Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Fordin Isabelle

Contributeur(s) : - Bertrand Mougel

Publié le 09 Mars 2011

Retranscription synthétique d’entretiens menés avec des habitants ayant réalisé des divisions parcellaires intéressantes dans la perspective des travaux du projet de recherche Bimby

Notions clés :
> conseil au particulier
> de particulier à particulier
> division parcellaire
> équité foncière
> initiative des habitants
> Innover dans la conception et la construction de maisons individuelles
> maisons mitoyennes
> primo-accédants
> servitude de droit privé
> une démarche de projet conçue pour les particuliers
> valoriser son patrimoine
> vieillissement

Les propriétaires initiateurs : un couple de retraité souhaite financer quelques projets en vendant une partie de son terrain

Un couple d'une soixantaine d'années est récemment devenu propriétaire d'une maison individuelle en contractant un prêt immobilier. Ces personnes rencontrent des difficultés pour rembourser leurs mensualités. Cependant, elles souhaiteraient aménager leurs combles. Elles apprennent que la commune a changé le Plan Local d'Urbanisme afin de permettre à ses propriétaires de diviser leur terrain.

Le couple envisage alors de diviser son terrain de 800 m² afin de revendre un terrain constructible de 400 m². La vente de ce terrain à bâtir leur rapportera suffisamment pour rembourser leur prêt, financer l'aménagement des combles et renouveler leurs deux voitures.

Les nouveaux arrivants : un couple avec trois enfants, sortant du parc HLM, achète le terrain à bâtir issu de la division

Après avoir été locataire d'un appartement puis d'une maison HLM, une famille avec trois enfants, dont les parents ont un emploi sur la commune, se porte acquéreur du terrain issu de la division.

Le couple s'était mis à le recherche d'un terrain à bâtir suite aux nouvelles règles de construction en vigueur sur la commune, favorables aux divisions parcellaires. Des exigences fortes en terme de budget et de superficie habitable poussent tout naturellement le couple à acheter une parcelle de taille modeste. La mitoyenneté quasi imposée est perçue comme une opportunité: un entretien facilité et réduit du jardin !

Le couple fait bâtir une maison de 225 m² habitables sur 80m² de surface au sol, avec un étage et un sous-sol enterré, mitoyenne des 2 côtés.

Les voisins : un recours contre la mitoyenneté d'un côté, de nouveaux amis de l'autre...

Le couple à l'origine de la division partage l'idée de se retrouver mitoyen avec les nouveaux arrivants. La mitoyenneté est imposée à l'autre voisin. Il intente un recours en justice, invoquant des conséquences néfastes sur l'isolation extérieure récente. Un chevauchement de 1m en mitoyenneté sera autorisé contre 1,5 initialement prévus.

Le couple à l'origine de la division et les nouveaux arrivants sont devenus amis, une certaine solidarité s'est tissée et ils n'hésitent pas à se rendre service au quotidien et lors de leurs départs en vacances respectifs.

Dispositions techniques et professionnels impliqués : la mitoyenneté rend la construction délicate

Pour effectuer la division de leur terrain et produire un lot de 400m², les propriétaires initiaux ont dû déplacé leur entrée, située à l'origine sur le côté de la maison, pour la mettre à l'avant au niveau du balcon face à la rue.

La petite largeur de la parcelle issue de la division (8,5m), agit sur l'implantation de la nouvelle construction. La maison est nécessairement accolée aux deux limites séparatives du terrain et préserve un un jardin à l'arrière. Elle est mitoyenne de ses deux maisons voisines.

Les nouveaux arrivants ont effectué la recherche de leur terrain via une agence immobilière locale au courant des divisions en cours dans le quartier.

Les règles du PLU n'ont pas posé de difficulté spéciale (retrait par rapport à la voie de 2,5m, hauteur du faîtage limitée à 9m et gouttière à 7m, CES de 0,3). En raison de la complexité technique (mitoyenneté, sous-sol) et juridique du projet, les nouveaux arrivants ont été amenés à être très sélectif sur le choix du constructeur.

Territoire, règlement et stratégie politique de la commune : une politique de densification par division parcellaire affichée depuis la mise en place du PLU

La commune est située en seconde couronne de l'agglomération parisienne. Elle compte environ 10 000 habitants et bénéficie d'une majorité de grands logements individuels datant des années 1930, du début des années 1970, avec un pic en 1990. Son urbanisation est organisée en hameaux. La parcelle est est située dans un tissu d'habitat pavillonnaire diffus.

La commune a mis en place une politique de densification affichée de son tissu pavillonnaire par la révision de son document d'urbanisme en 2004.

Le PLU a été approuvé en avril 2008. Une procédure de modification de ce document est en cours et vise à faciliter les conditions de construction déjà autorisées lors de sa mise en vigueur.

La commune dispose d'éléments naturels patrimoniaux de qualité qu'il convient particulièrement de protéger par une urbanisation concentrée sur les secteurs existants. Pour cela, elle instaure des règles favorisant les divisions parcellaires en 2 lots, permettant ainsi la création de nouveaux terrains à bâtir: suppression du minimum parcellaire, diminution du retrait par rapport à la voie.
 

L'habitant : La vente de ce terrain à bâtir leur rapportera suffisamment pour rembourser leur prêt, financer l’aménagement des combles et renouveler leurs deux voitures. L'élu : La commune a changé le Plan Local d’Urbanisme afin de permettre à ses propriétaires de diviser leur terrain. La filière : En raison de la complexité technique (mitoyenneté, sous-sol) et juridique du projet, les nouveaux arrivants ont été amenés à être très sélectif sur le choix du constructeur.

Cliquez pour voir ce qu'ils en pensent

> L'habitant

> L'urbaniste

> L'élu

> La filière