Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Mathilde GUIHARD
- Caroline ORIA

Publié le 11 février 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Notions clés :
> 19 millions de maisons
> donner une nouvelle vie aux tissus pavillonnaires existants

SCOT, PLH, PDU : le BIMBY dans les outils de planification

 

Animatrice :

Caroline ORIA, responsable des politiques locales de l’habitat, La CREA, Communauté de l’Agglomération Rouen-Elbeuf-Austreberthe

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Intervenants :

Olivier GIRMA, Chargé de mission développement durable, Laval Agglomération

Mathilde GUIHARD, Urbaniste, Syndicat mixte du SCOT du Trégor

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Introduction :

L’élaboration des documents de planification par les structures intercommunales, pour mener leurs politiques d’aménagement et de développement durable, est propice aux  débats et à la sensibilisation. La démarche Bimby peut constituer un levier pour répondre aux enjeux de territoire, les actions et les mesures prises dans ces documents peuvent faciliter la mise en oeuvre et la diffusion de cette démarche.

Comment articuler la démarche Bimby avec ces documents ? Comment intégrer un processus spontané, basé sur l’initiative des habitants, à des politiques publiques ?
 
Les expérimentations conduites pour élaborer les SCOT du Trégor et de Laval Agglomération ainsi que le PLH de l’Agglomération de Rouen illustrent pourquoi et comment la démarche Bimby a été intégrée, de quelle manière les élus et les acteurs ont été sensibilisés et comment ont-ils été amenés à s’interroger sur la stratégie globale de développement du territoire.

 

Télécharger ici la version pdf du résumé et de la retranscription complète de l'atelier

 

Résumé :

Les structures intercommunales publiques se dotent de documents de planification (Schéma de Cohérence Territorial - SCOT, Programme Local de l’Habitat - PLH, Plan de Déplacement Urbain - PDU, Plan Climat Energie Territorial - PCET) et de différents programmes d’actions (Agenda 21) pour accompagner leurs politiques d’aménagement et de développement durable. Les enjeux étant nombreux, la démarche BIMBY peut constituer un levier pour répondre à certains : adapter l’habitat à l’évolution des modes de vie, réduire la consommation d’espaces naturels et agricoles, densifier et animer les centres bourgs, développer un habitat complémentaire de l’offre existante, etc.

 

Mais ces documents de planification définissent des orientations stratégiques à 6, 10, 15 ans et sur des échelles différentes. Comment articuler la démarche BIMBY avec ces documents ? Comment intégrer un processus spontané, basé sur l’initiative des habitants, à des politiques publiques ?

 

Pourtant ces documents de planification et d’actions se révèlent des outils-clefs : leur élaboration est propice aux débats et à la sensibilisation, et les mesures prises peuvent faciliter la mise en œuvre et la diffusion de la démarche BIMBY.

 

Les premières expérimentations ont montré que l’intégration de la démarche BIMBY dans des documents de planification se faisait par étape. La sensibilisation des élus et des acteurs de l’aménagement du territoire constituant un préalable indispensable à toute inscription de la démarche dans les politiques publiques.

 

L’atelier vise à étudier de quelle manière les documents de planification intègrent la démarche BIMBY, ce qu’elle leur apporte, ainsi que l’intérêt qu’y trouvent les techniciens et élus.

 

Les exemples des SCOT du Trégor et de Laval Agglomération et du PLH de la CREA tentent de répondre à la question pourquoi mais aussi comment intégrer la démarche BIMBY dans l’élaboration d’un SCOT ou d’un PLH ?, et de quelle manière l’aborder avec les élus et les acteurs ?

 

Dans une agglomération de 100 000 habitants aujourd'hui, on a constaté que depuis le milieu des années 70, les communes de Laval Agglomération (hors Laval) ont gagné 20 000 habitants supplémentaires tandis que Laval assiste à ce phénomène sans perdre trop d’habitants. Cela s'explique principalement par l'aspiration des habitants qui privilégient la maison individuelle. L’urbanisation croissante suppose de trouver d’autres solutions comme la densification, dans un contexte de stagnation des budgets de fonctionnement et de réduction de la cellule familiale. Le projet d'aménagement et de développement durables du SCOT (qui sera validé en 2013) donne une importance particulière à la densification, à l’intensification et à l'optimisation de l'espace. Le préalable à toute extension urbaine est la recherche de moyens permettant à la commune de se développer à l'intérieur de ses limites. Le développement de cette démarche suppose d’intégrer une compétence à l’agglomération sur ces questions d’ingénierie, et de mutualiser un poste entre les communes sur le sujet de l'urbanisme durable.

 

Le SCOT du Trégor (Côtes d’Armor) sera approuvé d’ici la fin 2012. Le Trégor, comme les autres territoires bretons, se caractérisent par une forte tradition d’habitat individuel sur de grandes parcelles. La réduction de la consommation foncière suppose de changer ces pratiques et se heurte donc à des résistances importantes à la notion de « densité ». L’élaboration du SCOT a débuté par deux années de débat sur des questions de fond. Ce temps s’est révélé particulièrement important pour la suite. Fort d’un bagage commun, les élus ont collectivement décidé de réduire par deux la consommation foncière trégorroise, en densifiant les extensions et en développant le renouvellement urbain. Le SCOT prescrit aux Communes la réalisation d’un diagnostic de densification. A partir du potentiel identifié, BIMBY intervient comme l’un des outils de mise en œuvre du renouvellement urbain, complémentaire de l’action publique. L’apport du SCOT pour la mise en œuvre de BIMBY se situe a 3 niveaux : la sensibilisation des élus, la levée des dispositions qui bloquent les divisions dans les PLU, et une démarche d’animation et d’accompagnement des Communes volontaires par le Syndicat.

 

L’agglomération de Rouen est partenaire de la démarche BIMBY depuis le lancement du projet de recherche. Dans cette agglomération de près de 500 000 habitants qui réuni 70 communes, la problématique de la périurbanisation et de l’extension urbaine sur les parcelles urbaines et agricoles se pose naturellement, au même titre que celle du besoin en logement en pavillonnaire et en collectif. L’agglomération de Rouen s’est demandée comment favoriser la densification dans le PLU en amont de son élaboration. La démarche BIMBY a permis d’intégrer une conception nouvelle du développement de l’habitat, tout en militant pour une moindre consommation d’espace. Après une phase de sensibilisation des élus et des techniciens des communes, à travers l’organisation d’un séminaire pour les 70 communes en juin 2011, la démarche BIMBY a été inscrite dans une fiche action thématique du PLH. Et une expérimentation a été menée dans quatre communes de l’agglomération pour amener les élus à réfléchir sur l’opportunité de modifier leur Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour favoriser la division parcellaire. La densification est mieux acceptée à partir du moment où il est démontré que ce phénomène n’est pas nouveau et qu’il s’inscrit dans des documents de planification.

 

Autre exemple évoqué par un participant, celle du Nord Pas de Calais qui se donne comme objectif de réduire la consommation d’espace de 66 % au cours des dix prochaines années. L’Etablissement public foncier interdit de construire moins de 16 logements à l’hectare dans l’espace rural. Le SCOT instaure des densités qui prouvent que les collectivités locales n’ont pas attendu BIMBY pour engager une densification du territoire.

 

Il faut se demander si les documents qui régissent l’urbanisme à toutes les échelles permettent la division parcellaire. Un diagnostic du tissu existant et une analyse du potentiel de développement de l’habitat dans ces quartiers doivent être élaborés en même temps que ces documents de planification. La démarche BIMBY permet de faire remonter aux élus les aspirations des habitants pour que la densification, ou l’intensification, du tissu pavillonnaire réponde aux attentes des habitants. Cette filière de développement a une incidence sur le redéploiement d’équipements publics mais dans un processus lent.

 

En conclusion, BIMBY n’est pas la seule solution pour limiter la consommation de territoire, mais ce programme participe à cette ambition. L’ensemble des collectivités locales de France devraient être amenées à se poser la question de la densification de leur tissu pavillonnaire et l’intégrer dans leurs documents de planification.

 

Retranscription :

Caroline ORIA : Bonjour à tous. Au cours de cet atelier, nous tâcherons de savoir comment les documents de planification intègrent ou peuvent intégrer la démarche BIMBY, ce qu’elle leur apporte, ainsi que l’intérêt qu’y trouvent les techniciens et élus.

Pour aborder ce sujet, nous sommes trois techniciens de collectivités territoriales, Olivier Girma, chargé de mission de l’agglomération de Laval. Mathilde Guihard, urbaniste, travaille au sein du Syndicat mixte du SCOT du Trégor. Je suis pour ma part responsable des politiques locales de l’habitat au sein de la Direction de l’Habitat de l’agglomération de Rouen, la CREA. Les trois exemples présenteront la vision de techniciens qui tentent d’impulser des dynamiques à des stades différents d’élaboration de ces documents de planification. Susciter l’intérêt des élus, leur présenter des pistes de réflexion et la prise en compte de cette démarche nécessite du temps, une réflexion soutenue et des résultats parfois encore difficiles à mesurer.

Je propose que nous commencions par présenter nos expériences avant que vous enrichissiez la discussion par vos questions et remarques.

 

Olivier GIRMA, SCOT Laval : Je travaille pour Laval Agglomération. Je pilote plusieurs projets, notamment l’Agenda 21, un plan d’action en faveur du développement durable, et d’autres démarches sur les déplacements, le climat et l'énergie. Je ne suis pas chargé de mission SCOT de Laval, mais j’assure quotidiennement le lien entre le SCOT et les politiques publiques de l’agglomération.

Laval est située dans la région des Pays-de-Loire, sur la route entre Rennes et Paris, après Le Mans. La Ville bénéficie d’une croissance démographique soutenue, tirée par le solde naturel, les Mayennais faisant de nombreux enfants, ce qui génère un besoin croissant de logements.

Le centre de Laval compte 50 000 habitants et l’agglomération près de 100 000 habitants. Depuis le milieu des années 70, Laval a stabilisé sa population tandis que 20 000 habitants supplémentaires se sont installés dans les communes périphériques, majoritairement dans des maisons individuelles.

Le CAUE 53 a recensé dans l’ensemble des documents d’urbanisme communaux, POS et PLU, les réserves foncières destinées à l’urbanisation à l’horizon de 10 et 20 ans. Il s’est rendu compte que l’urbanisation planifiée représentait 50% de ce qui avait été construit jusqu'à ce jour. Cette évolution est intéressante car elle montre qu’il faut trouver d’autres voies pour répondre aux besoins de logements.

D’un côté, il ne faut pas occulter cette aspiration pour la maison individuelle mais il faut également prendre en compte que le nombre de personnes par ménage ne cesse de diminuer. Dans la majorité des cas, 80 ou 100 mètres carrés pourraient suffire pour une ou deux personnes. Pour convaincre, il faut mettre en avant un intérêt général simple, à savoir le cadre de vie. Les élus sont d’autant plus attachés à ce concept que la Mayenne est un département rural.

D’un autre côté, la réalité objective des finances des collectivités locales : une part importante du budget de fonctionnement est dédiée à l’entretien des voiries. Alors que la construction de lotissements ou de nouvelles routes n’est pas nécessairement la voie de l’urbanisation la plus soutenable. Enfin, si dans certaines agglomérations importantes des sociétés d’aménagement ont une ingénierie importante pour faire du portage foncier, il n’y a pas de SEM importantes à Laval, contrairement à Rennes par exemple. Nous ne construisons pas de ZAC.

 

En revanche, nous menons des recherches dans tous les domaines en intégrant l’idée d’intensification:

Le SCOT qui sera approuvé en 2013 est construit de telle manière à inciter à rechercher des moyens permettant à la commune de se développer à l'intérieur de ses limites. Il faut changer de regard et travailler au niveau qualitatif. Les élus intègrent désormais l’intensification dans le discours sur le SCOT. Cette évolution est très importante.

Le PLH en cours de réalisation a donné lieu à de nombreuses actions dont un outil de sensibilisation à destination des élus, des praticiens de l’aménagement et de la population, sous la forme d’une brochure de communication traitant de la question de l’étalement urbain. Ce document fait apparaître des images inédites de l’intensification en zone pavillonnaire.

Laval Agglo n'a pas l’obligation de réaliser un Plan de Déplacement Urbain, mais les élus ont toutefois souhaité élaborer un plan global de déplacement. Nous étudions la manière de lier la politique de transport à la politique de l’urbanisme via l’optimisation et le développement des transports en commun, dans le but que les habitants utilisent moins la voiture, ce qui est difficile dans ce territoire très rural.

Laval Agglo élabore enfin son Plan Climat et s’interroge sur la manière d’expérimenter la démarche BIMBY dans le cadre de l’Agenda 21..

En conclusion, nous tentons de placer ces problématiques d'intensification au cœur de l’ensemble des documents de planification.

Une autre initiative pour le développement des bonnes pratiques en termes d’urbanisme durable sera lancée par un élu d’une commune périurbaine qui souhaite rédiger une convention de gouvernance pour travailler au-delà du SCOT et trouver des cohérences entre les communes.

Sur le sujet de l’ingénierie réglementaire qui a fait l’objet d’un débat au cours de l’atelier précédent, il semble évident qu’il faille intégrer une compétence à l’agglomération sur ces questions d’ingénierie, par exemple en mutualisant un poste entre les communes sur cette question. 

 

Caroline ORIA : Il s’agit de prendre le train au bon moment et de tenter de raccrocher les élus à cette démarche. Je donne maintenant la parole à Mathilde Guihard.

 

Mathilde GUIHARD, Urbaniste, Syndicat mixte du SCOT du Trégor : J’ai été invitée à intervenir en tant que représentante du Schéma de cohérence territoriale (SCOT) du Trégor, document qui, je le rappelle, est opposable aux Plans Locaux d’Urbanisme. Le Trégor est situé sur le littoral nord de la Bretagne, dans les Côtes d’Armor. Le SCOT regroupe 44 communes et 79 000 habitants. Vous le connaissez sans doute par le tourisme sur la Côte de Granite Rose, avec Perros-Guirec, et par le technopôle tourné vers les  télécommunications situé dans la ville-centre, Lannion.

Le territoire présente quelques particularités :

- le développement du territoire s’est fait autour des nouvelles technologies (Radome, implanté en 1961, technopôle des télécommunications).et non autour de l’agriculture comme de nombreux territoires bretons.

- la tradition de l’habitat favorise l’étalement urbain : l’urbanisation des dernières décennies s’est faite essentiellement  sous la forme d’habitat pavillonnaire sur de grandes parcelles. Ces pratiques sont donc largement remises en cause par les objectifs du Grenelle, de la loi SRU et de la loi « littoral ».

- les acteurs du territoire ont l’habitude de travailler ensemble (réseaux, structures intercommunales, etc.).

 

L’un des enjeux majeur du SCoT est donc de maîtriser la consommation de foncier. Les Communes sont déjà confrontées à cette obligation lorsqu’elles élaborent leur PLU, mais elle est souvent mal vécue et certaines réunions peuvent tourner au conflit. Pour parvenir à de vrais résultats il ne faut pas seulement une mesure forte écrite dans un document, mais il faut avant tout convaincre.

L’intérêt d’avoir réalisé le SCOT en interne, est que nous avons pu prendre le temps de la réflexion,  pour que les élus se constituent un bagage commun, avant qu’ils ne prennent ensemble des décisions. Pendant près de deux ans, les élus, les associations et la population ont participé à des débats, avec des intervenants extérieurs, autour de problématiques de fond.  Ils ont pu donner du sens à cet objectif « d’économie du foncier », et trouver un intérêt aux nouvelles pratiques. En effet, les jeunes n’ont pas nécessairement les mêmes attentes que les générations précédentes : ils peuvent préférer un plus petit terrain et éviter de passer la tondeuse chaque week-end sur les 2 000 à 3 000 mètres carrés de terrain. En revanche, ils ont des attentes  particulières en matière de qualité de vie et de proximité des services. Cette génération redonne de l’importance aux petites parcelles proches des centres.

 

De même, l’une des réponses à la question du vieillissement, est de proposer des petits logements adaptés, proche des services, pour permettre aux personnes âgées de rester vivre chez elles.

A ce stade, si l’intérêt d’économiser du foncier et de changer de pratiques en proposant des plus petites parcelles est compris, le problème majeur reste celui de l’image dégradée de la densité. L’humour est alors un bon allié pour casser les clichés (cf. photomontages projetés). Il ne s’agit pas de faire des tours dans le Trégor. Nous leur avons donc montré des photos de quartiers réussis, dans lesquels ils pouvaient se reconnaître.

Finalement, parler de densité c’était aussi parler de « convivialité ». Cette valeur était très chère aux élus : densifier c’est amener des habitants auprès des services, faire vivre les commerces, utiliser les équipements, travailler davantage la qualité des espaces publics et les voir plus animés, plus fréquentés. La densité n’est alors plus une obligation, et n’est plus au centre des débats. Le projet est recentré sur cet objectif de convivialité et les moyens de l’atteindre.

Ainsi, dans le cadre de la réalisation d’un SCoT, les élus avancent ensemble vers un même objectif et savent que tout le monde devra y participer, il n’y a pas de concurrence entre deux communes

Les élus se sont donné un objectif fort : diviser par deux la consommation foncière. Nous avons ensuite décliné cet objectif par des règles de densité qui s’imposent aux communes. Ces règles de densité sont différenciées par type de Commune, avec une solidarité entre les plus grandes et les plus petites, plus ou moins consommatrices. L’ensemble de ces règles ont été écrites comme des leviers pour changer les pratiques d’urbanisme, faire plus dense et mieux : des voiries hiérarchisées, plus étroites, davantage de liaisons douces, des espaces publics de qualité, etc.

Nous n’avons pas travaillé uniquement sur les extensions, mais aussi sur le renouvellement urbain. Dans ce territoire, les zones U (bâties) évoluent peu, et les situations sont très différentes d’une Commune à l’autre. Certaines disposent de vastes dents creuses, et d’autres sont très compactes. Nous n’avons donc pas fixé d’obligation de réaliser x% des logements en renouvellement urbain. Nous avons privilégié le « diagnostic de densification » qui permet de s’intéresser aux tissus existants, d’identifier le potentiel de densification et de mettre en face les outils adéquats : intervention publique par la réhabilitation, le renouvellement urbain, expérimentation BIMBY, etc. Le SCoT impose donc deux choses aux Communes : réaliser un diagnostic de densification, et expérimenter la densification des tissus bâtis en retirant les règles bloquantes : retrait de 5m, de 3m, impossibilité de mitoyenneté, COS, etc.

Notre SCOT devrait être prochainement approuvé et mis en œuvre. En tant que SCOT, nous sommes une personne publique associée aux réunions d’élaboration du PLU. Les élus ont décidé de se donner les moyens de mettre en œuvre le SCOT avec deux postes pour avoir un accompagnement des Communes, en particulier celles qui n’ont pas d’ingénierie en urbanisme.

Deux communes pilotes se sont portées volontaires pour expérimenter la densification des tissus existants. L’idée est ensuite de la diffuser  la démarche aux 44 Communes. Cette volonté politique est liée pour partie à des convictions écologistes, à la volonté de soigner l’outil agricole et de renforcer des centres dans des Communes qui se sont beaucoup étendues. L’expérimentation BIMBY démarre tout juste. Nous sommes partis du « diagnostic de densification » afin d’évaluer le potentiel foncier et de lancer la réflexion sur l’évolution du tissu bâti. La démarche se construit au fur et à mesure, et des questions de mise en œuvre se posent : travaille-t-on sur toute la commune ou sur certains secteurs ? Les habitants seront-ils conviés en amont du PLU ou est-ce une manière de mettre en œuvre le PLU en incitant les habitants par la suite à réaliser des divisions parcellaires ?

 

Caroline ORIA : Il faudra bien entendu partager plus tard le résultat de ces expérimentations. Nous auront l’occasion de reparler de l’incidence de la démarche BIMBY sur le règlement du PLU même si un autre atelier le traite particulièrement. C’est l’un des aboutissements de cette recherche. J’enchaîne, avant d’ouvrir les questions, sur la démarche menée par l’agglomération de Rouen.

L’agglomération de Rouen, la CREA, regroupe 70 communes et compte 493 000 habitants. Cette agglomération a été créée en 2010 et résulte de la fusion des 45 communes de l’agglomération de Rouen, des 10 communes de l’agglomération d’Elbeuf et de 16 communes de deux communautés de commune à l’ouest de Rouen. Urbaine dans une couronne autour de Rouen et autour des pôles secondaires d’Elbeuf et du Trait, l’agglomération est aussi très périurbaine avec 40 communes de moins de 3500 habitants. Plusieurs communes de l’agglomération font également partie du Parc Naturel des Boucles de la Seine.

Partenaire du projet de recherche BIMBY depuis le début, la CREA intègre depuis trois ans la démarche BIMBY à toutes ses réflexions d’aménagement de son territoire. La sensibilisation des élus autour de l’intensification pavillonnaire, du renouvellement du tissu pavillonnaire existant, des formes urbaines, de l’économie du foncier date de plusieurs années.

En effet, l’agglomération est emblématique de ces problématiques liées à la périurbanisation et à l’extension urbaine sur les parcelles urbaines et agricoles. Les populations quittent le centre pour accéder à la propriété dans le périurbain où le foncier et l’immobilier sont moins chers. Et à Rouen aussi, le désir d’avoir sa maison individuelle est fort, la proportion de ce type d’habitat le montre bien. Agglomération en légère perte d’habitants, la CREA cherche à relancer son attractivité résidentielle. C’est donc presque naturellement que le Programme Local de l’Habitat s’est saisi du sujet qu’expose BIMBY et à cherché à l’intégrer dans ses principes d’actions. L’objectif d’un PLH est d’orienter la production de logements en réponse aux besoins de la population actuelle et future, dans le souci de renforcer le poids des pôles urbains, de favoriser le développement de l’habitat à proximité des services, des équipements et des transports en commun tout en essayant de consommer moins d’espaces.

BIMBY a été la porte d’entrée pour faire prendre conscience qu’une autre filière de production de logements, qui n’était ni connue ni utilisée, révélait de nombreux avantages. Le renouvellement des quartiers pavillonnaires est un projet inédit pour les élus, bien que le phénomène de division parcellaire existe dans toutes les communes. En 2010, lorsqu’a été lancée l’élaboration du PLH, la Direction de l’Habitat a rencontré individuellement les 70 communes pour définir les enjeux en matière d’habitat sur chacune d’entre elles et enrichir le diagnostic de territoire. Ce moment a également été l’occasion de les interroger sur l’occurrence des divisions parcellaires et de leur expliquer la démarche BIMBY. Le but était de commencer par leur démontrer que le phénomène existait sur leur commune - nous demandions combien de permis de construire étaient issus de divisions parcellaires, sujet familier pour toutes les communes – voire était un cas de figure très courant. Aborder le sujet de cette manière a permis de ne pas parler immédiatement de densification  de l’habitat. Les réactions des élus ont été positives car la démarche BIMBY apporte des réponses à leur souci de maîtrise urbaine et architecturale du phénomène. Ensuite, il est plus facile de proposer d’inscrire la démarche dans des documents de planification.

En juin 2011, nous avons organisé pour les 70 communes de l’agglomération un séminaire sur la démarche BIMBY et les formes urbaines. Une manière d’associer les élus autrement qu’en abordant les grandes thématiques de la politique de l’habitat et de l’aménagement du territoire et s’affranchir de la définition d’orientations et de programme d’actions, propres au contenu d’un Programme Local de l’Habitat.

Le PLH a offert l’opportunité d’inscrire les enjeux de la démarche BIMBY dans une de ses fiches action, plus qualitative, qui traite de la problématique de développement d’une offre de logement complémentaire à l’offre existante et de l’adaptation les logements aux besoins dans laquelle BIMBY est directement ciblé. Le PDU fait de même. Parallèlement, le SCOT réfléchit à la consommation d’espace et aux typologies de communes pour définir ultérieurement des densités à inscrire dans son Document d’Orientations et d’Objectifs (DOO).

Ces démarches parallèles, sur un même périmètre territorial, amènent les services de la CREA à constituer un groupe de travail technique pour faciliter les échanges et la transversalité entre les différents domaines de l’urbanisme et de l’aménagement. Face à un maire qui souhaite ouvrir une zone agricole ou naturelle à l’urbanisation excentrée du centre bourg, en lisière de forêt, non desservie par les transports en commun, il est préférable d’avoir toutes les cartes en mains. L’urbanisation ne se fera qu’à condition que toutes les composantes d’un développement cohérent soient réunies : bonne desserte de transports en commun, densité de constructions suffisantes pour garantir un certain nombre d’usagers potentiels des transports en commun, enjeux environnementaux préservés, etc.

Au printemps 2012, le PLH est en cours de validation et la CREA propose aux communes de participer à une expérimentation de la démarche BIMBY. Quatre communes répondent à cet appel à expérimentation qui va durer 5 mois. Deux de ces communes révisent ou élaborent leur PLU. Les deux autres souhaitant connaître les aspirations de leurs habitants. Cette expérimentation va consister en une analyse du potentiel selon les tissus pavillonnaires, des réunions d’information devant les conseils municipaux, afin d’obtenir leur adhésion, et avant d’engager un vaste plan de communication et d’organiser la concertation avec les habitants,

L’intégration de la démarche BIMBY s’est donc déroulée progressivement pour trouver un ancrage d’abord dans le PLH, puis dans le SCOT, le PDU, sous différentes formes.

Aujourd’hui, à l’occasion de chaque révision ou élaboration de PLU, la démarche BIMBY est rappelée afin que soit analysé le potentiel des quartiers pavillonnaires existants dans l’évaluation des besoins en foncier pour de l’habitat. Quand une commune révise son PLU, nous commençons à questionner la commune sur sa réflexion concernant les tissus existants : avez-vous pensé à votre potentiel dans le tissu pavillonnaire plutôt que d’ouvrir une zone à l’urbanisation ? Ce potentiel peut-il répondre à une partie des besoins en logement de la commune ? La prise en compte de ce potentiel dans les PLU n’est toutefois pas encore systématique. Nous sommes confrontés à plusieurs obstacles :

> L’évaluation du nombre de divisions parcellaires qui pourraient avoir lieu à l’horizon du PLU reste parfois trop aléatoire pour des élus locaux.

>  Déterminer ce potentiel de développement dans les quartiers pavillonnaires existants demande un travail supplémentaire au bureau d’études chargé de l’élaboration ou de la révision du PLU, qui est loin d’être systématique, et dont le coût doit encore être évalué ;

>  Le recours à la définition de zones AU pour produire des logements est encore trop la solution de facilité choisie par la plupart des communes périurbaines ;

>  La rédaction du règlement du PLU pour encadrer ce développement dans les quartiers pavillonnaires existants devra être précise.

 

Il faudra encore du temps pour convaincre qu’il est possible d’aller au-delà de l’expérimentation et passer à une réglementation précise de la division parcellaire.

En guise de conclusion, il est possible d’instiller la démarche BIMBY dans les documents de planification, du SCOT jusqu’au PLU auquel nous voulons aboutir. L’expérimentation de la démarche BIMBY qui a été menée dans quatre Communes de la CREA a pour but d’aboutir à une révision du Plan local d’urbanisme qui autoriserait la division parcellaire. La sensibilisation des élus est la première démarche à accomplir. C’est un travail de longue haleine. Les discussions ont duré deux ans à Rouen comme au Trégor. La partie n’est pas gagnée même si les documents de planification sont de plus en plus précis : le PLH en définissant des objectifs de logements à la commune, le SCOT en instaurant des densités.

Nos présentations terminées, nous sommes tous trois ouverts à vos questions.

 

Elodie VOUILLON, architecte, CAUE Gironde : Nous sommes extrêmement sollicités par des communes comme l’acteur identifié pour animer ces ateliers avec les habitants. Le CETE vous aide dans le cadre de l’expérimentation. Qui porte ? Qui finance ? Qui anime les réunions ?

 

Caroline ORIA : Etant dans le cadre du programme de recherche, plusieurs réunions ont été animées par David et Benoît, puis nous avons repris le flambeau. Les architectes qui mènent les entretiens avec les habitants sont sous la responsabilité de la Direction Habitat et rémunérés par l’agglomération. Mais chaque collectivité fonctionne de la manière qui lui convient pour définir l’initiateur et le porteur de la démarche. Le CAUE est un bon partenaire.

Sachant que le programme de recherche s’arrête, nous allons faire des propositions pour continuer d’accompagner les communes en 2013 et nous espérons obtenir un budget pour cela. L’agglomération compte 70 communes et il est difficile encore d’évaluer le coût de cet accompagnement : peut-être 5 000 euros pour chaque PLU. Si nous les accompagnons lors de l’élaboration ou la révision de leur PLU, se posera la question de l’articulation entre le bureau d’étude PLU et le recrutement de prestataires externalisés.

 

David BOURGEOIS, SCOT Grenelle Nord Pas de Calais : Je reste sur ma faim concernant l’intégration de la démarche BIMBY dans le SCOT. Le nôtre sera approuvé le 20 décembre 2012. Il regroupe 41 communes. Nous réduisons de 50 % la consommation d’espace. Nous appliquons strictement la loi de modernisation agricole. Nous ferons jurisprudence dans la région Nord Pas de Calais. Dans notre région, nous serons vraisemblablement dans l’obligation de réduire la consommation d’espace de 66 % au cours des dix prochaines années. La loi Grenelle nous oblige à accroître la densité. La densité minimale s’appuie sur des normes relativement simples : l’Etablissement public foncier interdit d’investir en-dessous de 16 logements à l’hectare dans l’espace rural. Alors, faisons-nous du BIMBY ?

Nous avons été rapidement confrontés à la problématique de la densité avec le CAUE du Nord Pas de Calais. Le mot « densité » fait peur. Vous avez parlé « d’intensification », cela fait moins peur, mais ces deux termes ont le même sens. Nous nous sommes posé la question pour faire comprendre aux élus l’importance de passer de 7 à 16 logements à l’hectare. Nous avons organisé 50 réunions avec les élus, et 100 réunions avec les partenaires publics associés. Nous réunissons des personnes de la DREAL, de la DDTM, de la Préfecture et du Conseil régional. Le CAUE nous rejoindra, comme la chambre d’agriculture. Nous coécrivons et co-construisons. Nous pensons qu’il serait opportun d’organiser une réunion de travail avec les élus sur « comment construire autrement ? », en axant la densité via la qualité. Nous prévoyons aussi de rédiger une charte de l’habitat durable que nous avons intitulée « charte de l’habité (sic) durable ».

La parcellisation est une démarche intéressante. Un maire nous demande si l’impératif de 16 logements à l’hectare s’applique à la parcelle qu’il aimerait répartir entre ses trois enfants. Nous répondons négativement car il s’agit d’une parcelle individuelle. Quelle est la différence entre cette réponse et la démarche BIMBY ?

 

Caroline ORIA : Votre démarche est très positive, avec ou sans BIMBY. Votre projet peut n’avoir aucun rapport avec le programme. Le principe de BIMBY est de partir des initiatives des habitants à faire évoluer leur parcelle. Puis de se demander si les documents d’urbanisme qui réglementent l’occupation du sol permettent à cette parcelle d’être divisée en quatre. Mais je suis de votre avis que nous n’avons pas attendu BIMBY pour densifier le territoire. BIMBY est une autre approche de la densification.

 

Olivier GIRMA : La démarche BIMBY est très simple. Le maire rédige un courrier et invite les habitants à prendre rendez-vous avec des architectes pendant une heure. C’est le début de l’angle d’attaque partant de l’aspiration des résidents d’une commune de faire évoluer leur parcelle.

 

Philippe LEMAIRE, CETE Normandie : Pour compléter sur ce point, je rejoins les propos de Caroline Oria. Il existe plusieurs méthodes pour densifier. La démarche BIMBY présente l’intérêt de ne pas afficher de divergence entre les intérêts individuels et collectifs. Elle suppose d’aller au-devant des habitants le plus en amont dans la planification. Les moyens peuvent être relativement modestes, par des vacations d’architectes. Cette dimension permettra ensuite de densifier le tissu pavillonnaire en réponse aux attentes des habitants, pour répondre à des attentes sociales qui ne trouvent pas aujourd'hui de réponse. Il faut penser à l’évolution du contexte social, à la crise économique et au problème de la solvabilité des ménages. La démarche BIMBY permet de trouver des solutions aux attentes en matière de logement qui n’existent pas dans l’urbain, le périurbain en première couronne et certains secteurs ruraux relativement éloignés. Cette démarche se superpose aux règles de réduction de la consommation d’espace en introduisant un levier d’action supplémentaire inédit.

Dès lors qu’une agglomération questionne les communes qui élaborent leur PLU, cette démarche est déjà essentielle. Les services de l’Etat peuvent accompagner cette démarche.

 

Mathilde GUIHARD : Dans notre processus d’élaboration du SCOT, nous pouvions imposer des règles de densité pour les extensions (zone AU), mais pas pour le tissu existant (U). Désormais, cette possibilité est ouverte.

 

François PELISSET, Conseil régional Ile-de-France : Nous travaillons sur la révision du schéma directeur de la région Ile-de-France, qui donnera lieu à une enquête publique en octobre 2012. La densification et la démarche BIMBY sont-elles intégrées dans un document qui présente des préconisations ou à l’intérieur du document de réglementation qui est opposable ? Avez-vous pensé à le cartographier sur le SCOT ?

 

Mathilde GUIHARD : Nous l’avons ajouté dans le Document d’Orientation et d’Objectifs (DOO), c'est-à-dire la partie réglementaire, opposable. Nous avons demandé à toutes les communes de réaliser dans leur document d’urbanisme, deux choses : un « diagnostic de densification » et d’expérimenter la densification du tissu pavillonnaire en levant les règles bloquantes. C’est une prescription. Ensuite, l’animation et l’accompagnement des communes par le Syndicat est une brique importante de la démarche.

 

Olivier GIRMA : Au cours d’un autre atelier ce matin, une diapositive recensait les verbes à exclure au départ de la démarche BIMBY : « interdire, stopper, etc. ». Nous voulons positiver la démarche d’élaboration du SCoT. Nous évitons de trop zoner. Nous définirons les secteurs à densifier mais nous resterons souples pour le reste en indiquant des objectifs. Les conseillers municipaux devront utiliser ce levier et le mettre à disposition des urbanistes et architectes. Nous ne voulions pas contraindre de manière excessive.

 

Pierre-Mathieu DEGRUEL, architecte, Agence Urbaine de Dunkerque : Un élément intéressant et essentiel de la démarche est la question de la diversification des tissus urbains dans une logique monofonctionnelle. La construction d’un salon de coiffure familial dans le pavillonnaire est intéressante, mais je me positionne dans l’hypothèse d’une réussite probante de la démarche sur les tissus urbains et m’interroge sur la capacité des collectivités locales pour récupérer des emprises foncières suffisantes pour construire, à un moment où un niveau de population est atteint, des bâtiments comme une école ou une crèche. Cette question s’est-elle posée dans le cadre de vos travaux ?

 

Caroline ORIA : Ce sujet relève du travail du PLU qui devra délimiter des secteurs où BIMBY pourrait être encouragé. Tout dépend du profil de la commune et de ses objectifs. L’ensemble des éléments doivent se retrouver dans le projet communal, quelle que soit la taille de la commune. BIMBY fait partie de ces éléments à intégrer au projet communal.

 

Pierre-Mathieu DEGRUEL : N’y a-t-il pas un risque à positionner les équipements importants en périphérie du territoire, ce qui poursuivrait une logique inverse aux besoins des habitants ?

 

Philippe LEMAIRE : Le processus d’accompagnement de la démarche BIMBY comprend une dimension de périurbain qui peut conduire une collectivité à envisager la diversification de ses espaces publics et à faire le point sur les besoins d’évolution des équipements publics et commerciaux de ces quartiers. La diversification de la population de ces quartiers suppose de faire le point sur la nécessité de redéployer un certain nombre d’équipements. Il faudra interroger ces quartiers pavillonnaires en termes de diversification des fonctions. Ce sujet est évoqué dans le cadre du projet de recherche.

 

Caroline ORIA : BIMBY est un processus lent, qui ne devrait pas bousculer les besoins de la commune en termes d’équipements, commerces et services.

 

Camille MARTIN, étudiante : A l’inverse, les zones pavillonnaires sont très homogènes. Il se pose le problème du non-renouvellement des populations à l’intérieur de ces tissus. Certains équipements en place ne sont plus adaptés, comme les classes qui ferment. La démarche BIMBY est un élément pour pallier à ce problème.

 

Caroline ORIA : Le principal argument donné aux élus est la redynamisation du quartier par le renouvellement de sa population, faire fonctionner l’école à proximité, les commerces ou l’équipement sportif. Le renouvellement de la population est accéléré étant donné qu’au lieu d’un ménage, ce sont deux ménages qui s’installent sur une parcelle divisée.

 

Francis LALBA, DREAL Centre : Je suis frappé dans votre exposé par le travail que vous menez pour rassurer. Vous avez parlé d’intensification.

 

Mathilde GUIHARD : Oui, c'est une part importante du travail, il a fallu changer l’image de la densité pour donner envie d’y aller. Mais nous avons bien toujours parlé avec ce terme de « densité ».

 

Francis LALBA: Vous avez parlé d’expérimentation. C’est une façon de rassurer et motiver les élus. Une fois que ce travail de mise en confiance et d’engagement sera terminé, présenterez-vous des informations plus précises et sérieuses ? Vous n’avez donné aucune statistique. Je souhaiterais des informations sur l’âge de la maison, l’âge moyen et les ressources des propriétaires des maisons individuelles. Ce débat a-t-il été engagé ?

 

Caroline ORIA : Nous aurons des statistiques quand les expérimentations dans les quatre communes seront terminées, en novembre. Sur la question de rassurer les élus, je parlerais plutôt de pédagogie : nous leur expliquons que leur ville ou leur village ne se transformera pas complètement en trois ans, que la mutation de 5 hectares de terres agricoles en lotissement sera beaucoup plus brutale que la démarche BIMBY. Ces arguments rassurent les élus sur le fait que densité ne dégrade pas le cadre de vie. En préparant les mentalités à une densification plus douce, nous permettrons de loger de nouveaux habitants, nous consommerons moins de foncier, et nous aurons des PLU vertueux.

 

Mathilde GUIHARD : Concernant le SCOT du Trégor, notre travail a d'ores-et-déjà commencé, même si le document n’est pas encore exécutoire. Les communes ont intégré leurs objectifs de densité depuis deux ans dans les PLU. Lorsque des personnes viennent à la mairie pour construire sur une grande parcelle, les élus leur conseillent déjà d’en construire plusieurs, et au minimum de construire sur un côté pour pouvoir diviser par la suite. Dès lors la densification est en œuvre.

 

David BOURGEOIS, Directeur du SESDRA : Appliquez-vous la loi Grenelle sur votre SCOT ?

 

Mathilde GUIHARD : Oui, même si nous ne sommes pas « labellisés ».

 

David BOURGEOIS : Le SCOT doit être conforme au Grenelle à compter du 1er janvier 2016.

 

Olivier ALEXANDRE, SCOT Grenoble : Quel est le contenu concret de votre SCOT? L’atelier porte sur « BIMBY dans la planification ». Je note que la planification prépare la densité, mais que le BIMBY se déroule à l’échelle communale. Le BIMBY peut-il être planifié ? Est-ce limité à la densification ? Peut-on développer des outils ad hoc dans la planification ?

 

Mathilde GUIHARD : Nos documents sont élaborés très en amont par rapport à la division parcellaire. Une part importante de la démarche relève effectivement de la sensibilisation. Concrètement, le Document d’Orientations et d’Objectifs, c'est-à-dire le document règlementaire du SCoT contient deux prescriptions qui permettent de lancer et de généraliser la démarche BIMBY à toutes les Communes : réaliser un diagnostic de densification et supprimer, selon les secteurs, les règles du PLU (COS, retraits, etc.) qui bloquent le processus BIMBY. Par la suite nous mettons en place un accompagnement des Communes pour concrétiser cette démarche. 

 

Olivier ALEXANDRE : Ce diagnostic est-il obligatoire dans le PLU ?

 

Mathilde GUIHARD : Oui. Depuis le Grenelle, le SCOT peut imposer un diagnostic de densification aux PLU. Intégrer BIMBY au SCOT reste de l’ordre de l’incitation, étant donné que nous ne pouvons pas obliger les propriétaires à diviser.

 

Gérard BOL, DDT Hérault : Nous avons parlé de SCOT, PLH et PDU, ainsi que du PLU comme l’échelle de base de la démarche BIMBY. En revanche, nous n’avons pas parlé de PLU intercommunal. J’ai même vu le contraire dans le « petit livre vert » qui vante la nécessité de maintenir la compétence d’urbanisme à l’échelle communale. Pour une démarche soutenue par l’Etat, il est curieux de laisser cette compétence au niveau communal. Il faut étudier comment cette démarche peut être instrumentalisée par un BIMBY intercommunal.

 

Caroline ORIA : Tous les EPCI n’ont pas la compétence Urbanisme, mais rien ne nous empêche de donner aux collectivités les moyens de réfléchir à la filière BIMBY et de la valoriser, ce qui représentera déjà autant d’hectares non consommés avant de réaliser un PLU intercommunal.

 

David BOURGEOIS : Les intercommunalités qui s’accordent la compétence d’urbanisme sont dans l’obligation d’élaborer un PLU intercommunal à l’horizon de 2017.

 

Gérard BOL : Je vois dans le cadre de la démarche BIMBY la nécessité de construire une ingénierie très fine, légitime et indispensable, qui ne sera pas prise en charge par la commune.

 

Philippe LEMAIRE, CETE NC : La question de l’ingénierie des collectivités pour accompagner la démarche est importante. Il se pose aussi la question de l’évolution de l’ingénierie. Le bureau d’étude devra également adapter ses pratiques et ses manières de faire.

 

Caroline ORIA : C’est exact, lorsque le bureau d’étude qui élabore le PLU est convaincu de la démarche. Ce n’était pas le cas au début avec le bureau d’étude chargé de l’élaboration du PLU de Roncherolles-Sur-Le-Vivier, commune de l’agglomération rouennaise de 1 000 habitants, qui voyait la démarche BIMBY comme l’antithèse du projet communal. J’ai éprouvé de grandes difficultés à lui expliquer que ce n’était pourtant pas antinomique.

 

Olivier ALEXANDRE : Je suis certain qu’il est possible de faire du mauvais BIMBY. Il est possible de faire de la densification aussi mauvaise que de l’étalement urbain.

 

Marie LANG, architecte : La démarche concerne essentiellement les particuliers. Je me demandais s’il fallait éventuellement lancer une nouvelle campagne publicitaire sur BIMBY, même si je suis opposée à la publicité. Le rêve de la maison individuelle a été tellement vendu que beaucoup s’y sont attachés. L’idée consistant à être propriétaire d’une maison dotée d’un terrain est ancrée chez de nombreux Français. Une campagne publicitaire pourrait promouvoir les nouveaux modes d’habiter comme le développement durable, qui est progressivement entré dans les mœurs via les bâtiments BBC.

 

Caroline ORIA : Il est toujours possible d’organiser des campagnes de publicité. Mais c’est justement pour éviter des aberrations architecturales ou urbaines que la démarche BIMBY est un projet de recherche intéressant. Les élus viennent y chercher des solutions.

 

Un intervenant : N’est-il pas réducteur de limiter la démarche BIMBY à la division parcellaire ?

 

Philippe LEMAIRE, CETE NC : Il a été démontré ce matin que la démarche BIMBY vise l’ensemble des mesures de densification. La division parcellaire ne couvre qu’une partie des attentes.

 

Olivier ALEXANDRE : Comment s’assurer que les dispositifs de densification conduisent à des projets de qualité ? BIMBY est un programme de l’ANR, avec des partenaires de qualité.

 

Philippe LEMAIRE : Un chantier d’évolution des pratiques professionnelles est en cours, dans les bureaux d’étude, au sein des collectivités locales, dans les services de l’état. Le projet ne s’arrêtera pas demain.

 

Caroline ORIA : la séance de clôture de ce colloque devrait nous apporter plus d’éléments sur ce point que vous évoquez.

 

Un intervenant : J’aurais souhaité entendre le point de vue du CAUE de Bordeaux qui a zoné le tissu pavillonnaire de manière différenciée sans aller à une démarche BIMBY. Dans deux communes de la Communauté urbaine, Bordeaux, 50 % des permis sont demandés sur de la division parcellaire, ce qui interpelle très fortement les élus et le CAUE interrogés par les particuliers, qui cherchent un conseil architectural. L’attente par rapport au SCOT et au PLH consistait à monter d’un cran en vue de planifier ce qui existe déjà.

 

Elodie VOUILLON, CAUE Gironde : A Bordeaux, ce phénomène subi de densification ne se constate pas uniquement dans une agglomération où il y a une pression foncière soutenue. Certains maires perçoivent la division parcellaire comme l’unique solution de l’évolution de leur tissu pavillonnaire. Le taux de 50 % de permis de construire sur la division parcellaire est relativement élevé. Le CAUE et la communauté urbaine de Bordeaux se questionnent sur ce sujet. David MIET est intervenu pour présenter la démarche BIMBY. Nous notons un véritable besoin en matière de densification. Nous voulons être pilotes de cette démarche pour étudier comment aider les élus.

 

Caroline ORIA : Le projet de recherche a permis d’expérimenter plusieurs projets. Trois ans n’est pas une durée suffisante pour arrêter une méthode. Nous avons voulu montrer dans cet atelier que qu’un effort de pédagogie et d’explication était indispensable en préalable de la démarche BIMBY. Aujourd’hui, nous ne pouvons que présenter les premières étapes de notre expérimentation. Il ne faut pas s’attendre à une méthode unique qui s’appliquerait à toutes les situations. Les documents de planification se perfectionnent progressivement, au fur et à mesure de leur révision.

 

Philippe LEMAIRE : BIMBY est un projet de recherche qui connaît un souci d’opérationnalité. Les briques présentées sur le site BIMBY.fr peuvent être mobilisées par les collectivités locales et les bureaux d’étude. Cette démarche est originale pour un projet en cours d’élaboration. Ce projet va au-devant d’attentes importantes des services des collectivités locales. Il apparaît que les élus souhaitent accentuer la densification, dans un contexte de pression sur la consommation d’espace. Il faut trouver un certain nombre de solutions qui permettent de mettre en œuvre cette limitation de la consommation d’espace. BIMBY n’est pas la seule solution, mais ce programme participe à cette ambition. L’ensemble des collectivités locales de France devrait être amené à se poser la question de la densification du tissu pavillonnaire.

À télécharger : - Le résumé et la retranscription des débats au format pdf
- Support de présentation de Mathilde Guihard
- Colloque Bimby atelier SCOT interv CO.pdf

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