Catégorie Projet ANR Bimby

Publié le 17 Septembre 2012

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

 

Quelles formes pour la densité pavillonnaire?

 


Intervenantes :

Aurore RAPIN

Laureline GUILPAIN

 

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La seule juxtaposition de ces mots pourrait en rebuter plus d’un, et en décourager bien d’autres... Et pourtant, comme le montrent les résultats de notre étude, « on double les habitants, et on ne voit rien ! ». Les expérimentations spatiales que nous proposons tentent de montrer qu’une densification n’est pas vaine. À l’opposé des procédés standardisés, nous développons ici douze s(t)imulations à la parcelle, issues d’histoires de vies fictives mais inspirées de la réalité. Ces expériences ne sont que quelques solutions possibles qui tendent à montrer que l’architecte a son rôle à jouer dans la gestion de l’espace et de ses contraintes au cas par cas.

 

 

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Résumé :

 

Dans le cadre d’une étude post-Master, la situation des parcelles pavillonnaires existant déjà dans la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, plus particulièrement à Bry-sur-Marne et à Champs-sur-Marne, a été examinée. L’étude s’est attachée à établir des scénarios favorisant des solutions spatiales soutenables pour la densification pavillonnaire et à tester l’impact de ce phénomène sur le paysage et sur l’espace public. 12 extensions ont été réalisées sur toute l’étude. Ainsi, par des commandes fictives inspirées de la vie réelle, des projets ont été imaginés au regard de ces besoins.

Il apparaît par exemple qu’une surélévation peut permettre aux habitants de bénéficier d’une meilleure vue, ou d’accueillir un nouveau locataire. La création d’une maison à cheval sur deux parcelles existantes profite aux deux propriétaires et se traduit par une offre de logement supplémentaire, avec une multiplication du coefficient d’occupation des sols de seulement 1,25. L’extension peut également être l’occasion de rénover l’isolation d’une maison ancienne et de réaliser des économies d’énergie. La parcelle peut enfin accueillir un nouvel équipement profitant à l’ensemble du quartier.

Les tests ont permis de doubler le nombre d’habitants et de logements, tout en multipliant le coefficient d’occupation des sols par seulement 1,66. La simulation a été réalisée à l’échelle d’un quartier et extrapolée à l’échelle de l’Ile-de-France. Aujourd’hui, l’Ile-de-France compte 1,3  million de logements. Si 3 % des parcelles étaient transformées, 30 000 logements supplémentaires seraient construits. Si 1 % des parcelles était densifié en France, 150 000 logements supplémentaires seraient construits. La construction sur parcelles existantes permet de maintenir l’efficacité des équipements, aujourd’hui en déclin compte tenu du vieillissement de la population, et de créer une mixité sociale. Les questions des nouveaux services consécutifs à la densification seront à aborder dans le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du PLU.


 

Retranscription :

 

Aurore RAPIN : « Habitants d’une meulière des années 20, sur une parcelle de 900 mètres carrés à Bry-sur-Marne, Monsieur et Madame S. ont besoin d’argent. Ils envisagent de valoriser leur patrimoine foncier. L’architecte auquel ils font appel pour ne pas perdre les qualités de leur grande parcelle leur propose de construire une nouvelle maison bénéficiant de toutes les qualités d’un pavillon, sur une bande de leur terrain de 5 mètres de large ».

Cet exemple est tiré d’une  étude post-Master. Nous nous sommes intéressés aux tissus pavillonnaires de l’Est parisien, notamment à ceux de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée. Nous avons bâti des histoires fictives sur des parcelles pavillonnaires existantes à Bry-sur-Marne et Champs-sur-Marne. Nous souhaitions trouver des solutions spatiales soutenables pour la densification pavillonnaire et tester l’impact de ce phénomène sur le paysage et sur l’espace public.

La meulière de Bry-sur-Marne compte trois habitants pour une maison. Une nouvelle maison de facture contemporaine est alors construite, permettant de loger trois habitants supplémentaires. L’étude ne visait pas à parler de style mais de spatialité.

 

Laureline GUILPAIN : Douze extensions ont été réalisées sur toute l’étude. Nous avons inventé des commandes inspirées de besoins de la vie réelle et imaginé des projets pour y répondre.

Nous avons étudié une maison de lotissement des années 80, plus dense que la parcelle précédente que nous avons exposée. Nous avons envisagé de la surélever et d’ajouter une pièce supplémentaire. Ainsi, les habitants bénéficient d’une vue sur le château de Champs et agrandissent leur maison d’un même geste. Dans le même lotissement, deux voisins se sont entendus pour construire un nouveau logement chevauchant leurs deux parcelles. Par cette opération, ils peuvent rentabiliser le peu de foncier qu’ils possèdent en percevant un loyer. Cette opération a résulté en l’ajout d’un nouveau logement, abritant deux habitants et un nouveau logement. Elle n’a multiplié le coefficient d’occupation des sols (COS) que de 1,25.

Un autre lotissement des années 70 a été étudié. L’habitant ne peut plus utiliser sa partie à l’étage. Ainsi, il décide de diviser sa parcelle et sa maison en deux, en agrandissant la seconde habitation. Une surélévation permet à la personne, autrefois seule, de percevoir un loyer. Dans le même lotissement, nous avons étudié une commande différente. En effet, toute la famille devait s’installer sur la parcelle. L’extension a été l’occasion de rénover l’isolation de la maison.

À Champs-sur-Marne, un logement a bénéficié d’une extension sur le côté et d’une extension sur le toit, permettant de créer deux nouveaux logements et d’accueillir trois nouveaux habitants.

À Bry-Sur-Marne, une nouvelle maison logeant cinq personnes a été ajoutée, sur une parcelle qui accueillait déjà deux propriétaires. La densification des parcelles peut permettre également de diversifier le bâti. Sur une grande parcelle, nous pouvons ajouter un équipement, tel une boulangerie ou un club de canoë-kayak.

Les tests réalisés à travers cette étude ont permis de doubler le nombre d’habitants et de logement, tout en multipliant le coefficient d’occupation des sols par seulement 1,66. La simulation a été réalisée à l’échelle d’un quartier et extrapolée à l’échelle de l’Ile-de-France. Aujourd’hui, l’Ile-de-France compte 1,3 million de logements. Si 3 % des parcelles étaient transformées, 30 000 logements supplémentaires seraient construits. Si 1 % des parcelles était densifié en France, 150 000 logements supplémentaires seraient construits.

 

L’animateur : L’impact ne semble pas phénoménal.

 

De la salle : À quel moment la collectivité récupère-t-elle un budget pour construire des équipements pour les nouveaux habitants ?

 

L’animateur : Ces territoires pavillonnaires voient leur population décroître. La densification vise à maintenir l’efficacité des équipements actuels. Par ailleurs, les taxes d’aménagement sont les seules existantes. Nous pouvons envisager la création d’une nouvelle taxe à la densification.

 

Un intervenant : Comment imaginez-vous la mixité sociale dans ces territoires où les populations sont souvent homogènes ?

 

L’animateur : L’évolution de la typologie de logements est notre premier objectif. Les personnes qui souhaitent créer un nouveau logement souhaitent souvent s’en tenir à une petite habitation ou un espace locatif. Par ailleurs, un atelier sur le logement est prévu. Nous avons des moyens d’intégrer le logement social dans ces opérations. Enfin, un logement créé dans une visée locative n’est pas conventionné, mais il présente de fait un caractère social. En effet, les personnes préfèrent louer moins cher ce logement à des personnes qu’ils connaissent, plutôt que de procéder à un acte locatif classique.

 

Un intervenant : La taxation et la rentabilité ne sont que justice. En effet, pendant des années, des terres agricoles ont été urbanisées et revalorisées 300 fois. Tous ces quartiers voient aujourd’hui les écoles fermer. Les maisons comptent souvent un seul habitant. Cependant, la densification posera des questions de services, abordées dans le PADD du PLU. Je suis ravi qu’une maîtrise d’œuvre urbaine s’attelle à cette question. Pour autant, la rédaction d’un PADD est une opération très difficile.

À télécharger : - 21 TED Forme dans les tissus pavillonnaires.pdf
- Présentation 17 sept. 2012 BIMBY-V2.pdf

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