Catégorie Projet ANR Bimby

Auteur(s) : - Astrid Tanguy

Publié le 30 Avril 2013

Source(s) : Actes du Colloque Bimby 2012

Intervenante :

Astrid TANGUY, Chargée d’études, CETE Île-de-France

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Introduction :

Aujourd’hui, il est possible de construire sans étalement urbain si l’on s’en donne les moyens. Encourager la filière diffuse en renouvellement urbain permettrait en effet de combler le déficit de construction de logements sans aucune consommation d’espace car il existe un stock considérable de terrains divisibles d’un point de vue morphologique et social. Par ailleurs, tant économiquement que politiquement, il est plus avantageux de s’appuyer sur cette filière. Attachons-nous donc à élaborer des documents d’urbanisme allant dans ce sens ! 

 

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Résumé

 

La filière diffuse de renouvellement urbain permet de répondre aux besoins en logement sans recourir à l’étalement urbain. La morphologie de l’habitat, la société, l’économie et la politique incitent à cette solution, dans laquelle les habitants diviseraient leur terrain pour permettre la construction de nouvelles maisons individuelles.

 

Morphologiquement, l’opération permet de répondre à la demande de logements. Si 1 % des propriétaires français de maison individuelle divisaient leurs terrains, ce seraient 190 000 solution de construction de nouvelles maisons. Or la France a un déficit de production de 200 000 logements par an.

 

Neuf Français sur dix aspirent à vivre en maison individuelle. Près d’un tiers des Français accepterait de vendre une partie de son terrain pour permettre la construction d’une maison individuelle. Par ailleurs, les habitants souhaitent participer au renouvellement urbain de leur commune.

 

Politiquement, une opération de densification est plus acceptable et moins effrayante lorsqu’elle implique la construction de logements individuels, et la filière diffuse permet une opération moins brutale.

 

Enfin, une construction en filière libre est économiquement moins coûteuse qu’une production de maisons en série, cette dernière impliquant des intermédiaires promoteurs et aménageurs. Par ailleurs, la filière diffuse n’implique aucun portage foncier pour la commune ; bien au contraire, elle permet aux collectivités de dégager une plus-value fiscale et au propriétaire lui-même d’obtenir des bénéfices fonciers de la division parcellaire. Cependant, la filière Bimby doit s’appuyer sur une nouvelle ingénierie réglementaire pour empêcher l’étalement urbain. Pour que les élus ne perdent pas la maîtrise du renouvellement urbain, une nouvelle maîtrise d’œuvre, une nouvelle médiation auprès des habitants et des élus et une ingénierie plus importante seront nécessaires. 

 

Retranscription

 

Astrid TANGUY : Je vais vous exposer pourquoi je crois en la thèse du “zéro étalement urbain”.

 

À titre d’exemple, la commune de Tremblay-sur-Mauldre souhaite construire 170 nouveaux logements sur les dix prochaines années. La municipalité faisait face à plusieurs options. En construisant toujours des maisons individuelles sur des terrains de 1 000 mètres carrés, comme à son habitude, elle aurait eu besoin de mobiliser quatre ou cinq zones supplémentaires à urbaniser. Elle pourrait également construire plus dense, sur des terrains de 300 mètres carrés, mobilisant ici une zone supplémentaire à urbaniser. La commune a donc décidé de s’appuyer sur des terrains déjà bâtis, comptant sur l’initiative des habitants, ces derniers divisant alors leur terrain pour accueillir la construction de nouvelles maisons individuelles. La filière diffuse de renouvellement urbain, soit Bimby, permet une densification moins brutale que les options précédentes, puisqu’une maison s’ajoutera entre deux maisons au fur et à mesure des dix années à venir.

 

La filière diffuse permet de répondre aux besoins en logement, tant d’un point de vue morphologique que d’un point de vue social, politique et économique, sans recourir à l’étalement urbain.

Morphologiquement, la France possède un stock considérable de quartiers pavillonnaires, qui constituent un gisement de 19 millions de maisons individuelles. Les deux tiers d’entre elles sont alimentés par des infrastructures de transport et des équipements. Ces maisons individuelles sont construites sur des terrains moyens d’une étendue de 1 000 mètres carrés, soit une réserve foncière exceptionnelle. Si un propriétaire sur 100 divise chaque année son terrain, 190 000 terrains permettront chaque année de construire de nouvelles maisons individuelles. Ce chiffre équivaut à la production annuelle de maison et au déficit annuel de conductions de logements. Ainsi, la filière est capable de répondre aux besoins de logements. En effet, la France possède un déficit de production de 200 000 logements par an. 

 

L’opération est socialement possible. 9 Français sur 10 aspirent à vivre en maison individuelle. Ainsi, ces formes d’habitat sont déjà produites en renouvellement urbain, ou encore pour des raisons financières et familiales. Plus généralement, près d’un tiers des Français serait prêt à vendre une partie de son terrain pour permettre la construction d’une maison individuelle, soit un gisement social passablement important. Enfin, les habitants souhaitent participer au renouvellement urbain de leur commune. Les expérimentations que nous avons menées dans le cadre du projet de recherche ont révélé des résultats significatifs en ce sens. Au Tremblay, près de 20 % des propriétaires ont été reçus en entretien. 60 % d’entre eux ont fait dessiner un ou plusieurs logements sur leur parcelle, soit 90 logements pour la commune.

 

Un élu désireux d’être reconduit dans ses fonctions juge que la densification est plus acceptable lorsqu’elle concerne l’habitat individuel que lorsqu’elle implique de l’habitat collectif. Une densification collective peut effrayer habitants et élus. Nous avons été contactés par des élus en ce sens. La densification est moins brutale à travers la filière diffuse. Suite à l’expérimentation, les collectivités ont exprimé une demande importante pour réaliser la même démarche, dans toute la France. Les services de l’Etat et les personnes publiques associées nous ont fourni un appui. Ils poursuivent la même politique de réduction de la consommation de l’espace.

 

Enfin, la filière libre est économiquement la moins coûteuse. En effet, la production de maisons en série n’engendre aucune économie d’échelle. En effet, cette solution implique l’existence d’intermédiaires, parmi lesquels figurent les promoteurs. Ainsi, à charge foncière équivalente, le coût global des maisons individuelles des filières libres est moindre. Par ailleurs, certaines villes dépensent des sommes astronomiques en portage foncier. La filière diffuse de renouvellement urbain n’implique aucun portage foncier pour la commune. Au contraire, les collectivités et l’Etat engrangent des recettes grâce à la fiscalité de l’aménagement. Le propriétaire lui-même bénéficie d’une plus-value foncière grâce à cette division parcellaire.

 

Ainsi, nous pouvons répondre aux besoins en logement à travers cette filière libre, aussi bien morphologiquement que socialement, économiquement et politiquement, à condition de nous en donner les moyens. En effet, les documents d’urbanisme ne favorisent pas les divisions parcellaires et la construction de seconds logements sur les parcelles existantes. Ainsi, pour peu que nous nous en donnions les moyens, que nous établissions une véritable ingénierie réglementaire en favorisant cette filière Bimby, le zéro étalement urbain sera possible.

 

De la salle : Le Plan local d’urbanisme (PLU) n’intéresse personne, à l’exception de quelques propriétaires qui s’enrichiront par ce biais. Deux ou trois aspects suscitent des interrogations. La première concerne la nature du paysage urbain physique et vécu qui sera construit. En effet, la situation est très aléatoire. Nous avons constaté que nous pouvions rapporter la somme des intérêts particuliers à l’intérêt général grâce à un règlement. Cependant, nous héritons de lotissements des années 70, qui ont été bâtis sur des voiries très étroites, posant ainsi des problèmes de circulation et de stationnement. On a un paysage physique et un paysage vécu. Du reste, la nécessité d’arrondir les retraites, les fermetures de classes dans une population vieillie rendent la question intéressante. Cependant, je me demande avant tout comment réaliser un projet urbain sur le long terme, selon un urbanisme de la démocratie, non pas selon la valeur esthétique des constructions. Ne risquons-nous pas que le politique perde la maîtrise de la densification ?

 

Astrid TANGUY: Les communes ne maîtrisent pas la filière, qui existe déjà. Le projet de recherche s’appesantit sur la question suivante : comment maîtriser cette filière ? Une nouvelle maîtrise d’œuvre, une nouvelle médiation auprès des habitants et des élus et une ingénierie plus importante permettront d’atteindre cet objectif. Les formes urbaines sont prises en compte avec les élus au moment de l’élaboration du PLU. Nous souhaitons tester le règlement, pour savoir comment il s’appliquera et quels contournements il permettra. Ainsi, la vraie question concerne l’élaboration des documents d’urbanisme et de l’ingénierie réglementaire utile.

 

L’animateur : Pour imaginer le projet urbain de demain, nous devons nous le représenter.

 

De la salle : Le problème de l’étalement urbain est lié à celui de la production foncière. Le lotissement a été fustigé. Nous devons nous montrer prudents dans la critique. En effet, plus la production foncière est critiquée, plus elle est interdite, provoquant alors l’émiettement. La production foncière ne répond à aucune solution unique. Cependant, vous présentez la production diffuse comme de l’auto construction en termes de coûts. Il convient d’ajouter à l’addition les frais de commercialisation.

À télécharger : - TANGUY 17.09.12 Zéro étalement urbain.pdf
- R TED Zero etalement.pdf

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