Catégorie Projet ANR Bimby

Publié le 17 Septembre 2012

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Le règlement du PLU dans une perspective Bimby (partie 1) :

Formes urbaines : comment et combien ?

 

Animateurs :

Sophie DUPLESSY & Fabrice OTERO, Chargés d’études, CETE Normandie Centre

 

Intervenants :

Julien DELILE, Chargés d’études, PNR Haute Vallée de Chevreuse

Jérôme LOVADINA, Urbaniste paysagiste

 

 

Introduction :

 

La majorité des acteurs de l’aménagement a l’habitude de regarder le PLU comme l’outil de l’ouverture à l’urbanisation, de la protection des espaces ou de la prise en compte des risques... La démarche Bimby invite à considérer l’évolution des territoires à partir des espaces urbanisés. Dans cet esprit, plusieurs expériences complétées d’analyses juridiques ont permis de reconsidérer l’écriture des règles du PLU. L’objectif de cet atelier est de présenter et débattre des possibilités offertes par les règles actuelles et d’évoquer les nouvelles rédactions possibles pour la question des formes urbaines : comment et combien ? (art 5 à 10 et 14 du règlement du PLU)
 
 

 

Résumé :

 

Vers une nouvelle approche de la planification

En France, de nombreux PLU sont en cours de rédaction. Le moment est intéressant pour diffuser BIMBY dans l’écriture de ces documents en cours de préparation. En outre, les besoins en logements sont très importants et la préoccupation sur la consommation d’espace se renforce. Il s’agit réellement d’un moment charnière pour l’élaboration de PLU rénovés, dits BIMBY.

Les PLU peuvent également servir à construire un projet sur des tissus urbains constitués. Bien souvent, pour la majorité des acteurs, que ce soient les élus ou les services de l’Etat, un PLU est d’abord écrit pour protéger des espaces ou ouvrir à l’urbanisation et concevoir de nouveaux quartiers. Il s’agit d’en renforcer la lecture pour l’utiliser à travers les tissus urbains déjà constitués.

Du projet à la règle

L’intensification pavillonnaire n’est pas un projet en soi. Il faut être plus fin. En outre, et surtout, les règles sont là pour mettre en œuvre ce projet avec un certain nombre de précautions, en particulier la sécurité juridique et la légitimité. La sécurité juridique passe par la mise en œuvre de l’outil d’étude proposé par le Code de l’Urbanisme. La légitimité dépendra de l’acceptation, par les élus et par les habitants, de ce qui émergera de la concertation.

Combiner analyse, expertise et retours d’expérience

La démarche repose sur quatre questions-clés :

·        Comment le PLU permet-il d’opter pour une densification douce, diffuse et acceptable des tissus pavillonnaires existants ?

·        Comment le PLU permet-il d’apporter des solutions aux situations de vie des habitants actuels des quartiers pavillonnaires ?

·        Comment le PLU permet-il de définir des formes urbaines cibles selon les quartiers, voire les rues ?

·        Comment le PLU permet-il de choisir des vitesses de densification différenciées selon les quartiers ?

Des éléments de méthodes et de réflexion (guide)

Le guide pratique vise à répondre aux questions suivantes :

·     Comment, avec un PLU en vigueur, mettre en œuvre BIMBY, c'est-à-dire comment contourner la règle écrite pour autoriser la densification ?

·     Qu’écrire comme règle dans mon PLU pour permettre l’intensification ?

Formes urbaines : comment ? (articles 5, 6, 7, 8 et 9)

Comment organiser les habitations sur les parcelles à diviser ?

Les règles de recul héritées du Code de l’Urbanisme ou du POS sont reconduites sans être vraiment réfléchies, ce qui aboutit à l’impossibilité de réaliser de nouvelles habitations sur certains terrains. Il convient de bien réfléchir sur ces règles et se demander s’il faut aller jusqu’à définir de façon très précise des règles de recul ou s’il serait possible d’organiser un système de dérogation.

Article 5

L’accessibilité au parcellaire passait par la maîtrise de la dimension. Comment générer un foncier moins cher et intervenir sur la dimension de la parcelle ? L’article 5 ne peut plus définir un minimum parcellaire, mais de nombreux PLU continuent à en définir, ce qui compromet les divisions parcellaires.

Une première solution, à vitesse modérée,  serait de construire avant de diviser pour contourner la règle, la division n’étant pas soumise à autorisation. La collectivité, cependant, ne contrôle ni le risque, ni la quantité d’opérations de cette sorte. En outre, l’extension de la construction ne sera plus possible ensuite, la parcelle étant gelée. Dans cette démarche, il faut également encourager les syndicaux d’assainissement à accepter des dispositifs moins traditionnels (filières compactes).

Une autre solution de contournement, plus douce, serait de permettre l’extension des constructions existantes, même si le minimum parcellaire n’est pas atteint.

Articles 6 et 7

S’agissant de l’article 7 et du recul par rapport aux limites séparatives, une possibilité serait de passer une convention de cour commune entre l’ancienne et la nouvelle parcelle. En situation de servitude de cour commune, en effet, l’article 7 ne s’applique plus et c’est l’article 8 qui s’applique. On peut ainsi s’implanter en toute légalité au plus près de la limite séparative. Il faut cependant toujours respecter les articles du Code Civil, qui demandent un certain retrait par rapport à la vue droite et à la vue oblique.

Dans une nouvelle rédaction, sur l’article 6, en cas de division, il pourrait être proposé de ne pas limiter le recul pour les nouvelles constructions (vitesse rapide). Pour une vitesse un peu plus modérée de densification, autoriser deux bandes de constructibilité par la servitude de passage, pour autoriser, en cas de division, une implantation en deuxième bande de constructibilité, serait une solution. Il peut être enfin envisagé d’autoriser une implantation en continuité de bâti.

Dans l’article 7, l’on pourrait autoriser l’implantation soit sur l’ensemble des limites en cas de division, soit sur la nouvelle limite créée, en supposant que la personne vendant sa parcelle à un nouveau propriétaire tolérera davantage la construction en limite de propriété, soit, enfin, autoriser un pourcentage pour amoindrir la distance entre les limites.

Article 8

Cet article, rarement réglementé dans les PLU, peut être très contraignant pour pouvoir construire deux habitations sur une même parcelle. La solution proposée est de mettre les bâtiments en contiguïté : dans ce cas, l’article 8 ne s’applique pas. Une autre solution serait de permettre une distance réduite entre deux habitations si le nouveau projet a une façade aveugle également.

Article 9

Il convient également de se demander quelle quantité autoriser sur les constructions, en termes d’emprise au sol, de hauteur ou de POS.  L’une des possibilités, pour pouvoir créer une nouvelle parcelle en respectant l’emprise au sol, est de diviser, ce qui permet de réinitialiser l’emprise au sol de la nouvelle parcelle et d’autoriser la nouvelle construction. En revanche, la parcelle restante, si l’on ne respecte plus le minimum d’emprise, est gelée. Il faut veiller à avoir fait tout ce que l’on souhaitait sur la parcelle restante (annexes, extensions) avant de diviser et de permettre l’édification de la nouvelle construction.

En termes de rédaction, en vitesse modérée de densification, il peut être proposé, à l’issue d’un diagnostic très fin du tissu urbain, de déterminer quels sont les quartiers où l’emprise au sol pose le plus de difficultés et quel minimum doit être imposé sur tel ou tel type de tissu pour bien réglementer finement l’emprise au sol.

Il existe, avec les outils existants, un certain nombre de possibilités, soit à partir de règles existantes, soit à partir de règles nouvelles.  Le PLU, malgré ses défauts, est un bon outil pour impulser l’intensification pavillonnaire, à condition qu’il existe un bon projet communal et qu’on ait pris soin de prendre l’avis des habitants. Les règles doivent être lues et écrites de façon combinée, et non linéaire et successive. La règle génère du droit : pour être légitime, elle doit être motivée et justifiée.

 

 

Retranscription :

 

Fabrice OTERO : Bonjour à tous.  Avec cet atelier, nous vous proposons de réfléchir sur les formes urbaines. Nous avons mené un certain nombre de travaux et de réflexions, que nous souhaitons vous livrer non pas comme des doctrines ou des dogmes, mais plutôt comme des pistes, des hypothèses à étudier.

Nous souhaitons aborder cet atelier sous deux angles. En premier lieu, nous évoquerons ce qu’il est possible de faire à travers les plans d’occupation des sols et les plans locaux d’urbanisme aujourd'hui existants, approuvés et à l’œuvre, et comment il est possible de les interpréter pour rendre possible BIMBY malgré tout. En second lieu, nous nous demanderons, avec vous, comment écrire les nouvelles règles dans les PLU en cours de préparation.

Nous commencerons par un rappel et une analyse de la situation, qui ont abouti à préparer un certain nombre d’éléments de méthode dans une sorte de « guide pratiques. Ce terme est peut-être un peu trop ambitieux. Nous vous livrerons toutefois bien du matériau à travers des fiches qui seront téléchargeables sur le site bimby.fr.

Nous évoquerons ensuite les questions qui nous ont aidés à travailler sur cette problématique.

Nous vous présenterons ces fiches de façon synthétique et vous expliquerons leur lecture. Ces fiches sont en effet présentées de façon ludique mais sont finalement assez étoffées : il importe que vous disposiez des clés de lecture pour récupérer l’ensemble du matériau proposé.

Nous partirons ensuite sur des débats, article par article. Je ne sais pas si nous aurons le temps de traiter l’ensemble des articles, mais nous essaierons au moins de raisonner sur les questions principales.

Vers une nouvelle approche de la planification

Premier élément de contexte, les PLU en cours de rédaction sont très nombreux aujourd'hui en France. Le moment est intéressant pour diffuser BIMBY dans l’écriture de ces documents en cours de préparation. Nous sommes à la charnière d’un changement d’époque.  Nous sommes également à un moment où les besoins en logements sont très importants et où la préoccupation sur la consommation d’espace se renforce. Il s’agit réellement d’un moment clé, qui est, à mon sens, le bon moment pour partir sur l’élaboration de PLU dits BIMBY, c'est-à-dire de PLU rénovés.

La question qui nous a guidés est la suivante : Les PLU peuvent-ils aussi servir à construire un projet sur des tissus urbains constitués ? Bien souvent, pour la majorité des acteurs, que ce soient les élus ou les services de l’Etat, un PLU est d’abord écrit pour protéger des espaces ou pour ouvrir à l’urbanisation et concevoir de nouveaux quartiers. Nous avons essayé de renforcer la lecture de cet outil pour étudier comment cet outil, qui est finalement le prolongement amélioré des POS, peut être reconsidéré à travers les tissus urbains déjà constitués.

Du projet à la règle

Un certain nombre de précautions juridiques doivent être mises en œuvre lorsqu’il est question de règles. Une règle d’urbanisme n’est pas une fin en soi. Elle est au service d’un projet. Pour mener un projet, il faut avoir mené l’ensemble des étapes de l’élaboration d’un PLU (diagnostic, scénarios d’aménagement, projet, retour vers le diagnostic, etc.). Tout cela nous amène à faire émerger un certain nombre de règles pour mettre en œuvre le projet que nous définirons. En effet, l’intensification pavillonnaire n’est pas un projet en soi : il faut être plus fin. En outre, et surtout, les règles sont là pour mettre en œuvre ce projet avec un certain nombre de précautions, en particulier la sécurité juridique et la légitimité. La sécurité juridique passe par la mise en œuvre de l’outil d’étude proposé par le Code de l’Urbanisme. La légitimité dépendra de l’acceptation, par les élus et par les habitants, de ce qui émergera de la concertation.

Combiner analyse, expertise et retours d’expérience

Quatre questions-clés nous ont permis de travailler sur l’écriture des règles.

1)      Comment le PLU permet-il d’opter pour une densification douce, diffuse et acceptable des tissus pavillonnaires existants ?

L’objet est bien le tissu urbain constitué, mais avec cette notion essentielle d’intégration, de maîtrise de la vitesse et d’acceptabilité.

2)      Comment le PLU permet-il d’apporter des solutions aux situations de vie des habitants actuels des quartiers pavillonnaires ?

Un PLU est souvent établi en pensant aux habitants de demain, sans penser aux habitants d’aujourd'hui. Il s’agit, dans la démarche BIMBY, de se demander comment satisfaire les habitants actuels et ceux qui arriveront ensuite.

3)      Comment le PLU permet-il de définir des formes urbaines cibles selon les quartiers, voire les rues ?

Le PLU peut intervenir également de façon efficace sur le tissu urbain constitué pour transformer la forme urbaine. On sait le faire dans les quartiers nouveaux, en implantant un certain nombre de constructions dans un champ par exemple : on organise alors les constructions par rapport aux objectifs et au rapport avec la rue. Dans les tissus urbains constitués souvent de maisons au milieu de parcelles, nous avons également toute latitude pour modifier cette forme urbaine qui est souvent décriée, et peut-être l’améliorer à l’occasion de cette densification.

4)      Comment le PLU permet de choisir des vitesses de densification différenciées selon les quartiers ?

Il ne s’agit pas de faire de l’intensification partout. Dans certains quartiers, on voudra aller vite, dans d’autres on ne voudra pas densifier, dans d’autres enfin on voudra aller moins vite. Quels sont les leviers d’un PLU pour maîtriser ces vitesses ? Nous reviendrons assez longuement sur cette question de vitesses, en particulier dans la lecture de la fiche.

Des éléments de méthodes et de réflexion (guide)

Le guide pratique vise à répondre aux questions suivantes :

·        Comment, avec un PLU en vigueur, mettre en œuvre BIMBY, c'est-à-dire comment contourner la règle écrite pour autoriser la densification ?

·        Qu’écrire comme règle dans mon PLU pour permettre l’intensification ?

Sur chacun des articles, nous avons formulé un certain nombre de propositions. Nous en débattrons avec vous. Ce ne sont bien sûr que des propositions. A vous qui avez l’occasion d’écrire un certain nombre de règles de vous emparer du questionnement et d’imaginer les règles qu’il est nécessaire d’appliquer ou d’écrire en fonction des territoires, des projets et des tissus urbains.

Nous avons abouti à la préparation d’un guide se présentant sous la forme d’une fiche par article.

Sophie DUPLESSY : Ces fiches sont destinées à se poser des questions et à susciter des propositions de solutions pour les candidats à la construction, les élus et les habitants. Les éléments présentés dans ces fiches suscitent des questionnements par rapport aux projets de territoire. Ils présentent à la fois des informations juridiques, des situations de vie, des postures à prendre en tant qu’acteur (urbaniste, maire, habitant) et des pistes de progrès. Derrière cet aspect simplifié des fiches, il faut en avoir les clés de lecture pour en comprendre tout à fait la portée.

Ces fiches comportent tout d’abord une page de garde qui présente la vocation de l’article, avec les objectifs généraux de la loi et les objectifs BIMBY, c'est-à-dire la mise en œuvre attendue dans une démarche BIMBY.

La page intérieure gauche présente une définition juridique dans un petit encadré (« Le champ d’application de la règle actuelle »), puis un exemple de mise en œuvre à travers les POS PLU d’aujourd'hui, et les limites constatées à travers des situations de crise (la limite pour une personne âgée confrontée à une situation d’infaisabilité de son projet par exemple). Nous avons également représenté une flèche d’augmentation des droits à construire, qui va du micro-projet au projet groupé et collectif. Plus on augmente le droit à construire, plus on peut faire du macro-projet. Cette flèche permet de situer le curseur, c'est-à-dire la capacité de l’article à contribuer à la mise en œuvre de BIMBY.

Sur la page intérieure droite sont présentées les possibilités offertes par chaque article, c'est-à-dire les contournements et solutions juridiques, techniques ou architecturales qui peuvent être trouvées pour arriver à mettre en œuvre le projet malgré la règle actuelle, avec les précautions à prendre et à travers un dialogue entre le maire et l’urbaniste.

En bas de cette double page, nous avons présenté un exemple d’échanges de point de vue entre l’habitant, l’aménageur et le juriste dans une situation de vie et la solution juridique trouvée.

En dernière page figure ce que nous proposons en solution d’écriture d’un nouveau PLU dans une phase d’élaboration du PLU, en fonction des différentes vitesses de densification souhaitées par la collectivité (rapide, modérée ou douce). Certaines propositions sont audacieuses et à vérifier. Elles doivent vous être soumises.

 

Formes urbaines : comment ? (articles 5, 6, 7 et 8)

Fabrice OTERO : Comment organiser les habitations sur les parcelles à diviser ?

On retrouve, dans la première colonne, le sous-titre de la fiche (Comment lire chaque article). La deuxième colonne mentionne les objectifs généraux et traditionnels, que l’on trouve dans le Code de l’Urbanisme en face de chaque article. La dernière colonne présente la façon dont nous proposons de lire la règle demain pour mettre en œuvre les objectifs BIMBY.

Ainsi, sur l’article 5, « Comment créer un parcellaire accessible financièrement aux ménages modestes », nous avons supposé, ce matin, que l’accessibilité au parcellaire passait par la maîtrise de la dimension. La question est donc : comment générer un foncier moins cher et intervenir sur la dimension de la parcelle ? Avec les adaptations apportées pour la loi SRU, l’article 5 ne peut plus définir un minimum parcellaire. Nous pouvons tout de même intervenir sur cette question du minimum parcellaire. Nous verrons comment combiner cette action avec les autres articles.

Les articles 6, 7 et 8 sont des articles traditionnels de prospects, de relation de la construction avec la rue ou le voisin, en plaçant les constructions les unes par rapport aux autres et en agissant réellement sur la forme urbaine.

Nous souhaitions souligner le fait que, finalement, en termes de méthode, un règlement de PLU ne s’écrit pas de façon linéaire. Il faut d’abord un projet, il faut ensuite définir des zones qui correspondent le plus possible à un tissu homogène, puis il faut écrire les règles quasiment toutes ensemble et les confronter d’une part avec ce qu’ont proposé les habitants et d’autre part ce que la commune a comme objectif en termes de forme urbaine. Un système d’allers et retours se met alors en place pour impulser la démarche mais aussi pour s’assurer que le projet est réalisable et qu’aucun contournement ne pourrait émerger.

Quelques scénarios de vie ont été identifiés article par article.

Concernant l’article 5, beaucoup de PLU définissent encore aujourd'hui des minimum parcellaires. Cela compromet un certain nombre de divisions parcellaires.

Concernant les articles 6 et 7, nous constatons souvent que les règles de recul héritées du Code de l’Urbanisme ou du POS sont reconduites sans être vraiment réfléchies, ce qui aboutit à l’impossibilité de réaliser de nouvelles habitations sur certains terrains. Il convient de bien réfléchir sur ces règles et se demander s’il faut aller jusqu’à définir de façon très précise des règles de recul ou s’il serait possible d’organiser un système de dérogation. En effet, la majorité des règlements d’urbanisme aboutissent à engendrer l’implantation de la construction au milieu de la parcelle, ce qui ne permet pas d’optimiser l’usage du terrain, pour la division ou pour l’habitant. En effet, bien souvent l’habitant se retrouve avec une langue de chaque côté de son habitation, ce qui ne lui permet pas de jouir de son terrain, en particulier de gagner de l’intimité, question essentielle car l’intensification pavillonnaire consiste à remettre des habitations à l’intérieur des habitations existantes. La première réaction des habitants porte sur le vis-à-vis qu’ils auront avec leur voisin. Il convient donc de se demander comment intervenir, avec ces articles, pour protéger et ménager ces questions.

Les possibles par rapport à l’article 5

Alors que la règle fixe un minimum parcellaire de 700 mètres carrés, comment mener à bien un projet de construction d’une deuxième habitation sur un terrain ? Une première solution serait de construire avant de diviser pour contourner la règle. Ainsi, le propriétaire d’un terrain de 1 500 mètres carrés, si le minimum parcellaire est fixé à 800 mètres carrés, ne peut pas vendre deux lots. Il peut en revanche déposer un permis de construire pour une deuxième habitation sur son terrain de 1 500 mètres carrés.

Cette façon d’impulser la densification ne fonctionne pas toujours, car les candidats à la construction ne sont pas forcément disposer à placer leur habitation dans une propriété qui ne leur appartient pas. Il faut ainsi prendre un certain nombre de précautions. Nous avons constaté que ce contournement fonctionne bien quand il s’agit de construire une habitation pour un membre de sa famille. Sur le plan juridique, il est également possible d’organiser cette relation avec une convention par acte notarié : il faut, avant le dépôt du permis de construire, définir pour acte notarié définit ainsi quels sont les termes et usages du terrain. Il s’agit donc d’une façon légale de contourner les règles de l’article 5 dans le sens de la densification pavillonnaire.

Ce contournement, cependant, n’est pas maîtrisé par la collectivité, qui ne contrôle ni le risque, ni la quantité d’opérations de cette sorte. Nous verrons, dans les règles à écrire, comment tenter de maîtriser cette  question.

Angèle LAFAYE, Chargée de mission Coordination et Cohérence Urbaine, Nantes métropole : Je m’interroge sur l’intérêt de diviser alors que l’objectif est seulement de construire. En contournant la règle, on s’expose au mécontentement des élus. Si le minimum parcellaire de l’article 5 est de 800 mètres carrés, rien n’interdit de construire deux maisons dans 800 mètres carrés. A charge ensuite aux occupants des habitations d’établir un règlement de copropriété, avec des lots individuels mais un jardin commun, comme dans n’importe quel immeuble dont l’accès est commun à plusieurs propriétés individuelles. Cette façon de procéder permettrait de rester totalement dans la légalité pour atteindre l’objectif BIMBY, alors que ce que vous proposez est totalement illégal tant que la commune n’a pas retiré ses surfaces minimales.

Fabrice OTERO : Je vous rejoins sur le peu d’intérêt de diviser. Il s’agit cependant de répondre à la demande.

Angèle LAFAYE : Les gens n’ont pas connaissance de la possibilité de copropriété !

Fabrice OTERO : L’habitation individuelle, dans l’esprit de chacun, signifie « chacun chez soi » et « chacun propriétaire de son espace ». Habiter en habitat individuel avec une gestion de copropriété peut être répulsif car certains fuient justement ce système de copropriété. Pour cela, nous sommes allés jusqu’à la division, bien que cela ait certaines conséquences. En effet, pour le lot plus petit que le minimum parcellaire, selon la façon dont la règle est écrite, la parcelle peut être gelée et il n’y aura alors plus d’extension possible.

Angèle LAFAYE : Cette démarche est risquée et peut remettre en cause le permis accordé car il ne porte pas sur le foncier initial. Il faudrait faire un modificatif, qui serait forcément refusé.

Un intervenant, ADEME Normandie : La question du terrain partagé relève également de la loi du contentieux. Sur un terrain divisé, les règles sont strictes et, finalement, on s’approprie ces règles. Certains débordements de la vie courante peuvent mener au contentieux lorsque des voisinages peuvent dégénérer.

Un intervenant, instructeur de permis dans une intercommunalité : Une telle division de terrain n’est en rien illégale. C’est la division d’un terrain qui doit être bâti est en revanche soumise à autorisation. Chacun a le droit, pourvu qu’il respecte les règles d’urbanisme, de bâtir deux constructions sur son terrain. Cela fonctionne très bien dans le cas où la deuxième habitation est pour la famille car le premier occupant peut conserver le foncier et bâtir une maison pour ses enfants ou ses parents. Mais l’on peut très bien imaginer construire avec un permis respectant les surfaces minimales pour diviser ensuite, sans avoir besoin d’autorisation. La seule conséquence de cette démarche est que le terrain sera par la suite gelé. Néanmoins, les POS étant appelés à disparaître à terme, il n’y aura plus de surface minimale dans un horizon finalement assez proche.

Pierre DAGEST, Gérant Foncier + : La surface minimum peut être appréhendée de deux façons, selon la formulation de l’article 5. Cet article fait en effet souvent mention d’une surface minimum avant division. Ainsi, sur un terrain de 800 mètres carrés, on peut éventuellement réaliser deux constructions, en respectant la surface minimum de 800 mètres carrés, même si, après division, on descend en-dessous de cette surface minimum. Il faut ensuite déposer une déclaration de division sur ces 800 mètres carrés.

Beaucoup de notaires déconseillent à leurs clients de passer par un règlement de copropriété horizontale. L’idéal, sur ce type de montage, pour deux à trois constructions à réaliser sur le terrain, est d’avoir un seul constructeur.

Fabrice OTERO : Sur le plan juridique, il existe un point d’attention : lorsqu’une autorisation arrive en cours d’instruction, il convient de ne pas dresser de procès d’intention et d’instruire l’autorisation telle qu’elle a été présentée, sur la base du déclaratif. Si un permis de construire est demandé par quelqu'un, nous devons vérifier simplement que tout est compatible par rapport aux règles d’implantation, de hauteur, etc., et non si le terrain sera divisé après coup, la division n’étant pas soumise à autorisation. Bien sûr, cela a des conséquences : l’extension de la construction ne sera pas possible si le minimum parcellaire n’est pas atteint.

Comment écrire les règles dans les PLU en cours de préparation ou à venir ? Les pistes qui se dégagent sont liées à la question de l’assainissement. L’article 5, aujourd'hui, ne peut être mis en œuvre que pour des préoccupations de qualité paysagère ou d’assainissement autonome. On prend bien souvent des surfaces relativement confortables pour pouvoir installer des dispositifs d’assainissement autonome traditionnel (fosse septique, etc.), très consommateurs d’espaces. Ces dispositions sont relativement verrouillées par les syndicats d’assainissement. Or il existe d’autres méthodes d’assainissement autonomes, avec les filières compactes, également labellisées par les Ministères, qui peuvent tout à fait être mises en œuvre, sous réserve de respecter un certain nombre de conditions d’exploitation : ces installations doivent être vidangées, nettoyées et vérifiées plus fréquemment qu’une installation traditionnelle. Le seul verrou est donc finalement celui du syndicat d’assainissement. Avec cet article 5, on peut donc tout à fait organiser un système de dérogation encadrée, en prévoyant des filières autonomes pour les terrains de 1 000 à 1 500 mètres carrés et en définissant un seuil minimum pour les filières compactes, ce qui permettrait des divisions parcellaires plus petites.

Un intervenant, ADEME Normandie : S’agissant de l’assainissement autonome, la règle est de travailler sur un assainissement durant un certain temps pour ensuite laisser reposer le terrain, ce qui est rarement respecté.

Fabrice OTERO : Avec la filière compacte, qui demande à occuper des espaces inférieurs à 50 mètres carrés, on peut générer des parcelles qui conserveraient 100 mètres carrés de terrain libre.

Un intervenant, ADEME Normandie : L’argument technique est caduque de fait, puisqu’on prévoit le début de l’assainissement, mais pas un assainissement de long terme.

Sophie DUPLESSY : Les syndicats se cramponnent à la surface minimale et refusent de passer outre. Les avis des services instructeurs comptent beaucoup et les permis sont refusés systématiquement.

Un intervenant, ADEME Normandie : Dans un grand nombre de cas, passer à une surface de 3 000 mètres devient impossible.

Un intervenant : Je vous rejoins. Cette règle est surtout utilisée par les syndicats pour limiter le nombre de points de rejets. Or plus l’on est favorable à l’infiltration naturelle, moins on a besoin de surface. Nous sommes en contradiction totale avec l’utilisation de cet article pour des questions d’assainissement d’eau.

Fabrice OTERO : Le frein n’est pas dans l’écriture de la règle mais dans les pratiques des syndicats. Il faut véritablement instaurer des collaborations avec eux pour purger cette question. La démonstration technique peut montrer qu’elle peut être réglée, mais il existe des résistances assez fortes. Souvent, cette responsabilité est transférée implicitement aux syndicats afin que ce soit lui qui donne un refus : cela arrange bien des situations.

Cette proposition était de vitesse modérée. Une autre solution de contournement, plus douce, serait de permettre l’extension des constructions existantes, même si le minimum parcellaire n’est pas atteint. En effet, lorsqu’une construction s’installe dans un jardin qui est ensuite divisé, pourquoi empêcher l’évolution de la construction existante ? Si l’on permet l’évolution de constructions existantes par la construction d’une pièce supplémentaire ou d’une annexe, une véranda ou autre, l’on peut libérer encore un peu plus de foncier car on ne neutralise pas ce qui reste du bâti préexistant. C’est une façon d’impulser BIMBY d’une façon plus douce.

Hervé MAUCLERE, architecte urbaniste de l’Etat, ABF Essonne : Cet exemple voudrait en logique que l’on commence à diviser tout en conservant un seul système de récolte des eaux usées. Cela me fait dire qu’avant d’étudier le problème article par article, vous n’avez pas du tout évoqué la notion de zonage. Or, dans l’évolution d’un PLU, il y a d’abord un diagnostic, en général bien fait, avec l’éventuel rédaction d’un PADD, puis l’établissement d’un plan de zonage, moment auquel chacun se demande ce que va devenir son terrain. A mon sens, la démarche BIMBY devrait commencer par l’effacement du plan de zonage précédent et une réflexion sur les zones à urbaniser en priorité, en prenant en compte la présence d’égouts. Dans un centre ancien au zonage bien défini, passer directement à la division de l’ensemble d’une autre zone pavillonnaire proche est peut-être une erreur. Il faudrait plutôt travailler en limite et en frange de zone et redessiner les zonages en travaillant beaucoup plus sur les limites des zones que sur les anciennes parcelles qui avaient fait l’objet d’un lotissement. Dans chaque élément de règlement, on peut se poser la question « pourquoi ici et pas là ? ».

Fabrice OTERO : Tout à fait. C’est une raison essentielle. Nous ne l’avons peut-être pas assez dit : dans le diagnostic, il y a cette étude sur le bâti et l’urbain constitué : lorsque l’on croise ces données avec les objectifs, la première question à se poser est « Où réaliser l’intensification pavillonnaire ? ». La validation des règles correspondant à la phase qui suit le découpage en zones. Nous essayons de définir les zones le plus en adéquation possible avec les formes urbaines, en tenant compte des réseaux existants : assainissement, voiries, réseaux enterrés, réseau Internet sont également intégrés aux réflexions. Il s’agit effectivement de préalables importants. Il faut savoir, lorsqu’on écrit la règle, pour quel quartier elle s’applique et quelles projections on lui attribue.

Les possibles sur les articles 6 et 7

Sophie DUPLESSY : Sur l’article 6, que faire dans un cas imposant un recul par rapport à l’alignement et un maximum par rapport à l’alignement ? Sauf à demander à l’élu de revoir la règle, la situation semble fermée.

S’agissant de l’article 7 et du recul par rapport aux limites séparatives, une possibilité serait de passer une convention de cour commune entre l’ancienne et la nouvelle parcelle. En situation de servitude de cour commune, en effet, l’article 7 ne s’applique plus et c’est l’article 8 qui s’applique. On peut ainsi s’implanter en toute légalité au plus près de la limite séparative et ne plus respecter le minimum imposée par l’article 7. Il faut cependant toujours respecter les articles du Code Civil, qui demandent un certain retrait par rapport à la vue droite et à la vue oblique.

Mathilde GUIHARD, Urbaniste, Syndicat mixte du SCOT Trégor : Dans une cour commune, vous êtes obligés de notifier très précisément le lieu où vous implantez les maisons.

Sophie DUPLESSY : La cour commune relève d’une convention de droit privée entre les deux propriétaires. Le permis déposé aura une convention avec l’ancien propriétaire et les implantations seront bien connues. Il ne sera plus nécessaire de respecter le minimum de trois mètres. Cependant, si l’article 8 est réglementé, ce qui n’est pas toujours le cas dans les POS PLU, il faudra par exemple respecter un minimum d’1,80 mètre entre les deux maisons.

Julien GARNOT, urbaniste : L’article 7 permet également de s’implanter en limite.

Sophie DUPLESSY : Ce n’est pas toujours le cas. Selon les réglementations en vigueur, parfois, le recul est obligatoire au moins à 3 mètres, ce qui oblige à déborder sur une bonne partie du terrain et peut compromettre une nouvelle construction.

Katherine BROOMBERG, Gérante, Bureau d’études Créa Ter : Il faut vraiment que le premier propriétaire accepte cette idée dans les négociations. Si les deux parcelles sont vendues, la mise en place d’une cour commune est plus difficile.

Fabrice OTERO : L’avantage est que nous sommes ici sur un urbanisme négocié. Nous pouvons ainsi aller plus loin que ce que dit la règle de façon factuelle. La condition pour que cela fonctionne est que les gens se parlent.

Pierre DAGEST : Lorsqu’on vous impose une implantation par rapport à l’alignement de la voie, la solution est de placer les constructions en deuxième ligne par une voie d’accès.

Sophie DUPLESSY : Un recul minimum et un recul maximum peuvent être imposés, ce qui interdit la mise en place d’un deuxième niveau.

Sur l’article 6, nous proposons différentes nouvelles rédactions selon la vitesse de densification. Nous proposons par exemple, en cas de division, de ne pas limiter le recul pour les nouvelles constructions (vitesse rapide). Pour une vitesse un peu plus modérée de densification, nous pouvons autoriser deux bandes de constructibilité par la servitude de passage, pour autoriser, en cas de division, une implantation en deuxième bande de constructibilité. Il peut être enfin possible également d’autoriser une implantation en continuité de bâti.

Un intervenant : Il faut préciser que les articles 6 et 7 sont les deux seuls articles du règlement qui doivent être renseignés obligatoirement. Ce sont peut-être les deux seuls articles qui risquent de mettre à mal les possibilités de diviser sa parcelle. La difficulté pour les rédacteurs est de mettre des distances et de les justifier sans connaissances du projet.  Il est difficile d’avoir une bonne adéquation entre les possibilités de contournement de règles et les projets individuels de densification. La collectivité ne peut pas se mettre en amont comme le fait le PLU, sauf à mener une démarche BIMBY parallèlement.

Sophie DUPLESSY : Je vous présenterai également les hypothèses de densification pour l’article 7. Nous sommes contraints de toujours renseigner cet article, mais en nous plaçant en position d’exception. En effet, la division peut être une exception : cela permet de limiter les impacts des articles 6 et 7 sur le projet. Il est clair qu’il faut trouver des astuces de façon à remplir ces articles de façon intelligente, en harmonie par rapport aux formes urbaines proposées sur la zone.

Fabrice OTERO : Nous remarquons souvent, dans l’écriture de ces articles, que le POS et le PLU se sont contentés de fixer la distance nécessaire entre la rue et la maison, sans raisonner sur l’épaisseur du jardin. Une première piste serait de réfléchir plus avant sur l’implantation de la construction. Il s’agit d’un premier pas pour maîtriser la forme urbaine. Où placer mon habitation par rapport à la rue ? Est-ce que j’autorise un deuxième bandeau, c'est-à-dire la division en drapeau s’il n’existe pas de deuxième accès ? Avec une seule bande de constructibilité, vous êtes quasiment assurés qu’il n’y aura pas de drapeau. Avec deux bandes de constructibilité, s’il n’existe pas d’autres voies, vous aurez une division en drapeau.

S’agissant des éléments de justification, en termes de formes urbaines, nous vous avons fourni des pistes pour justifier des choix effectués sur le plan réglementaire en termes de compatibilité par rapport à l’existant.

Hervé MAUCLERE : Il faut s’étonner que la notion d’exposition et de position de la maison sur le terrain par rapport à cette exposition ne soit pas un critère qui puisse déverrouiller des limites qui sont parfois injustifiées.

Sophie DUPLESSY : Sur l’article 7, nous proposons d’autoriser l’implantation soit sur l’ensemble des limites en cas de division, soit sur la nouvelle limite créée, en supposant que la personne vendant sa parcelle à un nouveau propriétaire tolérera davantage la construction en limite de propriété, soit, enfin, on autorise un pourcentage pour amoindrir la distance entre les limites.

Les possibles sur l’article 8

Sophie DUPLESSY : Cet article, souvent n’est pas réglementé dans les PLU. Lorsqu’il l’est, il peut être très contraignant pour pouvoir construire deux habitations sur une même parcelle. La solution proposée est de mettre les bâtiments en contiguïté : dans ce cas, l’article 8 ne s’applique pas.

Nous proposons donc de ne pas renseigner cet article ou de permettre des constructions jointives si le projet a une façade aveugle, ou encore de permettre une distance réduite entre deux habitations si le nouveau projet a une façade aveugle également.

Angèle LAFAYE : J’estime étrange de faire la règle en fonction de la façade. Une façade peut être aveugle à un moment et ne plus l’être par la suite, et vice-versa. Il existe des règles d’implantation en fonction de la hauteur et de la distance pour éviter les ombres portées et favoriser l’ensoleillement naturel.

Retour d’expérience : Introduire la mitoyenneté dans un quartier pavillonnaire où elle n’existe pas encore (Parc de la Vallée de Chevreuse)

Julien DELILLE : Je vous propose un focus sur les points qui ont souvent problème lors des discussions avec les élus. Il y a eu beaucoup d’interrogations sur l’intégration des résultats de la concertation dans l’élaboration du PLU.

Introduire la mitoyenneté, voire l’implantation en limite avec un pignon aveugle sur une limite prête à construire, dans un quartier pavillonnaire où elles n’existent pas encore ne va pas forcément de soi. Ainsi, il est difficile, pour quelqu'un a connu pendant vingt ans un grand jardin à côté de chez lui, de voir apparaître du jour au lendemain un pignon aveugle en limite de ce jardin, qui peut apporter de l’ombre par exemple. L’introduction de la mitoyenneté peut être très mal vécue par les habitants et représenter un réel sujet de blocage de la part des habitants mais aussi de la part des élus au moment de l’élaboration d’un PLU. Cette mitoyenneté est cependant un passage obligé pour travailler sur des tissus pavillonnaires : concrètement, si l’on ne permet pas l’implantation en limite, il n’existe pratiquement aucun potentiel de densification dans les tissus pavillonnaires.

Je vous présente un exemple de scénario BIMBY issu de la discussion avec les habitants et proposé aux élus. Ce scénario est assez soft : les murs aveugles sont limités à 3 mètres de haut par 8 mètres de large, ce qui a toutefois un impact non négligeable sur le jardin d’à côté. Globalement, permettre la mitoyenneté dans la bande déjà construite ne change pas grand-chose quand les pignons sont aveugles et ne devrait pas susciter de trop vive réaction du voisin. En revanche si la permet complètement sur la vision mitoyenne, l’on peut rapidement parvenir à des configurations déplaisantes pour le voisin. La solution proposée par les architectes BIMBY était de placer un mur assez bas en limite séparative afin de limiter l’impact et de travailler sur un système d’angle à 45° pour atteindre 3 mètres en façade puis une hauteur grandissante dans la profondeur du terrain.

Pour limiter l’impact sur le voisin, il est également possible d’interdire de construire en limite dans les fonds de jardin ou de fixer une surface maximum en mitoyenneté. Les rédactions, pour ces propositions sont assez compliquées.

Une autre idée intéressante, issue de l’un des articles du site BIMBY, rédigé par le CAUE 27, est la notion de mini-mitoyenneté ou de presque mitoyenneté. Avec un recul de 0,80 mètres à 2 mètres, on atténue l’impact du mur sur la parcelle voisine et on élimine un certain nombre de problèmes liés à la mitoyenneté (possibilité de s’isoler, etc.). Cette idée pourrait être creusée, tout en sachant que la plupart des règlements fixent un alignement soit en limite, soit à 3 voire 5 mètres.

Enfin, une dernière possibilité serait de construire l’habitation principale légèrement en décalé et de retrouver l’alignement avec une annexe ou un appentis qui pourrait n’atteindre, en limite séparative, que 2 à 2,5 mètres de hauteur et limiter ainsi l’impact pour le voisin tout en respectant une continuité d’alignement. Pour de petites constructions comme celles qui seraient issues de BIMBY, avoir de petits espaces de jardin ou de rangement complémentaire ne paraît pas inintéressant.

Il peut également être intéressant de n’avoir dans les PLU qu’une seule règle, écrite de manière précise, et de prévoir un cahier de recommandations présentant des types architecturaux et exemples de divisions qui pourraient servir aux pétitionnaires pour interpréter la règle.

Pierre DAGEST : Suivant l’orientation, le fait d’implanter la maison de cette façon peut avoir plus de conséquences sur l’ensoleillement qu’une mitoyenneté.

Fabrice OTERO : Il faut adapter les propositions en fonction du contexte réel.

Pierre DAGEST : Dans ce type de lotissement, êtes-vous favorable à la mise en place d’un cahier des charges ?

Julien DELILLE : Dans une commune qui se lance dans une expérimentation BIMBY, avec quatre propriétés présentes, il existe une discussion à l’échelle du PLU et de la copropriété pour que les gens s’accordent collectivement.

Fabrice OTERO : Lorsque vous avez un cahier des charges à instruire, la première des précautions est de faire le tri entre ce qui relève des règles de vie commune et ce qui relève de l’urbanisme. Nous constatons souvent que des règles d’urbanisme ont été introduites dans le cahier des charges. Il faut absolument purger ces cahiers des charges.

Un intervenant : C’est volontaire. Dans toute extension urbaine, les demandes vont dans ce sens. On met des éléments du domaine du droit public dans le cahier des charges.

Fabrice OTERO : Cela se comprend. Lors de l’achat d’une propriété, on achète également l’environnement immédiat pour conserver une certaine tranquillité et qualité de vie, que l’on ne souhaite pas voir évoluer trop rapidement.

Philippe BODO, CAUE de l’Yonne : Concernant les articles précédant l’article 5, sur l’accessibilité de la parcelle pour des interventions en cas d’incendie notamment, des PLU sortent aujourd'hui avec l’obligation d’une voirie particulière depuis le point d’eau pour permettre l’accessibilité aux services de sécurité. Cela peut être négocié. Avez-vous intégré la sensibilisation des élus sur la sécurité incendie en fond de parcelle à vos réflexions ?

Par ailleurs, il existe une extrême nécessité de tester, au moins par une maquette 3D, la réalité des règles lorsqu’on élabore un PLU. Ce travail de modélisation pour tester les futures règles dans les différents quartiers n’est jamais.

Fabrice OTERO : La question de l’accessibilité incendie n’a pas été intégrée directement dans nos réflexions. Nous l’avons plutôt traitée sous l’angle de la création de voies nouvelles et non lors de la construction en épaisseur.

S’agissant de la modélisation de nos règlements, il est vrai qu’un règlement se travaille effectivement en trois dimensions. On ne peut plus se contenter de transposer les règles préexistantes, ni se passer d’un dessin pour vérifier que les règles tiennent la route par rapport aux objectifs et pour communiquer vis-à-vis de l’élu ou du candidat à la construction. Il faut absolument illustrer les règles d’urbanisme pour qu’elles soient bien intégrées dans les conceptions.

Jérôme LOVADINA, Cabinet Cittanova : Notre Cabinet est en charge des PLU de Cernay-la-Ville, dans une démarche BIMBY.

Dans le cadre de BIMBY, il faut se demander comment traduire les obligations en termes de logement social sur la commune.

Nous travaillons sur des projets extrêmement divers sur des parcelles mitoyennes. Les voisins ne veulent pas se voir appliquer les mêmes règles. Un zonage ou un règlement à la parcelle n’est cependant pas possible. Il faut beaucoup réfléchir.

La principale difficulté est que nous devons gérer un échantillon de quartiers et de projets très vaste. Les services de la ville sont extrêmement contraints.

Fabrice OTERO : Sur la question du logement social, la difficulté est que le Code de l’Urbanisme ne définit que neuf catégories d’occupation du sol que peut maîtriser le PLU. L’habitat au sens large est l’une de ces catégories. Il n’existe pas de catégorie « habitat social ».

D’autres leviers sont détournés. BIMBY envisage de détourner le levier de la taille du parcellaire. C’est là une des premières clés de l’accessibilité au logement ; plus le terrain est petit, plus il est accessible en termes de coûts. La première difficulté est en effet d’acheter le terrain. Cette piste ne répond cependant pas complètement à la question.

Jérôme LOVADINA : Dans le PLU, on pourrait définir une zone urbanisable sous réserve qu’elle contienne 20 à 30 % de logements sociaux.  Nous sommes bloqués par rapport à ce sujet car nous avons des objectifs à atteindre. BIMBY ne nous a pas apportés les éléments dont nous avions besoin.

Fabrice OTERO : Sur le pavillonnaire, il n’est pas possible de conditionner la réalisation d’un certain volume de logements sociaux sur un volume global. Il ne s’agit en effet que d’opérations au coup par coup.

Le Code de l’Urbanisme ne mentionne rien sur la question du zoning. Il est possible de définir autant de zones qu’on le souhaite. La difficulté est de légitimer juridiquement les zones différentes par rapport à la règle.  C’est l’étude que vous mènerez qui apportera la réponse. Il me paraît difficile d’aller jusqu’à la parcelle. Il est en revanche possible d’aller jusqu’au quartier homogène. Il faut trouver le juste milieu. J’insiste sur le fait que c’est votre démonstration de la pertinence du zonage par rapport à la situation existante et au projet qui apportera de la sécurité juridique.

Jérôme LOVADINA : La vitesse de densification doit-elle être définie en fonction des entretiens avec les particuliers ou au regard de la structure urbaine ?

Sophie DUPLESSY : C’est un croisement des deux. Il faut à la fois recenser les besoins du quartier et étudier sa structure urbaine. Si une structure urbaine est favorable à la densification mais les entretiens révèlent qu’il n’existe aucune demande, il n’est pas pertinent de lancer une densification dans ce quartier. C’est la confrontation de ces deux dimensions qui permettra de lancer une densification.

Fabrice OTERO : Il faut également corréler cette décision avec la capacité d’accueil des réseaux et aux orientations communales en termes de sens de développement (vers la gare, vers le centre, etc.). C’est à la collectivité de choisir sa stratégie en tenant compte des capacités de réalisation par les initiatives privées.

Jérôme LOVADINA : Par expérience, la difficulté est souvent de mêler l’intérêt particulier, le projet communal et les aspects du PLU.

Katherine BROOMBERG : Je travaille plutôt à l’échelle des SCOT que des PLU. Je trouve intéressant d’étudier comment le SCOT de densification peut se traduire dans les PLU. Dans les SCOT, les règles doivent être suffisamment strictes pour cadrer un certain nombre de sujets essentiels et également suffisamment souples pour permettre, sur la durée du mouvement d’urbanisme, des souplesses liées à l’évolution de la société, des pratiques, etc. Dans cette discussion sur le PLU, il faut des règles qui ne soient pas trop bloquantes, et une animation, comme pour la revitalisation des centres anciens, pour compenser ce qui n’est pas en règle, avec des conseils et de l’accompagnement. Tout ne pourra pas être inscrit dans les règles.

David ORBACH, architecte indépendant : Nous sommes passés un peu vite sur la question du logement social, comme si ce problème était insoluble. Il me semble au contraire que tout est prévu pour le logement social avec BIMBY. Le logement social ne se résume en effet pas aux grosses barres d’immeubles et le pavillon peut être un logement social. A partir du moment où la densification permet un habitat moins cher et incrusté dans le bâti,  tout me semble fait pour que BIMBY permette d’offrir du logement social.

J’ai travaillé pour un gros office HLM qui avait racheté un petit pavillon en plein centre ancien et m’a demandé d’y aménager 5 logements. Nous sommes parvenus à des prix très compétitifs, avec du social et du très social.

Je me demande si le BIMBY ne pourrait pas être un point d’entrée pour le logement social.

Jérôme LOVADINA : Il est cependant difficile de connaître l’intention de construire du logement social parmi les particuliers. Le bailleur social, en général, ne se déplace que pour une opération d’une certaine envergure.

David ORBACH : C’est une question de culture. Le bailleur social ne se déplace que lorsqu’il est question d’au moins 50 logements. Il faut mener une réflexion sur ce sujet. Il serait possible d’acheter ponctuellement de petits pavillons pour les étudiants, les personnes âgées, etc. et d’introduire ces pavillons comme logements sociaux, sans que personne ne s’en aperçoive puisqu’il s’agit de la même maison que celle des voisins, simplement beaucoup moins chère. La gestion des grands ensembles avec gardien, ascenseurs, etc. ne me semble pas plus simple !

Fabrice OTERO : Le PLU n’est pas forcément un bon outil pour impulser le logement social. La démarche BIMBY favorise néanmoins clairement l’implantation de logements sociaux.

Un intervenant : N’avez-vous pas le sentiment que la démarche BIMBY doit plus s’appliquer sur les orientations d’aménagement du PLU, à l’échelle de quartiers ?

Fabrice OTERO : Une bonne façon de mettre en œuvre la démarche BIMBY est d’avoir un bon diagnostic, un bon projet, qui cerne bien les enjeux et les orientations, et une bonne déclinaison de la règles (zonage adapté, règlement adapté, déploiement des orientations de l’aménagement et de programmation, conçues à l’origine pour de l’urbanisation sur des terrains nus mais utilisables sur des terrains urbanisés). C’est la combinaison de l’ensemble de ces outils qui permettra d’avoir la meilleure impulsion et la meilleure maîtrise de ce qui se passe en termes d’intensification.

Les possibles sur l’article 9

Fabrice OTERO : Il convient également de se demander quelle quantité autoriser sur les constructions, en termes d’emprise au sol, de hauteur ou de POS.  Nous avons quasiment toujours écrit ces articles sous l’angle de la limitation. Nous allons essayer de positiver la règle pour faciliter l’intensification, la densification, etc.

Sophie DUPLESSY : L’une des possibilités pour pouvoir créer une nouvelle parcelle en respectant l’emprise au sol est de diviser, ce qui permet de réinitialiser l’emprise au sol de la nouvelle parcelle et de permettre la nouvelle construction, puisque la division parcellaire permet de réinitialiser les droits à construire sur la parcelle (emprise et COS). En revanche, la parcelle restante, si l’on ne respecte plus le minimum d’emprise, est gelée. Il faut veiller à avoir fait tout ce que l’on souhaitait sur la parcelle restante (annexes, extensions) avant de diviser et de permettre l’édification de la nouvelle construction. Il s’agit donc  d’une astuce pour redonner du droit à construire et du droit d’emprise sur cette parcelle.

En termes de rédaction, nous proposons, en vitesse modérée, à l’issue d’un diagnostic très fin du tissu urbain, de déterminer quels sont les quartiers où l’emprise au sol pose le plus de difficultés et quel minimum doit être imposé sur tel ou tel type de tissu pour bien réglementer finement l’emprise au sol.

Retour d’expérience : Les Essarts-le-Roi

Julien DELILLE : Nous avons mené un petit travail sur un tissu urbain ancien issu d’un projet de ville nouvelle du XVIIIème siècle, avec un parcellaire assez régulier mais parfois malmené par les constructions récentes. Nous avons voulu travailler sur l’idée du front bâti existant, incomplet, en le prolongeant, mais en conservant ce caractère incomplet qui était l’une de ses caractéristiques et ses différences de hauteur. Nous avons proposé de nous servir de pratiquement tous les articles du PLU contenant une orientation d’aménagement pour définir un grand gabarit de construction avec les articles 6, 7 et 10 (limites séparatives, limites par rapport à la voie et hauteur), puis un deuxième gabarit plus resserré avec une autorisation d’aménagement décrivant la nature et la caractéristique de la forme urbaine, à appliquer dans l’esprit.

La subtilité est de faire en sorte que ce gabarit ne puisse pas être rempli complètement avec les autres règles de densité (COS, emprise au sol, etc.) et de travailler ce remplissage en fonction de l’objectif communal sur le secteur.

L’avantage de cette double définition est que l’on peut re-déclencher de nouveaux projets en modifiant le COS.

Christophe SERAUDIE, architecte urbaniste, archiMELE : Qui instruit la compatibilité ?

Julien DELILLE : L’instructeur du permis de construire est censé étudier également les orientations d’aménagement et appréhender ces questions, dont l’article 11. Il y a un vrai enjeu à développer ces questions pour faire des règlements efficaces. En général, une règle qui n’est pas claire n’est pas appliquée.

Fabrice OTERO : Il faut un accompagnement sur la préparation des projets, y compris en phase d’instruction.

Une intervenante : J’ai eu l’occasion d’exercer à Los Angeles. Là-bas, cette question a été résolue avec un code strict, mais l’autorisation de la dérogation sur la base d’un argumentaire.

Fabrice OTERO : C’est cet esprit que nous avons essayé de transposer dans certaines règles, en proposant de se mettre dans le cadre d’une division dans un régime d’exception encadrée.

Un intervenant : A Los Angeles, le juge, pour prendre la décision, invite tous les voisins à faire part de leur position. Il s’agit réellement d’un projet collectif.

Fabrice OTERO : Nous avons pu constater qu’avec les outils dont nous disposions, il existait tout de même un certain nombre de possibilités, soit à partir des règles existantes, soit à partir des règles nouvelles. Il est possible de réorienter leur lecture.

Le PLU, malgré ses défauts, est un bon outil pour impulser l’intensification pavillonnaire, à condition qu’il existe un bon projet communal et qu’on ait pris soin de prendre l’avis des habitants.

En termes d’outils, la règle doit être écrite mais être aussi pratique. Il faut se donner les moyens au moment de la préparer mais aussi de la faire vivre. La commune doit souvent s’adjoindre un service instructeur compétent.

Les règles doivent être lues et écrites de façon combinée et non de façon linéaire et successive. La règle génère du droit : pour être légitime, elle doit être motivée et justifiée. Il faut limiter au maximum leur interprétation possible pour les maîtriser dans l’usage et dans le temps.

Nous vous remercions.

Les fiches seront disponibles sur le site BIMBY très prochainement. Il vous reste à vous en emparer et à nous faire part de vos remarques critiques.

À télécharger : - AT Le règlement du PLU dans une perspective Bimby P1.pdf

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