Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Fordin Isabelle
- Bruno Sabatier

Publié le 24 février 2012

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> de particulier à particulier
> départ des enfants
> divorce
> donner accès aux endroits les plus recherchés
> initiative des habitants
> retraite
> valoriser son patrimoine

Les motifs individuels de la densification pavillonnaire (2/2) : la demande

La construction de nouvelles maisons sur des parcelles déjà bâties est un mode de densification spontané qui part d’initiatives de particuliers. Les motifs des propriétaires initiateurs de divisions de terrains sont expliqués dans le premier volet de cet article (motifs de l'offre). Elles génèrent une offre foncière en terrains à bâtir et/ou une offre immobilière.

Cette nouvelle offre est ensuite saisie, investie par d’autres, surtout des ménages qui s’installent sur les terrains issus de division en y faisant construire. Les motifs de ces nouveaux arrivants représentent donc la demande de densification.

La rencontre entre cette seconde catégorie de particuliers acteurs de la densification pavillonnaire et une équipe d’enquêteurs, dans les régions d’Île-de-France et de Haute-Normandie, permet d’expliquer ici, à partir de la synthèse des témoignages recueillis, le second volet du « gisement social » [1].

Description des enquêtes

Le contexte régional francilien s’étend sur six communes de banlieue et quatre communes rurales (au sens Insee), réparties dans six départements (Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines) et celui de la Haute-Normandie rassemble cinq communes de l’agglomération rouennaise et deux bourgs ruraux du département de l’Eure.

La population de ces communes varie de 1.000 à 100.000 habitants, et l’ensemble de ces territoires constitue un panel de situations, allant de l’urbain métropolisé au rural agricole. Environ 115 témoignages ont été recueillis au premier semestre 2011.

 

Habiter près de la ville

Les raisons qui poussent les ménages à chercher des terrains issus de division pour y faire construire (ou à se loger dans des maisons sur des terrains relativement petits), relèvent toutes du même enjeu d’accessibilité à la ville.

Elle émane surtout de ménages qui cherchent à se loger en maison individuelle dans des secteurs « proches » d’un centre-ville, ou d’un pôle urbain (selon l’échelle urbaine considérée). Orientés par les opportunités dégagées par les propriétaires-initiateurs, ils sont de nouveaux arrivants dans d’anciens quartiers. Or les terrains issus de division sont de surfaces relativement petites, au-delà d’une grande variabilité (selon la situation urbaine, la taille initiale de la parcelle, le but visé), allant de 1000 à 100 m² environ. Ces ménages acceptent donc une certaine proximité du bâti et des voisins (image 1 ci-contre), au lieu de privilégier les attributs périurbains censés garantir la tranquillité : un grand pavillon, et surtout implanté au milieu d’un « grand » terrain (autour de 1000 m² et bien au-delà).

Puisque pour certains motifs de division (départ, succession ou divorce), les maisons initiales sont libérées, une part de ces ménages s’y installe, souvent ceux aux budgets les moins élevés, et parfois en location à un particulier qui a investi. Si ces maisons côtoient les nouvelles créées sur les terrains issus des divisions, cette clientèle ne relève que de filières immobilières classiques et ne construit pas. Tout comme les étudiants ou jeunes actifs qui se logent dans les logements construits dans les jardins. A l’opposé, les parents et enfants qui se logent sur leurs terrains respectifs, ou les divorcés, personnes âgées et autres ménages bâtisseurs qui se relogent dans leur jardin, restent dans un cadre strictement familial.

Mais la bonne part de la demande s’inscrit dans une filière plus libre qui se passe souvent des agences immobilières, avec des ménages qui prospectent pour trouver un terrain voire mènent une longue veille foncière, selon leur budget, la pression locale, leurs exigences…et de la chance. Ainsi ils deviennent, sinon les « experts » cités, des connaisseurs des secteurs visés, en variant les sources d’information, etc. La construction sur des terrains issus de division peut n’aboutir qu’après un à deux ans de recherches, ce qui indique aussi qu’ils trouvent très vite preneur en général. La carence d’offre foncière étant le propre des quartiers déjà bâtis, le flux modéré est tendu.

Ces ménages ont donc une solide motivation à habiter « près de la ville », choix résidentiel subtil qui intègre plusieurs aspects du mode de vie quotidien. Leurs motifs combinent ces aspects, selon des profils socio-économiques qui varient beaucoup selon les situations d’autant que le poids de la pression foncière devient déterminant. Ces motifs se différencient donc nettement entre les deux régions enquêtées (tableau ci-desssous).

 

En Île-de-France, des arbitrages déplacements liés à la pression foncière

La région-capitale, de par ses coûts fonciers particulièrement élevés, impose aux ménages de s’éloigner « raisonnablement » de la ville-centre (le pôle d’emploi parisien) pour trouver un terrain, tout en recherchant d’autres proximités.

Il s’agit de ménages plutôt jeunes, locataires en appartements en banlieue qui, pour accéder à la propriété en maison individuelle neuve, composent entre leur budget moyen et leur souhait de limiter l’éloignement de leur travail sur Paris ou en banlieue (à échelle de leur secteur), à condition de s’installer dans une commune dotée d’équipements publics et privés. Ils y trouvent donc un terrain issu de division « bien situé » à ces égards, et qui autorise une surface de maison suffisante pour la famille même s’il est bien plus petit que ce qu’ils pourraient obtenir plus loin. Certains, qui acceptent encore moins l’éloignement, s’accommodent d’un terrain plus réduit (300m² ou moins), voire sont prêts à vivre dans une maison de moins de 80m² et/ou mitoyenne. Á tous, la contrainte budgétaire impose de privilégier une exigence et de rogner sur les autres, surtout pour les ménages dits « petits moyens » (employés, techniciens).

Ces compromis acceptables, induits par une forte pression foncière, amènent donc ces primo-accédants à densifier les première et seconde couronnes périurbaines (départements franciliens). Ce type de motifs s’articule ainsi autour de la réduction de la pénibilité des déplacements, tant en voiture qu’en transport collectif (fatigue, stress, temps passé, et coût dont la hausse est estimée inéluctable), pour améliorer la qualité de vie familiale ou simplement la garantir.

Certains cas rouennais résultent de tels arbitrages contraints, comme ces parents qui, pour ne plus devoir « faire le taxi » pour leurs adolescents, déménagent dans une commune proche de Rouen, bien mieux desservie par les transports collectifs. Mais, dans la majorité des cas hauts-normands, il s’agit d’un choix délibéré de primo-accédants.

En Haute-Normandie, des situations plus choisies

La moindre pression foncière autorise en effet à se rapprocher des centres-villes, pour bénéficier plus amplement des divers avantages de la proximité. Par opposition à la région capitale, apparaît une marge de manœuvre pour parvenir à « se payer » tel quartier loué pour son calme, son paysage et/ou son standing. Cela caractérise alors sans doute une majorité des aires urbaines moyennes et petites en France. L’agglomération rouennaise se distingue toutefois, surtout dans son contexte haut-normand, par une surreprésentation de ménages en capacité d’acquérir des terrains issus de divisions de 150.000 à 200.000 € environ.

Le motif le plus rencontré, y compris dans un pôle rural de l’Eure, est le besoin de « proximité ». C’est-à-dire se rapprocher soit des commerces, services et équipements divers, soit du travail (certains parvenant à s’y rendre à pied ou à vélo), soit spécifiquement des écoles. Bien sûr nombre de cas cumulent ces diverses formes de proximités, d’autant qu’elles peuvent se révéler à l’usage. Ces motifs sont également fondés sur la réduction des mobilités, même si elles sont moins pénibles qu’en région francilienne. Cette logique culmine avec un ménage qui tient à rompre avec son expérience antérieure en lotissement, pour « ne plus être isolé de tout ».

Autres motifs

Enfin, la demande comprend aussi divers cas particuliers, notamment imbriqués avec l’offre. Par exemple, en Ile de France, sur un terrain issu de division, deux familles apparentées se bâtissent une grande maison où elles cohabitent, puis construisent un studio à louer. Dans une autre commune de la région parisienne, un couple qui fait bâtir une petite maison sur son terrain pour la vendre, est séduit par son originalité et décide de l’habiter (photo ci-dessous). Ou encore en Haute Normandie, pour éviter la construction d’un immeuble, un ménage rachète le terrain divisé par son voisin puis réaménage le garage qui s’y trouvait en petit logement pour un jeune actif (image 2 ci-contre).


Vers une évolution du rêve pavillonnaire

En somme, si les profils sociaux varient selon les situations, la demande d’habiter en maison individuelle « proche de la ville » répond à une exigence d’accès aux équipements, commerces et services, voire au lieu de travail. Cette exigence prend le dessus sur le « rêve pavillonnaire » qui se réalise dans les communes périphériques, surtout sur le souhait d’un « grand » jardin. Les pavillonnaires demandeurs ont donc un mode de vie urbain, du moins opposé à l’image habituelle des périurbains dont on débat toujours. Ce choix de vie est peut-être le signe d’un changement de mentalité global, d’autant que les projets à caractère écologique abondent parmi les cas recueillis. En tout cas, en s’installant sur les terrains produits par divers changements ordinaires dans la vie des propriétaires, ils concrétisent, pour des raisons elles aussi variées, « la ville à courte distance » dans les quartiers pavillonnaires.

A retenir

L’explication de cette demande constitue le second volet du gisement social de la densification pavillonnaire. Elle montre combien l’offre en terrains à bâtir répond à un besoin important en maisons individuelles.

 


[1] Ce gisement s’articule à d’autres gisements de densification : urbanistique (facteurs réglementaires et morphologiques), et politique (stratégies locales mises en œuvre dans les documents d’urbanisme et via la gouvernance élus/habitants).

 

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