avons démontré ce matin, chiffres à l’appui, la quantité de production de logements est en grande partie due à la maison individuelle, dont plus de la moitié est produite à l’unité. Et nous avons une réelle difficulté à expliquer cette notion aux urbanistes.

Reprenons le cas de l'Ile-de-France. Chaque année, sur 30 000 logements construits, 6 à 8 000 sont des maisons individuelles. Ce chiffre est effectivement faible du fait de l’absence de disponibilité actuelle de foncier dans la région. Or l’hypothèse de départ de BIMBY consiste à affirmer que le foncier disponible, auquel nul n’avait pensé, se situe dans le jardin des gens. Ce foncier est dormant. Les départements de la première couronne sont remplis de maisons individuelles, dont les jardins mesurent parfois 600 à 800 mètres carrés, qui constituent un réel secteur d’intervention possible.

En Ile-de-France, le stock actuel de maisons individuelles est estimé à 1,4 millions d'unités. Une densification à un ruthme de 1 % par an engendrerait la création de 14 000 terrains, soit deux fois la production actuelle de maisons individuelles. La pression foncière étant extrêmement forte en Ile-de-France, une vitesse de densification de 2 % par an des tissus pavillonnaires serait tout à fait envisageable.

Ainsi, le nombre de terrains à bâtir créés serait porté à 30 000 unités, sans étalement urbain. Des terrains qui ont la particularité de n’être constructibles que sous forme de maisons individuelles.

 

Pourquoi donc construire plus de maisons individuelles ? Pour construire plus de logements dans les secteurs où le foncier est rare et cher.

 

Si on examine le stock de maisons individuelles, on se rend compte que 1 à 2 % par an produisent des volumes considérables tout en maintenant des densités relativement faibles. En partant par exemple d’un lotissement dont la densité est actuellement de dix logements à l’hectare, avec des terrains de 800 mètres carrés, une vitesse de densification de 2 % par an impliquerait de passer en dix ans à une densité de douze logements à l’hectare. 

Si les planificateurs ont quelques difficultés à percevoir ces chiffres c'est sans doute en raison d'un problème de représentation mentale de la réalité spatiale de ces chiffres ; une difficulté de représentation des proportions. Dès lors, deux questions se posent :

> Comment communiquer plus efficacement vis-à-vis des urbanistes et des planificateurs sur l’intérêt d'envisager de produire la quantité par l’unité ?

> Que dire sur la qualité des maisons ? En d’autres termes, qui va bâtir et les logements seront-ils dignes de ce nom ? 

 

Avant de donner la parole à l’Union des Maisons Françaises, je vous ferai part d’une petite anecdote : il existe en Ile-de-France un Observatoire Régional du Foncier qui rassemble les élus, l’Etat, les promoteurs et l'ensemble des acteurs de l’urbanisme, de l’aménagement du territoire et de la production de logement. Lorsque j'ai demandé à une responsable pourquoi l’Union des Maisons Françaises de siégait pas à cet observatoire, on m'a répondu su'il serait mal venu de travailler avec les responsables de l’étalement urbain. 

Or, comme nous l’avons démontré, seuls deux acteurs sont susceptibles de construire sur une parcelle BIMBY, c'est-à-dire avec un étalement urbain strictement nul : un constructeur de maisons individuelles, ou un architecte. Là encore, nous voyons qu'il est très complexe de faire entrevoir aujourd'hui à un planificateur la réalité de l’activité d’un constructeur de maisons individuelles.

C’est pourquoi j’ai invité Dominique DUPERRET, secrétaire général de l’Union des Maisons Françaises et André CARON, spécialiste du chiffre de la maison individuelle, pour tenter de répondre à la question posée ce matin par le directeur de l'Atelier International du Grand Paris relativement au potentiel chiffré du BIMBY en Ile-de-France. Peut-on réellement tripler le chiffre de 5 à 6 000 constructions de maisons individuelles par an ? Les acteurs sont-ils présents pour le faire ?

 

Quant aux architectes, ils se posent également la question de savoir si la parcelle issue d’une division parcellaire ne serait pas susceptible de représenter le marché de demain, ces parcelles étant souvent étroites et complexes en raison des problèmes de vis-à-vis, d'accès, etc.

 

Enfin, Jean-Marc GOHIER, de l’ADEME Haute-Normandie, évoquera le PLH de Dieppe et le sujet de la maison individuelle en dehors des poncifs habituels du métier sur cet objet quelque peu mal-aimé.

 

Conférence d’André CARON, Gérant Caron Marketing : Quel avenir quantitatif pour une maison individuelle construite sur une parcelle issue de division parcellaire ?

 

André CARON : Je reprendrai l’exemple de l’Ile-de-France, pour laquelle le potentiel est beaucoup plus élevé que ce que vous indiquez. En effet dans la première couronne, on compte 340 000 maisons individuelles, en moyenne construites sur des terrains de 750 mètres carrés dont une bonne partie peut faire l’objet d’une scission. L’âge moyen des propriétaires occupants de ces maisons est très élevé, ce qui implique à court et moyen terme des renouvellements. Dès lors, un grand nombre de mesures pourraient être entreprises, à la condition d’une ouverture des possibilités.

Actuellement, les architectes ne viennent que rarement sur ce genre de marché, et les constructeurs de maisons individuelles ne l’ont pas réellement travaillé non plus. En effet jusqu’à présent ces derniers ont travaillé sur modèle, la maison-type étant le pavillon avec terrain de 800 à 1 000 mètres carrés, sachant même que la taille du terrain moyen en France atteint 1 100 mètres carrés.

Il serait donc indispensable pour les constructeurs d’acquérir des capacités de travail sur ce type de terrain, par le biais d’une collaboration avec les architectes. Le potentiel est donc présent et l’ouverture sera certaine, ne serait-ce que par la disparition des propriétaires. De même, la nécessité de financer la réalisation d’une rénovation thermique et l’augmentation des impôts locaux constituent des motivations très importantes pour les propriétaires occupants, à la condition toutefois qu’une offre puissante soit disponible. Ce raisonnement me semble donc tout à fait applicable, à tout le moins sur les zones denses à prix importants au mètre carré sur lesquelles il est envisageable de monter à 3 ou 4 %.

Si un tel raisonnement s’applique à l’Ile-de-France, il est également transposable à toutes les grosses agglomérations (Lyon, Marseille…) dans lesquelles la même tension est présente et où la demande potentiellement importante ne s’exerce pas actuellement, puisqu’aucune offre n’est disponible.

 

Conférence de Dominique DUPERRET, Secrétaire Général de l’Union des Maisons Françaises: Les constructeurs de maisons individuelles peuvent-ils construire sur des parcelles déjà bâties ?

 

Dominique DUPERRET : Je me suis fait accompagner de Nicolas GOSSARD, opérateur-constructeur, qui apportera son éclairage.

 Par rapport à votre intéressante introduction, je signale qu’un double mouvement s’opère actuellement. La question de la maison comme instrument d’une densité nouvelle maîtrisée et acceptée par la population fait en effet l’objet d’une prise de conscience importante, à laquelle vous avez contribué. On observe le même phénomène chez les élus, étant précisé par rapport à l’anecdote que vous relatiez, que la maison n’est pas l’auteur de l’étalement urbain mais qu’il s’agit plutôt d’un problème de production foncière. En d’autres termes, la maison est la victime de l’étalement urbain mais n’en est pas la cause.

Ce double mouvement tient au fait qu’au sein même de la communauté des constructeurs, même si nous sommes traditionnellement les représentants du diffus nous sommes généralement une population peu identifiée au sein des aménageurs, des élus et des responsables de l’urbanisme. C’est pourquoi une commission de travail au sein de l’Union des Maisons Françaises travaille actuellement au changement juridico-financier de mode opératoire, avec le montage de petites opérations en promotion horizontale. De ce fait au sein de la profession de constructeur, on sent bien qu’il existe un réel potentiel.

Par ailleurs, il ne faut pas se méprendre sur les grandes données économiques. Un article récent du ministère du Logement évoquait bien le chiffre de 230 000 logements en besoin. Depuis quarante ans, la maison représente plus de la moitié des surfaces construites.

S’agissant de la reconstruction en zone urbaine, les observations statistiques montrent que le renouvellement du parc porte sur 180 000 logements, de sorte que le delta se fait en extension. Dans cette mesure, l’extension urbaine crée du logement, de sorte qu’il est nécessaire de cesser les postures trop idéologiques.

Quand on envisage les choses depuis quelques années, il apparaît que le stock de présence de maisons en Ile-de-France est à 22 % selon les zones, mais que le flux est de 37,2 % en zone A. En zone B1, le stock est de 39,7 % tandis que le flux atteint 43 %. En commune rurale, le stock est de 89,5 % pour un flux de 79 %. On assiste donc à un rééquilibrage du parc. C’est pourquoi les réflexions initiées avec BIMBY sont intéressantes car elles se situent dans le réel.

En matière statistique, on s’aperçoit qu’on a largement construit en zone urbaine, ce qui a conduit la densification à s’opérer au fil du temps. Il s’agit donc d’adopter une vision beaucoup plus fine que la posture politique incantatoire.

Finalement il existe des points de croisement entre les architectes, les élus et les urbanistes.

 

Jean-Marc GOHIER, chargé d’études, ADEME Haute-Normandie : Je souhaite simplement apporter une nuance par rapport à la définition de l’lNSEE. Aujourd’hui, on travaille plutôt sur un flux pendulaire, c’est-à-dire l’attachement à un bassin économique. Dans cette mesure, quand une commune dépend à plus de 50 % de la commune centre, elle se trouve en agglomération urbaine alors qu’auparavant une continuité était nécessaire. Le rapport a donc changé.

 

Dominique DUPERRET : Nicolas GOSSARD, l’un de nos adhérents en Ile-de-France, monte des opérations en découpage de parcelle, et nous livrera donc les grandes lignes de ses opérations.

 

Nicolas GOSSARD, groupe LESTERLIN : Le groupe LESTERLIN représente trois marques de maisons, et environ 500 maisons par an. En Ile-de-France, trente commerciaux œuvrent au quotidien pour vendre des maisons individuelles, soit classiques sur catalogue, soit sur mesure. Sur les trente, au maximum cinq opérateurs possèdent le savoir et l’attitude pour vendre du terrain à bâtir dans le jardin d’un voisin. Nous sommes en effet avant tout les spécialistes de la construction de maison sur terrain nu. Il n’est pas encore dans la mentalité française d’avoir des terrains de 200 ou 300 mètres carrés, même si les mentalités évoluent actuellement. Le consommateur s’aperçoit en effet que la banque est en réalité le décideur.

Deux articulations techniquement possibles se présentent :

> l’achat d’un terrain en deuxième position pour y bâtir une maison ;

>  l’achat d’un terrain en deuxième position pour y bâtir deux maisons.

A cette fin, il est nécessaire d’effectuer une déclaration préalable avec un géomètre et de procéder au dépôt de demande de permis de construire. Ensuite, compte tenu de l’obligation imposée par le PLU national d’avoir huit mètres de limite en façade, seize mètres seraient théoriquement nécessaires pour deux maisons.

C’est pourquoi il est possible, par le recours à un acte notarié, de créer une servitude de vue ramenée à huit mètres, ce qui représente une amélioration considérable.

En tout état de cause après le dépôt interviennent des problématiques de droit de l’urbanisme. Les commerciaux doivent donc être formés en ce sens.

En général, les terrains sont plus complexes de sorte que des coûts supplémentaires peuvent intervenir.

Dans l’exemple de la première configuration, un terrain représente une moyenne de plus-value d’environ 15 000 euros, uniquement sur la faisabilité d’une construction en second rang. Le fait de diviser le terrain le rend plus accessible. Il sera certes de taille plus modeste, mais son coût sera moindre.

La deuxième configuration complexifie car il existe un problème de stationnement. De plus le droit commun et de l’urbanisme entrent en jeu, de même que les frais de copropriété, de partage, d’hypothèque. C’est pourquoi il est en général proposé aux clients d’adopter la même banque. Il apparaît néanmoins que très concrètement, la construction de deux maisons sur un terrain dans son jardin n’est réellement envisageable que lorsqu’il s’agit de la même famille.

 

De la salle : Lorsque vous évoquez l’hypothèse de deux maisons sur un terrain dans son jardin, cela implique-t-il que le terrain ne soit pas divisé ?

 

Nicolas GOSSARD : En effet, le terrain n’est pas divisé, ce qui explique les nécessaires transferts d’hypothèque et les complications rencontrées de façon générale auprès de la banque.

A titre d’exemple, lors d’une expérience de couponing dans un petit bourg, dans un quartier bien défini et ciblé, nous avons recueilli quelques réponses favorables. Ce chantier doit donc être ouvert.

 

David MIET : Pourrait-on entendre des points de vue d’architectes après celui des constructeurs ?

 

Une architecte en région nantaise : Je suis jeune architecte, et j’ai actuellement plusieurs projets entrant dans la démarche BIMBY. Je ne sais pas si cela est spécifique à ma région, mais il existe beaucoup de demandes. Je partage les points de vue exprimés et les principes.

 

David MIET : De ce fait, vous avez trouvé votre marché.

 

L’architecte en région nantaise : Pour le moment, c’est le cas. Néanmoins je ne suis pas en mesure de prédire l’évolution ultérieure.

 

Jean-Marc GOHIER : Dans un atelier précédent, l’article 5 du PLU sur la division a été abordé. La réflexion portait effectivement sur la nécessité de rester dans une même famille, ou encore de prendre l’option de ne diviser qu’après avoir construit. En tout état de cause même si les banques sont encore quelque peu frileuses, nous nous trouvons actuellement dans une période de transition d’urbanisme entre les anciens POS et les futurs PUI.

 

Nicolas GOSSARD : J’ajoute que les copropriétés ne sont actuellement plus acceptées par les notaires.

 

De la salle : L’arrivée de Google Earth ouvre-t-elle des possibilités ? S’agit-t-il d’une modification importante de votre approche pour prospecter du foncier ?

 

Nicolas GOSSARD : En effet, Google Earth représente un outil extraordinaire, permettant de gagner un temps précieux.

 

De la salle : Je peux témoigner sur mon entreprise et également sur la Commune Urbaine de Bordeaux, dans laquelle la prospection foncière était auparavant réalisée au coup par coup, surtout en zone C, afin de déterminer si les propriétaires étaient disposées à vendre.

Il est également incontestable que les notaires ne sont pas favorables aux copropriétés.

La CUB de Bordeaux, si elle n’est pas d’une grande densité, est très proche de Bordeaux centre.

La promotion en est faite par un constructeur. Actuellement, les prix atteignent 2 740 euros le mètre carrés pour des terrains de 200 mètres carrés.

Sur le marché de la promotion locale en neuf, les prix s’élèvent à 3 800 le mètre carré. En cas de division parcellaire, le chiffre baisse de 43 %.

En ce qui concerne notre démarche sur la filière courte, nous sommes contraints de travailler autrement. C’est pourquoi la possibilité de division d’un terrain est révélée aux propriétaires, qui ne connaissent pas la plupart du temps cette possibilité. Il ne s’agit donc pas d’un besoin initial de leur part, mais plutôt d’une demande révélée par l’information. Le prix perçu lors de la division parcellaire est alors envisagé comme un complément financier non négligeable pour la retraite.

 

De la salle : L’augmentation de 25 % du potentiel implique-t-elle une baisse significative d’autant sur le prix du foncier ?

 

André CARON : Or en situation de pénurie, la balance des prix entre l’offre et la demande est très précise : si l’offre est augmentée, les prix baissent. Pourtant les prix du foncier vont très rarement baisser, du fait de la pénurie de foncier dans les zones urbaines. Je rappelle que 72 % des maisons individuelles sont actuellement réalisées en communes rurales (zone 5). L’immense majorité des ménages en zone urbaine n’ont pas les moyens de financer une maison individuelle en raison du prix des terrains.

 

David MIET : Aujourd’hui toutes les grandes agglomérations françaises connaissent une pénurie de terrains à bâtir. Dans cette mesure, tant que le volume produit ne sera pas suffisant pour la combler, les prix n’évolueront pas. Dès lors, il s’agira de déterminer le niveau de volume permettant de dépasser le stade de la pénurie, en ramenant l’offre et la demande à des rapports comparables.

A titre d’exemple, les Essarts-le-Roi, commune de 6 000 habitants avec laquelle nous expérimentons la démarche BIMBY, connaitra une augmentation de l’offre de terrains à bâtir sur son territoire sans toutefois que les prix baissent, puisque les communes alentours ne pratiqueront pas la même démarche simultanément.

En pareille situation, nous avons envisagé de réutiliser le COS couplé à d'autres éléments du réglement afin de nous assurer que des terrains à bâtir avec des droits à bâtir limités (par exemple à 90 ou 110 m2 habitables), puissent être produits par division parcellaire. Ainsi, ces terrains seront sortis du marché des seconds accédants, dont le pouvoir d'achat détermine les prix sur la commune et qui souhaitent dans cette région bâtir 150 mètres carrés. Finalement les terrains de taille réduite intéresseront plutôt les jeunes ménages ainsi que les couples se retrouvant seuls après le départ des enfants. C'est un exemple de stratégie pour produire des terrains à bâtir à des prix abordables sans attendre une baisse globale des prix de l'immobiliers.

 

De la salle : A Vancouver, nous avons déterminé un certain nombre de quartiers permettant la densification. Or les prix ne baissent pas en raison d’une grande spéculation, les propriétaires estimant plus grande la valeur de leur terrain si deux maisons y sont potentiellement constructibles.

 

David MIET : Tant que les démarches auront un caractère expérimental, il n'est pas raisonnable de compter sur une baisse générale du prix des terrains. Mieux vaux travailler sur les attributs et les qualités des terrains constructibles, via le règlement, pour cibler les produits en fonction de catégories de population que l'on souhaite accueillir.

 

De la salle (intervenant précédent) : Ce matin vous évoquiez le chiffre de 20 % des propriétaires potentiellement disposés à diviser leur terrain.

 

David MIET : Le chiffre de 20 % signifie qu’un grand nombre de personnes diviseront leur terrain également pour des proches. Au niveau du prix, cela n’aura donc plus rien à voir avec une approche spéculative. Une division parcellaire, cela signifie avoir un nouveau voisin, que l’on choisit. Quand on analyse réellement la distribution des prix de vente des terrains, on se rend compte que tout le monde n’est pas spéculateur, et que la plupart des propriétaires souhaitent avoir un voisin avec lequel ils s’entendent. Toutes ces logiques de solidarité échappent généralement aux professionnels, mais sont perceptibles au travers d’une analyse fine des prix.

 

De la salle : Il me semble que vous avez raison sur le fait de choisir son voisin. En revanche la spéculation est dans la nature même de l’immobilier, de sorte qu’elle ne saurait être ignorée. En revanche, sur les zones A ou B1, les prix ne pourront jamais diminuer compte tenu de la pénurie.

 

David MIET : Il s’agit pas de compter sur une baisse générale des prix des terrains mais de sortir les produits qui nousmanquent, notamment les logement abordbales pour les primo-accédant, par une limitation fine des droits à bâtir sur les terrains créés. 

 

De la salle : On observe que certaines communes font actuellement du BIMBY sans le savoir, par le biais de la majoration de la taxe foncière non bâtie. Une telle approche procède de l’application d’une règle du PLU ouvrant des possibilités fiscales aux communes : par exemple, au-delà de 500 mètres carrés non bâtis, une surtaxe est appliquée. Ceci permet donc naturellement de faire émerger la possibilité de construire.

Avez-vous donc prospecté sur ces communes qui créent des gisements fonciers, et dans lesquelles les propriétaires ont un rapport différent puisqu’ils sont surtaxés ?

 

Nicolas GOSSARD : Il me semble qu’il s’agisse de niches.

 

André CARON : Néanmoins, une telle surtaxe constituerait une bonne orientation à prendre pour l’Etat.

 

De la salle : En quoi les constructeurs de maisons individuelles sont-ils intéressés par le BIMBY, dans la mesure où il apparaît que les projets requièrent systématiquement des adaptations de terrains ?

 

De la salle : Il s’agit d’une fausse idée. En premier lieu nous sommes intéressés car sollicités en tant que spécialistes de la maison, donc possédant un savoir-faire particulier. Or la plus grande partie des agents immobiliers ne sont pas compétents sur les problématiques du foncier, de sorte qu’il est préférable de nous y intéresser nous-mêmes. En outre, nos commerciaux sont aguerris et savent mettre en œuvre ce type de projet car il a été pensé en amont. Je précise toutefois que nous nous situons toujours dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle : d’une part nous mettons en relation un vendeur de terrain avec un candidat à la construction de maison, et d’autre part nous mettons en œuvre le contrat de construction.

 

Nicolas GOSSARD : J’ajoute que nous ne sommes pas uniquement des pavillonneurs, cette image étant obsolète. Notre cœur de métier consiste en effet à fabriquer et dessiner des maisons sur mesure. Nous faisons également appel à des architectes pour des cas compliqués, et la relation entre nos deux professions est très intéressante. La construction de maisons fait même l’objet d’un grand prix annuel à l’Union des Maisons Françaises, sur le modèle d’un concours d’architectes.

 

Florian GOLAY, Architecte, Président de la Maison de l’Architecture de l’Isère : Malgré que la démarche BIMBY vise à long terme une réduction du phénomène d’étalement urbain, je sens très enthousiastes les constructeurs de maisons individuelles. Comment vivez-vous donc le fait que la source qui vous a nourri depuis ces quarante dernières années puisse se tarir ?

 

André CARON : La problématique des constructeurs est d’étendre globalement leur chiffre d’affaires. Compte-tenu des problèmes de la primo-accession populaire, notre marge actuelle est d’environ 5 %, comparable à celle des promoteurs. Le futur de la profession de constructeurs consistera donc à élargir leur marché à d’autres types de ménages, alors qu’il est actuellement presque exclusivement composé de primo-accédants populaires d’esprit rurbain.

 

De la salle : Ceci apparaît comme une réelle évolution stratégique.

 

André CARON : Nous avons une stratégie du « double zéro », susceptible de changer l’image de la maison individuelle : « zéro étalement urbain » et « zéro énergie ».

 

Conférence de Jacques AUDREN, Vice-Président du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes d’Ile-de-France : Les parcelles issues de division parcellaire, un marché d’avenir pour les architectes ?

 

Jacques AUDREN : Je salue la présence des nombreux architectes dans la salle. J’aime BIMBY, mais en ce sens je suis marginal. En effet, dans la tradition culturelle des architectes il y a une critique fondamentale de tout ce qui touche à la maison individuelle. Je le vis comme professionnel et comme élu, et il me semble que cet ostracisme constitue une erreur.

De plus je signale que BIMBY existe depuis au moins le XIXème siècle - c’est-à-dire l’âge d’or de la construction - dans un vide juridique.

Une troisième raison m’attache à BIMBY : l’inversion sémantique. Je connaissais en effet plutôt l’inverse, c’est-à-dire « Not In My Backyard ».

En tout état de cause, je suis effectivement intrigué de l’intérêt des constructeurs individuels à une forme d’extinction de leurs ressources.

L’art du BIMBY est l’art d’accommoder les restes. Je suis architecte-conseil de l’Etat et ai visité à ce titre quatre départements depuis 20 ans. Dans ceux-ci, contrairement à une doxa des architectes, 70 % des constructions sont en densification ou en division de parcelle. Il apparaît donc que le BIMBY existe déjà mais qu’il est très compliqué à mettre en œuvre. A mon sens, le BIMBY ne doit pas être uniquement pratiqué sur le territoire existant, mais être intégré au moment même de la conception, en prévoyant une possibilité d’évolution. Il existe de grandes ressources foncières, à l’intérieur même desquelles il faut inoculer du BIMBY dès cette conception. Je suis donc favorable à une prospective de la démarche BIMBY et non simplement à une recherche de ressources. Il est nécessaire d’aller plus loin.

 

Conférence de Jean-Marc GOHIER, Chargé d’études, Ademe Haute-Normandie: Retour d’expérience sur le PLH de Dieppe : quelles pistes d’évolution pour un pavillonnaire seventies ?

 

Jean-Marc GOHIER : Je travaille à l’ADEME sur les questions d’urbanisme et de mobilité, entre autres en développant une approche environnementale de l’urbanisme, c’est-à-dire le moyen de mettre de l’ambition environnementale dans des projets urbains, dans les PLU, dans la planification ou dans les projets d’aménagement. Nous travaillons donc en parallèle sur de la planification et des opérations rurales.

Nous travaillons notamment le BIMBY avec le CAUE.

Une carte est projetée à l’écran (région dieppoise).

Au Nord, 18 communes se trouvent dans un PLH en révision et 80 communes se trouvent dans un SCOT en construction. Sur les 18 communes, le PLH de Dieppe a pris le parti de développer l’approche BIMBY. Il n’est en effet pas plus difficile de travailler sur une zone existante que sur une zone potentiellement polluée. 

De plus, la population est vieillissante (entre 70 et 80 ans) et statistiquement dans le PLH, le décrochage de ces personnes à vivre chez elles individuellement se situe à 82 ans.

La ZAC d’Offranville est pour partie déjà construite, mais nécessite un certain couturage. Dans cette parcelle sont situés un camping et un jardin botanique, offrant véritablement à cette ville de 5 000 habitants un très fort potentiel pour en accueillir 20 000 du fait même de sa structure de ville. Tous les services sont en effet disponibles. Néanmoins la population s’oppose à cette extension démographique. Le PLU propose donc de travailler par paliers, en intégrant les nouveaux arrivants dans la ZAC ou en négociant parcelle par parcelle pour développer BIMBY. L’idée est de créer quelques références, pour étendre ensuite l’opération aux quartiers voisins grâce au bouche à oreille.

La démarche est actuellement en cours, et un atelier sur la stratégie foncière a d’ores et déjà eu lieu. Un comité de pilotage se réunira en octobre.

Enfin, il s’agit de négocier une densité au niveau de la ZAC et des parcelles, sachant que la surface de ces dernières n’est pas très élevée. En tout état de cause à un niveau général dans l’agglomération de Rouen les terrains sont grands et potentiellement constructibles sur une partie. En outre, la caractéristique de la Normandie n’est pas aberrante par rapport au sud-ouest parisien, dans lesquels les villages ont parfois la même densité. En revanche le coût du foncier est différent.

Une caractéristique de ces lotissements tient au fait que la population vieillit en même temps et libère les habitations, qui pourraient de fait être occupées par des couples avec enfants n’ayant plus les moyens d’accéder. De surcroît, la gestion du thermique est actuellement très mauvaise, des couples ou même des personnes seules vivant dans des F4 sans aucune isolation et se réfugiant donc dans une seule pièce chauffée.

Ces ménages n’anticipent pas leur fin de vie, et n’imaginent pas qu’un conseil en immobilier pourrait leur permettre de réaliser leur parcours foncier. Le schéma classique est en effet d’acheter un bien une fois pour toutes, sans tenir compte de l’évolution de son occupation et des conditions de vie. Dans cette mesure l’urbanisme en fin de vie devient aberrant car les équipements du lotissement ne sont plus adaptés non plus à la population vieillissante.

Le conseil BIMBY représente donc une solution certaine.

Une troisième idée à développer est celle que le pavillonnaire isolé des bourgs, peu dense, subira la montée du coût de gestion des réseaux et des nécessaires réhabilitations.

La question finale émane du comité d’analyse stratégique. Elle tend à souligner que le pétrole sera durablement cher et les prix volatiles, de sorte qu’il sera indispensable de réaliser des économies d’énergie et rénover un parc. La manière de vivre dans les logements déjà bâtis sera donc nécessairement révolutionnée pour réduire les gaz à effets de serre. Dans cette perspective, il s’agira pour les habitats de s’organiser autour de bourgs et de centres fonctionnels et non de demeurer isolés au milieu d’un grand terrain, la question des réseaux devenant cruciale.

En conclusion, les logements apparaissent inadaptés en termes de surface, de réglementation technique, de sécurité, d’aménagement pour le vieillissement et de proximité des biens et services.

 

André CARON : Le problème de l’obsolescence du parc de maisons individuelles pose également la question de la transition thermique, que les personnes âgées devront assurer sans en avoir les moyens. La revente d’une partie de leur terrain constitue une solution importante pour eux.

Une autre solution consisterait à démolir la maison pour en construire deux neuves.

 

Jean-Marc GOHIER : Si l’on conserve la façade et l’allure de l’architecture tout en reconstruisant avec de nouvelles normes, le résultat sera très convenable.

 

De la salle : Il serait regrettable que les jeunes générations paient seules la facture énergétique.

À télécharger : - André Caron.pdf
- Colloque BIMBY 17 09 2012 slides DD.pdf
- Gohier-Reconversion nécessaire du pavillonnaire 70’S&80'S.pdf
- Reconversion nécessaire du pavillonnaire 70’S.pdf
- AT 9 Pourquoi faut-il construire plus de maisons individuelles.pdf

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